Что такое жспк в рб
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
Жилищно-строительный кооператив – это одна из форм организации граждан для строительства домов. Решив приобрести квартиру, будущий собственник задумывается о том, какую форму участия в строительстве следует выбрать. Конечно, можно приобрести уже готовое жилье, однако цена его будет на порядок выше. Гораздо удобней создать жилищно-строительный кооператив и вести работу силами самих хозяев. Чем же привлекательна такая форма, какие законы регламентируют деятельность ЖСК, стоит ли вкладывать средства в кооператив?
Что такое ЖСК
Законодательство устанавливает, что жилищно-строительный кооператив – это организация граждан, созданная для строительства жилого дома и последующего управления им. Будущие хозяева договариваются и приобретают недостроенный объект, либо жилье, нуждающееся в ремонте. Они за счет собственных средств проводят все необходимые работы, участвуют в последующей эксплуатации. Управлением ЖСК является товарищество.
Чтобы организовать жилищно-строительный кооператив РБ, необходимо заключить договор между собственниками. В нем указываются все условия, порядок строительства, внесения средств и сдачи объекта. Любопытно, что законодательство предполагает отсрочку, если объект не будет готов вовремя, а вносить изменения в устав можно только с согласия других членов.
Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива
Чем же так привлекателен жилищный кооператив, что такая форма строительства становится все более популярной? Для лиц, решивших стать членом ЖСК, плюсов несколько:
Впрочем, есть и некоторые недостатки:
Жилищно-строительный кооператив – это один из возможных способов сотрудничества граждан при возведении дома. Имеет он свои плюсы и минусы, поэтому однозначно определить, стоит ли вкладывать средства и становиться его членом, сложно: все зависит от ситуации, условий и надежности застройщика. Прежде чем принимать решение нужно убедиться, что ЖСК является официально зарегистрированным органом, тщательно изучить все документы.
Как ликвидировать бесполезную структуру – ЖСПК?
«Проживаю в доме, который относится к ЖСПК № 526. За 28 лет существования ЖСПК в нашем доме ничего не было сделано, а зарплату директор получал регулярно. В 2016 году приняли документ, согласно которому при эксплуатации фундаментов должно быть обеспечено сквозное проветривание подвальных помещений и технических подполий. С этой целью каждая секция дома должна иметь не менее 2 отверстий (окон), расположенных в противоположных наружных стенах здания, закрытых защитными сеткам. Как заставить руководство ЖЭСа открыть забитые наглухо продухи, установить на них сетки и установить качающуюся дверцу? Также хотелось бы узнать, каковы функции ЖСПК, обязанности директора и как отказаться от ЖСПК в связи с ненадобностью этой организации? Т.А. Сушко, Минск».
Денис Драпей, первый заместитель главы администрации Фрунзенского района:
— В соответствии с Указом Президента от 14 октября 2010 года № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» управление общим имуществом является деятельностью, направленной на обеспечение сохранности и содержания общего имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии, решение вопросов владения и пользования этим имуществом и иных вопросов в соответствии с законодательством.
Согласно пункта 1 Указа, управление общим имуществом может осуществляться одним из следующих способов:
• непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более десяти объектов недвижимого имущества;
• товариществом собственников или организацией застройщиков;
• уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым в соответствии с Указом и иными актами законодательства.
Для решения вопросов, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, товариществами собственников и организациями застройщиков могут в установленном порядке привлекаться организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда или предоставляющие жилищно-коммунальные услуги.
Так, председатель правления организации застройщиков обязан в том числе:
• осуществлять свои функции в соответствии с требованиями законодательства;
• обеспечить в течение шести месяцев после ввода жилого дома (домов) в эксплуатацию проведение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков по вопросам определения способа управления общим имуществом и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг;
• надлежащее управление общим имуществом;
• выполнить требования местного исполнительного и распорядительного органа по управлению общим имуществу, в том числе по качественному и своевременному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, надлежащему содержанию объектов недвижимого имущества;
• повышать квалификацию не реже одного раза в пять лет в порядке, установленном законодательством;
• предоставление дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании отдельного договора на оказание дополнительной жилищно-коммунальной услуги;
• надлежащие эксплуатацию объектов недвижимого имущества и обслуживание придомовой территории (в случае наличия огражденной придомовой территории, предоставленной для строительства или обслуживания многоквартирного жилого дома), в том числе путем заключения на конкурсной основе соответствующих договоров;
• информирование ежегодно до 31 марта года, следующего за отчетным, членов товарищества собственников или организации застройщиков о финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников или организации застройщиков;
Согласно статье 205 ЖК реорганизации организации застройщиков может быть осуществлена в форме слияния, присоединения к другой организации застройщиков, а также преобразования в соответствии с законодательством и ее уставом в товарищество собственников.
