рынок жилья сошел с ума
Москве предрекли обвал цен на квартиры
Сокращение спроса на строящееся жилье в Москве может привести к снижению стоимости квадратных метров в столице в перспективе двух лет, полагают экономисты. Участники рынка при этом надеются удержать текущий уровень цен, пишет «Коммерсантъ».
Материалы по теме
Всем по коробке.
«Лучше удержать квартирантов»
По прогнозу компании «Ингосстрах-инвестиции», стоимость первичного жилья в Москве может обвалиться на 15–20 процентов к концу 2022-го — началу 2023 года за счет увеличения объемов предложения. Высокие темпы продаж квартир в новостройках до сих пор обеспечивал инвестиционный спрос, указывают эксперты, но активность таких покупателей будет снижаться из-за повышения ключевой ставки Центробанка, спровоцировавшего удорожание ипотеки и рост привлекательности других продуктов (например, облигаций).
Снижение инвестиционной привлекательности недвижимости побудит часть инвесторов выставить жилье на продажу, что создаст дополнительное давление на его стоимость, предрекают аналитики. Но участники рынка — девелоперы и риелторы — полагают, что Москве все же удастся избежать критического падения спроса на недвижимость.
Ранее аналитики экосистемы недвижимости «Метр квадратный» заявили, что на российском рынке жилья наступило время больших изменений: рост цен, который непрерывно сопровождал строительный сегмент в последние месяцы, особенно на рынке новостроек, значительно замедлился и даже проходит некоторую корректировку. Как отметили эксперты, застройщики понимают, что без льготных условий по ипотеке продажи упадут, и поэтому вынужденно корректируют ценовые условия.
Московской недвижимости предсказали очередной взрывной рост цен
Застройщики будут чередовать кнут и пряник: «Через месяц мы повысим стоимость квартир, а пока вот вам скидка»
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках российской столицы превысила 300 тысяч рублей. Фото: Геннадий Черкасов
Цены вырастут из-за реальной инфляции
«Никакого пузыря не будет»
Пандемия оживила спрос в дальнем Подмосковье
Удаленная работа коренным образом поменяла распорядок дня определенной части людей и поменяла их сознание. Сотрудникам, не привязанным к офису, вовсе необязательно покупать квартиру в старой Москве или в городах-спутниках. Хорошие предложения есть и далеко за МКАДом, в десятках километрах от столицы. Вместо «однушки» в Бутове можно купить «трешку» на границе с соседней областью, получив в придачу к большей площади еще и хорошую экологию. Ну а люди с низким заработком, прежде и не мечтающие о собственном жилье, получили шанс пусть на крошечное, но свое гнездышко.
Самая бюджетная квартира на первичном рынке Московской области, по данным Est-a-Tet, находится в Шатуре (145 километров по трассе от российской столицы). Студия площадью 25 квадратных метров на первом этаже стоит 1,9 млн рублей (75,6 тыс. рублей за «квадрат»).
Директор департамента проектного консалтинга Роман Родионцев полагает, что рост цен на квартиры в Подмосковье продолжится, за исключением восточного и юго-восточного направлений: «На этих территориях растет объем предложения, поэтому в условиях конкуренции цены могут стабилизироваться в ближайшем времени».
На машино-местах можно прилично сэкономить
Как известно, цены на парковки иной раз сопоставимы со стоимостью еще одной квартиры. Поэтому разумный минимализм на рынке недвижимости нынче актуален не только для квартир, но и для машино-мест. И выбору парковки стоит уделять не меньшее внимание, чем поиску квартиры или апартамента.
Застройщики начали подходить к рекламе с умом
Компании стали разумнее подходить и к рекламе новостроек. Во-первых, затраты на нее входят в стоимость квадратного метра. А во-вторых, в условиях снижения покупательского спроса неудачная реклама мало того, что неэффективна, так может даже отпугнуть клиентов. Специалисты говорят чуть ли не о появлении новой науки, основанной на тщательном анализе действий каждого потенциального покупателя.
