судебная практика по расторжению договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора
Право на односторонний отказ и долгосрочная аренда
С некоторых пор, особенно после дополнения Гражданского кодекс статьёй 450.1, в судебной практике появился устойчивый уклон в пользу легализации в договорах аренды оговорок о праве досрочного одностороннего отказа.
Подобный подход представляется спорным, в связи с чем ниже приводятся некоторые соображения с контраргументами.
1. Правила применения ст. 450.1 ГК РФ.
В договоры аренды зачастую включают условие, позволяющее арендодателю в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по соответствующему договору, при этом «для приличия» оговариваются мотивы/условия такого отказа: в случае возникновения потребности использования объекта для целей, связанных с его уставной целью, для хозяйственных нужд и т.п.
Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора является не безусловным, поскольку при его реализации, сторона, инициирующая отказ от договора, должна (обязана) действовать разумно и добросовестно.
Можем предположить, что заключая договоры с приведёнными условиями, стороны согласовали содержание соответствующего пункта договора исходя из презумпции добросовестного поведения арендодателя. То есть арендатор был вправе рассчитывать на то, что арендодатель воспользуется предоставленным ему правом на односторонний отказ от договора только в том случае, когда в силу обстоятельств у него возникнет крайняя необходимость в использовании переданных в аренду помещений. При этом, у арендатора не должно быть каких-либо обоснованных сомнений в том, что арендодатель испытывает именно крайнюю необходимость в помещениях.
В ином случае, если арендодатель ссылается на указанное условие при отсутствии крайней необходимости, такое условие договора противоречит сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности (определение Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 N 310-ЭС15-4004 – имеются специфические обстоятельства, но эта мысль в судебном акте выражена).
Разъясняя применение приведенных выше норм, Верховный Суд РФ в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указал, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора (определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2019 N 309-ЭС18-8960).
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Исследование вопроса о добросовестности и разумности действий инициатора отказа должно стать основным при рассмотрении вопроса об одностороннем отказе от срочного (долгосрочного) договора аренды.
2. Право произвольного отказа противоречит существу срочного договора аренды.
В пункте 1 статьи 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.
Заключая договор аренды на определённый срок, арендодатель принимает на себя обязанность предоставить арендатору возможность пользоваться имуществом в течение всего установленного срока. Обязанности арендодателя по отношению к арендатору, соответственно, не ограничиваются лишь передачей имущества. Напротив, арендодатель ещё до передачи имущества обязан заботиться, чтобы не возникло каких-либо препятствий как к передаче имущества, так и последующему использованию имущества. Более того, на арендодателя возлагается обязанность устранять все те препятствия, которые возникнут в процессе пользования имуществом.
Исходя из конституционного толкования значимости договорного регулирования (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 № 1-П), необходимо применять адекватные специфическому характеру отношений способы и методы правового воздействия, в том числе учитывать закрепленный в Гражданском кодексе Российской Федерации принцип свободы договора.
Общественные отношения по поводу аренды в качестве обособленного предмета правового регулирования регламентируются в действующем законодательстве в главе 34 ГК РФ, в частности в параграфе 4 указанной главы. С учётом конкретного вида аренды осуществляется дальнейшая нормативная регламентация в действующем законодательстве, то есть имеются специальные нормы закона для различных видов аренды.
Выделяя срочные договоры аренды, а среди последних – долгосрочные, законодатель исчерпывающим образом выделил характерный признак договора – срок. Данное условие позволяет выделить данный подвид договоров среди многих иных договорных конструкций. Соответственно, иные условия заключённого долгосрочного договора аренды не могут отменять или существенно умалять данный существенный признак договора, поскольку приведут к нарушению воли сторон и законодателя, урегулировавшего конкретный вид договорных отношений.
