Что такое историческое здание
Пресс-центр
Законодательство, применяемое к историческим зданиям, нуждается в усовершенствовании
18 января вице-губернатор Санкт‑Петербурга Игорь Албин провел совещание по вопросу применения требований Закона Санкт‑Петербурга от 24.12.2008 №820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт‑Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт‑Петербурга «О Генеральном плане Санкт‑Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт‑Петербурга» в части сноса исторических зданий. В совещании приняли участие депутат Законодательного Собрания Санкт‑Петербурга Алексей Ковалев, председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Сергей Макаров, заместитель председателя Санкт‑Петербургского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кононов.
Со вступлением в силу в январе 2009 года Закона Санкт‑Петербурга №820-7 в региональном законодательстве появилось понятие «исторические здания», требованиями режимов зон охраны начала регулироваться деятельность по реконструкции, изменению и сносу таких зданий. Понятие «исторические здания» относится к строениям различных исторических периодов (в центральных районах – построенные до 1917 года, в остальных районах – до 1957 года), не состоящих на государственной охране как объекты культурного наследия.
В соответствии с требованиями Закона №820-7 снос исторических зданий запрещен, за исключением разборки аварийных конструкций. В случае разборки аварийных конструкций требуется восстановление внешнего облика исторических сооружений, формирующих уличный фронт застройки, которое производится в соответствии с заключением КГИОП.
Депутат Алексей Ковалев обратил внимание собравшихся, что в ходе практического применения Закона №820-7 неоднократно выявлялись слабые места законодательства. В частности, КГИОП только проверяет наличие результатов экспертизы в составе комплекта документации, не проверяя фактическую аварийность конструкций. Между тем бумаги, которые предъявляются в Комитет, могут быть составлены в интересах заявителя, без надлежащей технической экспертизы конструкций. Таким образом, возникают ситуации, когда собственник начинает снос исторических зданий, имея только заключение КГИОП о том, что материалы технического обследования приняты к сведению.
Есть примеры, когда бдительность градозащитников помогает предотвратить необоснованный демонтаж исторических зданий, так, например, был спасен Дом Достоевского на Владимирском проспекте,11 – напомнил Алексей Ковалев.
Председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Сергей Макаров пояснил, что при подготовке и выдаче заключений согласно требованиям Закона №820-7 Комитет не согласовывает материалы, подтверждающие аварийность конструкций, по причине отсутствия соответствующих полномочий.
В 2015 году КГИОП организована постоянная межведомственная комиссия, в состав которой входят представители общественных организаций и специалисты. Комиссия принимает на рассмотрение технические обследования зданий с приложением эскизного проекта объекта планируемого строительства или реконструкции на участке утраченного здания, чтобы исключить случаи сноса исторических зданий без восстановления их внешнего облика.
Присутствовавший на совещании главный специалист отдела технологий ремонтно-реставрационных работ КГИОП Ростислав Петров пояснил, как Комитет отрабатывает документы по аварийности конструкций и зданий, отметив, что существует несколько действующих нормативных документов различной давности в области оценки механической безопасности зданий, не в полной мере объединенных единой методологией, не позволяющих достоверно установить категорию технического состояния конструкций и разработать рекомендации по их дальнейшей эксплуатации. Существующая практика подготовки технических заключений специализированными организациями не систематизирована.
Согласно приведенной статистике, в течение последних 5 лет Санкт‑Петербург в среднем теряет по 3 объекта в год, соглашаясь с представленными материалами обследования, признающими здания аварийными.
Заместитель председателя Санкт‑Петербургского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кононов рассказал об имеющихся случаях сноса исторических зданий в зонах охраны объектов культурного наследия Санкт‑Петербурга. По его словам, многие собственники вообще не обращаются в КГИОП, заказывая экспертизу в коммерческих организациях. Так, на территории завода Лесснера (Большой Сампсониевский, д. 66, литера И) разрабатывалась документация о признании корпуса аварийным, однако собственник после сдачи отозвал документы из КГИОП, обосновав технической ошибкой, и просто снес здание без каких-либо согласований. Не удалось сохранить историческое здание по адресу: ул. Мира, д. 36. Расселенное историческое здание «Особняк Н.С. Рыжкина» (Лиговский проспект, д. 127) сегодня находится в процессе разборки. Такие примеры тревожат градозащитников.
