Что такое нулевая квартира
Нулевая декларация — что это за форма и когда ее сдают
Нулевая декларация по налогу на доходы физических лиц или «нулевка», как ее привычно называют, — форма 3-НДФЛ, где сумма налога к уплате или возврату равна нулю. Подавать ее в ИФНС следует строго до 30 апреля года, идущего за отчетным.
Как же так — налога нет, а декларацию всё равно необходимо сдавать? Наш материал об этом.
Кто должен сдавать нулевую 3-НДФЛ
Если источниками дохода были: продажа имущества, сдача жилья в аренду, дарение имущества не от близких родственников, налогоплательщик обязан подать в инспекцию форму 3-НДФЛ. Основание: ст. 228 НК РФ.
В декларации нужно отразить доходы, расходы и налоговые льготы. При этом не важно, какой получился налог, к уплате или нет.
На заметку. Если вы продали имущество, которым владели более минимального срока (трех, а в некоторых случаях пяти лет), вы автоматически освобождаетесь от декларирования таких доходов.
Как сумма налога может оказаться равной 0, ведь доход-то был? Да, такое бывает, и нередко.
Почему декларация может быть нулевой
Вариант I. Доход получен, но сумма заявленных в декларации налоговых вычетов больше или равна сумме дохода.
Пример:
В 2022 году вы сдавали квартиру в аренду и получили доход в 120 тыс. рублей. В том же году заплатили за лечение 120 тыс. рублей. Доход с аренды и социальный налоговый вычет за лечение указываются у одной декларации 3-НДФЛ. В итоге налог составит 0 рублей.
Вариант II. Налогоплательщики продают собственность и для уменьшения налога заявляют право на имущественный налоговый вычет. Законодательством предусмотрено два типа вычета:
1. Вычет в размере документально подтвержденных расходов на покупку реализованного впоследствии имущества.
Пример:
В 2020 году вы купили квартиру за 5 млн рублей, а в 2021 году продали по той же цене. У вас есть право уменьшить выручку от продажи на расходы на покупку. Декларация за 2021 год будет равна нулю.
2. Вычет от продажи жилой недвижимости в размере 1 млн рублей и/или от продажи другого имущества в размере 250 тыс. рублей. Основание: пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ
Пример:
В 2021 году вы получили квартиру в наследство. В том же году продали ее за 1 млн рублей. Вы имеете право применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. В итоге налог составил 0 рублей.
Что изменилось в 2021 году
Начиная с доходов за 2021 год и вне зависимости от срока владения имуществом нулевая декларация не подается при соблюдении следующих условий:
Основание: Федеральный закон от 02.07.2021 г. № 305. На веб-сайте nalog.ru ИФНС уточняет, что указанные в законе суммы соответствуют размерам имущественных вычетов по НДФЛ.
Пример:
В 2021 году вы за 230 тыс. рублей продали автомобиль, который купили год назад. После применения имущественного вычета в размере 250 тыс. рублей налог 0 рублей. Несмотря на то, что трехлетний срок владения автомобилем не истек, подавать нулевую отчетность за 2021 год не нужно.
!!!Обратите внимание: если по итогам года доход превышает установленные ФЗ № 305 нормы, нулевая декларация 3-НДФЛ по доходам сдается в общем порядке.
Кадастровая стоимость жилья
При определении налогооблагаемого дохода от продажи недвижимого имущества следует учитывать кадастровую стоимость объекта. Доходом будет считаться наибольшая из величин: цена по договору купли-продажи либо 70% от кадастровой стоимости имущества по состоянию на 1 января года продажи.
Пример:
В 2022 году вы продали квартиру за 1 000 000 рублей. При этом кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2022 года составляла 1 600 000 рублей.
Доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости (1 120 000 рублей), так как она превышает сумму, указанную в договоре купли-продажи.