В итоге выходит, что доля расходов на раскрутку в бюджете застройщика составляет от 3% (при грамотном подходе) до 7%. В последнем случае немалая часть рекламы проходит мимо потенциальных клиентов, зато она видна незаинтересованным в покупке людям. Условно говоря, обеспеченные россияне не являются в массе своей поклонниками какого-нибудь юного блогера-миллионника, как бы интересно он ни рассказывал о преимуществах жилья премиум-класса в пяти минутах от Кремля. А многочисленная аудитория блогера не располагает деньгами на покупку дорогих квартир. Вот и получается, что в выигрыше остается лишь юная звезда YouTube. Сквозная аналитика позволяет оценить, как тратить на рекламу меньше, но при этом получать такое же количество сделок или больше.
Скиньте денег. На рынке жилья в Москве началась массовая распродажа квартир. Как их купить дешевле?
Квартирный ажиотаж в Москве сошел на нет, спрос на жилье вернулся к показателям 2019 года, то есть к допандемийным. Это связано прежде всего с усечением программы льготной ипотеки — после того как предельную сумму кредита ограничили тремя миллионами рублей, у потенциальных заемщиков не осталось шансов взять кредит по сниженной ставке на покупку даже очень скромной квартиры в столице. Рыночные условия по ипотеке тоже изменились не в лучшую сторону, поэтому спад покупательского интереса абсолютно закономерен. Но у застройщиков своя логика — квартиры надо как-то продавать. И хотя за полтора года бума на рынке недвижимости они почти отучились торговаться, скидок в московских новостройках становится все больше. Долгожданная распродажа квартир — в материале «Ленты.ру».
Нам не надо
Спрос на квартиры в Москве падает с середины лета — по данным системы мониторинга рынка жилья bnMap.pro (есть в распоряжении «Ленты.ру»), в июле в городе заключили 3,6 тысячи сделок в новостройках, в августе регистрацию прошли 2,1 тысячи (по прогнозам аналитиков, их реальное количество может составить около четырех тысяч). В первом полугодии, когда действовали старые условия выдачи льготной ипотеки, в Москве продали 45,5 тысячи квартир в строящихся домах (данные Росреестра), то есть в среднем за месяц уходило по 7,6 тысячи лотов. 3-4 тысячи — это среднемесячный уровень продаж в Москве в допандемийном 2019 году.
После 1 июля (тогда ставку по льготной ипотеке повысили до семи процентов, предельную сумму урезали до трех миллионов рублей) рынок лишился около 40 процентов спроса, который до этого обеспечивали частные инвесторы, говорится в материалах «Бест-Новострой» (есть у «Ленты.ру»). «Конечно, в Москве ни при каких условиях по 6,5-7 тысяч квартир в месяц не продавалось, рост спроса 2020-2021 годов не органический, и в том, что он прекратился, нет ничего удивительного», — отмечают эксперты.
Согласно подсчетам ЦИАН, предоставленным «Ленте.ру», в августе 2021-го спрос на новое жилье в Московском регионе снизился почти на треть по сравнению с июньским показателем. За месяц в старой Москве, Подмосковье и Новой Москве зарегистрировали 10,95 тысячи договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) — против 15,78 тысячи в июне. В годовой динамике (в сравнении с августом 2020-го) спрос упал на 18 процентов.
Снижение числа сделок произошло по всем направлениям, указывают аналитики: в Москве за месяц оно уменьшилось на 18 процентов, в Московской области — на шесть процентов. Относительно июня падение — на 33 процента для Москвы и 27 процентов для Московской области. В годовой динамике продажи на первичном рынке столицы просели на 12 процентов, в области — на 24 процента.
На фоне падения спроса растет предложение строящихся квартир. По данным сервиса поиска жилья «Синица» (есть в распоряжении редакции), в Москве (включая присоединенные территории) только за август оно увеличилось на 14 процентов. За месяц застройщики вывели на рынок 20 корпусов в новых и уже реализуемых проектах. Число самых востребованных у покупателей квартир комфорт-класса выросло на 22 процента, до 26,8 тысячи лотов.