Реорганизация организации застройщиков осуществляется я соответствии с решениями общего собрания ее членов о реорганизации организации застройщиков в товарищество собственников или о выборе иной формы управления жилым домом.
Организация застройщиков может быть ликвидирована по решению общего собрания ее членов или государственных органов, в том числе суда, в случаях и порядке, предусмотренных законодательными актами.
Вы уверены, что живете в жилищном кооперативе?
Этот, казалось бы, несущественный вопрос на самом деле намного важнее дилеммы частное / государственное. Потому что в результате приватизации мы получили совершенно однородный тип городского жилья — сплошь и рядом многоквартирные дома в виде совместных домовладений, когда многоквартирный дом принадлежит всем собственникам помещений этого дома. И страны Балтии, хоть и являются членами ЕС, не избежали этой участи. Но ведь даже в очень богатых и успешных странах совместное домовладение — постоянная головная боль для управляющих и местных властей. Причина — необходимость принятия решений о ремонте дома его собственниками в лучшем случае большинством голосов, а часто — 2/3 или 3/4, чего очень трудно достичь на практике. При этом в Австрии, Германии, Швейцарии и других экономически развитых странах накопления на капитальный и текущий ремонты являются обязательными (по крайней мере дом не разрушится), а энергетическая модернизация требует голосования собственников. В странах Балтии в том числе и ремонт — только по решению собственников, а они откладывают и откладывают это решение. Какой выход?
Как нам представляется, единственный путь в долгосрочной перспективе — это изменение соотношения унитарных собственников многоквартирных домов и совместных домовладений. В Беларуси в 2020 году это соотношение составляло примерно 1,5%/98,5%, то есть 1,5% арендных домов имеют унитарного собственника — муниципалитет, а 98,5% многоквартирных домов — коллективная собственность. Вместе с расширением строительства арендного жилья необходимо вернуть практику жилищных кооперативов. И в этом может помочь история кооперативов в Австрии и Германии.
Современные отношения в жилищной сфере Германии были заложены в 1887 году Германом Шульце-Деличем и Фридрихом Вильгельмом Райффайзеном, самыми важными пропагандистами кооперативной идеи. Они добились принятия первого закона о кооперации в Пруссии и Северо-Германской Конфедерации в 1867 году, являясь членами государственного парламента, а затем — Рейхстага. Поскольку это были кооперативы с неограниченной ответственностью учредителей, их количество оставалось незначительным из-за высокого личного риска учредителей.
Только после принятия Закона о кооперативах в 1889 году (в соответствии с ним кооперативы работают и сегодня), можно было создавать кооперативы с ограниченной ответственностью, что было важным аспектом, в частности, для жилищных кооперативов, которые имели очень высокие требования к капиталу по сравнению с другими типами. До 1989 года все кооперативы были некоммерческими в соответствии с Законом о некоммерческом жилье. После отмены некоммерческого статуса в 1989 году некоторые из преимуществ некоммерческого жилья остались для жилищных кооперативов в форме некоммерческого «арендного кооператива» в соответствии с разделом 5 (1) № 10 Закона о корпоративном подоходном налоге.
Хотя термин «жилищный кооператив» предполагает, что это кооператив, в просторечии этот термин также используется для жилищных компаний — ООО (GesmbH) или акционерных обществ (AG) — в соответствии с Законом о некоммерческом жилье. Основным отличием кооператива является обязанность членства и (или) внесения пая (покупка сертификата доли, сертификата акций в кооперативе). В любом случае все члены кооператива имеют один голос, а кооператив владеет, как правило, несколькими (несколькими десятками) многоквартирных домов. Например, в Берлине приблизительно 190 000 квартир находятся в ведении почти 100 жилищных кооперативов, в среднем на один кооператив приходится 1900 квартир, что составляет 15–20 многоквартирных домов.
По оценке DGRV (Немецкой ассоциации кооперативов Райфайзена), в Германии на начало 2019 года насчитывалось 1790 жилищно-строительных кооперативов, которые управляют примерно 2,2 млн квартир, объединяют около 2,8 млн членов, более 5 млн человек живут в кооперативных квартирах. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы есть почти во всех средних и крупных городах Германии, в Берлине это примерно 10% всего жилого фонда (16% составляют совместные домовладения, 52% — различные арендные дома). Небольшие кооперативы сами управляют и ухаживают за своими домами, средние и крупные для управления и сервиса создают дочерние управляющие и сервисные компании.