До 30 апреля 2023 года необходимо отчитаться перед налоговым органом. Будет ли декларация нулевой — зависит от заявленных в ней налоговых вычетов.
Как сдать нулевую декларацию
Так же, как и ненулевую: через личный кабинет налогоплательщика, по почте, лично налоговому инспектору.
Или обратитесь в НДФЛка.ру, так как нулевая декларация 3-НДФЛ — не пустая форма, а правильно заполненный документ с нулевым налогом к уплате/возврату. Доверьтесь нашим специалистам: мы оформим и отправим отчетность в налоговую инспекцию быстро и без вашего участия.
Доброе утро
«Нулевые» квартиры
Код для встраивания видео
Настройки
Плеер автоматически запустится (при технической возможности), если находится в поле видимости на странице
Размер плеера будет автоматически подстроен под размеры блока на странице. Соотношение сторон — 16×9
Плеер будет проигрывать видео в плейлисте после проигрывания выбранного видео
В семье Тамары воду принято экономить. Ведь помимо своих кубометров, в платежку добавляются еще и соседские. Почему так происходит? Все просто, в этом доме три «нулевые квартиры». Хозяева там не прописаны, жилье сдают. А квартиранты за воду не платят: счетчиков нет, по нормативу им тоже не начисляют. В итоге общее количество набежавшей за месяц воды раскидывается на тех, кто прописан в доме.
По-хорошему, выявлять «нулевые» квартиры, разговаривать с теми, кто там живет, а если надо, с самим хозяином должна управляющая компания. Но чаще квартиранты просто не открывают двери. В таких случаях акты о количестве проживающих составляются на основании показаний соседей. С момента составления акта в «нулевые» квартиры начнут приходить платежки на то количество человек, которое выявит проверка.
«Нулевые» квартиры есть почти в каждом доме. Как это понять? Очень просто — если цифры в платежках выросли, и вместо 10 кубометров воды, вам выставляют в два раза больше — сразу обращайтесь в УК. Пусть ищут недобросовестного жильца, а вам делают перерасчет. Но самый простой вариант — установить в своей квартире счетчики на воду, тогда за чужие кубометры платить точно не придется.
Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована
По оценкам экспертов, сегодня до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается на ранних стадиях строительства. Это связано с более привлекательной ценой на старте.
Вместе с аналитиками и застройщиками разбираемся, как изменилась доходность новостроек на фоне ажиотажного спроса в 2020 году и перехода на эскроу-счета.
Эскроу-счета и котлован
Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.
Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.
Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.
Спрос решает
Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.
«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».
Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.
Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.
«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.
Политика девелопера и количество комнат
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.
Когда покупать на котловане невыгодно
Есть ситуации, когда квартиры на этапе котлована покупать невыгодно. Если, например, человек снимает жилье, то, пока достроится дом, ему придется как минимум два года арендовать квартиру, а это дополнительные расходы. Если взять в расчет аренду квартиры за 40 тыс. руб., то за два года строительного цикла придется на аренду потратить почти 1 млн руб. То есть необходимо, чтобы его новая квартира подорожала более чем на 1 млн руб. «Котлован более выгоден тем, кто уже имеет жилье и задумался о приобретении еще одной квартиры в инвестиционных целях или для родственников», — отметила Мария Литинецкая из «Метриума».
Кроме того, несмотря на введение системы эскроу-счетов, которые дают гарантию возврата средств в случае банкротства застройщика, риски при вложении на стадии котлована сохраняются, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Во-первых, не все девелоперы полностью используют эскроу-счета. Во-вторых, на таком быстрорастущем рынке, как в 2020 году, забрать деньги даже спустя полгода с момента вложения невыгодно — они уже сильно обесценились. «Если человек не готов кропотливо изучать подобные обстоятельства или выбранный проект уже содержит эти риски, ему, возможно, разумнее будет вложиться попозже», — рекомендует она.
