транзитные сети в многоквартирном доме судебная практика
Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации
За потоп ответит управдом. Верховный суд объяснил, кто отвечает за трубы, которые проходят через частные квартиры
Полезное во всех отношениях разъяснение для жителей многоэтажных домов сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Высокая судебная инстанция рассказала о том, за какие трубы в доме отвечает управляющая компания.
А поводом для таких толкований стала коммунальная авария в одной из квартир. Пострадавшая собственница, у которой из-за поломки крана на стояке холодной воды случился потоп, потребовала от управляющей компании компенсации собственных затрат на устранение последствий протечки. Сумма вышла немаленькая, так как гражданка приплюсовала к расходам на ремонт моральный ущерб, штраф за то, что коммунальщики добровольно не стали возмещать сумму, а также расходы на экспертизу.
Вот аргументы Верховного суда РФ. Суд заявил, что для правильного решения этого спора надо установить «наличие вины сторон в произошедшей аварии». А в материалах апелляционного суда оказались копии вступившего в силу решения другого суда по иску еще одного пострадавшего в этом потопе. Некий мужчина предъявил материальные требования к соседке, у которой стоял этот кран на стояке холодной воды, а также и к управляющей компании. Суд решил спор в пользу пострадавшего соседа, но деньги присудил заплатить ему только управляющей компании, а с соседки, у которой сломался кран, ничего брать не стал. В этом решении сказано, что виновны в аварии, случившейся в квартире соседки, коммунальщики. Эти выводы суда, которые никто не оспорил, апелляция не учла. В законе (ГПК, статья 61) сказано, что обстоятельства, установленные вступившим в силу решением суда, являются обязательными. И они не доказываются вновь и не оспариваются.
В Жилищном кодексе перечислено, за какое оборудование отвечает управляющая компания. А еще есть Правила содержания общедомового имущества в многоквартирном доме. Их утверждало правительство (постановление №491 от 13 августа 2006 года). В правилах записано, что в состав общего имущества, кроме всего прочего, входят «общедомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения, состоящего из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства». А управляющие многоквартирными домами компании отвечают перед собственниками за нарушение обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества.
Если оборудование находится в квартире, это не значит, что оно используется только для обслуживания этой квартиры
А факт нахождения этого оборудования в квартире не означает, что оно используется исключительно для обслуживания этой квартиры, и не может быть отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку по Жилищному кодексу предусматривается его расположение как внутри, так и за пределами помещений.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула: обстоятельства, указывающие на принадлежность аварийного сантехнического оборудования к имуществу истицы или к общему имуществу жильцов дома, являются значимыми для решения спора и подлежат доказыванию. Когда апелляция пересматривала решение по этому спору, она заявила, что истица вместе с заменой внутренних инженерных сетей в квартире, которые являются ее собственностью, заменила и запорный вентиль, из-за которого была авария. Но дама с этим утверждением категорически не согласилась, а суд второй инстанции это не проверил и «достоверно не установил».
Текст: Наталья Козлова
Статьи
А у Вашего МКД есть «аппендикс»? Определение ВС РФ от 24 февраля 2021 г. N 310-ЭС20-24210
По весне Верховный Суд напоминает нам о тех заковыристых спорах, ход которых мы отслеживали в течение 2020 года и скрещивали пальцы, ожидая полный текст судебного акта каждой инстанции.
Итак, Белгород. Именно там был подан в арбитражный суд иск управляющей организации о взыскании с собственника долга по оплате электроэнергии на общедомовые нужды. Исковой период внушительный, почти три года, с января 2017 по октябрь 2019 г.
Мы бы не обратили внимания, ведь иск-то заурядный, на первый взгляд.
А на само деле иск фантастический и, если бы не шумиха с ковидными расходами на опрыскивание жителей хлоркой, мы бы еще год назад начали обсуждение перспектив дела.
Ответчик являлся собственником отдельно стоящего нежилого помещения!
Мы помним, что в силу статей 39, 158, 161, 162 ЖК РФ собственник помещения в МКД обязан участвовать в расходах на содержание ОИ соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в доме.