Держим цены
Изменилась и ценовая ситуация, хотя «с ретроспективной точки зрения речь идет только о незначительной коррекции», отмечают аналитики «Метриум». По их подсчетам, в августе в шести из восьми округов Москвы цены на массовые новостройки снизились или не изменились. За месяц до этого отрицательную динамику показал только один округ города — Юго-Восточный. Но в последнем месяце лета на северо-западе «квадрат» нового жилья подешевел в среднем на семь процентов, в Северном округе ценник сократился почти на четыре процента, в Южном — более чем на процент.
Небольшое падение стоимости новостроек (в пределах одного процента) произошло и в Юго-Восточном, и в Юго-Западном округах. И все же сейчас «квадрат» во всех округах сильно дороже, чем год назад. Самый заметный разрыв — на непрестижном северо-востоке, с августа 2020-го там он подорожал на рекордные 52 процента.
У ЦИАН тоже малоутешительные для покупателей квартир данные — в среднем по Московскому региону «квадрат» строящегося жилья за август подорожал на полтора процента, в старой Москве он стоит 312 тысяч рублей, в Новой — 194 тысячи, в Подмосковье — 135,7 тысячи. Падение числа сделок привело к снижению темпов роста цен на недвижимость, в столице фиксируются признаки охлаждения рынка, но по итогам августа «все равно был обновлен новый ценовой рекорд», указывают аналитики.
За июль-август средняя цена предложения строящегося метра в Москве снизилась на 9 тысяч рублей, подсчитали в bnMap.pro, но в структуре спроса стоимость жилья по-прежнему растет. В июне «квадрат» в сделках с квартирами и апартаментами стоил 306,6 тысячи рублей, в июле — уже больше 321 тысячи, в августе — 325,5 тысячи рублей. На увеличение этого показателя как минимум отчасти повлияли сами потребители — из-за взлетевших ипотечных ставок и падающих доходов они вынуждены выбирать небольшие квартиры, а в них «квадрат» всегда дороже.
Тень торга
«По моему мнению, в настоящий момент рынок постепенно возвращается к тем же объему и стратегии специальных условий, что фиксировались до апреля 2020 года, когда была запущена льготная ипотека. Сейчас их можно разделить на три основные группы, — рассказала «Ленте.ру» Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Первая включает в себя предложения, предусматривающие снижение ипотечной ставки ниже среднерыночного уровня для определенных категорий покупателей. К ним относятся, например, зарплатные клиенты, а также заемщики банков, в которых открыто проектное финансирование под конкретный объект. Снижение ставки в этом случае происходит за счет субсидирования на сумму скрытого дисконта от застройщика».
Вторая группа спецусловий — это когда застройщик предлагает скидку на пул квартир (одного типа или в рамках проекта). Данные опции чаще всего действуют на протяжении максимум двух месяцев. Третья — индивидуальный дисконт. Скидка обсуждается непосредственно в офисе продаж при переговорах с клиентом и редко превышает три-пять процентов от стоимости лота, сообщила Коркка.
Скидки в столичных новостройках действительно появились, но пока их дают далеко не везде. Как свидетельствует статистика ЦИАН по квартирам в Московском регионе, которые были в реализации одновременно в июне и августе, стоимость была снижена для 13 процентов из них, в среднем по региону — на пять процентов, или 537 тысяч рублей. В старой Москве дисконт составил четыре процента (749 тысяч рублей), в Новой Москве — семь процентов, или 607 тысяч рублей. В Московской области скидка превысила пять процентов (392 тысячи рублей).
Ожидать резкого падения цены в ближайшие полтора-два месяца я бы не стала, так как изменения не происходят молниеносно. Чтобы застройщики пошли на снижение цены, особенно значимое, нужно ощутить падение спроса
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), максимальная скидка в денежном выражении в сентябре (без учета элитных новостроек; рассматривались предложения в Москве и области) — 1,6 миллиона рублей. «Столичные застройщики в сентябре не отличаются особой щедростью — скидки на квартиры редко превышают четыре-пять процентов», — сетуют аналитики.