Следовательно, заключая долгосрочный договор аренды, стороны, будучи свободными в определении предмета, цены, порядка оплаты и срока договора, вместе с тем не вправе изменять императивное регулирование закона о существенном признаке данного договора. Не допускается также и включение в договор условий, которые позволяют хотя и не прямо, однако содержат юридические возможности аннулировать такой существенный признак как срок. Включение в договор подобных условий должно квалифицироваться в качестве обхода закона (статья 10 ГК РФ) с признанием ничтожными таких условий и применением соответствующих последствий в форме отказа в защите права стороне, ссылающейся на указанные условия.
Спецификой долгосрочного договора аренды является уверенность и право арендатора использовать переданное в аренду имущество на протяжении всего срока аренды без значительного риска утраты такого имущества.
На практике стороны включают в текст письменного договора условия, смысл которых сводится к тому, что какая-либо из сторон получает право во всякое время отказаться о договора с условием о досрочном уведомлении о своём решении. Зачастую подобные условия маскируются под различными словесными формулами, в которых такое право увязывается с хозяйственными нуждами, необходимостью исполнения уставных целей и т.п. В действительности, неконкретизированность и абстрактный характер таких условий позволяет в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ толковать такие условия в качестве предоставляющих право арендодателю немотивированно отказаться от такого договора.
В подобных случаях это приводит к разрушению договорной конструкции срочной аренды и входит в прямое противоречие с норами ГК РФ, устанавливающими границы разделения договорных видов, устанавливая характерные черты каждого из них. Включение такого условия в текст договора обессмысливает срочный характер договора, внимание к нему законодателя, установившего даже необходимость регистрации таких договоров, вводит в заблуждение оборот и, собственно, участников договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. В пункте 3 приведённого Постановления также указывается на необходимость исследовать «существо законодательного регулирования данного вида договора», а также приводится пример такого исследования: «Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.»
Таким образом, при оценке договорных условий необходимо учитывать существо законодательного регулирования. В приведённом ВАС РФ примере исследуются вопросы регулирования бессрочного договора аренды и специально предусмотренного в законе права одностороннего отказа, исключение которого исказит регулирование бессрочного договора аренды. Вместе с тем, законодателем не предусмотрено аналогичное право на односторонний отказ от срочного договора аренды, тем более, долгосрочного договора, поскольку такое право аналогичным образом исказило бы регулирование договора аренды с определённым сроком.
3. Lex specialis derogat lex generalis.
К рассматриваемой ситуации можно применить и принцип приоритета специальных норм относительно общих.
Для порядка можно сослаться на разъяснений постановления Конституционного Суда от 29.06.2004 № 13-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 7, 15, 107, 234 и 450 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы»: «в отношении федеральных законов как актов одинаковой юридической силы применяется правило lex posteriori derogat lex priori («последующий закон отменяет действие предыдущего»), означающее, что даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон; вместе с тем независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений».
Таким образом, аргумент о более позднем дополнении ГК нормами ст. 450.1 преодолевается тем, что в случае наличия общей и специальной норм между нормами, принятыми в разное время, приоритетом обладает правило lex specialis derogat lex generalis.
При анализе положений, с одной стороны, норм статьи 450.1 ГК РФ, предоставляющих право включения условия одностороннего отказа в договор, и с другой стороны, норм статьи 610 ГК РФ, регламентирующих условия заключения срочных договоров аренды, а также право на односторонний отказ исключительно для бессрочных договоров аренды, следует прийти к выводу, что последние являются специальными по отношению к первым. Иными словами, нормы статьи 610 ГК РФ, предусматривающие возможность одностороннего отказа исключительно для бессрочных арендных отношений, и не позволяющие подобное регулирование для срочных договоров аренды, исключают применение общих норм статьи 450.1 ГК РФ.
Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.
Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.
Расторжение договора аренды. Заключительная часть статей о договоре аренды. Какие тонкости необходимо соблюсти при расторжении договора аренды? Давайте разбираться
В преддверие расторжения договора. Закон и договор.
