Что такое капитализация земельного участка
Что такое капитализация земельного участка
Метод капитализации земельной ренты. Этот метод основан на доходном подходе к оценке земельных участков, он уместен в том случае, когда от рассматриваемого земельного участка возможно получение дохода. В качестве исходных данных используется величина земельной ренты, создаваемой земельным участком, а также коэффициент капитализации (дисконт) [c.168]
Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. [c.179]
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату оценки текущей стоимости всех будущих равных между собой величин земельной ренты. Стоимость определяется путем деления величины земельной ренты за первый после даты оценки период на коэффициент капитализации, принятый оценщиком. [c.181]
Определим стоимость прав аренды на земельный участок для внесения в уставный капитал создаваемого предприятия. Применим метод капитализации земельной ренты в следующей последовательности [c.189]
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки. [c.96]
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. [c.97]
Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты. [c.97]
Специфика оценки земли в составе застроенных земельных участков заключается в выделении той части стоимости, которую можно приписать собственно земле, на которой находится здание, сооружение или иное улучшение. Эта специфика учитывается через применение различных технологий, которые в теории оценки недвижимости получили название определенных методов — метод выделения, метод распределения, метод или техника остатка, метод капитализации земельной ренты и метод дисконтированных денежных потоков. [c.383]
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков являются документом, раскрывающим основные положения принятых ранее Стандартов оценки, применительно к оценке рыночной стоимости земли. В них содержатся общие принципы и методы оценки земли, которые могут быть конкретизированы для каждого случая проведения оценки земельного участка в зависимости от наличия необходимой информации, финансовых ресурсов и времени на проведение оценки. Рекомендации могут быть применены при оценке рыночной стоимости земель всех категорий, так как представленные в них методы не дифференцированы в зависимости от категории и вида использования земель, как это делается при кадастровой оценке земли. Исключением являются земли сельскохозяйственного назначения, для которых уточняются особенности их оценки. Основными методами оценки земельных участков признаются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка. [c.391]
К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной ренты и предполагаемого использования. Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к тому или иному методологическому подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов. [c.441]
Пример оценки стоимости земли капитализации земельной ренты [c.474]
Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры. [c.481]
Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы [c.481]
При определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и дру- [c.481]
Применение этой формулы называется капитализацией земельной ренты по расчетным моделям. Эта формула применяется при расчете настоящей стоимости последовательно получаемых лесных доходов, имеющих стоимость VT, и возникающих в конце каждого оборота рубки. [c.512]
Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оценке станут методы доходного подхода (капитализации земельной ренты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения продаж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подобных прав. [c.515]
Ниже в таблице 17.2 приведен пример оценки стоимости охотничьих угодий Московской области доходным подходом (методом капитализации земельной ренты). [c.527]
Цена земли определяется на основе капитализации ренты. Цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк продавец земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты [c.178]
Цена земли не тождественна земельной ренте. Если последняя представляет собой цену услуг земли как фактора производства, то цена на землю определяется на основе капитализации ренты, т. е. представляет собой дисконтированную стоимость рентных платежей. Естественно, чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли. [c.243]
Фиксированное предложение земли ведет к тому, что земельная рента определяется спросом на землю. Чем выше рента, тем выше цена земли, которая определяется на основе капитализации ренты и количественно представляет собой дисконтированную стоимость рентных платежей. [c.247]
КАПИТАЛИЗАЦИЯ —1) В условиях капитализма определение размера мнимого капитала (якобы создающего доход) на основе величины получаемых доходов (земельная рента, дивиденд и т. п.) и уровня ссудного процента. К. связана с фиктивным капиталом (см.), к-рый представляет собой капитализированный доход. Напр., 100 акций принося их владельцу доход в размере 1 000 долл. при ссудном проценте, равном 5, эти 1 000 долл. будут рассматриваться как 5-процентный доход с капитала, к-рый исчисляется [c.504]
Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. [c.97]
Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования [c.435]
Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты. Рента — доход, приносимый земельным участком. [c.474]
Метод капитализации земельной ренты основан на ОПределении стоимости земельных yi a TKOB ranwrajIM3auHepi арендной платы. [c.195]
Земельная рента: суть, виды и формы, условия, расчет прибыли и цены участка земли
В силу наличия на земле и в ее недрах природных ресурсов, которые не могут существовать обособленно, использование представленного фактора капитала в хозяйственной деятельности сопровождается выплатой рентных платежей — земельной рентой.