Строительно-техническая экспертиза назначена судом первой инстанции для получения ответов на вопросы:
1) Обладает ли нежилое помещение, принадлежащее Ответчику, конструктивными признаками и особенностями объемно-планировочного решения, а также иными признаками единства, позволяющими считать его встроенным, пристроенным или встроенно-пристроенным к МКД? Если обладает, то какими?
2) Имеются ли между указанными зданиями совместные инженерные системы, необходимые для эксплуатации обоих зданий? Может ли нежилое здание Ответчика нормально функционировать без инженерных систем (отопление, водоснабжение), расположенных в МКД?
Эксперт привел в заключении такие ответы:
Помещение Ответчика фактически расположено в отдельно стоящем здании, примыкающем к МКД через деформационный шов.
Между указанными зданиями имеются совместные инженерные системы, необходимые для эксплуатации обоих зданий, а именно: система внутреннего водопровода: хозяйственно-питьевого и транзитная тепловая сеть, проходящая в подвале МКД. Указанные инженерные системы находятся в пользовании сторон.
Также эксперт указал, что при наличии технической возможности переноса указанных сетей в подвал помещения Ответчика оно может нормально функционировать без инженерных систем (отопление, водоснабжение), расположенных в МКД. А попутно указал, что в подвале МК есть ИТП, от которого осуществляется отопление принадлежащего Ответчику помещения.
Суд сослался на ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491, и пришёл к выводу о том, что помещение ответчика связано с общим имуществом МКД, расположенного по тому же адресу. Далее последовали ссылки на правовую позицию, закрепленную в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 г. №4910/10, от 12.04.2011 № 16646/10, от 21.05.2013 №13112/12, от 04.03.2014 №17462/13, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430, о том, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Заметили разницу? «Расположенного в МКД», а у нас в деле помещение расположено вне МКД, но связано с ним инженерными сетями.
Проверив расчет, суд указал на его неточность в некоторые периоды, но несущественно (в пределах рубля в месяц), таким образом уменьшив сумму на 20 рублей. Мелочь. Иск удовлетворён.
Девятнадцатый ААС, куда подал жалобу ответчик, буквально дословно воспроизвёл обжалуемый судебный акт, лихо отклонил ссылки апеллянта на т.н. «литерную/литровую инструкцию» (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденную приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. №37), на заключение по результатам обследования строительных конструкций в габаритах пристроенного нежилого здания №37/ор от 23.07.2018 и на письмо Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода от 19.03.2019 №ж-191, указав, что поскольку, в рамках дела была проведена судебная экспертиза, выводы которой дают ответ о том, что нежилое двухэтажное здание не может нормально функционировать без инженерных систем (отопление, водоснабжение), расположенных в МКД.
Но в конце мы увидели то, чего в первой инстанции не было:
суд указал, что ответчиком не принято мер для реализации и изыскания технической возможности переноса сетей, указанных в заключении эксперта, а, следовательно, нежилое здание не может функционировать без инженерных систем (отопление, водоснабжение), расположенных в МКД.
суд указал что эксперт «пришел к выводу, что спорное нежилое помещение является частью многоквартирного дома, и имеет единый комплекс с общими инженерными сетями»;
суд указал, что не имеет значение факт расположения помещения ответчика вне границ земельного участка, сформированного под МКД;
суд указал, что нежилое помещение ответчика «связано с общим имуществом» МКД, расположенного по тому же адресу.
После апелляции жизни не существует, но ответчик захотел попытать счастья в кассации, надеясь вернуть дело на новое рассмотрение.
Арбитражный суд Центрального округа, куда попало дело, посвятил почти все листы постановления цитированию ЖК РФ и заключения эксперта.
Единственное, что отметил суд кассационной инстанции, это довод ответчика о том, что, мол, он не против нести расходы на содержание сетей отопления и водоснабжения, коли они общие, но не обязан платить за электричество.
Суд данный довод отклонил. Почему? Да все на основании экспертного заключения, согласно которому спорное нежилое помещение является частью МКД, поскольку «представляет собой единый комплекс с общими инженерными сетями дома». А раз сети общие, то они ВСЕ общие, и неважно, что эксперт электроснабжение не исследовал.
На том и конец, поскольку ВС РФ на «второй кассации» отказал в передаче жалобы на рассмотрение коллегии.