Во время объединения Германии принадлежащие государственным заводам и крупным фирмам многоквартирные дома не были приватизированы арендаторами квартир. Они, как правило, превратились в жилищные кооперативы. Это главное отличие от стратегии городского развития в странах, входивших в СССР, и в бывшей ГДР (одни стремились квартиры приватизировать бесплатно или с минимальной платой, другие ушли от массового тиражирования совместных домовладений). В чем выгода?
Рассмотрим на примере гражданина Беларуси, имеющего вид на жительство, предположим, в Германии. Информация о свободных квартирах в интересующем городе общедоступна. Подобрав подходящий вариант, гражданин пишет заявление на вступление в члены ЖСК. Далее ему необходимо внести небольшой вступительный взнос, который не возвращается, и пай. Размер пая может быть от 1000 EUR за двухкомнатную квартиру до нескольких десятков тысяч EUR. С этого момента гражданин — член кооператива и может пользоваться квартирой и участвовать в собраниях членов. Он также платит все предусмотренные коммунальные платежи и расходы, предусмотренные Уставом. Но через год он нашел работу в другом городе. Пишет заявление о выходе из ЖСК, получает в течение нескольких месяцев свой внесенный пай в той же сумме плюс банковские проценты и становится арендатором или членом кооператива в другом городе, где сеть работа. Никакого риска — собственная квартира может обесцениться и стоить целое состояние, а пай гарантированно возвращается в неизменном виде. И идеальные условия для перемещения рабочей силы.
Пример – как происходит просмотр квартиры в ЖСК «Висмарер»:
Сами кооперативы устроены, конечно, по-иному, чем наши. Как уже оговаривалось, один кооператив, как правило, включает десятки многоэтажек. Крупные жилищные кооперативы имеют собственные многоэтажные офисные здания по управлению своими же многоэтажками, где находится Правление кооператива и офисы дочерних сервисных компаний. Например, ЖСК «Марцанер Тор» в Берлине, образованный в 1999 году на базе жилфонда промышленных предприятий времен ГДР, включает 4000 квартир, годовой оборот — 4,2 млн EUR, панельные дома — от 3 до 9 этажей, все полностью реконструированы и утеплены. Кооператив построил для себя административное здание, где размещается управление, а часть помещений сдается в аренду. Для вступления в этот ЖСК необходимо внести пай в размере около 1000 EUR и вступительный взнос — 70 EUR (за 2-комнатную квартиру). Это дает вступившему право пожизненного проживания в выбранной им квартире. Собственником квартир является ЖСК, их нельзя приватизировать. Но и выселить члена ЖСК тоже нельзя, если он своевременно вносит квартплату и выполняет прочие установленные для жильцов требования. В случае его смерти наследник получает пай в денежном выражении и преимущественное право занять эту же квартиру, если захочет стать членом этого ЖСК. Если наследник (наследники) отказываются от этого, сообщение об освободившейся квартире размещается на информационных табличках на первых этажах домов ЖСК и в сети интернет. Управляющая компания ЖСК «Марцанер Тор» — ООО «Марцанер Тор» — это социальный проект кооператива, и работает она с рентабельностью от 3 до 5%. По мнению дирекции, это хорошая рентабельность для компании, занимающейся управлением жилищного фонда.
Видеоролик о многоквартирных домах немецкого ЖСК «Löbau eG»:
*все дома принадлежат одному кооперативу, находятся в городе Лёбау — 80 км от Дрездена (население города — 16 тыс. человек).
И вообще городская среда успешных стран Европы совершенно не похожа на нашу (Беларуси и стран СНГ). Обилие организационных форм владения многоквартирными домами, управления ими, разнообразие жилищных кооперативов (до пяти видов) и арендных домов (социальных, муниципальных, коммерческих, молодежных, смешанных, для пожилых людей и т. д.) создает преимущества прежде всего потребителям — городским жителям. А наши бесконечные споры на тему «ЖЭС – ТС» на этом фоне совершенно архаичны и не отвечают требованиям стремительно развивающейся индустрии жилой недвижимости 21-го века. Об этом в последнее время много говорят и пишут российские специалисты, например Галина ХОВАНСКАЯ, председатель комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. Но практических шагов сделано мало.
