на чем зарабатывает ук жкх
Четыре причины не лезть в бизнес в сфере ЖКХ
По данным Росстата, в среднем россиянин тратит на жилищно-коммунальные услуги больше 1700₽ в месяц. Рынок ЖКХ в три раза больше, чем рынок бытовых услуг, в четыре раза больше, чем рынок пассажирского транспорта, и в семь раз больше, чем рынок медицинских услуг. При этом такой размер рынка вовсе не гарантирует бизнесу прибыль или даже выход в ноль.
Жители большинства многоквартирных домов не обслуживают свои дома сами: не меняют лампочки в подъездах, не чинят пандусы, не убирают снег зимой. Этим занимается управляющая компания, с которой жители дома заключают договор. УК получает от жителей деньги за все коммунальные услуги, платит поставщикам за воду, газ и электричество. А деньги за услуги по содержанию дома оставляет себе.
УК — это обычная коммерческая компания, ООО или АО. Чтобы открыть УК, нужно получить лицензию на управление многоквартирными домами и сдать квалификационный экзамен. Затем нанять уборщиков, сантехников и электриков, заключить договор с ресурсоснабжающими организациями. Сложнее, чем открыть магазин одежды, но вполне возможно — в России работает 20 тысяч управляющих компаний в сфере ЖКХ.
Мы поговорили с Инной из управляющей компании «Альфа-Сервис», чтобы узнать, почему огромный размер рынка не гарантирует даже небольшой прибыли и почему не стоит идти в эту сферу, если нет козырей в рукаве.
1. Клиентов сложно найти
Найти клиентов на этом рынке сложнее, чем в ритейле или общепите. Не получится просто запустить рекламу в интернете или сарафанное радио — придётся идти сложным путём.
Есть три основных пути: выиграть конкурс, договориться с застройщиком или убедить общее собрание жильцов сменить УК. В первом случае молодая компания не выдержит конкуренции с опытными конкурентами. Во втором предпринимателю может не хватить связей. А третий требует невероятных усилий: нужно собрать жильцов и уговорить их пройти через сложную процедуру. Если у основателя нет сильных связей или возможности влиять на решение жильцов, найти объекты для управления будет практически нереально.
2. Клиенты часто не платят
Общий долг россиян по ЖКХ превышает 500 миллиардов рублей — это около 10% всего рынка. Жильцы могут не платить несколько месяцев и даже лет. Есть те, кто не платит и ждёт, пока пройдёт срок исковой давности в надежде, что на них не успеют подать в суд и долги спишут. Если в течение трёх лет компания не успеет обратиться в суд, деньги будут потеряны.
Чтобы получить свои деньги, компании отключают свет, воду, а иногда и ставят заглушки в канализации
Управляющие компании вынуждены постоянно участвовать в судебных разбирательствах и терять деньги. И даже положительное решение не гарантирует успех: приставы могут просто не найти у должника денег.
3. Много рутинной работы
Проблемы создают не только должники. Даже те, кто платит за услуги, часто делают это несистемно: могут заплатить случайную сумму вперёд или погасить только часть долга. Или не оплатить конкретную услугу, например, охрану, потому что им не нравится охранник. Или не платить несколько месяцев, потом оплатить текущий период и только потом закрывать долг.
Сотрудникам управляющих компаний постоянно приходится разбираться с такими случаями: за что заплатил жилец, сколько ещё должен, как учесть его предоплату в будущих периодах. Это делается только вручную и отнимает десятки часов в месяц. Легче бывает только тогда, когда сотрудник знаком с жителями дома и понимает, за что они и почему они платят.
Если вы работаете в сфере ЖКХ, то мы сможем чуть упростить вам задачу. У нас есть приложение, которое помогает автоматически фискализировать документы оплаты, поступающие на ваш расчётный счёт.
Попробуйте
4. Низкая рентабельность
Предприниматели из сферы ЖКХ говорят, что рентабельность редко превышает 5%. Заработать получится, только если взять много объектов под управление. Нет смысла брать в управление меньше пяти домов, так бизнес точно не выйдет на окупаемость.
