Что такое облигации с ипотечным покрытием простыми словами

Что такое ипотечные облигации: объяснение простыми словами на понятном языке

О такой ценной бумаге, как ипотечные облигации, большинство отечественных вкладчиков знает не очень много. А ведь именно им было суждено сыграть ключевую роль в мировом финансовом кризисе 2008 года. Но с тех пор ситуация сильно изменилась. Были введены новые правила обращения этих бумаг, и сегодня они снова пользуются спросом.

Что это такое и зачем они нужны

Говоря простыми словами, когда домовладельцы выплачивают проценты по ипотеке, эти деньги проходят через банк и попадают держателям облигаций в виде купонного дохода. Ипотечные ценные бумаги, как правило, предлагают более высокую доходность, чем государственные облигации, но они также связаны с некоторыми специфическими рисками.

Принцип работы

Если объяснять простым языком, то механизм выглядит так: предположим, банк выдал ипотечный кредит на квартиру размером 10 млн. рублей и сразу после этого выпустил ипотечные облигации на эту же сумму.

Пул облигаций выставляется на торги. Покупая облигации, инвесторы получают долгосрочный гарантированный доход с потенциально низким риском. Полученные от инвесторов деньги банк использует для выдачи новых займов. Часть процентов по ипотеке уходит на выплату купонного дохода, а остальное — прибыль банка.

Успей воспользоваться удвоением налогового вычета до 31 декабря 2021 г.

Существуют два основных типа ипотечных облигаций:

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Российский рынок ипотечных облигаций пока находится в зачаточном состоянии. Только в 2017 году инвесторы получили более или менее адекватное предложение от банка ВТБ24, который решил продать облигаций на 10 млрд. рублей.

Но проблема в том, что инвесторы без особого интереса отнеслись к такому предложению. Даже снижение ставок по ипотеке и падение цен на недвижимость (которые в теории должны стимулировать рост ипотечного кредитования) не соблазнило вкладчиков.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Рынок ипотечных облигаций в России не только возможен, а очень даже реален. И он уже кое-как работает.

К примеру, опыт эмитирования таких ценных бумаг есть у ВТБ. Более того, к 2021 году компания намерена сделать довыпуск еще на 500 млрд. рублей. Интерес ВТБ понятен — ставки снижаются, спрос растет. И только за прошедший год по ипотеке было выдано примерно 250 млрд. рублей. Грех не воспользоваться таким оборотом в свою пользу.

Впрочем, учитывая общий объем финансового рынка РФ, это капля в море. Инвесторы не спешат вкладываться, поскольку опасаются новой политической и экономической нестабильности. Это же является отрицательным стимулом для потенциальных эмитентов.

Выгоды и опасности для участников сделки

В теории рынок ипотечных облигаций является максимально защищенным и безопасным. Основной вклад инвестора обеспечен базовым активом, который может быть продан для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это основная выгода инвестора.

Доходность ИЦБ

Ипотечные облигации — довольно надежный, но, как правило, не самый доходный инструмент для инвестора. Это основная причина, по которой они остаются в тени. Впрочем, положительные подвижки есть.

К примеру, последнее предложение от ВТБ — ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги под 9,35%. Аналитики БКС уверены, что в ближайшие 2-3 года средний доход по купону может подняться до 12%.

Таким образом, банки надеются снизить издержки и создать более привлекательные условия по ипотеке, чтобы заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации — одна из самых надежных инвестиций. Но и из этого правила есть исключения. Одно из самых известных — мировой кризис 2008 года, вызванный крушением ипотечного рынка недвижимости в США.

Популярность предложения у вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлекать еще больше инвесторов.

Это привело к раздаче кредитных квадратных метров неблагонадежным покупателям, потому что банки по недосмотру или намеренно не утруждали себя проверкой финансовой надежности заемщиков. В итоге море просрочек по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонные отчисления инвесторам, в конце концов этот пузырь с треском лопнул.

Сегодня условия выдачи ипотеки более жесткие, но угроза формирования новых пузырей сохраняется.

Как купить

Инвесторы могут покупать ипотечные ценные бумаги через брокера отдельными пакетами или в составе ETF-фондов.