Морали не будет, а будет замечание о том, что суды в очередной раз открывают ящик Пандоры.
Первое: указание эксперта на то, что «при наличии технической возможности переноса сетей» спорное помещение может существовать отдельно, нам видится бессмысленным в рамках дела.
Эксперт ни установил, ни отрицал такую возможность, а суды как раз и указывали на то, что, мол, ответчик не принимает мер к «отделению» своего помещения от МКД. Какое это имело значение для принятия решения?
Второе: а где же ответ на вопрос о том, является ли помещение ответчика встроенным, пристроенным или встроенно-пристроенным к МКД? По логике оно вроде как пристроенное, но явно это нигде не прозвучало.
Да, суды указали, что у сторон фактически сложились отношения по управлению МКД. Но обоснования такого вывода фактами не имеется.
Указывая, что собственнику помещения, находящемуся в МКД, предоставлено право выбора способа управления, право утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования, а управляющая организация связана условиями о перечне работ и услуг, и их стоимости, определенными собственниками помещений в МКД, суды не исследовали (и не могли исследовать) вопросы о том, участвовал ли ответчик в проводимых ОСС, заложены ли в плату по договору управления расходы на содержание сетей, расположенных в спорном помещении.
Мы знаем, что описанная ситуация очень распространена. А теперь предлагаем размыслить о том, как скоро ответчик начнет активно требовать учесть его голос на ближайшем ОСС. Это в данном конкретном деле площадь у него пятьдесят квадратных метров и голосов ничтожно мало в сравнении с остальным МКД.
А где-то существует МКД в 2-3 тысячи «квадратов» и «связанное сетями» здание, метров эдак на 400. Каков вес голосов такого собственника? А ведь бремя содержания означает и право голосования по вопросам содержания.
Слышите тихий плеск? Это аплодируют сотрудники ГЖИ, которые любят ковыряться в кворуме собрания, и что-то подсказывает нам, что они уже ждут первую жалобу вот такого ответчика.
Комментарии
Здесь самым главным доводом для суда явилось, то что адрес нежилого помещения и МКД одинаковый.
Вовсе нет. Здесь адрес вообще мимо кассы, здесь решили упереться в заключение строительно-технической экспертизы.
Думаете, если при прочих равных были разные адреса, то решение было бы кардинально иное?
Здесь адрес вообще мимо кассы, здесь решили упереться в заключение строительно-технической экспертизы.
Ну вот как только процитируете легальное понятие транзитной сети, тогда поговорим про все вытекающие.
На форуме АВОК давно обкашляли эту тему.
Ну вот как только процитируете легальное понятие транзитной сети, тогда поговорим про все вытекающие.
На последнем вебинаре я задавал вопрос по данной теме_ вопрос № 4 : «В отдельно-стоящее здание торгового центра коммунальные ресурсы (отопление, ХВС и ГВС ) подаются от МКД. При этом торговый центр имеет прямые договора с РСО, расчеты производятся согласно показаниям приборов учета, установленных в ТЦ. За КРСОИ ТЦ не платит, т.к. к дому не относится, имеет отдельный почтовый адрес, общей стены с домом не имеет.
Вопрос: Будет ли законным, если УК предъявит ТЦ плату за содержание инженерных сетей, например, в виде ежемесячных платежей, рассчитанных пропорционально объемам потребления коммунальных ресурсов, но не по фактическим объемам потребления, а по проектным нагрузкам?».
Юрий Владимирович дал следующий ответ на данный вопрос: » Т.о. указанные инженерные сети (тепловые, ГВС, ХВС) обеспечивают не только общедомовую систему отопления, горячего и холодного водоснабжения, но и системы за ее пределами. В правоприменительной практике такие сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему, но и систему за ее пределами, именуются «транзитными сетями».
При этом он ссылается на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15.12.2009 г. № 14801/08.
Юрий Владимирович ошибся.
Указанное ПП ВАС РФ 14801/08 говорит о том, что если от сети запитаны два объекта, то сеть не является ОИ одного объекта.
вот:
«по смыслу данных норм тепловые сети, обеспечивающие не только
внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих
в многоквартирном доме.»
Слово «транзит» в судебном акте отсутствует.