Альтернативой скидкам стали различные ипотечные программы, запускаемые девелоперами совместно с банками. Покупателям предлагают кредиты по сниженным ставкам, без первого взноса, а также программы беспроцентных рассрочек (как правило, на срок от шести месяцев до года, реже — до окончания строительства дома).
Ипотека как подарок
Большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов считают, что большой распродажи квартир в Москве в обозримом будущем не будет. По мнению Виктории Кирюхиной, эксперта аналитического центра ЦИАН, разнообразие ипотечных программ и возможность получить кредит на жилье по ставке существенно ниже рыночной — главный подарок, на который можно рассчитывать в ближайшие месяцы. «Сейчас на рынке активно анонсируют льготную ипотеку от застройщиков в рамках партнерских программ девелоперов и банков, появляется ипотека без первого взноса, ипотека с отложенным платежом», — перечисляет эксперт.
Материалы по теме
Всем по коробке.
«Лучше удержать квартирантов»
Поводов для снижения цен нет и не будет, пока спрос не упадет серьезно, полагает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер кластера Russian Design District в Новой Москве). По его словам, девелоперы в настоящее время ведут строительство преимущественно на деньги банков, поэтому они больше не зависят от средств дольщиков и не станут уменьшать расценки — ограничатся «точечными» дисконтными акциями.
«Лихорадочных скидок ждать не стоит, но некоторые компании перегнули палку с ценами во время ажиотажа и теперь поняли, что надо «остывать», или распродавать неликвид, — указывает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». — Множество таких предложений будет появляться в ноябре-декабре под соусом новогодних скидок и акций».
Глава аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов тоже ждет специальных предложений к Новому году (стоит отметить, что год назад праздничной распродажи жилья вообще не было). При этом до конца 2021-го он прогнозирует умеренный рост спроса на квартиры в новостройках и, соответственно, небольшое увеличение цен.
«Цены снижаться не будут, предпосылки для этого отсутствуют: себестоимость у проектов только растет — стройматериалы, стоимость проектного финансирования, смена вида разрешенного использования участка — все только дорожает, — сетует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. — На рынке есть скидки, они были и раньше. И были и есть застройщики, которые периодически «откатывают» цены переоценками и новыми объемами — это было, есть и будет, и это не структурное изменение рынка, а обычная практика».
Роста цен ждут и в «Азбуке Жилья» — по мнению экспертов, «рынок еще не отошел от ажиотажного года, и застройщики пока не готовы массово запускать различные акции, даже несмотря на снижение спроса». На дисконты могут рассчитывать те, кто отложит сделки до 2022 года, полагают специалисты. Все реже в речи участников рынка недвижимости появляются слова о непредсказуемости рынка и возможных «черных лебедях» (в виде, например, нового витка пандемии или обвала экономики) — то ли наступила стабильность, то ли нестабильность стала нормой — как и сохраняющаяся при любых внешних условиях недоступность московского жилья.
Россиян предупредили о разочаровании от покупки недвижимости
В России объяснили причины бума спроса на жилую и коммерческую недвижимость с начала 2021 года по сентябрь и предрекли возможное разочарование от инвестиций. Аналитики компании CBRE подсчитали, что за девять месяцев население потратило около 265 миллиардов рублей на покупку квартир, что на 34 процента выше показателя за аналогичный период 2020 года и на 56 процентов больше значения 2019-го, передают «Известия».
Материалы по теме
Лихие нулевые.
«Мы смотрим, шепелявит человек или заикается»
По прогнозу экспертов в сфере недвижимости, 2021 год поставит рекорд по количеству приобретенного жилья, общая сумма продаж на конец декабря может достичь 390 миллиардов рублей. Наращивание вложений продиктовано привлекательными условиями льготных госпрограмм по ипотеке и увеличением доступности других жилищных кредитов. Ажиотаж инвесторов связан с потребностью создавать защитные активы при повышенной волатильности на рынках, не прекращающемся удорожании квартир, поясняет аналитик корпоративных рейтингов НРА Алла Юрова. Россияне стали проявлять повышенный интерес в такому виду коммерческой недвижимости, как складские помещения, из-за высокой пропускной способности инфраструктуры.