Первый вариант выгоднее по деньгам, но имеет недостатки. Основной — необходимость самому заниматься аналитикой и управлением. Срок погашения ипотечных облигаций — десятки лет. Доход у них небольшой. Значит, вкладывать нужно много.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокое фундаментальное исследование, касающееся среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности основных закладных активов и т. д., чтобы быть уверенным в их перспективности.

Поэтому многие инвесторы вместо прямой торговли выбирают доли в ETF-фондах. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Топовые западные ETF-фонды:

Самый простой вариант инвестирования — через иностранного брокера. С технической точки зрения, все выполняется стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор соответствующего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и непосредственно сама торговля.

Лучшие брокеры

Все топовые брокеры отлично справляются со своими обязанностями и дают более или менее хорошие условия для торгов. Поэтому изучайте условия открытия счетов, способы ввода и вывода денег, а также возможности предоставляемого софта (торговый терминал), чтобы выбрать наиболее комфортный вариант.

Заключение

Ведущий аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович уверен, что сегодня ипотечные облигации уже можно использовать в качестве альтернативы ОФЗ. Рынок ипотеки процветает, значит, и сопутствующие биржевые активы тоже покупаются и продаются.

Выгодно ли это для розничного инвестора? На самом деле трудно сказать. На первый взгляд, предложение выглядит очень даже привлекательным. Гарантия вклада, плюс неплохой процент, плюс не надо ничего делать — купил и «стриги купоны».

Но учитывая степень экономических потрясений и преобразований, которые пережила Россия за последние 30 лет, долгосрочные перспективы ипотечных облигаций выглядят не так радужно.

Сейчас все хорошо, но будет ли так через 5, 10, 15 лет? Может, инвестору лучше взять корпоративных облигаций или акций, чтобы получить максимум выгоды на экономических пиках?

В общем, вопрос остается открытым, поэтому приглашаю к дискуссии.

Источник

Ипотечные облигации: что это такое

Ипотечные облигации или ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) – относительно новый для отечественного рынка продукт. Если за рубежом их хорошо знают и активно покупают, то в России к ним только присматриваются. Портал Выберу.ру расскажет простыми словами, что собой представляют ИЦБ, насколько они выгодны и какие есть альтернативы.

Что такое ипотечные облигации простыми словами

Ипотечная облигация (ИЦБ) – это выпускаемая банком ценная бумага. В качестве обеспечения выступают ипотечные платежи клиентов выдавшей ее финансовой организации.

Если объяснить простым языком, то процесс формирования ИЦБ выглядит примерно так: сначала банк выдает заемщикам ипотечные кредиты, из которых формирует единый пул, потом структурирует права на получение средств оттуда и, наконец, выпускает облигации.

Приведем наглядный пример, который упростит понимание. Банк выдал определенное количество ипотечных кредитов сроком на 20 лет. Допустим, всего на 100 млн рублей. Затем кредитор выпускает облигации на такую же сумму. Инвесторы вкладываются в ценные бумаги и получают ежегодную прибыль, а через 20 лет вернут обратно свои деньги.

Кто выигрывает от выпуска ценных бумаг

В итоге обе стороны будут в выигрыше. Инвесторы получают пассивный доход со своих вложений, а банки пускают в оборот деньги, вырученные с реализации ИЦБ. Если говорить простыми словами, кредитор перепродает долг в виде ценных бумаг. Этот процесс называется секьюритизацией.

Выгода держателей облигаций заключается в повышенной ставке. Ее размер зависит от банка, но в среднем по стране составляет 9−9,5%. Если сравнивать с прибылью по вкладам, то разница довольно существенна. В среднем банки готовы предложить частным инвесторам ставку по депозитам в районе 5−6% годовых.

Основная выгода банка – в увеличении оборотов. Деньги от продажи ИЦБ идут на выдачу новых кредитов. Вместе с количеством сделок растет и общая доходность.

Преимущества и недостатки инвестирования в ИЦБ

Как и у любого банковского продукта, у ИЦБ есть свои плюсы и минусы. Можно выделить 3 основных достоинства ипотечных облигаций:

Итак, раз ИЦБ надежны и прибыльны, тогда какие могут быть недостатки? На самом деле они есть. Минусы инвестирования в ИЦБ связаны с принципом их действия. Во-первых, надо понимать, что досрочное погашение заемщиками долга негативно скажется на рынке. Банки недополучат прибыль, и это скажется и на держателях ценных бумаг. Некоторые финансовые организации готовы компенсировать разницу между ожидаемым и фактическим доходом для удержания инвесторов. В остальных случаях придется столкнуться с неминуемыми убытками. Процент останется фиксированным, но упадет приносящий доход актив.