Участники совещания высказали мнение о необходимости определить орган исполнительной власти, который был бы ответственен за выдачу заключения об аварийности исторических зданий, закрепив такие полномочия нормативно и разработав процедуру выдачи заключений с привлечением Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного Собрания Санкт‑Петербурга и общественных организаций. Если вопрос потребует законодательных решений на федеральном уровне, такие инициативы в Санкт‑Петербурге будут подготовлены.
Подводя итоги совещания, вице-губернатор Игорь Албин предложил депутату Законодательного Собрания Санкт‑Петербурга Алексею Ковалеву выступить с законодательной инициативой внесения изменений в федеральное законодательство о техническом регулировании.
«Для того чтобы более полно сохранять исторические здания, нужно знать, что они из себя представляют»: волонтёры помогут КГИОП в изучении элементов исторической застройки города
Участники проекта «Открытый город», прошедшие обучение в «Школе волонтёров» по направлению «Мониторинг объектов культурного наследия», помогут в исследовании исторической застройки Санкт-Петербурга, организованном по инициативе КГИОП.
На этой неделе заместитель председателя КГИОП Алексей Михайлов провёл установочное совещание с выпускниками «Школы волонтёров» и представил цели и задачи будущей работы.
«Смысл этого исследования заключается в более детальном изучении исторической среды и подготовке требований к её сохранению. Санкт-Петербург первый, и пока единственный, регион Российской Федерации, который ввёл требования по повсеместному сохранению исторической застройки. Понятие «историческое здание» законодательно впервые было зафиксировано именно в Санкт-Петербурге, и многие регионы сейчас начинают работу в этом направлении», – рассказал Алексей Михайлов.
Понятие «исторические здания» относится к строениям различных исторических периодов (в центральных районах – построенные до 1917 года, в остальных районах – до 1957 года), не состоящих на государственной охране как объекты культурного наследия, но формирующих историческую среду.
Закон Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» в первую очередь ориентирован на то, чтобы сохранить ценные качества исторической среды в целом.
В настоящее время КГИОП продолжает совершенствовать механизмы сохранения исторической среды, вводя всё более детальные требования к сохранению отдельных исторических зданий, их элементов, к сохранению исторического благоустройства. С этой работой и вызвались помогать волонтёры.
КГИОП будет проводить данное исследование в том числе силами своих специалистов за счёт средств бюджета Санкт-Петербурга, однако привлечение волонтёров позволит сократить сроки работы и быстрее получить практический результат.
«Закон Санкт-Петербурга № 820-7 имеет более глобальный охват, и не всегда в полном объеме учитывает сохранение отдельных ценных элементов (таких как витражи или исторические двери), – подчеркнул Алексей Михайлов. – Для того чтобы более полно сохранять исторические здания, нужно иметь точную информацию о том, что они из себя представляют».
В течение весны – с начала марта по конец мая – волонтёры группами по 2-3 человека будут изучать средовые характеристики нескольких кварталов Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского и Выборгского районов Санкт-Петербурга.
Исследование будет проводиться от «общего к частному»: после изучения квартала начнётся более детальный сбор информации об отдельных исторических зданиях, их внутридворовой территории, а затем об элементах архитектурно-художественной отделки, представляющих ценность, в том числе на лестничных площадках. В итоге каждая группа представит фотофиксацию объектов исторической застройки квартала с указанием необходимых условных обозначений. Основные требования к фотофиксации и её оформлению также были озвучены на прошедшем совещании.
Исходные данные, включающие схемы кварталов и перечни объектов исторической застройки, расположенных на их территории, предоставит КГИОП. Также комитет будет обеспечивать возможность доступа участников работ на закрытые внутриквартальные и дворовые территории.