Доход от такого землепользования принадлежит лицу, владеющему угодьем по праву собственности, а все виды соответствующих сделок и операций осуществляются в строгом соответствии нормам действующего законодательства.
Суть земельной ренты
Владелец земельного участка вправе распоряжаться последним по собственному усмотрению, включая передачу на временное пользование третьим лицам (как физическим, так и юридическим, статья 22 ЗК России). Отношения, возникающие вследствие такой передачи, называются рентными, а арендная плата, выплачиваемая временным пользователем, является земельной рентой (статья 583 ГК России).
Представленные платежи должны обладать следующими характеристиками:
Важно! Земельные собственники вообще не получат ренту, если используют ее в личных целях, без передачи в пользование третьим лицам.
Факторы земельной ренты
Факторы ренты земли влияют на отличие рентной платы от оплаты труда, прибыли и процентов. Над вопросами отличия понятия рентных платежей от заработной платы, предпринимательского дохода и прибыли от операций с ценными бумагами работали многие ученые-экономисты, среди которых Д. Риккардо, К. Маркс и А. Смит.
Все представленные денежные платежи относятся к доходам, а основным фактором их отличия является источник:
Прибыль земельной ренты
Статья 583 Гражданского Кодекса России указывает, что стороны рентных правоотношений вправе самостоятельно определять форму выражения соответствующих платежей, форму получения прибыли (денежная или иная – часть 1 ст. 583 ГК РФ). В соответствии с указанным, выделяют следующие формы получения прибыли от ренты:
Натуральная, т.е. выраженная товаром (продукцией). Используется преимущественно при использовании арендованной земли в сельскохозяйственных целях (например, при выращивании на таком угодье пшеницы, рентный платеж – часть собранного урожая);
Отработочная, при которой временный пользователь в качестве оплаты обязуется выполнить (выполнять на протяжении определенного промежутка времени) в пользу собственника земли обусловленную работу (оказать услугу);
Денежная, в условиях применения которой рентный платеж представлен оговоренной между сторонами денежной суммой.
Формы земельной ренты
Помимо формы рентных платежей следует выделять и виды земельной ренты, дифференциация которых осуществляется в зависимости от условий оплаты ренты земельного участка.
Формы земельной ренты. Рис. 1: gosjurbyuro58.ru
Абсолютная земельная рента
При абсолютной земельной ренте временный пользователь обязуется производить плату вне зависимости от размера используемого участка в арендованном угодье, а также вне зависимости от его плодородия (насыщенности природными ресурсами). В представленных условиях земельной ренты рентабельность производства должна покрывать ренту и остальные затраты, т.е. арендатор вынужден обеспечить получение сверхприбыли.
Монопольная земельная рента
Монопольная рента земельного участка имеет место в случае наличия у арендованного участка специфических качеств, вследствие чего временный пользователь имеет возможность выращивания на нем особенных видов культур с последующей реализацией по монопольной цене. Размер такой земельной ренты зависит от завышенной стоимости полученной продукции и соответствующего ей процента, оговоренного между сторонами договора ренты земельного участка.
Дифференциальная рента 1 и 2
Дифференциальная земельная рента – это дополнительная прибыль, получение которой обусловлено более выгодным расположением угодий по отношению к стратегически важным объектам (например, точкам сбыта), а также от добавочного производственного инвестирования.
Деление дифференциальной земельной ренты в экономике на две группы по своей сущности является условным и, на практике, сложно разделимым.