Еще один момент, который необходимо учитывать, – долгий срок погашения. Он равен продолжительности самого продолжительного кредита, выданного банком. То есть если купить такие ценные бумаги, следующие 20−25 лет вложения будут находиться в финансовой организации. Все это время инвестор не сможет свободно распоряжаться сбережениями.

Виды ипотечных облигаций

ИЦБ бывают однотраншевыми и многотраншевыми. В отдельную категорию принято выделять балансовые ипотечные облигации. Особняком стоят ипотечные сертификаты. Вопреки частому заблуждению они не являются подтипом ИЦБ. О них мы отдельно расскажем ниже, а пока простыми словами объясним особенности каждого вида ИЦБ:

Рынок ИЦБ в России

Первый выпуск ИЦБ в России состоялся в 2003 году при участии компании «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека». Эмитентом выступил Газпромбанк. Тогда же был принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Всего с того момента было несколько десятков эмиссий ценных бумаг с залоговым обеспечением в виде недвижимости. И тем не менее, рынок ИЦБ до сих пор находится на стадии становления.

Активное развитие началось только в последние годы, так как сложилась благоприятная ситуация для подвижек в этом направлении. Различные льготные программы стимулируют рост объемов кредитования, купить жилье стало проще. Увеличивается количество сделок, и банкам рано или поздно может не хватить денег для выдачи ипотеки. Выходом из ситуации станет привлечение новых инвесторов.

Вопросом занялись на государственном уровне. Созданная по решению правительства компания «ДОМ.РФ» стала крупнейшим агентом по выпуску ипотечных облигаций. Интерес к инвестициям в ИЦБ заметно вырос после подписания организацией ряда соглашений с крупнейшими банками страны. В 2017 году – со Сбербанком, в 2018 году – с ВТБ и в 2019 – с Газпромбанком. По прогнозам экспертов, к 2021 году объем рынка ИЦБ превысит 1 трлн рублей.

Альтернативы ипотечным облигациям

Прямой альтернативой ИЦБ служат ипотечные сертификаты участия. Их нередко путают, однако между ними есть принципиальная разница. Понять ее будет проще, если разобраться, что собой представляют оба типа ценных бумаг. Объясним простым языком. Облигации с ипотечным покрытием подразумевают перепродажу долга, а ипотечные сертификаты – нет. Инвесторы получают прибыль непосредственно с дохода от кредитных активов. Процент может быть даже выше, чем в случае с ИЦБ, но и риски соответствующие.

Другой вид ипотечных ценных бумаг – закладная. Впервые на законодательном уровне ее упомянули в 1998 году. Закладная оборотоспособная и сама может выступать в качестве предмета залога.

Еще один вариант, доступный частным инвесторам, – облигации федерального займа (ОФЗ). Как и ИЦБ, это ценные бумаги с долговым обеспечением. Их выпускает государство, чтобы привлечь финансирование, необходимое для реализации определенных проектов. ОФЗ выпускает Минфин. Стоимость одной штуки составляет 1000 рублей, то есть, получается, купить ее может каждый. Есть варианты как с коротким, так и продолжительным сроком погашения. ОФЗ отличаются высокой надежностью, а вот ставки уступают ИЦБ. В среднем это 5−7%.

Вывод

Облигации с ипотечным покрытием дают долгосрочную возможность получить относительно высокий доход. Господдержка и обеспечение в виде залоговой недвижимости выступают надежными гарантиями безопасности. Крупная сделка «ДОМ.РФ» с Газпромбанком дала хороший толчок развитию рынка. С учетом наметившейся тенденции можно говорить о росте количества и ликвидности ИЦБ.

Прежде чем купить инвестиционные облигации, следует учитывать и их минусы, в частности, долгие сроки погашения и вероятность частичного обесценивания из-за уменьшения доходного актива. Альтернативой выступают другие ценные бумаги – ипотечные сертификаты участия, закладные и облигации федерального займа. У первых выше ставки и риски, вторые более надежны, но менее прибыльны. Специалисты советуют не вкладывать все деньги в один продукт, а комбинировать в инвестиционном портфеле сразу несколько, например, купить ИЦБ и ОФЗ в равных долях.