«Результаты этой работы будут использованы КГИОП при подготовке новой редакции Закона Санкт-Петербурга № 820-7», – отметил заместитель председателя Комитета.
Предполагается, что к концу февраля будут определены количество и состав групп волонтёров и выбранные для исследования кварталы исторического центра Санкт-Петербурга.
От античности до модернизма: 8 основных стилей в архитектуре
Архитектурный стиль — это совокупность деталей и особенностей сооружения, которые указывают на время его постройки, назначение, историческую ценность, регион, а иногда даже и на автора. Разные стили оперируют разными формами и материалами, отражая изменения моды, верований, владеющих умами идей, технологий. Какие-то стили следуют друг за другом в хронологическом порядке, какие-то развиваются параллельно во времени.
Чаще смена доминирующих стилей происходит постепенно, по мере того как архитекторы воспринимают дух времени и адаптируются к новым идеям. Вместе с экспертами разбираемся с базовыми стилями в архитектуре.
Эксперты в статье:
Екатерина Сванидзе, партнер архитектурной студии DVEKATI
Николай Фанеев, ведущий архитектор студии IND architects
1. Античный стиль
Древнегреческая архитектура появилась на материковой части Греции, Пелопоннесе, островах Эгейского моря и в колониях в Анатолии и Италии в период приблизительно с 900 года до н. э. до I века н. э. Самые ранние сохранившиеся сооружения датируются примерно 600 годом до н. э.
Древнегреческая архитектура особенно известна своими храмами. Вторым важным типом зданий, дошедшим до наших дней, считается театр под открытым небом. Самый ранний из них датируется примерно 525-480 годами до н. э. Еще сохранились ворота для процессий (пропилеи), окруженные колоннадами рыночные площади (стоа), здания городского совета (булевтерии), гробницы (мавзолей) и стадионы.
Основные черты древнегреческой архитектуры:
Екатерина Сванидзе:
«К античному стилю можно отнести архитектуру Древней Греции VII-VI вв. до н.э. и архитектуру Древнего Рима. Преобладающей типологией в это время были храмы, спроектированные с учетом принципов симметрии, геометрии, гармонии частей и целого, перспективы. Отличительная черта античного стиля (в особенности в греческой архитектуре) — ордерная система (ионический, дорический, позднее — коринфский ордеры), которая впоследствии была переосмыслена римлянами — появились римско-дорический, тосканский, римско-ионический, римско-коринфский ордеры и композитная капитель. К самым ярким примерам античного стиля относятся Парфенон, построенный в Афинском Акрополе в V веке до н.э., и амфитеатр Флавиев (Римский Колизей) 72-80 гг. н.э».
2. Готика
Готика — стиль, особенно популярный в Европе с середины XII по XVI век, а в некоторых районах сохранившийся до XVII—XVIII веков. Стиль возник в регионе Иль-де-Франс на севере Франции, развившись из романской архитектуры.
Одной из главных инженерных инноваций готической архитектуры стала каркасная система. С виду ажурная и «сложносочиненная» (полная противоположность монументальной романской), она изменила распределение нагрузки в здании, облегчила стены и перекрытия, дала возможность увеличить высоту сооружений и их площадь, а также сэкономить строительные материалы.
Образцы готических построек можно найти в христианской церковной архитектуре — соборах, аббатствах и приходских церквях. В этом стиле также строили замки, дворцы, ратуши, университеты и даже частные жилые дома. Многие образцы средневековой готической архитектуры занесены в список Всемирного наследия ЮНЕСКО.
Николай Фанеев:
«Готическая архитектура в основном представлена религиозными сооружениями. Безусловно, готика ассоциируется, прежде всего, с собором Нотр-Дам-де-Пари, Шартрским Собором, Аббатством Сен-Дени, Кельнским собором и др. Несколько особняком стоит английская готика, которая, переняв характерные черты оригинального французского стиля, адаптировала его к своим региональным предпочтениям. Например, английская готика, в отличие от французской, тяготеющей максимально ввысь, подчеркивала длину здания, а не его высоту. Примеры: кафедральные соборы в Линкольне и Йорке, кафедральный собор в Глостере и др».