Невыгодной может оказаться и покупка определенных лотов, потенциал роста цен по мере строительной готовности у которых невысокий. «Например, чрезмерно большие или маленькие квартиры (топовые пентхаусы или базовые студии менее 20 кв. м) часто выходят в продажу практически по верхней границе цены. Если сэкономить на стадии строительной готовности все равно нельзя, в ранней покупке также нет смысла», — подытожила Ирина Доброхотова.
Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»:
— Использование эскроу-счетов делает покупку новостройки значительно безопаснее, существенно снижая риски, связанные с банкротством и обманом со стороны застройщиков.
Важно понимать, что эскроу-счета, обеспечивая сохранность денежных средств дольщика, никак не защищают его от затягивания сроков строительства и не гарантируют качество выполненных работ. На денежные средства на эскроу-счетах не начисляются проценты. Еще один минус эскроу-счетов — удорожание недвижимости, поскольку теперь застройщики платят проценты за пользование деньгами банка.
Пересчет жильцов, «нулевые» квартиры и новые услуги ЖКХ
Новый год принесет жителям Кемеровской области не только рост тарифов, но и другие изменения в ЖКХ, которые также ударят по кошельку как неимущих, так и «имущих». Какие именно это будут изменения, выяснил корреспондент VSE42.Ru.
По большому счету 2017 год уже отметился тем, что именно в этом году появится новая коммунальная услуга – водоотведение. А значит, и тариф на нее. То есть если раньше водоотведение как бы само собой разумелось по умолчанию и никто об этом не задумывался, то теперь за водоотведение будет утверждаться тариф и взиматься соответствующая плата. Пожалуй, это единственное абсолютно новое, что появится в сфере ЖКХ.
Другие нововведения носят, скорее, «улучшающий» характер. Призваны в том числе упростить реализацию тех или иных моментов в деятельности как организаций коммунально-бытового сектора, так и в жизни самих владельцев жилья. Но обо всем по порядку.
Одной из проблем для управляющих компаний долгое время оставались так называемые «нулевые» квартиры, то есть такие, где никто не зарегистрирован и, как логично предположить, никто не проживает. Такие ситуации обычно возникали, когда человек, уже имеющий жилье, покупал вторую, третью и так далее квартиру – для различных целей.
Само собой, на деле такая квартира могла вполне оказаться обитаемой. Однако ж, если в ней не были установлены приборы учета воды и электроэнергии, то за потребляемые ресурсы владелец квартир просто не платил. Ведь так называемые нормы потребления рассчитываются только на количество прописанных в жилье людей. Раз формально никто не проживает, значит, и платить не надо.
Теперь ситуация изменилась кардинальным образом. Если «нулевая» квартира не оборудована счетчиками, то оплата за жилищно-коммунальные услуги будет производиться следующим образом: исходя из нормы на количество собственников жилья. То есть если в договоре купли-продажи жилья вписаны муж с женой и двое детей, то придется платить так, как будто в «нулевке» проживает четыре человека.
Само собой, сумма – хочешь не хочешь – набежит кругленькая. А если семья и на самом деле живет в другой квартире, а вторая жилплощадь простаивает, то впору задуматься об установке электро – и водосчетчиков. Впрочем, даже если в квартире проживают арендаторы, счетчики тоже окажутся выгоднее, чем оплата по норме. Разумеется, если в городской «однешке» не поселился табор.
Так что нововведение по оплате якобы пустующих квартир можно считать мягким принуждением к установке счетчиков. Что, впрочем, логично, поскольку, согласно федеральному законодательству, подобные приборы учета жильцы должны были установить еще до 2014 года.
И еще немного о размере платы за ЖКУ. В 2017 году упростится порядок выявления количества реальных жильцов в квартирах. Что при отсутствии счетчиков может существенно сказать на платежах. Дело в том, что раньше, когда представители УК подозревали, что в конкретной квартире, не оборудованной приборами учета, проживает больше людей, чем официально зарегистрировано, то для законного удостоверения этого факта (и последующего пересчета размера квартплаты) надо было привлекать сотрудников полиции. А если в конкретный вечер в квартире никого не оказывалось (или дверь не открывали), то и сами представители УК, и полицейский только зря время тратили.