Источник

Что такое ипотечные облигации и как на них заработать

Не так давно в России инвесторам стал доступен новый вид капиталовложений – ипотечные облигации. Этот тип ценных бумаг сегодня считается простым в обращении и относительно прибыльным. Чтобы вы смогли приобрести их для себя, разберем, что они собой представляют и какие риски с этим могут быть связаны.

Что такое ипотечная облигация?

Под этим термином понимают долговые ценные бумаги, выпускаемые банками. Обеспечением по ним выступают регулярные выплаты клиентами по ипотечным кредитным договорам. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) можно использовать для инвестирования средств, чтобы получить более высокий доход, чем депозиты.

Цель выпуска ипотечных облигаций

Банки выпускают ИЦБ для увеличения размера средств в обороте. Фактически они перепродают долги третьим лицам за небольшой процент. Это позволяет кредитной организации сохранять прежний уровень деловой активности, получать дополнительные инвестиции и укреплять собственные позиции на рынке.

Принцип работы ценных бумаг

Ипотечные облигации имеют простой алгоритм работы. Предположим, банк выдает заемщику ипотеку в размере 25 миллионов рублей. Сразу после этого кредитная организация выпускает облигации на ту же сумму. После этого пул ценных бумаг отправляют на торги. Деньги, полученные от продажи этих ценных бумаг, банк использует для выдачи новых займов. Инвесторы же получают долгосрочный доход по облигациям.

Правила выпуска ипотечных ценных бумаг

На рынке существует три вида ИЦБ, имеющих разные правила выпуска. Среди них:

Важно: при покупке облигаций инвестору стоит выяснить, к какому именно типу они относятся. От этого может напрямую зависеть стабильность выплат по ценным бумагам.

Преимущества и недостатки инвестирования в ИЦБ

Ипотечные облигации имеют ряд плюсов, выделяющих их на фоне других объектов инвестирования. К таковым относят:

К недостаткам инвестирования в ИЦБ относят длительный срок погашения. Он равен сроку ипотеки. Если она, к примеру, была выдана на 20 лет, в течение всего этого срока клиент не сможет забрать свои инвестиции из банка. Если же человек, получивший ипотеку, закроет ее досрочно, владелец ИЦБ потеряет часть прибыли. Банк в большинстве случаев откажется ее компенсировать.

Рынок ипотечных облигаций за рубежом и в России

В США и Западной Европе взрывной рост рынка облигаций пришелся на конец 80-х годов прошлого века. Эта тенденция сохранялась до 2000-х годов. Уже с 2003 года в отрасли наметился кризис. Банки успели выдать большое количество ипотечных кредитов без обеспечения. В результате у крупнейших игроков рынка возникли проблемы с возвратом средств по жилищным кредитам. Из-за этого рынок обвалился, а сами ИЦБ потеряли свою привлекательность для инвесторов. Восстановить свои позиции в этой отрасли многим крупным банкам удалось не так давно. Сегодня рынок стабилизировался, однако про стабильный рост говорить пока рано. Ведущими игроками в этой сфере являются Bank of America, JP Morgan.

В РФ ипотечные облигации были впервые выпущены в 2003 году. Их эмитентом выступил «Газпромбанк». Тогда же был принят основной нормативный акт, регулирующий эту отрасль –152-ФЗ. Сейчас в России рынок ипотечных облигаций находится в стадии становления. Популярностью пользуются ценные бумаги, выпущенные Сбербанком, «Газпромбанком», а также ВТБ. Ожидается, что к 2021 году объем рынка ИЦБ составит 1 трлн рублей.