Управляющая компания — это посредник между жителями и ресурсными компаниями, она не может влиять на тарифы. Заработать больше можно за счёт дополнительных услуг — консьержа, охраны, замены счётчиков или мелкого ремона. Стоимость таких услуг нельзя поднять в одностороннем порядке, нужно согласовать с жильцами, которые вряд ли поддержат изменения. В итоге мороки много, а прибыль незначительная.
Как УК увеличить прибыль с помощью расширения перечня платных услуг
Сделайте платные услуги источником дохода вашей УК
Одна из управляющих компаний Нижнего Новгорода с клиентской базой 55 тысяч лицевых счетов искала ответ на вопрос, как лучше реализовать предоставление платных услуг жителям домов, чтобы это приносило прибыль, а не головную боль. При этом для неё было важно, чтобы клиенты получали качественный сервис.
Мы заметили интересную особенность в этой и других компаниях. Руководство понимает, что, когда у человека появляется потребность в услуге, первое, что он сделает – позвонит в диспетчерскую службу и попросит прислать мастера. А что с этими заявками происходит дальше – непонятно.
На вопросы: сколько заявок было, например, по сантехническим работам, какая конверсия, средний чек, сколько вы заработали, – ответ директор компании получить не может. Самое время ему задуматься о том, что же происходит с заявками.
Ещё одна ситуация для размышления. В одной УК с клиентской базой 3 тысячи лицевых счетов, месячный доход от услуг оказался равен 3000 рублей. Это стоимость примерно одной–двух оказанных услуг. Диспетчеры утверждали, что заявок нет – люди не обращаются. Но стоило расклеить объявления с новым телефоном для заявок на платные услуги, как УК стала получать по 5 заявок в день. Это значит, что до этого был саботаж на месте и заявки отдавались своим мастерам.
Мастера, которые работают в штате компании и получают зарплату, оказывали дополнительные услуги самостоятельно. В случае же возникновения проблем вся ответственность ложилась на УК.
Ещё один неприятный момент: все платные для жильцов услуги мастера оказывают в своё рабочее время, при этом текущие заявки по обслуживанию общего имущества МКД откладываются на неопределённый срок. В результате они накапливаются, что, в свою очередь, влияет на итоговый анализ эффективности работы отделов УК и подрядных организаций. А в дальнейшем ведёт к неизбежным жалобам жителей в вышестоящие инстанции.
Начните оказывать платные услуги по системе UBER
Компания Gorserv помогает УК оказывать услуги жителям по модели UBER. Мы берём на себя всю цепочку задач: от сбора заявок до подбора мастеров и проверки качества их работы. Объясним, как система работает на примере УК из Нижнего Новгорода.
По количеству жителей мы спрогнозировали, какое количество заявок и какую ежемесячную прибыль компания может получать на оказании дополнительных услуг, используя наш диспетчерский центр и обслуживание. И приступили к реализации.
Каталог услуг от компании Gorserv
Все остальные заявки изначально приходили на телефон диспетчера или напрямую мастерам УК или «частникам». Нашей задачей было разделить бесплатные заявки (аварии) и платные услуги, которые должны попадать в наш диспетчерский центр.
Оплату от клиентов мастера принимают наличными или на карту. Дальше действует шеринг-экономика: мы делим деньги на всех участников процесса. В выигрыше оказываются все: управляющая компания, мастера, которые получают деньги после выполнения работы и проверки качества, и мы как партнёры.
Сервис можно использовать частично, а электриков и сантехников оставить своих, если в этой части бизнес-процессы в УК уже выстроены и не хочется их резко менять. При этом, в случае большой сезонной загрузки, когда мастера УК не справляются, наши мастера становятся палочкой-выручалочкой.
Получите прибыль уже через месяц
Результаты использования нашего сервиса измерили в первый месяц внедрения, когда маркетплейс начал работу и мы встроились в процесс оказания услуг. Жителей дополнительно не информировали о новых возможностях. За этот месяц выполнили 250 заявок, прибыль УК составила 60 тысяч рублей.