Прежде всего отметим, что способ расторжения, как правило, прописан в вашем Договоре. В то же время существуют общие правила, про которые, зачастую, забывают. Цитирование положений Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) не входит в задачу нашего исследования-рекомендации, поэтому остановимся на следующем.
Статьей 619 и ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя/арендатора. В основе своем, указанные положения введены законодателем с целью защиты стабильности и качественности правоотношений. В рамках указанных норм введен негативный контекст расторжения договора (т.е. расторжение в результате ухудшения имущества, невнесение арендной платы более двух раз и прочее.).
При наличии нарушений, указанных в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, необходимо направить письменное предупреждение о расторжении договора аренды. При этом, во избежание спорных ситуаций при подаче искового заявления в суд, мы рекомендуем направлять такие письменные предупреждения на адрес, указанный в договоре аренды, а также на адрес, указанный в выписке из ЕГРЮЛ. При этом подчеркнем, что почтовая квитанция, а также уведомление о вручении почтового отправления при отсутствии описи вложения не свидетельствуют о надлежащем уведомлении арендатора о расторжении договора аренды. Об этом достаточно давно говорит судебная практика: постановление ФАС Московского округа от 22.05.2014 № Ф05-4316/14 по делу № А41-32405/13; Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2010 № Ф09-1854/10-С6; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.03.2016 № Ф01-409/2016 и т.д. Таким образом, опись вложения при отправке письма обязательна.
В содержании направленного письма контрагенту, необходимо прописать разумный срок исполнения нарушенного обязательства. Из системного толкования норм гражданского законодательства не следует точного определения разумного срока. Представляется, что вполне разумным сроком восстановления нарушенных обязательств возможно определить в 30 календарных дней. Именно такой срок указан в ст. 4 АПК РФ в качестве подтверждения урегулирования спора в досудебном порядке. Разумный срок – категория оценочная и определяется он с учетом различных факторов: виды обязательства, параметры предмета исполнения, условия исполнения и прочее. В любом случае мы бы рекомендовали использовать срок в 30 дней. При этом важно подчеркнуть, что такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требования расторжения договора возникает только по истечению срока, установленного в письме уведомлении. Указанный тезис подтверждается и судебной практикой (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 № Ф05-12424/2015, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.07. 2020 № 01АП-3368/2020).
Также необходимо отметить, что в договорах аренды, зачастую, указывают порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон. Хотелось бы обратить ваше пристальное внимание на следующее условие договора. Представим, вы заключили договор краткосрочной аренды нежилого помещения (на один год). Дальнейшая использование помещения невозможно в силу объективных причин. Один год еще не истек. Вы направляете письмо с указанием даты расторжения договора, после чего согласуете порядок сдачи помещения. Помещение сдано, акт подписан, и вдруг вам на почту приходит письмо с необходимостью уплатить штраф (неустойку) в размере месячной арендной платы (или размера обеспечительного платежа) за досрочное расторжение договора аренды. Насколько законным является такой штраф по условиям договора? Из системного толкования положений ГК РФ, позиций высших судов РФ (см. П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. №17, Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 5531/11) под неустойкой понимается способ обеспечения обязательства, которая должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие в связи с ненадлежащим исполнением должником обязательства перед кредитором. Таким образом правовая природа неустойки сводится к ее компенсационному (восстановительному) характеру. Само по себе установление неустойки за досрочное расторжение договора является вполне законным, поскольку постольку в гражданском законодательстве установлена свобода договора, где стороны вправе прописать условия по своему усмотрению. Другой вопрос возникает при определении соразмерности неустойки нарушенным обязательствам. Статьей 330 ГК РФ предусмотрена возможность уменьшения неустойки в договора судом при её явной несоразмерности. Обратимся к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», где указаны границы для суда при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Несоразмерность и необоснованность выгоды при неустойки могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Таким образом мы полагаем, если вы досрочно расторгнул договор за один/два месяца до окончания такого договора, вы будете обязаны возместить убытки в размере двукратной месячной арендной платы (при отсутствии иных задолженностей) в случае, если неустойка установлена договором. Об этом же говорит и судебная практика. В связи с чем, внимательно изучайте свои риски и последствия досрочного расторжения договора.
Основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В законодательстве закрепляется возможность расторжения договора через суд при существенном его нарушении или же посредством одностороннего отказа от Договора по инициативе стороны (в случае, если такой отказ предусмотрен договором). Таким образом законодатель разделает расторжение договора по инициативе одной из сторон в судебномпорядке и односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. В связи с чем возникает вопрос законности (возможности) расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре. Судебная практика идет по двум направлениям.
Первое направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (см. Определение ВАС РФ от 19.01.2011 № ВАС-15206/10, Определение ВАС РФ от 29.06.2010 № ВАС-7816/10).
Второе направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от договора допустим по условиям, указанным в самом договоре (например, необходимость направления уведомления на расторжение за 90 календарных дней) (см. Определение ВАС РФ от 17.06.2010 № ВАС-7525/10, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014). Нам представляется, что в большинстве случаев суд будет придерживаться второго направления, поскольку, во-первых, большинство судебных решений придерживается позиции возможности расторжения договора во внесудебном порядке, во-вторых, второе направление в полной мере соответствует принципу свободы договора, который заключается в возможностях установления условий договора по волеизъявлению сторон. Подробное описание возможности одностороннего отказа от договора аренды по нормам ГК РФ мы описывали в предыдущих статьях, в связи с чем, хотели бы остановиться на процессе расторжения договора. В заключении отметим, что в случае, если после наступления срока, указанного в письме-уведомлении о расторжении договора аренды, арендатор будет пользоваться арендованным помещением, а арендодатель не будет возражать против такого пользования в течение длительного времени (цитата из решения суда), при таких обстоятельствах договор не будет считаться расторгнутым.
Процесс передачи помещения
Какие могут быть риски? Зачастую, недобросовестные арендодатели специально прописывают условия договора аренды, которые невозможно качественно исполнить в связи с махинациями, проводимыми на арендном рынке. Приведем пример такого «недобросовестного пункта договора». «Арендатор обязуется передать Арендодателю по истечению срока действия Договора или в случае его досрочного расторжения помещения в исправном состоянии, в котором первоначально были предоставлены Арендатору, и с учетом тех недостатков, которые были указаны в акте приема-передачи, когда помещения передавались от Арендатора Субарендатору. В случае необходимости проводить ремонтные работы для восстановления помещения, Субарендатор обязуется произвести данные работы за свой счет. Данные работы производятся Субарендатором до подписания Сторонами акта приема–передачи (возврата) помещений. В случае не проведения ремонтных работ, Арендатор выплачивает штраф в размере суммы месячной арендной платы». Казалось бы, безобидная формулировка, все понятно. Однако в подобных формулировках и скрывается уловка. Дело в том, что в приведенном пункте договора не прописан случай, при котором Арендодатель во время приемки помещения не согласится с теми восстановительными работами, который провел Арендатор. Как быть, если при приёме-передачи помещения у Арендодателя возникнут замечания? Из логического толкования приведенного примера следует, что Арендатору придется заплатить штраф (и скорее всего суммы ремонтных (восстановительных) работ). Нет. В таком положении приведенный пример просто неприемлем. Если вы не заметили указанных положений договора, и все же пропустили такого рода «уловки», мы рекомендуем обращаться в суд. Но лучше всего внимательно читать условия договора.
Таким образом, мы рекомендуем вам произвести следующие действия перед передачей помещения:
Настоящая статья, бесспорно, не освещается весь комплекс проблем, которые могут возникнуть при расторжении договора аренды. Мы постарались выделить лишь основные, которые наиболее часто возникают у наших доверителей. Комплекс статей, посвященных арендным правоотношениям, подошел к концу. В дальнейшем мы бы хотели осветить вопросы финансово-правовой сферы жизни юридического сообщества.