Дифференциальная земельная рента 1 — это платеж, в основании которого лежат особенности расположения арендованных участков, а дифференциальная земельная рента 2 зависит от дополнительных вложений (капитала или рабочей силы).
Условия земельной ренты
Спикер — Николай Пацков, генеральный директор Конструктор документов FreshDoc.ru.
Согласно статье 583 ГК РФ, договор ренты — это соглашение, по которому одна сторона (получатель) передает имущество в собственность другой стороне (плательщику). Плательщик, в свою очередь, обязуется периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму или обеспечивать его содержание в другой форме. Объектом отчуждения может быть любое имущество, однако на практике под выплату ренты обычно передается недвижимость (дома, квартиры, земельные участки).
Эксперт Николай Пацков
В этой статье мы расскажем о нюансах оформления земельной ренты: когда применяется, чем отличается от других сделок, на какие пункты договора нужно обратить особое внимание.
Чем рента отличается от аренды и купли-продажи
Договор ренты земельного участка имеет общие черты с договорами аренды и купли-продажи, но при этом обладает специальными признаками, отличающими его от смежных сделок. Например, от аренды рента отличается тем, что предусматривает переход права собственности на земельный участок к плательщику рентных платежей. При аренде арендатор получает право пользоваться объектом, который остается в собственности арендодателя. Кроме того, договор аренды всегда заключается на определенный срок, а рента может быть бессрочной (постоянной) или пожизненной.
От договора купли-продажи ренту отличает отсутствие в договоре установленной общей суммы выплат. В момент заключения сделки стороны не могут знать, сколько продлится постоянная или пожизненная рента. В первом случае плательщик может в любой момент выкупить ренту, а во втором — неизвестно, сколько проживет рентополучатель.
Виды земельной ренты
Закон предусматривает три вида ренты — постоянную, пожизненную, а также пожизненное содержание с иждивением.
Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, а пожизненной — только граждане. Плательщиками могут быть граждане и юридические лица.
Пример сделки: гражданин отчуждает принадлежащий ему на правах собственности земельный участок, а взамен получает право на ежемесячную постоянную ренту в размере 30 000 рублей. Тем самым он обеспечивает дополнительный доход себе, а в будущем — и своим наследникам. Размер рентных платежей стороны определяют, исходя из рыночной стоимости участка.
Договор ренты земельного участка
Вне зависимости от разновидности ренты договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права собственности — регистрации в Росреестре. В соглашении должны быть указаны:
Кроме того, в соглашении следует указать порядок прекращения ренты. При этом нужно помнить, что пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под ренту, или на период жизни указанного им третьего лица. По общему правилу обязанность по выплате ренты прекращается в момент смерти получателя, а право требования просроченных платежей подлежит преемству. В отличие от пожизненной, постоянная рента не прекращается со смертью сторон — обязательства по договору переходят по наследству. Кроме того, плательщик может выкупить постоянную ренту.
Риски договора земельной ренты
Рента относится к алеаторным, то есть рисковым сделкам, поэтому при ее оформлении нужно быть осторожным и внимательным. Рассмотрим риски, с которыми могут столкнуться стороны договора ренты:
Капитализация земельной ренты
Метод капитализации земельной ренты представляет собой один из способов вычисления стоимости участка, сдаваемого в аренду отдельно от построек и сооружений, при котором учитывается потенциальная прибыль покупателя от использования угодья на основании дохода, получаемого настоящим собственником и коэффициента капитализации (Распоряжение Министерства имущества № 568-р от 6 марта 2002 года).
Иными словами, капитализация ренты земли – это определение суммарной стоимости будущих арендных платежей, равных по своей величине и определяемых на момент произведения оценки.
Цена земельной ренты
В соответствии с представленным выше методом, цена земли (как дисконтированная ценность) определяется по следующей формуле:
Цена земли = Чистый доход/коэффициент капитализации
Чистый доход будет представлен величиной рентных платежей, получаемых владельцем на протяжении определенного периода (например, ежегодно). Коэффициент капитализации — рыночная ставка процента.