Теперь УК может самостоятельно (без привлечения полицейских) составлять акт, пересчитывая «живых» жильцов в любой квартире, после чего начислять квартплату в соответствии с утвержденными нормативами. А дальше уже проблема хозяина жилья: или пытаться опротестовать в УК (если не удастся договориться, то и в суде), или кротко принять решение РЭУ и смириться с повышением жилищно-коммунальных платежей.
2017 года принесет ряд новшеств и в работу управляющих компаний, и в процесс взаимодействия между УК и собственниками жилья. Причем их достаточно много. Расскажем только о некоторых из них.
По словам руководителя областной Государственной жилищной инспекции Ирины Гайденко, с нового года управляющие компании смогут общаться с жильцами обслуживаемых ими многоквартирных домов, задолжавшими за квартплату, с помощью SMS, телефонных звонков и через электронную систему ГИС ЖКХ. Что касается последней, то об этом чуть позже, а вот по поводу телефонов и сообщений стоит остановиться отдельно.
Теперь представители УК смогут на совершенно законных основаниях напоминать должникам о необходимости оплатить свои долги. Что сделает коммунальщиков немного похожими на коллекторов – навязчивых в той мере, в какой им это позволяет… ну, например, воспитание.
Правда, изначально, как это случилось с коллекторами после серии громких скандалов, законодатель предусмотрел, что SMS и телефонные звонки смогут потревожить должника только в строго определенные часы. Так что поздним вечером или ночью жилищно-коммунальное беспокойство сразу объявлено вне закона.
Это нововведение можно считать своего рода дополнительным козырем (наряду с, например, исковой работой в судах) для УК в работе со злостными неплательщиками за ЖКХ. А вот другой новый аспект в общении владельцев жилья и УК направлен как раз на защиту рядовых граждан.
Вступивший в силу принцип можно условно назвать «УК ошиблась – УК виновата». Его суть состоит в том, что при начислении квартплаты (и соответственно, всех, входящих в нее платежей) сотрудник управляющей компании допустил ошибку и насчитал владельцу квартиры больше, чем надо, а человек внес оговоренную сумму в кассу УК, то он в заявительном порядке может смело рассчитывать на то, что половина от этой незаконной переплаты пойдет в зачет квартплаты следующего месяца или месяцев.
Теперь, как говорится, на пальцах. Пришел хозяин квартиры в РЭУ, подошел к кассе. Сотрудник компании назвал сумму, человек отдал требуемое – и все. Сразу после этого (в случае ошибочной переплаты) гражданин пишет заявление о пересчете размера квартплаты в силу ошибочности озвученной ему суммы. Если УК соглашается, что ее сотрудник ошибся, то половина от этой ошибки зачисляется на счет гражданина в счет будущей квартплаты. Если же УК упирается, гражданину остается только одно: идти в суд.
Что касается взаимодействия между УК и гражданином через личный кабинет в системе ГИС ЖКХ, о котором упоминалось выше. В настоящее время заявленная электронная система, как говорится, «скорее мертва, чем жива». Дело в том, что запуск «электронного ЖКХ» уже несколько раз переносился. Последней датой запуска в полном объеме озвучивалась дата 1 января 2017 года. Однако и на этот раз, видимо, разработчики и участники рынка ЖКХ не успели сделать все необходимое для запуска ГИС ЖКХ.
Например, не все управляющие компании и ресурсоснабжающие организации (возможно, по объективным причинам) успели внести информацию о себе на этот интернет-портал. В результате правительство России продлило для УК и «ресурсников» срок внесения данных до 1 июня 2017 года.