3. Барокко
Барокко — декоративный стиль, который появился в Италии в начале XVII века и постепенно распространился по всей Европе. Своего пика стиль достиг в эпоху высокого барокко (1625-1675), когда его использовали в церквях и дворцах Италии, Испании, Португалии, Франции и Австрии. В период позднего барокко (1675-1750) стиль пришел в Россию, а также в испанские и португальские колонии в Латинской Америке.
Архитекторы эпохи барокко до предела развили основные элементы архитектуры Возрождения (которая, в свою очередь, наследует античному стилю), включая характерные купола и колоннады, и сделали их более высокими, величественными, украшенными. Внутри здания часто использовалась живопись Тромплей (также известна как «обманка» — изображение, выполненное настолько точно, что его можно принять за кусок реальности) в сочетании со скульптурой. Для барокко характерен избыточный декор: многочисленные ангелы и раскрашенные фигуры на потолке, витые колонны, изобилие декоративных элементов, занимающее все пространство. Во дворцах в стиле барокко парадные лестницы стали центральным элементом.
Екатерина Сванидзе:
«Барокко» (в переводе с португальского означает «жемчужина неправильной формы») — это стиль абсолютистской эпохи (с 1600 г. до 1780 г.), когда власть церкви солидаризируется со светской. Пышность декора, впечатляющие размеры сооружений и особое членение барочных помещений усиливают авторитет церкви и государства — католическая церковь взывала к верующим через искусство и архитектуру. В этом стиле архитектуре подчиняются все остальные виды искусства — скульптура, живопись. Сложные архитектурные формы, в основе которых, как правило, был овал/эллипс, а также динамическое противопоставление и взаимопроникновение пространств, величие, драматизм и контраст освещения, пышные формы и богатый декор — характерные черты барокко. Грандиозные творения барокко — церковь Санта-Мария делла Салюте в Венеции, базилика Санта-Кроче в Лечче».
4. Классицизм
Корни классицизма уходят в храмовую архитектуру Древней Греции и в религиозную, военную и гражданскую архитектуру Римской империи. Стиль отличается ясностью и простотой традиционных форм, например, колоннами, каждая из которых имеет фиксированные пропорции и орнаменты. Он развился в архитектуре в эпоху итальянского Возрождения, особенно ярко ранний классицизм представлен в работах и проектах Леона Баттисты Альберти и Филиппо Брунеллески.
Классицизм быстро распространился в Италии, а затем пришел во Францию, Германию, Англию, Россию и другие страны. В каждой из них он трактовался по-своему, обретая индивидуальные черты. В эпоху правления Людовика XIV на фоне абсолютизма появился «Большой стиль» — в нем соединились классицизм и барокко. В России на классические здания в этом стиле «наложилась» военная и патриотическая тематика.
Николай Фанеев:
«На рубеже 1800 г. старый мировой порядок сменяется — получают развитие идеи субъективизма, либерализма, демократии, церковь утрачивает былую силу, а церковное строительство перестает быть стилеобразующим. Однако для создания нового стиля не хватало знаний и развитого вкуса, поэтому в этот век обратились к формам античности. Идеалы красоты «археологического классицизма» были определены в труде Винкельмана «Мысли о подражании греческим произведениям в живописи и скульптуре». Характерные черты стиля: членение корпуса сооружения пилястрами и карнизами, фасадная сторона напоминает греческий или римский храм с треугольным фронтоном или портиком. Пара примеров классицизма в архитектуре — Сан-Франческо ди Паола в Неаполе и кафедральный собор Казанской Божьей Матери в Санкт-Петербурге».
5. Рококо
Стиль рококо возник в XVIII веке как реакция против величия и симметрии классицизма. Это более плавный и детализированный стиль, включающий витиеватые, асимметричные узоры, работу с пастельными оттенками.
Стиль появился в Париже в ответ на тяжеловесную архитектуру барокко и вскоре был принят во Франции, Германии, Австрии. К концу XVIII века господство рококо в значительной степени сменилось неоклассическим стилем.