Метод капитализации земельной ренты — пример расчета
Собственник получает за год рентные платежи на сумму 10 000 российских рублей. Коэффициент капитализации равен 23%. Вычислим стоимость участка (цену земли) по методу капитализации:
10 000/23%= 10 000/0, 23 = 43 478 рублей.
Цена земельной ренты. Рис. 2: 900igr.net
Плата за аренду, нормативная стоимость угодья и налог на землю
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает основные принципы пользования землей, первое место среди которых занимает принцип платности. Выделяют три вида платежей, связанных с использованием земельных участков:
Нормативная земельная стоимость – это величина, которая характеризует цену участка с его специфическими качествами и определенным местоположением, при вычислении которой в учет берется потенциальная прибыль за окупаемый расчетный период.
Уплата налога за землю обусловлена ее особенным статусом — признание общенациональной ценностью, в связи с чем основным владельцем выступает государство, как олицетворение всего народа.
Важно! Земельная рента и арендная плата выступают как специальное и общее понятие соответственно.
Арендная плата применяется в области гражданско-правовых отношений между собственником участка и его временным пользователем (арендатором), а ее уплата основывается на положениях заключенного представленными сторонами договора аренды.
Основные принципы землепользования
В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса России, использование земли должно основываться исключительно на следующих принципах:
Интересный факт! На первое место среди условий землепользования законодатель ставит охрану жизни и здоровья граждан.
Земельный рынок и рента
Отношения на рынке земли представлены заключениями сделок купли-продажи между землевладельцами и физическими (юридическими) лицами. Обязательным условием договоров представленной категории является цена, вычисление которой устанавливает тесную взаимосвязь между рентой и стоимостью участка.
Формулы, по которым определяют цену продажи или аренды земли, включают в себя показатели номинальной стоимости (рыночной цены) и суммарного выражения рентных платежей. Таким образом, земельная рента в России напрямую влияет на исчисление рыночной цены угодья и напротив – рыночная цена напрямую влияет на стоимость временного пользования землей.
Интересно! Рынок земли и земельная рента являются образующими цену земли факторами. Повышение земельной ренты провоцирует повышение стоимости участка и наоборот.
Ценность земельных ресурсов — комментарий юриста
Спикер — Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Алена Жупикова.
Если говорить о договоре земельной ренты, то отличительных требований к форме и содержанию договора законодатель не установил, поэтому при его составлении следует обращаться к общим правилам гражданского законодательства, применимым к договорам ренты в зависимости от ее разновидности, включая то, что договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а в случае отчуждения имущества в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации. К указанным отношениям могут применяться правила о купле-продаже, мены, дарения, аренды, и другие подобные понятия, связанные с рентой.
Эксперт Алена Жупикова
Внимание следует обратить на сам объект права собственности – на землю, а также на все особенности, вытекающие из земельных правоотношений.
Выгода ренты земельного участка
Прежде всего перед тем, как определить, является ли земельная рента выгодной, следует отметить, что выделяется 3 основных типа земельной ренты: монопольная, абсолютная и дифференциальная. В профессиональных кругах существует теория, что все виды ренты так или иначе являются дифференциальными, откуда можно сделать вывод, что выгодность напрямую зависит от ценности земли. Земля безусловно является важнейшим для государства ресурсом, который является невоспроизводимым фактором экономики, имеет различия по качеству и плодородности почвы, территориальные особенности местонахождения, количественные ограничения (земли всегда недостаточно), а также имеет свое целевое назначение.
Земельные ресурсы. Рис. 3: ppt-online.org
Помимо того, ценность земли в совокупности с её качественными характеристиками также еще зависит от сельскохозяйственного спроса (например, для развития фермерского хозяйства), то есть, от спроса на продукцию, которая производится с использованием этой земли. Также существует еще и несельскохозяйственный спрос за землю, который может влиять на выгодность земельной ренты больше сельскохозяйственного спроса.