Меня мало волнует, как называется что-то в судебной практике, если нет легального определения.
Еще раз: ни в одном НПА нет понятия «транзитная сеть».
Словоблудие продолжается?))
Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 РФ
Для водоснабжения и отопления ответчика нужно электричество. Плати.
Такие ситуации прямо не прописаны в нормотворчестве, но в аналогии, в системном толковании решение правильное.
Вот и прикол-то в том, что ответчик согласен нести расходы на содержание сетей.
Но это пока, до поры до времени.
Завтра ОСС увеличит плату, а ответчик-то и повлиять не может ни на что. Платит, но не решает.
Что там закон говорит насчёт распространения обязательности решения ОСС на третьих лиц?
Попутно: ответчик вполне может вчинить иск об оспаривании решения ОСС. Ровно на том же основании, на котором и УК может: поскольку затронуты права.
Так что формально правильное решение на самом деле оставило больше вопросов, чем ответов
Завтра ОСС увеличит плату, а ответчик-то и повлиять не может ни на что
Норматив устанавливается субъектом РФ.
Я не о нормативе.
апелляция, лист 10:
«Таким образом, утверждения ответчика о наличии у него лишь обязанности по несению расходов на эксплуатацию трубопроводов холодного водоснабжения и системы отопления многоквартирного жилого дома, несостоятельны и не соответствуют выводам эксперта (№5411/10-3 от 29.07.2019), который пришел к выводу, что спорное нежилое помещение являются частью многоквартирного дома, и имеет единый комплекс с общими инженерными сетями.».
Сами трубы общие и ответчик этого не оспаривает. Просто истец требует только КРСОИ по электроэнергии. До платы за содержание сетей не додумались пока.
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписка на рассылку
Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:
а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);
б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;
в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);
з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;
и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;
к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
Статья 5.62. Дискриминация
Кому принадлежат внешние инженерные сети, построенные на деньги дольщиков?
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разрешает Застройщику за счет денежных средств дольщиков возводить внешние инженерные сети в границах земельного участка, выделенного под строительство. При этом закон ничего не говорит о том, кому эти инженерные сети принадлежат после ввода здания в эксплуатацию.
После окончания строительства застройщики часто сталкиваются с вопросом, что делать с построенными коммуникациями, расположенными в границах земельного участка, выделенного под строительство.
· Может ли Застройщик передать инженерные сети в управление управляющей компании?
· Вправе ли Застройщик передать инженерные сети в аренду или собственность ресурсоснабжающей организации?
· Должны ли начисляться налоги при передаче инженерных сетей в собственность ресурсоснабжающих организаций?
Это только часть вопросов, на которые должен ответить застройщик, решая судьбу оставшихся у него на балансе инженерных сетей. Ответ зависит от того, кто является собственником построенных сетей. А с этим ясности как раз и нет.
Когда общие сети не являются общедомовым имуществом
Как правило, дольщики становятся собственниками инженерных сетей в силу закона. Статья 36 Жилищного Кодекса РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 устанавливают перечень имущества, которое в сиу закона является общим имуществом всех собственников дома. В частности, к такому имуществу относятся трансформаторные подстанции, тепловые пункты и наружные сети, которые обслуживают более одного помещения в одном доме.
Сложности с трактовкой этих норм возникают, когда к трансформаторным подстанциям, тепловым пунктам, ливневой канализации и другим объектам подключены сразу несколько домов. Будут ли такие объекты обладать статусом общего имущества в силу закона?
Из судебной практики следует однозначный вывод: нет, не будут.
Показательным в этом отношении является Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 14801/08 по делу N А72-5489/06-22/219. В этом деле суд столкнулся с ситуацией, когда через подвал одного дома к другому дому проходила транзитная труба отопления. Собственники первого дома утверждали, что они являются и собственниками транзитной трубы, поскольку она расположена в их подвале и отапливает, в том числе, их дом. Собственники второго здания возражали, что не имеет значения чей подвал, на статус трубы это не влияет.
Высший Арбитражный суд РФ рассмотрел дело и ответил, что правы собственники второго здания. По смыслу пунктов 5, 6 Правил содержания имущества тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Часть подвальных тепловых сетей, которая осуществляет теплоснабжение, как жилого дома, так и отдельного здания за пределами дома, не может быть отнесена к общему имуществу.