Хотя между архитектурой барокко и рококо есть много общего, можно найти и различия. Внешний вид зданий в стиле рококо более игривый, легкий и с обильным использованием изгибов. Одно из принципиальных различий еще и в том, что рококо подчеркивает асимметрию форм.
Стены, молдинги (выпуклые декоративные детали на фасадах) и потолки зданий в этом стиле украшены многочисленными переплетениями декоративных деталей, основанных на формах «C» и «S», раковинами и другими натуралистическими формами.
Цвета рококо преимущественно пастельные, активно задействуются слоновая кость и золото, в декоре много зеркал — для усиления ощущения открытого пространства. В стиле рококо построены Азамкирхе в Мюнхене, Дворец Сан-Суси в Потсдаме, Дворец Келуш в Синтре, Дворец Шарлоттенбург в Берлине, Дворец Чапских в Варшаве.
6. Ампир
Ампир как движение в архитектуре, интерьерах, изобразительном искусстве возник во Франции во время правления Наполеона. Этот стиль процветал в первой трети XIX века в странах Западной Европы, а затем и в России.
Стиль активно продвигали придворные архитекторы Наполеона Шарль Персье и Пьер Фонтен. Декор дворцовых интерьеров в стиле ампир отличался контрастными цветовыми решениями: синий, белый, ярко-красный, четкие линии, обилие позолоты. Стены обычно обтягивали шелком яркого цвета, орнаментом служили ромбы, круги, военные символы — мечи, копья, щиты. Большой популярностью пользовались египетские мотивы, которые вошли в моду после Египетского похода Наполеона.
Основными сооружениями, которые относятся к этому стилю, считаются триумфальная арка на площади Каррузель в Париже, Вандомская колонна, триумфальная арка на площади Шарля де Голля. Интерьеры в стиле ампир можно увидеть во дворце Фонтенбло и в Большом дворце в Версале.
Николай Фанеев:
«Стиль ампир появился во Франции во времена правления Бонапарта (1804-1814), считавшего себя величайшим императором со времен античности и использовавшего архитектуру для создания визуальной связи и коннотаций между Французской Империей и Римской Империей. В сооружениях той эпохи — преимущественно триумфальных арках — широко применялись символы и орнаменты, заимствованные из античного мира (в частности, Римской Империи)».
7. Модерн / Ар-нуво / Югендстиль
На рубеже XIX—XX вв. стиль модерн буквально захватил весь европейский континент, по-разному проявляясь в каждом национальном контексте: в Германии и Австрии он известен как югендстиль или стиль Сецессиона, в Бельгии и Франции — ар-нуво, в Италии — стиль либерти или stile floreale (цветочный стиль). Главное утверждение модерна: искусство и жизнь неразделимы. Природа становится основным источником вдохновения для движения, которое стремилось к полному единству структуры и декора. Модерн характеризуется извилистыми линиями и органическими объемами, часто встречаются флоральные и анималистические мотивы. Ярчайший пример модерна — входы на станцию метро в Париже, спроектированные Эктором Гимаром.
8. Модернизм
Модернизм — архитектурный стиль, основанный на инновационных для прошлого века технологиях строительства, в частности, использовании стекла, стали и железобетона. Основными критериями в архитектуре стали функциональность, минимализм, отказ от орнамента. Стиль возник в первой половине XX века и стал доминирующим после Второй мировой войны и до конца 1980-х.
Архитектура модернизма появилась в результате прорыва в технологиях, инженерии и строительных материалах, а также из желания оторваться от исторических архитектурных стилей и изобрести что-то новое.
Использование чугуна, гипсокартонного листового стекла и железобетона позволило строить конструкции, которые были как никогда прочными, легкими и высокими. Хрустальный дворец Джозефа Пакстона на Всемирной выставке 1851 года — ранний пример революционной для своего времени конструкции из железа и листового стекла
В 1884 году был построен первый небоскреб со стальным каркасом — десятиэтажное здание страховой конторы в Чикаго архитектора Уильяма Ле Барона Дженни. Железный каркас Эйфелевой башни, в то время самого высокого сооружения в мире, поразил воображение миллионов посетителей Всемирной выставки 1889 года, которая проходила в Париже.
