Что такое коридорный коэффициент
Коридорный коэффициент: что это и как он учитывается?
Аренда офисов в Москве — существенная статья затрат коммерческих компаний. При заключении договора юристы обеих сторон ломают копья, согласовывая пункты с условиями аренды, ответственностью сторон, условиями оплаты коммунальных и дополнительных услуг.
Расчет коридорного коэффициента
В различных зданиях к вспомогательным площадям могут относиться входные группы, коридоры, холлы, лифтовые зоны, лестницы, санузлы, технические помещения и другие.
Чем выше класс бизнес-центра, тем, как правило, меньше значение коридорного коэффициента. Высокая стоимость аренды помещений в бизнес-центрах заставляет собственника или инвестора максимально эффективно планировать полезную площадь здания. Здесь существует лишь два ограничения: cанитарные и проектно-строительные нормы.
Для торговых и офисных центров существуют общие принципы построения полезных пространств, когда лифтовые зоны, объединенные с холлами и коридорами размещены с учетом оптимального пути людей до рабочих/торговых зон, санузлы и технические помещения оптимизированы по площади и расположению.
Для административных зданий, построенных более 30 лет назад, коридорный коэффициент имеет значения в рамках 1,2 — 1,3. При этом, чем меньше общая площадь помещений таких зданий, тем коэффициент выше.
Дисбаланс полезной площади в этом случае приводил к повышенным расходам на коммунальные услуги и заниженным арендным платежам.
Для одних арендаторов предпочтителен офис, состоящий из помещений, где могут разместиться рабочие места, а вспомогательные помещения (коридоры, санузлы, помещения питания, серверные) будут вне зоны арендованного офиса. Другие предпочитают все это иметь в составе своего блока.
Это вовсе не означает что первые не платят за возможность пользоваться дополнительными услугами. Именно в этом случае и применяется коридорный коэффициент.
Часто коридорный коэффициент оговаривается в договоре аренды помещения в явном виде и участвует в формуле расчета суммы ежемесячного платежа за аренду помещения. Второй вариант: в договоре указывается реальная площадь помещения, а его стоимость указывается уже с учетом коридорного коэффициента. При этом название его нигде не фигурирует. Второй вариант менее популярен у собственников, поскольку изначально повышает стоимость аренды квадратного метра и негативно влияет на конкурентоспособность предложения.
Вопрос учета коридорного коэффициента должен быть решен между арендатором и арендодателем на переговорном этапе. Он способен существенно изменить привлекательность объекта и может являться предметом разумного торга.
Коридорный коэффициент. Влияние на ставку аренды
При сдаче в аренду офисной недвижимости арендодатель включает в стоимость ежемесячной платы пользование помещениями, которые не являются объектом аренды, но выполняют очень важную роль при эксплуатации. При расчете суммы учитывается отдельный коэффициент, который и определяет добавочную стоимость за данные площади.
Коридорным называется коэффициент оплаты аренды и покупки за такие площади как: технические помещения, коридоры, лифты, подсобки, санитарные узлы, холлы, вестибюли, входные группы, помещения охраны и управляющей компании. Его еще называют коэффициентом потерянных или полезных площадей при строительстве здания или loss-фактором.
Согласно международным стандартам арендаторы должны прямо или косвенным образом вносить оплату за эти помещения в размере, который приблизительно составляет 20% от площади арендуемого помещения. Этот показатель может варьироваться в зависимости от типа коммерческой недвижимости и уровня помещения (офисы, апартаменты, склады и т.д.). Все нюансы, связанные с расчетом коридорного коэффициента, принято оговаривать между арендодателем и арендатором перед заключением договора либо прописывать в определенном пункте соглашения.
Как рассчитывают коридорный коэффициент?