«Главная опасность в том, что большая часть этой недвижимости куплена в ипотеку. Вероятно, возросший спрос базируется на ожидании продолжающегося роста цен на недвижимость. Население мечтает обогатиться, продав эту недвижимость после того, как та вырастет в цене. Но это не так: недвижимость подвержена существенным рыночным рискам, в том числе из-за ликвидности и расположения объектов. Та часть населения, которая не диверсифицировала доходы в различные виды финансовых вложений и положилась на бесконечный рост цен на квартиры, будет жестоко разочарована в невозможности получения высокого инвестиционного дохода. В зоне риска — те, кто вложился в спекулятивные рынки Москвы, Петербурга, Краснодара и Сочи», — предупредил управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин.
При этом эксперт одобряет покупку жилья в качестве долгосрочных инвестиций. «Ведущие инвестиционные консультанты рекомендуют диверсифицировать инвестиционный портфель так, чтобы вложения в недвижимость не превышали 5-10 процентов всего инвестиционного портфеля. В условиях России эта цифра может быть выше, 20-30 процентов», — добавил Гришунин.
Ранее банк ВТБ спрогнозировал рекорд по выдаче ипотеки в России к концу 2021-го. С января по сентябрь в стране уже одобрили на 42 процента больше жилищных кредитов, чем в тот же период прошлого года. Лидерство закрепилось за Москвой и Московской областью (286 миллиардов рублей), Санкт-Петербургом и Ленинградской и областью (66 миллиардов рублей) из совокупных 500 миллиардов рублей по России за девять месяцев.
«Дорожать уже точно не будут, это потолок» Когда ждать обвала цен на квартиры в России?
Вторичный рынок жилья в России успешно пережил ажиотаж 2020-го — начала 2021-го и вышел на новый виток развития. Число просмотров квартир падает, ставки по ипотеке растут, позволить себе резко подорожавшие квадратные метры могут все меньше россиян. Но продавцы бездумно держат ценники, более того, некоторые по сложившейся за год привычке их планомерно увеличивают. Риелторы предупреждают — терпение покупателей на исходе, дисбаланс на рынке недвижимости огромен, пора идти на уступки. Утраченное равновесие и перспективы снижения цен на жилье — в материале «Ленты.ру».
Можем больше
«Вторичка» в третьем квартале 2021-го подорожала почти во всех крупных городах России, свидетельствуют данные «Мира квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). В среднем по стране (исследование проводилось в 70 самых больших городах страны) квадратный метр готового жилья прибавил в цене 6,5 процента, теперь он стоит 77,4 тысячи рублей. Средняя цена квартиры выросла чуть больше — на 7 процентов, до 4,34 миллиона рублей. С начала года «квадрат» подорожал на 19 процентов, полная стоимость лота увеличилась на 15 процентов.
В последние три месяца (июле-сентябре) быстрее всего росли цены на вторичное жилье в Сочи и Краснодаре: квадратный метр там подорожал примерно на 26 процентов. Причина столь выраженной динамики — в строительных ограничениях. В Сочи ввели двухлетний мораторий на возведение жилья (за исключением индивидуальных жилых домов и объектов, возводимых для обманутых дольщиков, а также финансируемых за счет федерального, регионального или местного бюджетов). Из-за дефицита новостроек, продажи в которых после введения льготной ипотеки били все рекорды, покупатели вынужденно переориентировались на вторичный рынок. Это позволило собственникам поднимать цены все выше.
В пятерку городов-лидеров по росту цен на «вторичку» в третьем квартале также вошли Махачкала, где квадратный метр подорожал почти на 14 процентов, Севастополь (плюс 13 процентов) и Чита (плюс 12 процентов). Лишь в двух городах стоимость готовых квартир снизилась, да и то незначительно — в Архангельске (минус 1,6 процента) и Калуге (минус 0,3 процента).