Чтобы увеличить количество заявок и разгрузить диспетчеров, вместе с управляющей компанией мы подготовили информационные наклейки для лифтов и подъездов, добавили информацию в платёжных документах. Указали, что теперь есть возможность получить более 600 услуг, и дали новый номер телефона – нашего диспетчерского центра. После этого количество заявок выросло на 30%. В следующем месяце их было около 325, прибыль УК составила 78 тыс. рублей.
В течение 12 месяцев мы прогнозируем рост прибыли до отметки 100–120 тысяч рублей в месяц. Этого результата планируем добиться за счёт распространения информации о высоком качестве и скорости оказания наших услуг при помощи «сарафанного радио» и маркетинговой работы.
Узнайте о других преимуществах, которые вы получите вместе с прибылью
Управляющая компания из Нижнего Новгорода, используя систему привлечения клиентов и отработки заявок, увеличила свою прибыль. Теперь её доход формируется не только тарифными составляющими, но и оплатой за дополнительные услуги жителям МКД.
Всё это ведёт к росту лояльности жителей и включению «сарафанного радио», распространению репутации о вашей управляющей компании, как о самой заботливой в городе. Вы можете позиционировать себя как «всё включено» и не просто удерживать существующие МКД, но и привлекать новые.
Опубликовано на правах рекламы
Если вы хотите попробовать оказывать бытовые услуги жителям многоквартирных домов, заполните эту форму.
Управляющая компания в сфере ЖКХ — прибыльный бизнес или вечные долги и проблемы?
Жильцы многоквартирных домов прекрасно знают, как важно выбрать надежную управляющую компанию, ведь они платят немалые деньги, чтобы за их домом шёл постоянный контроль и производился своевременный необходимый ремонт. Но, к сожалению, чаще всего люди остаются недовольны, они не понимают, куда уходят их деньги, и кто за это будет отвечать. Поэтому сегодня многие дома вообще отказываются от услуг управляющих компаний и образовывают, так называемые, ТСЖ. Но и здесь не все так гладко, ведь чаще всего люди готовы только возмущаться, а на деле никто ничего не хочет делать сам. Найти активистов в каждом многоквартирном доме очень сложно, поэтому все-таки существование управляющих компаний продолжается.
Сегодня у нас в гостях Людмила Владимировна из Воронежа. Журнал Reconomica попросил ее рассказать, как устроена работа управляющей компании, ведь она, как никто другой, знает все нюансы этого дела. Людмила Васильевна в далеком 2005 году смогла открыть свою компанию по управлению жилыми домами и очень грамотно вела дела, пока ей всё же не пришлось закрыть свой бизнес. А все подробности ее истории читайте ниже.
Создание Управляющей компании
Здравствуйте! Меня зовут Меркулова Людмила Владимировна. Проживаю я в г. Воронеж. На момент начала деятельности по управлению жилыми домами в сентябре 2005 года мне было 56 лет. Управляющая компания (УК), созданная мной, проработала до конца 2015 года.
Передача домов в управление
В начале 2000-х годов я работала в отделе капитального строительства одного из воронежских заводов. Мы строили многоэтажные жилые дома. Половину квартир в них продавали по льготной стоимости очередникам завода, остальные покупали все желающие по коммерческой цене.
На предприятии дело семимильными шагами двигалось к банкротству и прекращению жилищного строительства. Нужно было подыскивать новое место работы. На балансе у многих предприятий оставались построенные ими жилые дома, от которых они старались избавиться. Передавали в ведение вновь образованных УК.
В 2005 году мною было учреждено ООО, в Уставе которого был предусмотрен один вид деятельности — управление недвижимостью. С руководством предприятия была достигнута договоренность о передаче в УК двух жилых домов общей площадью 13 862 кв.м.
Один из домов, который обслуживала наша УК.
Начального капитала у меня не было. В качестве финансовой “подушки безопасности” заводское начальство согласилось первые три месяца становления моей компании продолжать обслуживать переданные дома своими силами. Денежные перечисления населения за эти месяцы должны были поступить на мой счет.