Общепринятой формулой для расчета показателя коэффициента loss-фактора является отношение общей площади здания к пригодной для сдачи в аренду. Следовательно:
К коридорный = S общая / S арендопригодная
Показатель площади арендопригодной площади можно получить при вычитании площади вспомогательных помещений и общей. Также существует еще одно не менее важное значение в расчетах – это коэффициент арендопригодной площади, который является показателем обратным коридорному коэффициенту и рассчитывается по следующей формуле:
К арендопригодной = S арендопригодной / S общей = 1/К
При подсчетах было выявлено, что чем больше квадратных метров составляет общая площадь помещения и чем более современнее тип объекта, тем меньше показатель коридорного коэффициента, поскольку при строительстве новых бизнес-центров это условие изначально берется во внимание и строго учитывается. Это сделано для того, чтобы возрастал коэффициент арендопригодной площади и соответственно снижался loss-фактор, что делает использование коммерческой недвижимости более рентабельным и рациональным как для арендодателя, так и для арендатора.
Как коридорный коэффициент влияет на арендную плату?
В башнях «Москва-Сити» среднее значение коридорного коэффициента составляет 12-15%. Соответственно на эту сумму может подорожать итоговая стоимость аренды офиса.
Как правило, владельцы бизнес-центров также заинтересованы в максимально эффективном использовании сдаваемых пространств и проектируют планировки этажей еще до этапа ремонта и заезда арендаторов. Но бывает так, что этажи сдаются в «мелкую нарезку» (по 50-150 м), в таком случае без коридора не обойтись, равно как и без общих подсобных помещений, мини-кафе, серверных, туалетов, переговорных и т.п., оплата за которые будет распределена равномерно между всеми арендаторами.
Стоимость аренды офиса может рассчитываться как с учетом, так и без учета коэффициента. Следует отметить, что не все собственники требуют его оплаты, хотя некоторые изначально закладывают эту статью расходов в ставку аренды. Рекомендуется оговорить платежи за общие помещения еще на этапе переговоров и отнестись к этому с пониманием, так как коридорный коэффициент рассчитывается и учитывается в любом современном офисном здании.
КОРИДОРНЫЙ КОЭФФИЦИЕНТ. ВЛИЯНИЕ НА СТАВКУ АРЕНДЫ
Показатель площади арендопригодной площади можно получить при вычитании площади вспомогательных помещений и общей. Также существует еще одно не менее важное значение в расчетах – это коэффициент арендопригодной площади, который является показателем обратным коридорному коэффициенту и рассчитывается по следующей формуле:
К арендопригодной = S арендопригодной / S общей = 1/К
При подсчетах было выявлено, что чем больше квадратных метров составляет общая площадь помещения и чем более современнее тип объекта, тем меньше показатель коридорного коэффициента, поскольку при строительстве новых бизнес-центров это условие изначально берется во внимание и строго учитывается. Это сделано для того, чтобы возрастал коэффициент арендопригодной площади и соответственно снижался loss-фактор, что делает использование коммерческой недвижимости более рентабельным и рациональным как для арендодателя, так и для арендатора.
КАК КОРИДОРНЫЙ КОЭФФИЦИЕНТ ВЛИЯЕТ НА АРЕНДНУЮ ПЛАТУ?
Одно из новейших и популярных мест столицы – Москва сити, представляющий собой совокупность бизнес-центров, комплексов, развлекательных и выставочных центров, расположенных на Пресненской набережной.
В основании башен, как правило, располагаются офисные помещения, ближе к верхушке – апартаменты, символизирующие достаток и респектабельность. Чтобы представить масштаб застройки и великолепие зданий, стоит отметить, что высота самой низкой башни в комплексе состоит всего лишь из 27 этажей.
В нижней части башен расположены парковки, магазины и переходы, позволяющие добраться до метро «Выставочная» и моста «Багратион». Кстати это и будет ближайшим метро до Москва сити. Также можно выйти на станции «Международной».
А посмотреть здесь есть на что, особенно в ночное время суток, когда все строения освещаются подсветкой. Любоваться ночным видом комплекса удобно с побережья Москва-реки. Для досуга или встреч можно зарезервировать столик в ресторане «Сиксти». Москва сити популярна своей востребованностью на недвижимость, ведь в комплексе стараются выкупить или как минимум арендовать помещения представительства многих мировых компаний. Потому для создания благонадежной репутации своего бизнеса, не лишним будет позаботиться и о соседях.