Отсюда следует интересный вывод: инженерные сети, построенные на деньги дольщиков, но обслуживающие больше одного дома, не являются общим имуществом.
Бесхозное имущество в нагрузку муниципалитету
У застройщиков часто возникает желание передать построенные инженерные сети муниципалитету. В некоторых случаях это допустимо и даже является обязанностью застройщика. Инженерные сети должны быть переданы органам местного самоуправления в следующих случаях:
· По договору о развитии застроенной территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 4 статьи 46.2. Градостроительного Кодекса РФ);
· По договору о комплексном освоении территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 6 статьи 46.4 Градостроительного Кодекса РФ);
· В соответствии с постановлением правительства Москвы от 22 августа 2000 г. № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы»;
· В Пункте 7 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», правительство рекомендовало органам местного самоуправления принимать созданные за счет правообладателя земельного участка за пределами границ земельного участка сети инженерно-технического обеспечения в муниципальную (государственную) собственность. Однако это право, а не обязанность муниципалитета, которое ко всему прочему не касается инженерных сетей, созданных внутри земельного участка.
Как видно перечень является достаточно ограниченным. Это заставляет заинтересованных лиц ухищряется, и пытаться передать наружные сети муниципалитету, как бесхозное имущество на основании статьи 225 ГК РФ.
Интересна позиция, изложенная в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. по делу № А73-11133/2014. В этом деле суд пришел к выводу, что наружные инженерные сети, не являющиеся общим имуществом, пусть даже и созданные при строительстве здания, не являются имуществом дольщиков. Суд фактически признал такие сети бесхозные, но указал, что у Мэрии отсутствует обязанность принять такие сети себе на учет.
Сославшись на нормы пунктов 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» суд отметил, что ресурсоснабжающии организации вправе эксплуатировать бесхозяйные объекты централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, а также определяют порядок учета понесенных в этой связи расходов. Поэтому урегулировать статус наружных сетей должны между собой ресурсоснабжающия организация и муниципалитет. Собственников дома эти отношения волновать не должны.
Такая позиция напоминает страуса, прячущего голову в песок. Она позволяет решить проблему с практической точки зрения, но с правовой не выдерживает критики. Если инженерные сети кто-то построил, значит, у них есть собственник. И суд должен был решить, кто им является.
В соответствии со статьей 218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Застройщик заинтересован в строительстве наружных инженерных сетей и обладает правом аренды или собственности на участок, предоставленный под строительство. Исходя из этих позиций, застройщик может быть признан собственником инженерных сетей.
Это дает определенные преимущества для дальнейшего оборота инженерных сетей, у которых появляется единый собственник, который следит за их состоянием; при необходимости дает разрешение на подключение к ним; не возлагает на собственников помещений в многоквартирных домах дополнительных расходов на содержание.
Интересным является вывод, изложенный в Постановлении Президиума Красноярского краевого суда от 26.06.2018 по делу N 44Г-71/2018, 44Г-72/2018. Суд стал дословно толковать договор долевого участия, согласно которому предметом договора, являлась квартира в доме, но не трансформаторная подстанция. Суд учел, что трансформаторная подстанция входит в комплекс электроустановки, обеспечивающей электроснабжение микрорайона по кольцевой сети, т.е. не является общим имуществом. На основании этого суд признал, что у дольщиков отсутствуют права на трансформаторную подстанцию, собственников которой является застройщик.
Против такого подхода есть ряд возражений:
1. Земельный участок после завершения строительства отходит дольщикам. Из этого правила есть исключения, когда земельный участок, например, выделяется именно под строительство трансформаторной подстанции;
2. Инженерные сети могут строиться за счет дольщиков. Передача таких инженерных сетей застройщику можно рассматривать как своеобразное дарение денежных средств;
3. Застройщик строит инженерные сети не для их дальнейшей эксплуатации. В некоторых случаях застройщики создают дочерние компании, которые в дальнейшем обслуживают дома, возведенные застройщиком. Если застройщик не собирается обслуживать дома ни сам, ни через подконтрольную управляющую компанию, то насколько оправдано возлагать на него бремя содержания инженерных коммуникаций, которые нужны собственникам помещений в доме.