Почему так происходит? С одной стороны, спрос на продукцию всегда стабилен вне зависимости от внешних факторов, даже тогда, когда земля плохого качества, и это способствует повышению стоимости за единицу продукции.
Однако, с другой стороны, тенденция к снижению сельскохозяйственного спроса на землю прямо пропорциональна росту несельскохозяйственного спроса ввиду стремления современного общества к богатству и «комфортной» жизни, а также желанию сохранить данный статус как можно больше.
Таким образом, причиной роста несельскохозяйственного спроса на землю, а следовательно, и выгодностью земельной ренты является то, что в современном обществе стремительно повышается потребность на землю с целью её дальнейшего использования под застройку недвижимости, и прочих, связанных с этим благ (промышленного производства, социальной инфраструктуры и т. п.).
Вывод
В силу особенного статуса земли как национального достояния, все действия, объектом которых она выступает (в т.ч. по ренте земли), следует совершать в строгом соответствии положениям действующих законов и подзаконных нормативных правовых актов, среди которых:
Что такое капитализация земельного участка
Метод капитализации земельной ренты. Этот метод основан на доходном подходе к оценке земельных участков, он уместен в том случае, когда от рассматриваемого земельного участка возможно получение дохода. В качестве исходных данных используется величина земельной ренты, создаваемой земельным участком, а также коэффициент капитализации (дисконт) [c.168]
Метод капитализации земельной ренты [c.181]
Определим стоимость прав аренды на земельный участок для внесения в уставный капитал создаваемого предприятия. Применим метод капитализации земельной ренты в следующей последовательности [c.189]
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки. [c.96]
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. [c.97]
Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты. [c.97]
Специфика оценки земли в составе застроенных земельных участков заключается в выделении той части стоимости, которую можно приписать собственно земле, на которой находится здание, сооружение или иное улучшение. Эта специфика учитывается через применение различных технологий, которые в теории оценки недвижимости получили название определенных методов — метод выделения, метод распределения, метод или техника остатка, метод капитализации земельной ренты и метод дисконтированных денежных потоков. [c.383]
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков являются документом, раскрывающим основные положения принятых ранее Стандартов оценки, применительно к оценке рыночной стоимости земли. В них содержатся общие принципы и методы оценки земли, которые могут быть конкретизированы для каждого случая проведения оценки земельного участка в зависимости от наличия необходимой информации, финансовых ресурсов и времени на проведение оценки. Рекомендации могут быть применены при оценке рыночной стоимости земель всех категорий, так как представленные в них методы не дифференцированы в зависимости от категории и вида использования земель, как это делается при кадастровой оценке земли. Исключением являются земли сельскохозяйственного назначения, для которых уточняются особенности их оценки. Основными методами оценки земельных участков признаются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка. [c.391]
К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной ренты и предполагаемого использования. Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к тому или иному методологическому подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов. [c.441]
Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры. [c.481]
Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы [c.481]
При определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и дру- [c.481]
Ниже в таблице 17.2 приведен пример оценки стоимости охотничьих угодий Московской области доходным подходом (методом капитализации земельной ренты). [c.527]
Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитывается отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене. [c.194]
Этап 3. Определение стоимости земельного участка. При определении стоимости земельного участка используют метод сравнительного анализа продаж, метод остатка, в отдельных случаях — метод капитализации дохода. При этом принимается допущение, что участок свободен от застройки. [c.157]
Во-вторых, метод капитализации дохода осуществим, если возможна с достаточной точностью оценка стоимости земельного участка и здания. [c.70]
Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы сравнение продаж, долевое распределение стоимости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного дохода. [c.50]