Москва во второй половине лета и начале осени показала неожиданно скромный рост цен на недвижимость — вторичный «квадрат» в городе подорожал всего на 1,6 процента, с начала года — на 8,5 процента, до 270,8 тысячи рублей. Средняя цена квартиры — 14,76 миллиона — за последний квартал не выросла вообще. В Санкт-Петербурге за три месяца квадратный метр прибавил в цене 6 процентов, с начала года — 16 процентов, сейчас он стоит 160,35 тысячи рублей (квартира — 9,66 миллиона).
Как отмечают аналитики, росту цен на «вторичке» в первую очередь способствует усечение программы льготной ипотеки (с июля ставка по ней повышена до 7 процентов, а сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей для всех регионов). Новые квартиры сильно подорожали, покупать их в кредит уже не столь выгодно, поэтому спрос перетекает на рынок готового жилья. Это стимулирует собственников поднимать ценники. Есть и «нечеловеческий» фактор — предложение на «вторичке» активно пополняется вчерашними новостройками, где квартиры, конечно, дороже, чем старый советский фонд. Это тоже способствует увеличению средней стоимости предложения.
Свои причуды
Москвичи в начале осени подтвердили распространенное мнение о том, что Москва — не Россия, благоразумно отказавшись дополнительно повышать цены на жилье. Оно и без того сильно подорожало за последний год (по данным «ИНКОМ-Недвижимость», примерно на 30 процентов). Но и снижать ценники продавцы не готовы. В сентябре многие из них вернулись из отпусков, объем предложения «вторички» вырос сразу на 3-4 процента, подсчитали в «МИЭЛЬ». На цены это не повлияло.
«Отрицательных колебаний нет ни в одном административном округе», — указывают эксперты. По их наблюдениям, собственники все реже соглашаются на скидки. В сентябре только каждая пятая сделка проходила со снижением стоимости. Средний размер скидки в Москве — 2 процента. Еще в августе порядка 30 процентов сделок проходило со скидками, а средний размер дисконта составлял 3 процента.
Ситуация почти патовая: продавцы пока не идут на уступки, покупатели между тем не согласны с текущим уровнем цен. В «ИНКОМ» отмечают — до начала жилищного бума однокомнатная квартира, например, в Бутово стоила 6,5-7 миллионов рублей, а сейчас — 9 миллионов.
«Это разогнанные цены, такое подорожание не подкреплено ни ростом доходов граждан, ни экономической ситуацией в стране», — подчеркивают аналитики. По их оценкам, нынешний сентябрь по показателю актуального спроса (количество внесенных авансов за квартиры) на 40 процентов отстал от прошлогоднего.
В самом дорогом Центральном округе средняя стоимость «квадрата» между тем перевалила за 543 тысячи рублей, подсчитали в «МИЭЛЬ». Минимальный уровень цен — в Троицком округе, там «квадрат» стоит 155,9 тысячи рублей. Троицкую ветку метро обещают достроить к 2026 году.
Ждем перемен
В целом продавцы «вторички» по всей стране пока действуют вразрез с ожиданиями большинства потенциальных покупателей — в лучшем случае не снижают стоимость квартир, в худшем — повышают. Между тем почти 24 процента россиян перед началом осени ждали снижения цен на недвижимость в пределах 5 процентов, показал опрос, проведенный аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН; результаты есть в распоряжении «Ленты.ру»). Около 20 процентов надеялись на более существенное падение цен. 22 процента не ждали никаких изменений, рост цен в ближайшие три месяца прогнозировали 24 процента проголосовавших.
«Значительный процент тех, кто ждет существенного, а не символического снижения цен, говорит о том, что люди устали от ценового ажиотажа и не готовы переплачивать за жилье, — поясняют в ИРН. — Правда, их ожидания могут вновь не оправдаться: на рынке в ближайшие месяцы возможна лишь небольшая коррекция, но существенного падения цен ждать не стоит».