Судебная практика по расторжению договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Резолютивная часть определения объявлена 30 августа 2016 г.
Определение в полном объеме изготовлено 1 сентября 2016 г.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Киселевой О.В.,
судей Грачевой И.Л. и Поповой Г.Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МД-Тольятти» на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2016 по делу N А55-28556/2014.
В судебном заседании приняли участие представители:
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселевой О.В. и объяснения лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2015 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2016 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО «МД-Тольятти» обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселевой О.В. от 02.08.2016 кассационная жалоба вместе с делом переданы на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.
От истца поступили возражения к отзыву на кассационную жалобу.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее и возражениях на отзыв, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной инстанции и округа подлежат отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, ООО «МД-Тольятти» (арендодатель) и ООО «БоскоВолга» (арендатор) был заключен договор аренды от 27.09.2010 N А-04-132, согласно которому истец предоставил ответчику в аренду часть нежилого помещения N 75 площадью 68 кв. м, расположенного в торгово-развлекательном комплексе по адресу: Самарская область, город Тольятти, Центральный район, Автозаводское шоссе, д. 6.
Помещение, в соответствии с условиями договора, 17.12.2010 было передано истцом ответчику по передаточному акту.
Договор аренды был заключен на 5 лет с момента его государственной регистрации, которая была произведена 21.03.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
Истец и ответчик 20.12.2012, 01.10.2013 заключили дополнительные соглашения N 1 и N 2 к договору аренды, которыми уточнили предмет аренды (площадь помещения) и размер арендной платы с учетом ее ежегодной индексации, порядок и сроки ее внесения, а также ответственность арендатора за просрочку оплаты.
До истечения предусмотренного договором срока аренды ответчик (арендатор) 09.01.2014 направил истцу (арендодателю) письмо о прекращении деятельности с просьбой расторгнуть договор аренды с 01.04.2015; 10.04.2014 уведомил истца письмом о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (апрель 2014 года); 18.04.2014 направил истцу подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30.04.2014.
Истец указанные обращения ответчика оставил без ответа, соглашение о расторжении договора аренды с 30.04.2014 не подписал и не возвратил ответчику.
Ответчик 28.04.2014 письмом сообщил истцу о возврате помещения 30.04.2014 с просьбой направить своего представителя для приемки.
В связи с неявкой представителя истца 30.04.2014 ответчиком был составлен односторонний акт об освобождении помещения, заполнен обходной лист, ключи от помещения сданы охране торгово-развлекательного комплекса; 28.05.2014 направлен истцу подписанный со своей стороны передаточный акт, датированный 30.04.2014.
Истец 11.06.2014 направил ответчику претензию в связи с просрочкой внесения арендной платы за апрель и июнь 2014 года с требованием погасить задолженность и уплатить пени за просрочку исполнения денежного обязательства.
Руководствуясь пунктами 12.2, 12.2.1, 12.3 договора аренды, истец 16.06.2014 отправил ответчику уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 01.07.2014 по причине нарушения арендатором своих обязанностей по договору с требованием погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени за просрочку ее внесения.
Истец 30.06.2014 принял помещение, о чем в передаточном акте им была сделана соответствующая отметка; истец 28.07.2014 направил ответчику очередную претензию с требованием погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени за просрочку ее внесения.
Поскольку ответчик задолженность не погасил, ООО «МД- Тольятти» обратилось в суд с настоящим иском. Отказывая в удовлетворении иска ООО «МД-Тольятти» к ООО «БоскоВолга», суды посчитали, что арендатор (ответчик), действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя (истца) о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение 30.04.2014. Арендодатель мер по принятию помещения от арендатора не предпринял, в связи с чем дальнейшее образование задолженности (за май-июнь 2014 года) зависело уже исключительно от действий арендодателя.
