Что такое камерный поселок
Только «для своих». Обзор лучших камерных и клубных поселков Подмосковья на сайте Недвио
Что может быть лучше тишины и уединения после рабочего дня в «каменных джунглях» крупнейшего российского мегаполиса? Живописные камерные и клубные поселки Подмосковья – это, в своем роде, аристократы на рынке недвижимости. Здесь жители могут обрести настоящий покой в окружении природы.
Мода на такое шикарное «затворничество» берет свое начало с Рублевки. В прошлом веке там были построены фешенебельные дачи и коттеджи для советской элиты. На сегодняшний день интерес и спрос на них по-прежнему высок, но не так-то просто стать обладателем такой недвижимости. Как правило, только небольшое число приближенных риелторских компаний располагают информацией о купле продаже жилья в камерных поселках. Эти агентства прикладывают все усилия, чтобы поддерживать высокий уровень сервиса, поскольку речь идет о элитной недвижимости, где, обычно, как собственник, так и потенциальный покупатель — непростые клиенты.
Какую недвижимость относят к классу камерных и клубных поселков?
Клубными и камерными называются поселения, где находятся совсем небольшое количество домов с участками (до 50-60), расположенные на территории площадью до 10 га. Удаленность от МКАД по всем направлениям не должна превышать 30-35 км.
Клубные поселки отличаются определенной инфраструктурой которая соответствует интересам и хобби их жителей. Все домовладельцы объединены общими увлечениями.
«Отбор» будущих собственников домовладений в «закрытых» поселках осуществляется по нескольким критериям. Тут главную роль играет состояние клиента и его статус, а также желание остальных жителей принять нового соседа в свой «круг общения».
В большинстве случаев такая недвижимость не имеет рекламы и продается по усмотрению девелопера. Зачастую в сделке может быть отказано даже платежеспособному клиенту. Исключение составляет вторичный рынок — в этом случае застройщик теряет правоспособность выбирать покупателя.
Расположение и особенности инфраструктуры
Несмотря на столь строгие правила и узкую специализацию, камерные поселки можно встретить практически по всем подмосковным направлениям и на разных расстояниях от Москвы. Они встречаются на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском шоссе.
В принципе, ничто не ограничивает застройщика, располагающего необходимыми средствами, построить камерный поселок. Самыми приоритетными участками для этих целей выбираются те, что расположены возле воды или в лесных массивах.
Все коттеджи и постройки в клубных поселениях, как правило, выдержаны в одном архитектурном стиле, отличаются только размером территорий. При этом дома нельзя назвать «близнецами», каждый из них построен по индивидуальному проекту.
Используемые материалы отделки, технологии строительства и коммуникаций, позволяют говорить о том, что это, как минимум, коттеджи бизнес, но чаще элитного класса, их средняя площадь варьируется от 300 до 1000 м2. В каждом из них предусмотрено наличие как минимум 4 спален и множество второстепенных комнат и помещений.
Из инфраструктуры, в каждом камерном поселке, всегда есть служба профессиональная служба безопасности и эксплуатационная компания. По остальным объектам, как показывает практика, единого подхода нет — жильцы зачастую сами решают сколько инфраструктуры им нужно, и за что они готовы платить, а за что нет.
Сколько стоит дом в камерном поселке и что влияет на цену этого вида элитного жилья?
При сделке купли продажи коттеджа в камерных КП рекомендуется обратить внимание на следующие критерии оценки недвижимости:
1. Спрос
Ценообразование в камерных поселках не всегда зависит от расположения и количества квадратных метров, обычно даже большую роль играет гарантия однородности социальной среды проживания и статус домовладельцев.
Так, например: КП «Потапово» по Калужскому шоссе и пос. «Резиденс» по Ленинградскому ш., находятся на одинаковом расстоянии от МКАД (7 км), однако цена в Потапово за коттедж площадью 900 м2 – 328,6 млн. руб., в Резиденс (на фото ниже) за особняк такого же метража просят 144 млн. руб.
2. Удаленность и направление от Москвы
Дороже всех обойдутся коттеджи, находящиеся в западном направлении на Новорижском, Рублево-Успенском и Ильинском шоссе, расположенные не далее 20 км от МКАД. Конечно же: чем ближе к Москве, тем дороже.
Разница в цене почти вдвое, при чем оба поселка строит и продает один и тот же застройщик.
Так выглядят усадьбы в «Новогорск-7»:
3. Количество домовладений, находящихся на территории
Само по себе название «камерный» подразумевает ограниченное число домов при застройке. И чем компактнее поселок, тем лучше, люди проживающие там, могут узнать друг друга. Таким сообществам свойственен более высокий уровень психологического комфорта и защищенности.