Корректировать придется много — только в Москве на вторичном рынке жилья около 30 процентов квартир выставлены на продажу по завышенным ценам, доля несправедливо оцененного предложения в регионах, вероятно, не меньше. Аналитики швейцарского банка UBS в исследовании Global Real estate Bubble Index включили Москву в число городов с большим дисбалансом на рынке жилья. Квартиры в столице переоценены, хотя риска возникновения ценового пузыря на московском рынке недвижимости нет. По данным UBS, c середины 2020-го до середины 2021-го реальные цены на жилье в Москве увеличились на 20 процентов — это самый высокий показатель в рейтинге из 25 крупнейших городов мира.
Но быстрой переоценки не будет — в «ИНКОМ» поясняют: есть правило, по которому скорость роста и уменьшения цен на вторичное жилье различаются в десять раз. То есть цена, например, увеличивается в течение четырех месяцев — быстро, а корректируется в течение четырех лет — медленно. «Когда рынок активизируется, покупать следует оперативно, через две недели денег уже не хватит. При снижении можно не спешить и действовать спокойно», — утверждают эксперты.
А обвала не будет
Средний уровень цен на вторичную недвижимость уже весьма высок и не соответствует финансовым возможностям многих потенциальных покупателей, отмечают участники рынка. Но обвала ценников никто из них не обещает. Во-первых, остаются приемлемыми ставки по ипотеке, во-вторых, есть дефицит качественного предложения, и это поддерживает спрос на вторичном рынке.
«По моим предварительным прогнозам, средние ценовые показатели на вторичном рынке жилья столицы будут повышаться до конца 2021-го, но незначительно, — говорит Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Возможен их прирост на 5-7 процентов, во многом за счет усиления активности покупателей в предновогодний период, что наблюдается почти каждый год. После января, скорее всего, уровень цен на вторичные квартиры будет оставаться на том же уровне вплоть до лета».
Материалы по теме
Всем по коробке.
«Лучше удержать квартирантов»
В Est-a-Tet ожидают, что «рынок будет двигаться в рамках стандартных ценовых колебаний — в пределах 5 процентов», не уточняя направления движения. В некоторых районах квартиры могут выставляться с большим разбросом цены — это классический признак дефицита предложения, указывают риелторы. В начале следующего года можно ожидать роста числа продаваемых лотов, так как многие объекты с первичного рынка станут «вторичкой». «Также на рынок продолжит выходить большой объем квартир из-под залога от тех, кто находится в преддверии банкротства, от тех, кто не может по каким-то причинам выплачивать ипотеку», — обещает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Кроме того, можно рассчитывать на предложения от участников программы реновации — полученное жилье в новых домах зачастую для москвичей оказывается «лишним».
Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома полагает, что жилье «дорожать уже точно не будет, это потолок». По его мнению, процесс снижения цен пока сдерживается только небольшим объемом ликвидного предложения на рынке. Рост цен тоже возможен, но только если «стабилизируется ситуация с инфляцией, которая в этом году превысила все предполагаемые прогнозы», поясняет эксперт. Для нового витка спроса на жилье необходимо сокращение ключевой ставки Центробанка, при котором вновь станет возможным уменьшение ставок по ипотеке.
Аналитики ИРН прогнозируют небольшую коррекцию цен на «вторичку» и перетекание спроса из переоцененной Москвы в более демократичное Подмосковье. Валерий Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» утверждает, что уже сейчас в Москве ни один показ на вторичном рынке не проходит без вопроса от покупателей о скидке. «Снижение цен прогнозируется именно в разрезе реальных сделок. «Хотелки» продавцов, которые изначально выставляются в объявлениях, могут даже вырасти», — предупреждает он. Но россиянам, особенно живущим в Москве, не привыкать к высоким ценам на недвижимость. Бороться с амбициями собственников они будут единственным цивилизованным способом — отказом от планов приобретения жилья. Выиграют от этой ситуации арендодатели, которые и без того чувствуют себя неплохо.