Организационные моменты
За этот льготный период я обязалась:
Требовалось провести собрания собственников жилья, на которых выбрать созданную мной компанию для управления домами и закрепить выбор Протоколом собрания. Подготовка договоров и их заключение – моя стихия.
Я быстро составила проект договора с владельцами квартир. В нем оговаривались все условия управления и обслуживания, расписывались тарифы на коммунальные услуги. У хозяев жилья был вариант обслуживаться собственными силами, но желающих работать в ТСЖ не нашлось.
Требовалось провести собрания собственников жилья, на которых выбрать созданную мной компанию для управления домами и закрепить выбор Протоколом собрания.
На собраниях жителей трудно обеспечить требуемый кворум. Спасала заочная форма проведения голосования. Собственникам раздавались бюллетени, в которых они должны были поставить галочки – за, против, воздержался. В итоге за выбор моей компании проголосовало более 50% владельцев квартир, и я приступила к работе в качестве директора УК, а по совместительству ещё и бухгалтера.
По договору с собственниками жилья офис моей компании размещался в нежилом помещении одного из домов, за аренду УК не платила, только за коммунальные услуги. Сейчас при выдаче лицензии от УК требуют свидетельство о праве собственности на помещение или договор аренды.
Кадры и заключение договоров с партнерами
Дворникам, уборщикам, слесарю, паспортистке не пришлось менять условия работы, они были переведены в штат из заводских ЖКО. Из-за небольшого объема обслуживаемых площадей некоторые из них работали на неполную ставку. Самой пришлось искать электрика.
На полученные за первые месяцы деньги была куплена офисная мебель и компьютерная техника. Был заключен договор с вычислительным центром на автоматизированный учет платежей, выпуск и доставку квитанций. Без помощи вычислительного центра я бы не справилась с бухгалтерией, а с ним не имело смысла держать в штате бухгалтера.
На УК возложено много важных задач, выполнить быстро которые иногда не допускается возможным.
Посредством заключения договоров были налажены контакты с поставщиками ресурсов: воды, отопления, электроснабжения и т.д. Вычислительным центром был определен порядок начисления и получения платежей населения.
В текущем месяце до 10-го числа жители получали к оплате платежные извещения за прошедший месяц. Оплатить квитанции нужно было до 20-го числа текущего месяца. После этой даты денежные суммы на содержание и ремонт домов поступали на мой расчетный счет, а остальные платежи отправлялись напрямую поставщикам других услуг.
Налоговая нагрузка
По выбранному мною виду деятельности действовало льготное налогообложение. По упрощенной системе налогообложения (УСН) предприятие освобождалось от ведения бухгалтерской отчетности, все финансовые операции фиксировались в книге доходов и расходов.
К сожалению, с 2013 года организации, работающие на УСН, снова обязали вести бухгалтерскую отчетность.
Финансовые расчеты
Перед созданием управляющей компании мною проводились финансовые расчеты.
Объем ежемесячных денежных поступлений за содержание жилья в 2005 году рассчитывался умножением действующего тарифа 3,88 руб./кв.м на общую площадь обслуживаемых домов (13 862 х 3,88 = 53 784,56 руб.).
Договор с собственниками жилья был подписан на условии согласованного распределения ежемесячно поступающих денежных средств:
Также в договоре до сведения жильцов были доведены цены на другие коммунальные услуги: отопление, воду, освещение, вывоз бытовых отходов, лифт. Эти расценки устанавливались региональными энергетическими комиссиями и поставщиками.
Для предметного разговора с владельцами помещений в доме к договору прилагался перечень ремонтных работ на следующий год. Грамотное и честное общение с собственниками жилья обеспечило, в конечном итоге, их выбор в пользу моей компании, закрепленное Протоколом общего собрания.
С каждым собственником был заключен договор с УК.
За время правления
Моя компания управляла жилыми домами около 10 лет. Все это время ежемесячно от жителей домов поступали платежи на оплату коммунальных услуг и эксплуатацию жилья.