Николай Фанеев:
«Модернизм зародился в первой половине XX века и быстро стал ведущим стилем и даже философией архитектуры того времени. Это было связано со строго рациональным использованием материалов, конструктивными нововведениями, аналитическим подходом к функциям зданий. Главные постулаты — «форма следует за функцией» и «меньше значит больше». Пионерами движения были Ле Корбюзье и Вальтер Гропиус, а среди ярких представителей — немецкая школа Баухауз и Фрэнк Ллойд Райт».
Вечные ценности: интересно ли бизнесу сохранять исторические здания
Сохранение архитектурного наследия – один из основных принципов градостроительной философии любого города с давней историей. Москва – не исключение. В реальной жизни этот принцип работает не всегда, и громкие скандалы из-за сноса исторических зданий в столице разгораются регулярно (один из последних примеров касается реализации инвестиционного контракта на Садовнической улице, 9 – Дома Привалова).
Один из актуальных примеров противостояния активистов общественной организации «Архнадзор» с инвестором и властями касается реализации инвестиционного контракта на Садовнической улице, 9 (Дом Привалова), одобренного и подписанного уполномоченными городскими органами.
Инвестор (ООО «Великан XXI век») утверждает, что сохранит архитектурный облик района, отреставрирует выходящую на улицу фасадную стену строения, сохранит все значимые элементы декора и воссоздаст утраченные. Но внутри здание придется разобрать, поскольку по проекту планируется построить трехуровневый паркинг. При этом фасады дворового строения инвестор обещает восстановить из аутентичных материалов по историческим чертежам.
Однако с таким подходом категорически не согласны в движении «Архнадзор», которое в середине января направило в Минкульт и президенту РФ Владимиру Путину письма с просьбой остановить снос, подкрепив их актом государственной историко-культурной экспертизы о признании домов Привалова ансамблем объектов культурного наследия федерального значения. Движение направило заявления по факту сноса домов в органы прокуратуры, полиции и ОАТИ. Впрочем, за неделю демонтажных работ от трех строений по сути уже остались одни фасады.
Сегмент для девелоперов-антикваров
«Исторические здания в Москве всегда находились под пристальным вниманием инвесторов, – говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. – Этот штучный товар – объект интереса многих бизнесменов». В данном качестве чаще всего рассматриваются старинные особняки и апартаменты в исторических домах.
Покупателями выступают как крупные компании или банки, так и частные лица – но с большим кошельком. Цена входного билета в этот сегмент довольно высока. На приобретение и реконструкцию особняка нужны десятки миллионов долларов.
Объем инвестиций зависит от состояния объектов. Некоторые из них находятся в аварийном или полуразрушенном состоянии и требуют больших вложений. Однако, по словам Екатерины Румянцевой, именно к таким вариантам девелоперы проявляют наибольший интерес – из-за высокой дельты между ценой покупки и стоимостью недвижимости после ремонта и оснащения. Цифра может вырасти кратно. К тому же полуразвалины, как правило, не относятся к особо охраняемым объектам, и девелопер имеет меньше ограничений при реновации здания.
В результате реконструкции сохраняется или воссоздается исторический внешний вид строения, но внутри оно становится современным объектом с высоким уровнем сервиса и комфорта, оснащенным технологиями «умного дома», новейшими инженерными системами, механизированными парковками.
При этом инвестору следует понимать, что риски, связанные с реновацией старинных зданий, довольно высоки. Многое зависит от исторической значимости объекта, его правового статуса, состояния строений и коммуникаций. «На доведение здания до ума, реставрацию, ремонт «под ключ» нужны очень серьезные капиталовложения, – замечает генеральный директор агентства Point Estate Тимур Сайфутдинов. – Тот, кто берется за такой проект, должен обладать соответствующими финансовыми, техническими и профессиональными ресурсами и опытом».