Суды отклонили ссылки истца на то, что право ответчика на односторонний отказ от исполнения договора условиями договора аренды не предусмотрено и что прекращение пользования арендованным помещением по инициативе ответчика при отсутствии каких-либо препятствий со стороны истца не освобождает от обязанности внести арендную плату за весь период пользования помещением и до возврата его истцу.
Между тем судами не учтено следующее.
Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.
Договор аренды от 27.09.2010 N А-04-132 истцом и ответчиком был заключен на определенный срок, в связи с чем для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, судам надлежало установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия.
Вопреки этому, в решении суда первой инстанции, постановлениях судов апелляционной инстанции и округа не содержится вывода о наличии в договоре аренды от 27.09.2010 N А-04-132 условия о праве арендатора (ответчика) на односторонний отказ от договора по причине прекращения деятельности организации. Довод истца об отсутствии этого права у ответчика, который был заявлен при рассмотрении дела в судах трех инстанций, судами надлежащим образом не проверен. Факт расторжения договора аренды с 30.04.2014 судами также не выявлен.
Следовательно, выводы судов о правомерности одностороннего отказа ответчика от договора аренды и досрочном прекращении аренды 30.04.2014 не подтверждаются установленными судами обстоятельствами дела и не основаны на нормах закона.
По этой причине несостоятельны последующие выводы судов о том, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, осуществил возврат помещения 30.04.2014 и что истец уклонялся от приемки помещения, в связи с чем арендная плата с 01.05.2014 по 30.06.2014 не подлежит взысканию.
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).
Таким образом, применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела арендатором допущено существенное нарушение договора аренды в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (абзац четвертый статьи 619 ГК РФ).
В связи с этим судам необходимо оценить довод истца (арендодателя) об отсутствии предусмотренного договором права ответчика (арендатора) отказаться от его исполнения, а также установить, обладал ли, в свою очередь, истец (арендодатель) при указанном выше существенном нарушении ответчиком (арендатором) обязательства правом на односторонний отказ от его исполнения или расторжение договора по такому основанию было возможно только в судебном порядке в соответствии со статьей 619 ГК РФ.
На основании вышеизложенного, по причине существенного нарушения норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ООО «МД-Тольятти», на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ, решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной инстанции и округа подлежат отмене.
Ввиду того что для принятия решения по существу требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку ее внесения необходимы оценка доказательств и установление фактических обстоятельств, судебные акты отменяются с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Руководствуясь статьями 291.11-291.14 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:
решение Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2016 по делу N А55-28556/2014 отменить.
Направить дело N А55-28556/2014 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
Председательствующий судья | О.В. Киселева |
Судья | И.Л. Грачева |
Судья | Г.Г. Попова |
Обзор документа
Прекращение деятельности фирмы, арендующей помещение, само по себе не является основанием для расторжения по ее инициативе договора аренды, заключенного на срок, если это не предусмотрено данным соглашением.
Т. е. право арендатора на одностороннее расторжение данной сделки по упомянутой причине должно четко устанавливаться договором.
Такой вывод следует из позиции СК по экономическим спорам ВС РФ, которая отметила следующее.
Если договор аренды заключен на определенный срок, то надо руководствоваться определенным правилом.
Так, для признания права арендатора на односторонний отказ от договора (от его исполнения) по основанию, которое не предусмотрено законом, надо установить, что в этом соглашении есть соответствующее условие.
В частности, в рассматриваемом деле требовалось установить, было ли в соглашении условие о праве арендатора на односторонний отказ от договора по причине прекращения деятельности организации.
Кроме того, Коллегия подчеркнула, что досрочное освобождение помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Арендодатель может лишиться права требовать плату за период просрочки возврата арендованного имущества в связи с прекращением договора.
Такое возможно в случае, если он сам уклонялся от приемки данного имущества (при наличии основания для прекращения соглашения об аренде).