С самого начала работы я считала главной ошибкой законодательства – определение УК как исполнителей всех коммунальных услуг. УК выступали в роли покупателей ресурсов у поставщиков и отвечали перед ними по долгам населения.
Во-первых, это требовало большой бумажной волокиты:
Во-вторых, способствовало банкротству УК из-за накапливания долгов.
Злостные неплательщики
В каждом доме обязательно присутствовали одна-две неблагополучные семьи, не платившие за услуги. Никто из членов этих семей не работал, и взыскать платежи с них не получалось даже в судебном порядке. Постепенно долги росли и возвращались поставщикам через арбитражный суд и судебных приставов. Платить приходилось из денежных запасов на содержание жилья, что уменьшало доходы организации и объем ремонтных работ.
Только в 2015 году правительство осознало пагубность этого решения для управляющих организаций. Была дана команда поставщикам водных и энергетических ресурсов переходить на прямые договоры с населением.
Сейчас УК занимаются только управлением и эксплуатацией жилья, что намного облегчило данный бизнес и сделало его более привлекательным.
В каждом доме обязательно присутствовали одна-две неблагополучные семьи, не платившие за услуги.
Недобросовестные жильцы
Какие ещё отрицательные моменты могут встать на пути управляющего жилым домом?
Кроме злостных неплательщиков, есть собственники, показывающие в платежных извещениях слишком маленькие объемы потребления воды или электричества.
Объясняют это они обычно своей экономностью. В результате таких манипуляций образуется разница между показаниями общедомового счетчика и суммарным объемом индивидуальных счетчиков. Это, так называемые, общедомовые расходы.
В период моего обслуживания они распределялись пропорционально между всеми собственниками квартир и часто достигали приличных объёмов, что вызывало справедливый гнев честных плательщиков. К сожалению, среди жителей встречаются люди, которых не смущает, что за них придётся платить соседям по дому.
Плоды правления
Человек, решивший заняться бизнесом, о котором идет речь в статье, на мой взгляд, обязательно должен иметь строительное образование и хорошо разбираться в устройстве инженерных сетей и конструкций дома. Или иметь в штате хорошего инженера.
Основная деятельность УК заключается в поддержании домового оборудования и конструкций в исправном состоянии, своевременной и регулярной подаче энергоресурсов.
За время работы моей компании были проведены следующие работы:
За весь период обслуживания жалоб на компанию в жилищную инспекцию и Управу района не поступало.
Встретимся в суде!
Управляющему жилым домом нужно обладать юридическими знаниями или нанимать юриста со стороны. Придется с нерадивых собственников взыскивать задолженность в судебном порядке. Обычно разбирательство ведется в мировом суде. Иски с требованием удержать задолженность с собственника квартиры всегда решались в пользу УК.
Иногда приходилось обращаться в суд, чтобы получить долги.
Не всегда я получала денежную компенсацию. Было несколько случаев, когда должники умирали или находились за границей, где их было не достать, или нигде не работали, не получали пенсию.
Управляющему нужно уметь находить общий язык с любым посетителем. Терпеливо объяснять и отвечать на все вопросы, иногда делать письменные вычисления, чтобы снять все претензии к своей службе.
Работа с людьми требует психологической устойчивости. Приходилось выполнять работу, не входящую в сферу деятельности УК. В квартирах могут проживать психически нездоровые одинокие люди, которые в определенный момент начинают создавать угрозу соседям. Случалось вызывать полицию, психиатрическую помощь.
Надзор за УК
С каждым годом со стороны органов власти усиливался надзор за УК. Основная контролирующая инстанция – это Жилищная инспекция. На любую жалобу собственника ею составляется протокол нарушений, часто накладываются штрафы.
Лицензирование
C 2014 года УК обязали получать Лицензии на осуществление деятельности по управлению жилыми домами.
Директору УК придется для её получения сдавать экзамен. Процедура сдачи экзамена несложная. Выдается 200 вопросов, ответить надо на 100. Правильные ответы можно было найти и выучить заранее. Экзамены сдали даже товарищи, далекие от инженерных познаний. Вопросы касались управленческой деятельности, чисто технических тестов не было.