Сделок немного, но каждая – на миллионы
Если подходящее предложение появляется, то потенциальных инвесторов не пугают многомиллионные затраты на реставрацию, не смущает статус архитектурного памятника, накладывающий определенные обязательства на собственника здания. «Архитектурные памятники, как и любые исторические раритеты, не имеют ценового предела», – считает Екатерина Румянцева. Инвестор сам определяет цену за счет добавочной ценности объекта, так как аналогов подобных проектов на рынке – с той же архитектурой, в том же районе, с тем же декором – нет.
По словам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, за последние два года прирост средних рублевых цен в исторических домах с реконструкцией составил 30,9% (с 605 тыс. до 792 тыс.руб./кв.м).
Впрочем, инвестировать в исторические объекты в некоторых случаях выгодно даже тогда, когда они имеют статус памятника истории, культуры, архитектуры и входят в реестр Москомнаследия, что накладывает на покупателя серьезные ограничения в плане проведения реконструкции. Тогда речь может идти только о реставрации и восстановлении представляющих ценность элементов здания. «Инвестиции при таком варианте также окупаются, но в долгосрочной перспективе – за срок не менее пяти-семи лет стоимость «квадрата» может вырасти на 20–50%», – объясняет директор по развитию бизнеса департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова. Для такой схемы инвестиций можно провести аналогию с вложениями в антиквариат или предметы искусства. Для сравнения: в новостройках на рынке массового жилья сопоставимый максимальный рост стоимости приходится на первые два-три года с начала строительства.
Реновация исторических зданий в Москве
В Москве по сравнению с зарубежной практикой проектов премиальной реновации не так много. Удачными примерами, по мнению Дмитрия Халина, могут служить Дом со львами (в котором жил Алексей Толстой), Дом Гельриха (в проекте реновации участвовали реставраторы статуи Свободы – бюро Swanke Hayden), Пречистенка, 13 (дом, в котором проживала семья Фаберже), St. Nickolas (дом графа Шереметьева возле Кремля), Поварская ул., 28, и другие.
Самые активные игроки рынка исторической недвижимости Москвы – компании «Галс-Девелопмент», Vesper, KR Prоperties.
Наиболее перспективные для премиальной реновации районы – Якиманка, Замоскворечье, Китай-город, Арбат, Плющиха, Патриаршие пруды, Пречистенка, однако в Москве не так много объектов, в которых возможна качественная реновация.
Столичные примеры
1. St. Nickolas
Vesper
Здание было построено в конце XIX века по заказу графа Сергея Шереметева известным архитектором Александром Мейснером как доходный дом. После реновации в пятиэтажном здании разместится комплекс апартаментов премиум-класса St. Nickolas – 41 апартамент площадью от 70 до 290 кв. м.
2. Wine House
«Галс-Девелопмент»
В 2014 году девелопер приступил к реставрации старинного особняка в Замоскворечье, построенного архитектором Воскресенским в 1888–1889 годы.
Работы ведутся в рамках реализации проекта жилого элитного квартала Wine House, расположенного на бывшей территории винного завода российского предпринимателя – «царского виночерпия» Петра Смирнова.
Трехэтажная кирпичная постройка общей площадью около 5 тыс. кв. м использовалась как административно-производственное помещение завода и является выявленным объектом культурного наследия.
3. Театральный дом
«Галс-Девелопмент»
В 2014 году началась фундаментальная реконструкция исторического здания на Поварской улице. В начале XX века в доме располагалась театральная студия Станиславского. Проект сочетает реконструкцию старинного особняка XIX века и новое строительство. К 2017 году на месте театра-студии появится элитный жилой комплекс «Театральный дом» с 129 апартаментами. Инвестиции в проект не разглашаются.
4. Усадьба Прохоровых-Хлудовых
Росэнергобанк
В 2010 году Росэнергобанк купил у «Дрезднер Банка» офис в Подсосенском переулке. «Желание приобрести историческое здание в центре Москвы, которое было бы готовым для размещения в нем офиса и выполняло бы важные для банка представительские функции, возникло у нас задолго до сделки. Усадьба как нельзя лучше отвечала этим целям», – рассказывает «РБК-Недвижимости» первый заместитель председателя правления Росэнергобанка Марк Шрайбер.