Оценку рыночной стоимости существующих улучшений VBo земельного участка с использованием доходного подхода можно выполнять методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи. Если существующие улучшения земельного участка используются не наилучшим образом, для их оценки необходимо применять метод капитализации по норме отдачи на капитал в варианте D F-анализа, позволяющего учесть расходы на доведение объекта до наиболее эффективного использования (расходы на модернизацию или реконструкцию). [c.191]
Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оценке станут методы доходного подхода (капитализации земельной ренты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения продаж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подобных прав. [c.515]
На первом этапе работ была определена стоимость земельных участков в разрезе территориально оценочных зон методом капитализации применяемых в них ставок арендной платы без учета категорий арендаторов. В качестве периода капитализации использовался срок долгосрочной аренды на территории г. Москвы — 49 лет. [c.615]
Стоимость земли, рассчитанная методом капитализации ставок арендной платы, установленных Правительством Москвы, оказалась в 4—8,5 раз ниже по сравнению с ценами продажи прав долгосрочной аренды. Это означало, что величина дополнительной арендной платы за земельные участки, расположенные на озелененных территориях может быть определена как некая доля от разницы между рыночной стоимостью земли и капитализированной арендной платой за земли, занятые зелеными насаждениями, преобразованная затем в годовой платеж, обеспечивающий через 49 лет накопление данной разницы. То есть, величина этой доли должна соответствовать стоимостному вкладу зеленых насаждений в разницу между рыночной ставкой арендной платы (платой, обеспечивающей через 49 лет накопление суммы, равной рыночной стоимости земли) и ставкой арендной платы, установленной Правительством Москвы, по территориально-экономическим оценочным зонам. Исходя из этой дополнительной величины, рассчитанной с использованием приведенного выше уравнения регрессии, и была определена дополнительная дополнительной составляющая арендной платы, за земельные участки, расположенные на озелененных территориях города Москвы по всем территориально-экономическим оценочным зонам, что и было закреплено соответствующим нормативным актом города Москвы. Такое увеличение ставок арендной платы за землю позволило увеличить эффективность использования городских земель. Строго говоря, данное увеличение должно было коснуться не только землепользователей, расположен- [c.616]
Методы О.з. — земли оцениваются с использованием доходного, затратного методов или метода прямого сравнительного анализа продаж. Доходный метод предполагает получение оценочной стоимости земельного участка путем капитализации ежегодно получаемого дохода или арендной платы, т.е. путем умножения показателя ежегодной доходности земель на срок капитализации. Затратный метод основан на проведении нормативных расчетов затрат на создание аналогичного по качеству земельного участка. Разновидность затратного метода — метод остатка, заключающийся в получении показателя оценочной стоимости земельного участка как разницы между стоимостью объекта недвижимости и восстановительной стоимостью построек (затраты на строительство с учетом износа). Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает сравнение оцениваемого участка с реальными продажами аналогичных земельных участков. [c.193]
Одним из методов, используемых при диагностике экономического состояния предприятия, является метод оценки его активов. В процессе его реализации определяется рыночная стоимость всех активов предприятия материальных (земля, здания, оборудование, запасы и др.), финансовых (вложения в ценные бумаги и т. д.) и нематериальных (патенты, лицензии, ноу-хау и пр.). При оценке недвижимости (земли, зданий и т. п.) используются три метода затратный, доходный и рыночных сравнений. Затратный метод заключается в определении суммы затрат на строительство зданий и сооружений, из которой вычитается износ. Доходный метод основан на капитализации (дисконтировании) прибыли, которая будет получена в случае сдачи объекта недвижимости в аренду. Метод рыночных сравнений базируется на выборе сопоставимых объектов, уже реализованных в данном регионе. Из этих данных определяется средняя цена за квадратный метр площади объекта (или за гектар в случае оценки земельных участков). Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения его площади на среднюю цену. [c.209]
На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид [c.97]
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. [c.98]
Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода [c.81]
Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода. [c.86]
Первый метод Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны. [c.86]
Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования [c.435]
Метод капитализации земельной ренты основан на ОПределении стоимости земельных yi a TKOB ranwrajIM3auHepi арендной платы. [c.195]