Для получения лицензии необходимо завести сайт в интернете, на котором разместить информацию об организации, список обслуживаемых домов, расписание работы, состав руководства и т.д. Кроме своего сайта, информация об управляющей компании размещается на специально созданной правительством компьютерной платформе ГИС ЖКХ.
C 2014 года УК обязали получать Лицензии на осуществление деятельности по управлению жилыми домами.
Перечень сведений, которые должна разместить в Государственной информационной системе управляющая компания, значительно расширился. Для ведения этой части работы, вероятно, потребуется дополнительный сотрудник.
Основным документом, которым руководствуются УК, является Жилищный кодекс РФ. Кроме этого, в своей работе эксплуатирующая жилые дома организация следует Правилам предоставления коммунальных услуг.
Выгодно ли?
Результаты финансовой деятельности моей компании можно изучить на примере итогов 2014 года, так как в 2015 году я уже постепенно передавала обслуживаемые дома в другие компании.
Всего в 2014 году было получено доходов на сумму 1 630 000 руб. Расходы составили – 1 645 000 руб. Убыток составил 15 000 руб.
Из общей суммы было израсходовано:
Из анализа доходов и расходов видно, что бизнес по управлению жилыми домами является убыточным. По большому счету, я работала за одну не очень большую заработную плату.
Развитие бизнеса в этой сфере сдерживают ограничения, наложенные на тарифы и их индексацию. Плату за содержание жилья утверждают на годовом собрании собственников дома. Обычно это цифра в несколько раз ниже реальной суммы затрат. Отсутствие рыночных условий, недостаток финансирования приводят к ограничению предоставляемых услуг и снижению их качества.
Обязанности УК
В настоящее время, с одной стороны, работать в сфере эксплуатации жилья стало легче – отпала необходимость заключения договоров с поставщиками энергоресурсов. С другой стороны, усилился контроль, увеличилась отчетность, объем раскрываемой информации, даже введены административная ответственность и лишение лицензии за некачественное предоставление услуг.
На управляющего возложена ответственность за:
При отсутствии прибыли руководство управляющих компаний несет большую ответственность за безопасность людей, проживающих в домах. Не каждый захочет рисковать своим благополучием ради таких скромных доходов. О реформировании системы ЖКХ говорят давно, но все движется только в сторону ужесточения требований к УК.
Старые здания нуждаются в капитальном ремонте.
Выгодно обслуживать новые дома, на строительстве которых не экономили, и первые 10 лет они требуют минимум ремонта. Старые здания, строившиеся в период всеобщего дефицита и развала предприятий, нуждаются не только в косметическом, но и капитальном ремонтах. Протекающие крыши, лифты, выработавшие свой ресурс, устаревшие оконные и дверные блоки, стояки инженерных сетей уже сейчас требуют замены, а нужно ждать, когда подойдет очередь в фонде капремонта.
Закрытие УК
Сегодня моя компания не ведет деятельности по управлению домами. В определенный момент наступила психологическая и физическая усталость. Искренне хочешь предоставить качественные услуги, содержать дома в отличном состоянии, но это зависит не только от тебя, но и от политики правительства, позиции собственников.
У компании не хватает средств на новую кровлю, замену устаревшей проводки, европейский ремонт подъездов, а владельцы домов не стремятся вкладывать денежки в общую недвижимость.
В 2015 году, в том числе из-за пенсионного возраста, я приняла решение уйти из этой сферы деятельности.
Кто побогаче, переезжают в коттеджи и более престижные дома, у оставшихся зачастую нет средств. Лучше уйти и не обманывать себя и жителей. В 2015 году, в том числе из-за пенсионного возраста, я приняла решение уйти из этой сферы деятельности.
Договорилась с достойными, с моей точки зрения, компаниями о приемке ими моих домов, провела собрания жильцов, на которых объявила о своем решении, и предложила им перейти на обслуживание в найденные мною организации.
Далее собрания по выбору новых компаний проводили уже сами жильцы с новыми управляющими. Процесс передачи прошёл быстро и мирно.