В октябре прошлого года в рамках городского проекта «Свобода доступа» состоялась первая экскурсия по усадьбе. Раньше этот объект был недоступен для публичных посещений.
Весной на объекте начнутся реставрационные работы. Основной задачей является возвращение исторического облика особняку. Работы ведутся совместно с историками и архитекторами, а также в тесном сотрудничестве с Москомнаследия. После реконструкции в усадьбе расположится Росэнергобанк. Но в первую очередь этот офис будет выполнять именно представительские функции.
По словам Марка Шрайбера, объем инвестиций исчисляется миллиардами рублей. «Точнее сказать пока не могу», – говорит топ-менеджер банка.
Участие бизнеса в сохранении исторических зданий в Москве стимулируется в рамках программы «Рубль за квадратный метр». По ней правительство предоставляет инвестору-победителю аукциона в аренду аварийные объекты культурного наследия по льготной цене 1 рубль за 1 кв. м в год. С победителем аукциона заключается договор аренды на 49 лет. Одновременно инвестор подписывает охранные обязательства, а льготная цена начинает действовать только после выполнения арендатором всех условий по восстановлению памятника архитектуры за свой счет.
Один из примеров – реконструкция исторического здания по адресу Госпитальная площадь, 1/10 (ЮВАО). Это бывший дом Военно-фельдшерской школы постройки XVIII века. Объект был выставлен на открытый аукцион с первоначальной стоимостью аренды 5 млн руб. в год. Во время торгов арендная плата возросла в несколько раз и превысила 60 млн руб. в год.
«При средней окупаемости подобных объектов за 9–11 лет очевидно, что подобная схема реализации старинных особняков рентабельна для бизнеса, – комментирует Екатерина Румянцева. – Это открывает возможности для нового вида инвестиций в коммерческую недвижимость – входа в проект на льготных условиях, которых раньше у бизнеса не было».
Зарубежный опыт
Лондон
Центр Лондона практически полностью состоит из отреставрированных зданий с двухсот-трехсотлетней историей. Больше всего их в Челси и Белгравии.
Среди наиболее ярких примеров проектов реновации в Лондоне является жилой комплекс Cornwall Terrace, спроектированный в 1811 году архитекторами Джоном Нэшем и Десимусом Бертоном в одном из самых престижных районов Лондона – Риджентс-парк. В ходе реконструкции застройщиком Oakmayne Bespoke были созданы восемь роскошных резиденций площадью от 740 до 1300 кв. м с великолепными фасадами и окнами, выходящими на парк.
Цена на жилье в лондонских памятниках растет довольно быстро. Так, стоимость квадратного метра в апартаментах The Lancasters на вторичном рынке за три года выросла в два раза.
Венеция
Стоимость квадратного метра «истории» в Венеции в среднем составляет около €10–12 тыс. Материалы для строительных работ приходится подвозить на лодке в строго определенные часы, поэтому на реализацию проектов по реновации требуется больше времени.
На превращение дворцового ансамбля Castel Brando, история которого насчитывает две тысячи лет, в гостинично-жилой комплекс инвестор потратил семь лет и €43 млн. Тем не менее этот дворец, как и все палаццо Венеции (в частности, дворцы Тьеполо, Барбариго, Ка’Реццонико), приносит доход, который генерируется за счет уникальности и исторического прошлого зданий.
Вена
Рынок Вены – один из самых привлекательных для любителей инвестировать в исторические здания.
Яркий пример – отель SansSouci с 63 номерами в здании 1872 года постройки. Реставрация началась в октябре 2010 года, после которой на трех этажах здания разместились резиденции с гостиничным сервисом. Изюминка лайфстайл-отеля – коллекция современного искусства с подлинниками Roy Lichtenstein (Роя Лихтенштайна), Allen Jons (Аллена Джонса) и Steve Kaufman (Стива Кауфмана), которые украшают зоны общего пользования и номера.