Оценка зданий, помещений, земельных участков, имущественных комплексов, бизнеса, предприятий, земельных участков и др. имущества (оборудования, транспорта и пр.)
Коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.).
Коэффициент рассчитывается как отношение общей площади доходной недвижимости к арендопригодной площади:
К корид. = S общ./S арендопригодн.
Арендопригодная площадь определяется разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости:
Для расчета рыночной стоимости зданий по уровню доходов от сдачи в аренду может быть полезен Коэффициент арендопригодной площади (К арендопригодн.). Это величина, обратная Коридорному коэффициенту:
К арендопригодн. = S арендопригодн./ S общ. = 1/ К корид.
Анализируя технические паспорта зданий и встроенных помещений различного назначения и различных стандартов постройки, специалисты StatRiel t выявили наиболее типичные значения Коридорных коэффициентов и Коэффициентов арендопригодной площади. Пределы значений зависят от общей площади объектов и стандартов (проектов) постройки. Обнаруживается зависимость: чем больше общая площадь объекта доходной недвижимости и чем современнее проект здания, тем меньше доля вспомогательных помещений в общей площади объекта, следовательно, Коэффициент арендопригодной площади выше, а Коридорный коэффициент ниже.
по расчетам StatRielt на основе сопосталения технической документации объектов
Назначение и классы качества доходных зданий и помещений
Коэффициент арендопригодной площади
Нижняя и верхняя границы
Среднее значение
Нижняя и верхняя границы
Среднее значение
Здания, построенные до 1992 года
Здания и встроенные помещения розничной торговли
Административные и др. общественные здания и встроенные помещения
Складские здания и блоки
Производственные здания и блоки
Здания, построенные после 1991 года
Здания и встроенные помещения торгово-развлекательного назначения
Офисные (а дминистративные) здания и встроенные помещения
Складские здания и блоки
Производственные здания и блоки
Новости недвижимости
© 2013 – 2021 Ассоциация «СтатРиелт» Свидетельство №1165200050510 от 24.02.2016г. Министерства юстиции Российской Федерации
Анализ рынка недвижимости
Коридорный коэффициент, Коэффициент арендопригодной площади 2016 год
Коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.).
Коэффициент рассчитывается как отношение общей площади доходной недвижимости к арендопригодной площади:
К корид. = S общ./S арендопригодн.
Арендопригодная площадь определяется разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости:
Для расчета рыночной стоимости зданий по уровню доходов от сдачи в аренду может быть полезен Коэффициент арендопригодной площади (К арендопригодн.). Это величина, обратная Коридорному коэффициенту:
К арендопригодн. = S арендопригодн./ S общ. = 1/ К корид.
Анализируя технические паспорта зданий и встроенных помещений различного назначения и различных стандартов постройки, специалисты StatRiel t выявили наиболее типичные значения Коридорных коэффициентов и Коэффициентов арендопригодной площади. Пределы значений зависят от общей площади объектов и стандартов (проектов) постройки. Обнаруживается зависимость: чем больше общая площадь объекта доходной недвижимости и чем современнее проект здания, тем меньше доля вспомогательных помещений в общей площади объекта, следовательно, Коэффициент арендопригодной площади выше, а Коридорный коэффициент ниже.
по расчетам StatRielt на основе сопосталения технической документации объектов
Назначение и классы качества доходных зданий и помещений
Коэффициент арендопригодной площади
Нижняя и верхняя границы
Среднее значение
Нижняя и верхняя границы
Среднее значение
Здания, построенные до 1992 года
Здания и встроенные помещения розничной торговли
Административные и др. общественные здания и встроенные помещения
Складские здания и блоки
Производственные здания и блоки
Здания, построенные после 1991 года
Здания и встроенные помещения торгово-развлекательного назначения
Офисные (а дминистративные) здания и встроенные помещения
Складские здания и блоки
Производственные здания и блоки
Наши друзья
Новости недвижимости
© 2013 – 2021 Ассоциация «СтатРиелт» Свидетельство №1165200050510 от 24.02.2016г. Министерства юстиции Российской Федерации