расторжение договора управления мкд по инициативе собственников судебная практика

Могут ли собственники отказаться от договора управления «просто так»

Давно писала на telegram канале о противоречивости практики по досрочному расторжению договора управления с управляющей организацией.
В судах обычно поднимается вопрос о толковании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ:
«Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом».

Кто-то считал, что нужно обязательно обосновывать решение о смене управляющей организации её плохой работой, остальные (большинство) довольствовались простым немотивированным волеизъявлением собственников о переходе под опеку другой компании, аргументируя позицию старым мнением Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 N 7677/11.)

С тех пор практика осталась такой же противоречивой, но появилась парочка решений Конституционного Суда РФ, которые при последующем активном упоминании в судебных спорах могут изменить практику судов в пользу бросаемых управляющих организаций.
Вот эти решения:

Определение Конституционного Суда РФ от 26.03.2020 N 641‑О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Соболевой Натальи Владимировны на нарушение ее конституционных прав частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ»

Жители на собрании приняли решение о смене способа (!) управления с жилищно-строительного кооператива (от застройщика) на управление управляющей организацией, не обосновывая решение ненадлежащей работой, поскольку тут речь идёт не о смене управляющей организации и не расторжении договора управления, а о выборе совершенно другого способа управления.
Однако суды общей юрисдикции признали решение незаконным, ссылаясь на ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и то, что для расторжения договора управлении необходимо было обосновать плохую работу кооператива.
Откуда в кооперативе договор управления, при чём тут эта норма, с каких пор для перехода на способ управления УО нужна плохая работа кооператива — останется самой большой загадкой. Приходится принять как факт такое дикое решение.
Инициатор собрания обратилась в Конституционный Суд РФ с жалобой на то, что суды общей юрисдикции читают спорную норму так, как будто она «не допускает одностороннего отказа от договора управления при смене способа управления в отсутствие доказательств ненадлежащего управления МКД жилищно-строительным кооперативом».
Конституционный Суд РФ не стал особо вникать в чудесатую историю. Он просто отказал, сославшись на свое предыдущее определение с толкованием спорной нормы закона. Вот это решение:

Определение Конституционного Суда РФ от 24.04.2018 N 1001‑О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Чернова Сергея Борисовича на нарушение его конституционных прав частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ»

Здесь обращению в Конституционный суд предшествовала обычная, но тоже беспричинная смена управляющих организаций в рамках одного, ранее выбранного способа управления (управляющей организацией).
Суды общей юрисдикции оказались противники немотивированной смены управляющих организаций и признали решение собрания недействительным.
По применению спорной нормы Конституционный Суд РФ так обозначил свою позицию:
Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ должна рассматриваться во взаимосвязи с частями 2 и 6 указанной статьи.
Исходя из них договор управления заключается на согласованный сторонами срок.
До его истечения собственники вправе посредством принятия соответствующего решения собрания отказаться от продления договорных отношений.
Таким образом, спорная норма предусматривает, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления со стороны собственников допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, чем обеспечивается:

Теперь любая попытка оспорить в КС РФ ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ будет упираться в это решение, а суды общей юрисдикции смогут активнее использовать эти определения.
Пока до судов это не дошло, их практика складывается всё ещё чаще в пользу жителей:

► Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ позволяет собственникам в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом

Дела по линии арбитражных судов — споры о передаче технической документации и оспаривание решений жилищной инспекций:
① Определения Верховного Суда РФ от 10.04.2019 N 310-ЭС19 – 3466 по делу N А14 – 1671/2018, от 09.01.2018 N 310-ЭС17 – 19934 по делу N А83 – 4599/2016, от 21.05.2018 N 309-ЭС18 – 4907 по делу N А60 – 4085/2017
② Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.10.2019 N Ф01 – 5692/2019 по делу N А43 – 41496/2017
③ Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.08.2019 N Ф04 – 2506/2019 по делу N А46 – 9978/2018, от 20.06.2019 N Ф04 – 1629/2019 по делу N А81 – 4771/2018, от 06.06.2019 N Ф04 – 1704/2019 по делу N А03 – 6223/2018
④ Постановления Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2020 N Ф05 – 3753/2020 по делу N А41 – 22819/2019 и от 02.12.2019 N Ф05 – 20163/2019 по делу N А41 – 22822/2019
⑤ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.12.2019 N Ф06 – 55530/2019 по делу N А49 – 15393/2018
⑥ Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2019 N Ф07 – 14696/2019 по делу N А56 – 26341/2018 и от 02.08.2019 N Ф07 – 8600/2019 по делу N А26 – 12006/2018 (засилено Определением Верховного Суда РФ от 08.11.2019 N 307-ЭС19 – 19778)
⑦ Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2019 N Ф08 – 6388/2019 по делу N А32 – 43176/2018 и от 01.08.2019 N Ф08 – 6543/2019 по делу N А53 – 29397/2018
⑧ Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2019 N Ф09 – 8231/19 по делу N А50 – 7638/2019, от 13.11.2019 N Ф09 – 7223/19 по делу N А71 – 1563/2019, от 08.11.2019 N Ф09 – 7067/19 по делу N А07 – 2492/2019, от 16.07.2019 N Ф09 – 4171/19 по делу N А71 – 16992/2018, от 01.08.2019 N Ф09 – 4675/19 по делу N А34 – 8502/2018
⑨ Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 09.12.2019 N Ф10 – 5106/2019 по делу N А23 – 7465/2018 (засилено Определением Верховного Суда РФ от 12.02.2020 N 310-ЭС19 – 27703), от 31.10.2019 N Ф10 – 4724/2019 по делу N А84 – 4410/2018, от 09.07.2019 N Ф10 – 2148/2019 по делу N А84 – 4130/2018, от 08.07.2019 N Ф10 – 2270/2019 по делу N А84 – 3940/2018

Суды общей юрисдикции, дела об оспаривании решений общего собрания — апелляционные определения:

► Противоположная позиция (её больше, взяла посвежее).

➊ Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.09.2019 N Ф10 – 3746/2019 по делу N А54 – 8997/2018 из Рязанской области (засилено Определением Верховного Суда РФ от 18.11.2019 N 310-ЭС19 – 22100):
«Одновременно не дано никакой оценки и доводу ООО „Жилсервис Рязань“ со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 1001‑О».
Это как раз то определение КС РФ, о котором шла речь выше. Повторно дело еще не рассмотрено.

➋ Апелляционные определения Верховного суда Республики Карелия от 18.10.2019 N 33 – 3616/2019 и Красноярского краевого суда от 28.01.2019 N 33 – 1220/2019 (в Красноярске такой практики много):
«применительно к положениям ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ право на досрочный односторонний отказ от исполнения заключенного с управляющей организацией договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора».

Рекомендация жителям

✔ если расторгаетесь «просто так» — учитывайте риски выше.
✔ если расторгаетесь в связи с невыполнением договора управления — не забудьте обосновать плохую работу организации.
✔ самый безопасный и простой вариант — расторгаться в связи с истечением срока договора управления.
✔ в любом случае перед собранием прочитайте пункты договора о расторжении договора, порядке отказа от пролонгации. Здесь надо обратить внимание и учесть, за сколько месяцев до расторжения надо уведомить компанию о своем нежелании иметь с ней дела.

Источник

Статьи

Прекращение договора управления. Часть вторая: решение ВС РФ от 13.08.2019 г. № АКПИ19-474

Ответьте честно на два вопроса хотя бы самим себе. Первый. Вам навязывали дома и угрожали проблемами, если не заберёте «чемодан без ручки»? Второй. Почему вы прячете за словом «ненужный» другое слово?

Может цинично, но верно звучит мысль: любой непонятный вопрос переводи на деньги.

Попутно управленцы таких «новостроечных» управляшек расскажут вам, что квартплату они получают с жителей по остаточному принципу, поскольку каждый второй жилец голосит о том, что у него ипотека, жена в декрете, а все деньги на ремонт уходят.

Если вы об этом не подозревали, то по каким объективным данным вы рассчитывали перспективы получения прибыли на управлении новостройками?

А если вы забирали по конкурсу «немолодой» дом, то где были ваши глаза, когда (и если) вы проводили осмотр, положенный по правилам проведения открытого конкурса?

Нет домов ненужных, есть те, которые невыгодно брать в управление, которые заведомо загонят в убыток. И это заранее можно и нужно просчитать.

А вот что нельзя предугадать, так это размер платы, который на внеочередном собрании могут утвердить собственники.

Именно в такой ситуации оказалось ОАО «ГУК Засвияжского района», управлявшее домом № 89А по ул. Ефремова в Ульяновске.

С собственниками помещений этого дома 12.05.2014 г. заключен договор управления сроком на один год с правом пролонгации договора, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

Управление продлилось четыре года, а в апреле 2018 года управляшка уведомила собственников помещений о прекращении действия договора с 12.05.2018 в связи с окончанием срока его действия и отсутствием у управляшки волеизъявления на продление договора на новый срок.