Для многих застройщиков инженерные коммуникации являются бременем, которое они не хотят возлагать на себя.
Общее имущество собственников нескольких домов
Мы вернулись к тому, с чего начали – могут ли собственниками общих инженерных сетей являться дольщики всех домов, которые к этим инженерным сетям подключены? Если дома два, то дольщики двух домов владеют и принадлежат этими инженерными сетями. Если дома три, то дольщики трех домов владеют сетями. А если у вас ливневая канализация обслуживает десять домов, то значит все десять тысяч жителей и являются собственниками этой ливневой канализации.
Такой вывод плавно вытекает из статьи 18.1 закона о долевом участии. Согласно указанной норме объекты социальной структуры, обслуживающие несколько домов, могут по соглашению быть переданы в долевую собственность всем собственникам. Конечно, в первую очередь закон под объектами социальной инфраструктуры понимает школы, детские сады, поликлиники, хотя вопрос о возможности передачи таких объектов дольщикам вызывает еще больше вопросов. Но, представляется, что к ним могут быть отнесены и трансформаторные подстанции, и другие инженерные сети, и даже дороги.
Для применения статьи 18.1. существует ряд условий. Как минимум должно быть заключено соответствующее соглашение с дольщиком. О фактах подписания таких соглашений мне неизвестно.
Можно настаивать на том, что несоблюдение застройщиком обязанности заключить соответствующие договоры с дольщиком, не лишает последних права собственности на инженерные сети, созданные на их земельном участке, за их счет и для их нужд.
На моей практики был случай, когда застройщик принял решение передать на баланс управляющей компании трансформаторную подстанцию, как общее имущество всех дольщиков, руководствуясь именно тем, что построена она была за счет средств дольщиков нескольких домов. Особенность гражданского оборота инженерных сетей и линейных объектов позволили это сделать без государственной регистрации права собственности.
Вот только нужна ли такая «радость» в виде регистрации права собственности самим дольщикам? После регистрации дольщики становятся собственником самостоятельного объекта недвижимости. Это не общее имущество, которое следует судьбе основной вещи. Если собственник продал квартиру, то он должен продать одну тысячную доли в праве собственности на трансформаторную подстанцию с соблюдением преимущественное право покупки другими дольщиками. Процедуру можно обойти, подарив долю новому собственнику. Оплатить дополнительную государственную пошлину и уговорить нового собственника принять «подарок» придется в любом случае. Обороноспособность квартиры усложняется.
Дальше возникает еще больше вопросов. Вы дольщик, и хотите, чтобы трансформаторную подстанцию обслуживала управляющая компания? Соберите общее собрание собственников всех домов. Хорошо, если будет одна управляющая компания на несколько домов. Можно собрать подписи о передачи объектов инфраструктуры в аренду ресурсоснабжающих организаций, если они не против, но вот кто будет подписывать такой договор от имени собственников? Еще хуже, если, вам надо будет присоединиться к ливневой канализации, у которой десять тысяч собственников. Для этого надо будет собрать подписи не менее, чем у двух третей из них.
Тут уж уместно создавать отдельную администрацию, которая будет обслуживать отдельные инженерные сети. Департамент по обслуживанию трансформаторной подстанции. Департамент по обслуживанию велосипедных дорожек. Народные органы местного самоуправления, которые начнут дублировать функции органов местного самоуправления с местечковым размахом. Над этим можно было бы смеяться, если бы за этой иронией не было реальной проблемы.
Сегодня существует целый пласт отношений в сфере градостроительства и коммунального обслуживания, находящийся в поле правовой неопределенности. Огромные количества инженерных сетей с неясным статусом, которые могут выходить из строя, требуют ремонта, нуждаются в использовании для подключения к ним новых домов и зданий. И такая же неопределенная судебная практика, которая не знает, что с этими инженерными сетями делать, предлагая каждый раз новые варианты. Стабильность и определенность гражданского оборота требует окончательного решения этого вопроса, которые будет учитывать интересы всех сторон и не создавать неоправданных трудностей в распоряжении и пользовании инженерными сетями. Если есть имущество, должен быть и собственник.