Первым из наших городов-соседей, решившим возвратить «классический» кооператив, стал город Елгава в Латвии. В рамках проекта «Разработка рыночной модели доступного жилья» Европейским жилищным кооперативом LiM Living in Metropolises SCE в Елгаве планируется строительство первого в Латвии «классического» кооперативного многоквартирного дома. Проект будет длится с декабря 2019 года по декабрь 2021 и частично финансироваться Немецким федеральным экологическим фондом (DBU). Процесс планирования и строительства, а также само здание послужат практической моделью для иллюстрации технической и финансовой осуществимости классического кооперативного строительства в Латвии (квартиры не будут проданы), высокого качества и доступности такого жилья, обеспечиваемого именно классической кооперативной моделью. Проект осуществляется соучредителем Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН) — некоммерческим партнерством IWO-Berlin и Елгавской муниципальной жилищной управляющей компанией SIA (JNIP) при содействии нескольких Берлинских жилищных кооперативов, архитекторов из Германии и Финляндии.
Через МАМН можно будет получать информацию об опыте возвращения в Латвию «потерянного» вида городского жилья — классического жилищного кооператива. Мы постараемся, чтобы информация об этом проекте была широко доступна в Беларуси, и надеемся, что следующий эксперимент будет реализован в одном из белорусских городов.
Геннадий КАЛЁНОВ
Фотографии — с сайта ЖСК «Марцанер Тор»
Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.
Налогообложение жилищно-строительных потребительских кооперативов
Жилищно-строительные потребительские кооперативы (ЖСПК) – некоммерческие организации для строительства и последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов, а также управления ими. Согласно ст. 13 Налогового кодекса (далее – НК) ЖСПК является плательщиком налогов.
Пунктом 3 ст. 181 и п. 2 ст. 207 Жилищного кодекса (далее – ЖК) установлено, что ЖСПК относятся к некоммерческим организациям, а именно юридическим лицам, не имеющим в качестве основной цели деятельности извлечение прибыли и не распределяющими полученную прибыль между участниками. Таким образом, ЖСПК являются организациями, не преследующими цели получения дохода.
В то же время согласно части четвертой п. 3 ст. 46 Гражданского кодекса (далее – ГК) ЖСПК как некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность, если она необходима для их уставных целей.
ЖСПК уплачивает следующие налоги:
— на добавленную стоимость (НДС);
Существование каждого ЖСПК начинается с выделения им земельного участка для строительства и эксплуатации жилого дома.
Земельные участки могут находиться у организаций на праве постоянного или временного пользования, частной собственности, аренды (ч. 2 ст. 3 Кодекса Республики Беларусь о земле). Согласно ст. 32 Кодекса о земле пользование земельными участками в Беларуси платное. Формой платы является земельный налог.
Главой 5 Закона Республики Беларусь от 18 декабря 19191 г. № 1314-XII «О платежах за землю» (далее – Закон) установлено, что плательщиками земельного налога считаются юридические и физические лица (включая иностранные), которым земельные участки предоставлены во владение, пользование либо в собственность.
В соответствии с главой 20 Закона основанием для исчисления земельного налога и арендной платы за землю является государственный акт на земельный участок.
Земельный налог с юридических лиц и граждан исчисляется начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления им земельного участка. Юридические лица оплачивают земельный налог самостоятельно и представляют в налоговые органы декларации (расчеты) о сумме налога на текущий год ежегодно не позднее 1 марта текущего года, а по вновь отведенным земельным участкам – в течение одного месяца со дня их предоставления.
Согласно ст. 18 Закона ЖСПК освобождаются от уплаты земельного налога в части площади земель, приходящейся на граждан, имеющих право на льготы в соответствии со ст. 19 Закона.
Освобождаются от уплаты земельного налога в части площади земельного участка, приходящейся на площадь жилых помещений, принадлежащих участникам ВОВ; пенсионерам по возрасту, инвалидам I и II группы и другим нетрудоспособным гражданам при отсутствии трудоспособных лиц, совместно проживающих; многодетным семьям (имеющим трех и более несовершеннолетних детей).
Таким образом, ЖСПК как пользователь земельного участка, занятого под жилой дом, является плательщиком земельного налога.
Источником уплаты земельного налога ЖСПК служат денежные средства членов кооператива.
В соответствии с п. 1-2, п. 4 ст. 195, п. 1 ст. 197 НК налоговая база земельного налога определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с законодательством об охране и использовании земель и зависит от его функционального использования (вида оценочной зоны). Функциональное использование земельного участка (вид оценочной зоны) определяется в соответствии с приложением 4 к НК. Ставки земельного налога на земельные участки в границах населенных пунктов для жилой многоквартирной и усадебной зон устанавливаются в размерах согласно приложению 5 к НК.