Оказывается на внеочередном общем собрании собственниками был установлен размер платы на содержание жилого помещения без учета предложений управляшки, в размере, не обеспечивающем надлежащее содержание ОИ, то есть одностороннем порядке изменили существенное условие договора управления.

О прекращении действия договора уведомлено было и УЖКХ Администрации г. Ульяновска как собственника муниципальных жилых помещений и как органа, который проводит конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД.

Орган ГЖН, куда управляшка подала заявление об исключении дома из реестра, отказал, сославшись на то, что «невозможно определить достоверность сведений, указанных в заявлении», так как отсутствуют решения собственников. Ну и не приложены документы, установленные пп. «а,б,г» п. 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Задумаемся; если управляшка заявила, что не намерена продлевать договор на очередной год, что её не устраивает одностороннее изменение цены, то какие «решения собственников» ожидал увидеть орган ГЖН? О чём речь вообще?

Управляшка обратилась в арбитражный суд и заявила требования к органу ГЖН:

В отзыве орган ГЖН заявил всем известный довод: действующим жилищным законодательством не допускаются ситуации появления МКД, в отношении которых возникает риск остаться без управления, в том числе, когда управляющая организация фактически прекращает исполнение своих обязанностей в отношении такого МКД, поскольку такие ситуации влекут нарушения прав граждан и создают угрозу безопасности проживания в МКД. Фактически, это ссылка на ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, та самая «лямка».

Мы даже представляем, откуда орган ГЖН почерпнул такую логику: письмо Минстроя от 28.12.2016 г. № 44691-ОД/04, где сказано: «Приказ № 938/пр распространяется на случаи внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации на основании прекращения договора управления многоквартирным домом».

Удивительно в письме и то, что Минстрой перед адресатом извинился за задержку ответа, а ещё не приписал в конце как обычно, что всё изложенное это просто мнение, ни к чему не обязывающее.

Управляшка в поддержку своей позиции указала на то, что не расторгала, не изменяла договор управления, а заявила о прекращении данного договора в связи с истечением срока его действия и отсутствием волеизъявления на продление действия договора на новый срок, уведомив об этом собственников и Администрацию г. Ульяновска, поэтому у него нет обязанности соблюдать требования Приказа № 938/пр при подаче заявления об исключении МКД из реестра. Оспариваемый отказ возлагает на управляшку бремя по надлежащему содержанию МКД на кабальных условиях; принуждает к исполнению обязательств по договору, срок действия которого истек, противоречит принципу свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ.

Решением АС Ульяновской области от 06.12.2018 г. по делу № А72-9830/2018 управляшке отказано. Постановлением 11 ААС от 14.03.2019 г. решение первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением АС Поволжского округа от 19.07.2019 г. № Ф06-49045/2019 по тому же делу судебные акты нижестоящих судов оставлены без изменения.

Суды как один указывали, что управляшка обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме до наступления событий, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Вооружившись КАС РФ, управляшка обратилась в Верховный Суд РФ с заявлением о признании недействующими подп. «а», «б», «г» п. 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

Источник

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Собственники помещений в МКД имеют право в любой момент прекратить договорные отношения с управляющей организацией. При этом суды признают договор управления публичным и считают, что управляющая организация не может от него отказаться в одностороннем порядке. Узнайте, как УО законно расторгнуть договор управления МКД.

Кто может расторгнуть договор управления

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке они имеют право в любое время. Это зафиксировано в постановлении Президиума ВАС от 22.11.2011 № 7677/2011.

Управляющие организации такого права лишены: согласно постановлению Президиума ВАС от 15.07.2010 № 1027/10, заключённый между УО и собственниками помещений в МКД договор управления признаётся публичным. Следовательно, УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).

Давайте рассмотрим каждый из перечисленных способов.

Способ 1: вынести вопрос на общее собрание собственников

Причин, по которым управляющая организация стремится разорвать договор управления с МКД, может быть много. Среди них рост задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов.

Но независимо от причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). Планируя «уйти» из ненадёжного МКД, управляющая организация должна аргументировать, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом жители МКД должны решить, кто будет управлять их домом: сменить способ управления или выбрать другую управляющую организацию.

Способ 2: расторгнуть договор по истечении срока действия

Сложившаяся судебная практика показывает, что у управляющих организаций есть право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ.

Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления.

Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил.

Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.

Правильно составить договор управления МКД

Судебное решение показывает, что УО имеет право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия без согласия ОСС. Если заключить с собственниками договор сроком на один год с условием пролонгации, управляющая организация при необходимости сможет отказаться от управления домом. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа: установить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Источник

Расторжение договора управления мкд по инициативе собственников судебная практика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 июня 2012 г. N 59-В12-5 Отменяя определение суда кассационной инстанции с направлением дела на новое кассационное рассмотрение, суд указал, что изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 июня 2012 г. N 59-В12-5

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Момотова В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Безруковой Л.В. к ООО «Жил-Комфорт-4» о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым по надзорной жалобе представителя ООО «Домоуправление 8» Маршиновой В.Е. на определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 5 октября 2011 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Представитель третьего лица ООО «Домоуправление 8», не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика иск не признал.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 8 июля 2011 г. иск удовлетворён.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 05 октября 2011 г. указанное решение суда отменено, принято новое решение, которым Безруковой Л.В. в удовлетворении иска отказано.

В надзорной жалобе, поданной 14 декабря 2011 г., заявитель ставит вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены определения судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 5 октября 2011 г. и оставления в силе решения Благовещенского городского суда Амурской области от 8 июля 2011 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 2 мая 2012 г. надзорная жалоба с истребованным делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного постановления.

Согласно статье 2 Федерального закона от 9 декабря 2010 г. N 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу указанного Федерального закона (1 января 2012 г.), рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов ( статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения норм материального права были допущены судом кассационной инстанции.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя требования Безруковой Л.В., суд первой инстанции исходил из того, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе изменить способ управления многоквартирным домом и расторгнуть в связи с этим договор с ООО «Жил-Комфорт-4» в любое время на основании решения общего собрания.

С данным выводом судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда не согласилась, указав, что право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства ( часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом суд кассационной инстанции указал, что содержание протокола не свидетельствует о том, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятых на себя обязательств был включен в повестку дня.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда не может согласиться с выводом суда кассационной инстанции по следующим основаниям.

14 февраля 2011 г. состоялось общее собрание собственников указанного многоквартирного дома, на котором, в частности, приняты решения изменить способ управления многоквартирным домом, избрать непосредственное управление в качестве способа управления многоквартирным домом, расторгнуть с 1 марта 2011 г. договор с ООО «Жил-Комфорт-4» от 22 декабря 2010 г., избрать в качестве организации, осуществляющей работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, ООО «Домоуправление 8».

18 февраля 2011 г. от уполномоченного представителя собственников помещений в указанном многоквартирном доме в адрес руководителя ООО «Жил-Комфорт-4» поступило уведомление о принятом 14 февраля 2011 г. на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решении об изменении способа управления многоквартирным домом и расторжении в связи с этим с 1 марта 2011 г. договора с ООО «Жил-Комфорт-4» управления многоквартирным домом.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме ( часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как следует из содержания данных норм, право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, которые могут изменить выбранный способ в любое время.

Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией.

При этом закон не связывает право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом управляющей организацией или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией, и не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме после выбора такого способа управления, как непосредственное управление, заключать с иными организациями договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ( часть 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Приведённое толкование положений части 2 и 3 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит общим правилам расторжения договора, предусмотренным пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо «части 2 и 3 статьи 161 Гражданского кодекса» имеется в виду » части 2 и 3 статьи 161 Жилищного кодекса»

Иное означало бы одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным домом, что противоречило бы положениям статьи 161 ( часть 2 ) Жилищного кодекса Российской Федерации.

Это судом кассационной инстанции учтено не было.

Ссылка суда кассационной инстанции на статью 162 ( часть 8.2 ) Жилищного кодекса Российской Федерации, положенную в обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований, является неправомерной.

Согласно указанной норме Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом действительно возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Однако в данном деле собственники помещений отказались от выбранного ранее способа управления многоквартирным домом и изменили его.

При таких обстоятельствах применение к возникшим отношениям правил, установленных частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, означает непредусмотренное законом ограничение прав собственников помещений в многоквартирном доме на изменение способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, судом второй инстанции допущено существенное нарушение норм материального права, связанное с их ошибочным толкованием и применением, названные нарушения повлияли на исход дела, в связи с чем определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 5 октября 2011 г. подлежит отмене.

определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 5 октября 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Источник