Риски инвестирования в ипотечные облигации

Основной риск ИЦБ – досрочное погашение ипотеки. Из-за него инвесторы теряют часть дохода, соответственно, вложения в облигации проигрывают в сравнении с инвестициями в фонды или даже депозиты. Подобные риски крайне трудно прогнозировать в каждом конкретном случае, поскольку они зависят от ряда факторов: экономической ситуации в стране, изменения материального положения конкретной семьи, смены тенденций на рынке недвижимости. Однако пока это единственный существенный риск, связанный с облигациями, при котором инвестор так или иначе получает назад всю вложенную сумму средств. А значит, им при прочих выгодных условиях капиталовложения можно пренебречь.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

Источник

Ипотечные облигации — что это простыми словами

Финансовый рынок отличается постоянным появлением новых инструментов. Многие из них приходят к нам из западных стран, как, например, ипотечные облигации. Данный термин знаком далеко не всем, поэтому стоит рассмотреть его особенности более подробно.

Что такое ипотечные облигации?

Прежде всего, стоит обозначить, что ипотечная облигация, как и любая другая подобная ценная бумага, выкупается инвестором у финансового учреждения по фиксированной стоимости. Срок ее действия ограничен. В течение этого времени эмитент пользуется полученными средствами, выплачивая инвестору проценты. По истечении оговоренного периода в соответствие с принятыми на себя обязательствами вложенная инвестором сумма возвращается ему.

В свою очередь, компании, которые занимаются выдачей ипотечных кредитов, нуждаются в постоянных заимствованиях у более крупных финансовых учреждений в силу того, что срок возврата таких займов составляет многие годы. Функционирующий рынок ипотечных облигаций позволяет решить вопрос о финансировании таких кредитов, а также способствует развитию рынка недвижимости.

Под термином «ипотечные ценные бумаги» подразумеваются долговые облигации, которые позволяют провести рефинансирование вложенных в кредит средств в недвижимость. Если говорить простыми словами, банк работает по следующей схеме:

Выгоды и опасности для сторон, участвующих в ипотечном кредитовании

При ипотечном кредитовании все стороны остаются в выигрыше. Банку нет необходимости ждать, пока первый заемщик вернет долг, он оперативно возвращает свои деньги и вкладывает их в новую ипотеку. Это позволяет получать дополнительных доход с процентов за счет увеличения количества совершенных сделок.

Кроме этого, большее количество людей имеет возможность получить финансовую помощь от российского банка при строительстве или приобретении своего жилья. Для потенциальных заемщиков выпуск ипотечных облигаций также можно расценивать как хорошую новость, ведь рост предложений неминуемо приводит к снижению процентных ставок по ипотеке. Учитывая высокую стоимость недвижимости, даже один процент поможет сэкономить достаточную сумму.

Что касается инвестора, то его действия обусловлены желанием вложить свои средства с минимальными рисками и получить гарантированный доход. Этим критерием полностью соответствуют ипотечные облигации, которые по праву считаются надежным активом. Такие инвесторы получают прибыль главным образом за счет роста цен на недвижимость, который в последнее десятилетие особенно активен.

Следовательно, рассматриваемый инструмент можно назвать взаимовыгодным инструментом. Тем не менее, именно его активное использование может привести к негативным последствиям, как это произошло в США в 2008 году. Чрезмерный рост рынка недвижимости и стоимости жилья привел к тому, что компании по ипотечному кредитованию снизили требования к потенциальным заемщикам с целью проведения максимального числа сделок. Следовательно, когда многие из таких ненадежных дебиторов оказались не в состоянии погашать свои обязательств, на рынке произошел спад. После резкого падения цен на недвижимость получилась ситуация, когда облигации стали больше, чем обеспечивающая их недвижимость. Это привело к последовательному разорению многочисленных компаний и в итоге к масштабному финансовому кризису.

На отечественном рынке о том, что представляют собой облигации с ипотечным покрытием, заговорили еще в 2015. Однако конкретные меры пока находятся в стадии разработки в силу, в том числе, недостаточной степени развития местного фондового рынка.

Чиновники хотят разрешить инвестировать в ипотечные облигации с гарантией Дом.РФ пенсионные накопления под управлением Государственной управляющей компании (ГУК) ВЭБ.РФ, средства госкомпаний и госкорпораций, накопления по военной ипотеке, а также отдавать их в репо Федеральному казначейству. Когда ипотечные облигации войдут в список активов, куда госкомпании могут вкладывать средства, они будут конкурировать за место в их портфеле с другими высоконадежными активами, например ОФЗ и корпоративными облигациями с рейтингом ААА.

Все это позволит банкам к 2024 году снизить ставки по ипотеке на 1–1,5 процентного пункта.

Источник