А вот появление возможности для собственника жилья видеть сумму, начисленную к оплате за жилищно-коммунальные услуги, и оплачивать ее непосредственно в личном кабинете ГИС ЖКХ и вовсе перенесена на начало 2018 года.
И напоследок стоит отметить, что, начиная с 2017 года, законодатель предусмотрел новый вид взаимодействия между управляющими компаниями и собственниками жилья. Теперь появилась новая форма контроля за деятельностью УК – общественная. А заниматься ею будут общественные же советы. Причем различные. Будь то общественные советы при муниципальных образованиях, при советах народных депутатов или даже советы конкретного многоквартирного дома.
Участники таких советов смогут оценивать те или иные моменты работы УК и выносить какие-то суждения относительно правильности этой работы.
Единственным формальным требованием к членам общественных советов («экспертам») является не только наличие профильного образования, но и соответствующего реального опыта работы в жилищно-коммунальной сфере. Так что новые общественные советы, которые, видимо будут в скором будущем создаваться, станут пристанищем для экс-чиновников из ЖКХ, а также «перебежчиков» из управляющих компаний.
Единственное, что стоит отметить в предполагаемой эффективности от работы будущих общественных советов, так это то, что у них нет никаких собственных рычагов давления даже на УК – реальных нарушителей. В лучшем случае общественники могут обратиться в контрольные органы госвласти с заявлением о выявленном нарушении. А там уж как получится…
Что такое нулевая квартира
Таких квартир сейчас много. Жить мы стали лучше, строить – больше. Кто-то покупает жилье впрок, заботясь о подрастающих детях, кто-то получает его в наследство, кто-то просто вкладывает деньги в недвижимость… По некоторым данным, в собственности ивановцев сейчас порядка 4000 квартир, в которых никто не зарегистрирован. Мы их для себя называем «нулевыми».
Если в квартире никто не зарегистрирован, это вовсе не значит, что она стоит пустой. Чаще всего, собственники сдают ее в наем. Как в этих случаях складываются отношения хозяев с налоговой инспекцией, тема другого разговора. Нам же приходится говорить (в очередной раз!) об отношениях с «Водоканалом». Для организации, занимающейся водоснабжением и водоотведением, «нулевые» квартиры – это проблема.
Безусловно, мы готовы производить начисления за воду по числу фактически проживающих в квартире граждан, но в этом случае должны подключиться неравнодушные соседи, которые готовы и акт подписать, а при необходимости подтвердить информацию в суде.
Разумеется, если общедомового прибора учета еще нет, «Водоканал» несет от проживающих без регистрации граждан в «нулевых» квартирах прямые убытки.
Мы направляем в «нулевые» квартиры уведомления, в которых напоминаем о счетчиках и предлагаем альтернативу. Если квартира действительно не используется, можно подать заявку на пломбировку запорной арматуры в закрытом состоянии. И тогда все вопросы снимаются.
Закон позволяет «Водоканалу» вводить для «неплательщиков» ограничительные меры. Например, ограничить услугу… водоотведения. Для этого попадать в квартиру даже не потребуется. Существует специальная технология.
Мы уже проверяем конкретные дома на предмет выявления незарегистрированных граждан (далее полиция и отделы УФМС должны установить там количество проживающих; работа по этой цепочке только начинается). Сотрудничество с налоговой тоже есть в планах…
Понятно, что ситуации бывают разные и кому-то читать о строгостях просто обидно. К примеру, собственник ждет ремонта в «нулевой» квартире, чтобы поставить счетчики. А кто-то долго болел или уезжает в отпуск… Самое простое в таких случаях – прийти в «Водоканал» и написать заявление. Мол, в силу таких-то причин установлю счетчик позже, до этого времени прошу делать начисления на столько-то человек…
Елена БУБНОВА,
начальник службы реализации АО «Водоканал»
Статья опубликована в газете «Рабочий край» от 28.05.2015г. №80-81(26431-26432)