Порядок исчисления и уплаты, сроки представления налоговых деклараций (расчетов) и уплаты земельного налога установлены в ст. 202 НК. Налоговым периодом земельного налога признается календарный год. Сумма земельного налога исчисляется как произведение налоговой базы и соответствующих ставок земельного налога. Плательщики-организации представляют в налоговые органы налоговые декларации (расчеты) по земельному налогу ежегодно не позднее 20 февраля текущего года.
Согласно п. 1 ст. 203 суммы земельного налога включаются организациями (кроме бюджетных организаций) в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении.
Налог на недвижимость
Статьей 183 НК установлено, что плательщиками налога на недвижимость признаются организации и физические лица с учетом особенностей, установленных ст. 184 НК.
На основании п. 1 ст. 185 объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются:
• здания и сооружения, в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства, а также машино-места, являющиеся собственностью или находящиеся во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций;
• здания и сооружения, а также машино-места, расположенные в Беларуси и принадлежащие плательщикам – физическим лицам;
• здания и сооружения, расположенные в Беларуси и взятые в аренду (финансовую аренду индивидуальными предпринимателями – в случае если по условиям договора аренды эти объекты не находятся на балансе организации-арендодателя).
Статьей 579 ГК предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут выступать также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.
ЖСПК, созданные для обслуживания жилых домов, могут иметь в собственности наряду с жилыми помещениями объекты, не относящиеся к жилому фонду (встроенные нежилые помещения, стоянки, гаражи, ограждения, коммуникации). У ЖСПК возникают объект налогообложения налогом на недвижимость и обязанности по исчислению и уплате в бюджет при наличии удостоверения (свидетельства) о государственной регистрации объекта недвижимости на праве собственности.
ЖСПК вправе сдавать в аренду другим лицам как собственное имущество, так и объекты, не принадлежащие ему на праве собственности, а находящиеся в общей собственности членов ЖСПК как недвижимое имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона Республики Беларусь «Об аренде» (далее – Закон об аренде) аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.
Согласно ст. 3 Закона об аренде в аренду могут быть переданы отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности. Таким образом, помещение колясочной ЖСК имеет право сдать в аренду.
Арендная плата устанавливается договором как часть материальных затрат арендатора, включаемая в себестоимость продукции (работ, услуг), и как доход арендодателя.
Арендодатель из суммы арендной платы, которая является его выручкой, платит в бюджет все налоги и неналоговые платежи, установленные законодательством.
Исчисление и уплату налога на недвижимость по объектам, находящимся в собственности, ЖСПК производит в порядке, установленном главой 17 НК.
Согласно п. 2 ст. 189 НК годовая сумма налога на недвижимость исчисляется как произведение налоговой базы и налоговой ставки.
В соответствии с п. 1 ст. 187 НК налоговая база налога на недвижимость определяется организациям исходя из наличия на 1 января календарного года зданий, сооружений, машино-мест по остаточной стоимости и цены зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства. При этом остаточная стоимость зданий, сооружений, машино-мест, переданных в доверительное управление и (или) приобретенных в процессе доверительного управления, определяется вверителем самостоятельно в соответствии с законодательством, в т.ч. с учетом амортизации.
Налог на недвижимость исчисляется с применением соответствующих налоговых ставок, установленных ст. 188 НК. Годовая ставка налога на недвижимость устанавливается для плательщиков-организаций 1% в отношении капитальных строений (зданий, сооружений). Местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать), но не более чем в два раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков. Решения местных Советов депутатов об увеличении ставок налога на недвижимость не распространяются на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, получающих государственную поддержку в виде изменения установленного законодательством срока уплаты налогов, сборов, таможенных платежей и пени, финансовой помощи из республиканского бюджета. Исчисление и уплата налога на недвижимость по ставкам, увеличенным (уменьшенным) в соответствии с решениями местных Советов депутатов, производятся с 1 января года, следующего за годом, в котором соответствующее решение принято.
Согласно п. 1, 10, 11 ст. 189 НК налоговым периодом по налогу на недвижимость признается календарный год. Организации не позднее 20 марта отчетного года представляют в налоговые органы по месту постановки на учет налоговые декларации (расчеты) по налогу на недвижимость. Уплата налога на недвижимость производится организациями ежеквартально не позднее 22-го числа третьего месяца каждого квартала в размере одной четвертой годовой суммы налога.
Суммы налога на недвижимость согласно ст. 190 НК включаются в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, кроме сумм налога на недвижимость, исчисленных со стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства.
Продолжение статьи читайте после приобретения платного доступа к порталу!
Валентина Морозова, главный бухгалтер Екатерина Морозова, автор