Справедливости ради, стоит сказать, что 50 или тем более 60 домов — это уже много для «камерности», таких КП в Подмосковье немного. В основном, клубные поселки строят еще более приватными. Так, например:
Из вышеуказанного примера явно видно, что даже более близкое расположение и большая квадратура не делают дома дороже, если они не расположены в «закрытых» или клубных поселках.
4. Тип строений: коттеджи, дуплексы, таунхаусы.
В клубных и камерных поселках наибольшей популярностью пользуются отдельно стоящие коттеджи. Это возможность для покупателей получить полное уединение и плюс собственный земельный участок.
Вот еще пара интересных предложений:
Коттедж в «Променаде Парк»:
Дуплексы в камерных поселках также пользуются спросом, они стоят намного дешевле, хотя также имеют собственные земельные участки. Правда, концепция клубности и приватности внесла здесь свои коррективы.
Это не стандартные дуплексы, а так называемые, твинхаусы (в зданиях между жильцами только одна общая стена, а выходы находятся в противоположенных сторонах). Такая планировка подразумевает большую приватность от соседей.
Твинхаусы можно купить в поселениях:
Есть и другие, необычные для городского жителя, виды жилья. Таунхаусы, квадрохаусы и лейнхаусы — весьма распространены на западном рынке и, по сути, хорошая альтернатива для тех, кто привык жить в квартире, но при этом иметь преимущества загородного жилья. Если вы не переживаете по поводу удаленности от столицы, места работы — это доступное и практичное решение.
Квадрохаусы рассчитаны на 4 семьи, пример — КП «Новоархангельское» на 7-м километре Новорижского ш. (на фото сверху).
В лейнхаусе каждая секция имеет определенный архитектурный стиль – так построен пос. «Ильинка» (на фото ниже) на 11-м километре Ильинского ш.
5. Инфраструктура
В камерных поселениях обычно много инфраструктуры, помимо привычных магазинов, спортивных и детских площадок, это:
Обязательно присутствует многоуровневая система охраны: огороженная территория поселка, въезд и вход по пропускам, вооруженная охрана, круглосуточное патрулирование, индивидуальный пульт с тревожной кнопкой.
Все коммуникации, будь-то газ, свет, вода, канализация — центральные, и их обслуживанием занимается единая управляющая компания.
6. Благоприятное природное окружение
Под застройку клубных поселков выбирают местность вблизи рек, озер, водохранилищ, леса или парковую зону. Обязательно отсутствие поблизости промышленных предприятий, больших оживленных трасс, складов или других коммерческих построек.
7. Архитектура
Чем затейливей и необычней построен дом, тем он дороже. Современные застройщики прилагают массу усилий, для того, чтобы создать оригинальный архитектурный образ своих поселков.
Сегодня покупателям на выбор предлагаются частные дома в десятках разных архитектурных стилей. Стоит отметить лучшие из предложений элитного рынка:
Земельные участки в камерных и клубных поселках
Сотки земли в Подмосковье считаются очень выгодным капиталовложением и пользуются стабильно большим спросом. Если сейчас нет денег на дом, но в дальнейшем будет возможность его построить, покупка земельного участка — самый оптимальный вариант.
Подыскивая варианты какую купить землю, рекомендуем воспользоваться двумя советами. Во-первых, лучше не спешить, периодически отслеживая предложения на рынке. Так можно выбрать подходящий по всем критериям вариант, и при этом хорошо сэкономить. Во-вторых, при желании строиться самому, следует выбирать землю без подряда, но таких предложений в клубных поселках обычно немного и это может быть невыгодно.
Как мы видим, цены более чем в 2 раза разнятся из-за подряда на строительство.
Что выбрать?
Большая часть сделок купли-продажи недвижимости в «закрытых» поселках (камерных и клубных) проходит с участием риэлторских агентств, и это не случайно. Ведь только эксперт «по элитке» сможет грамотно и детально выяснить в каком именно жилье заинтересован потенциальный покупатель, особые предпочтения, возможно предложит дом в клубном поселке по интересам. Он также уточнит какой архитектурный стиль вам нравится, какие элементы инфраструктуры нужны и важны? В какой близости от города должен находиться дом? Может это быть дуплекс и таунхаус или только коттедж? Какую планировку и количество комнат вы желаете? И многое другое.
В Московской области построены тысячи поселков. Если вы не готовы посвятить все свое время на их самостоятельное изучение, и ищете действительно уникальное предложение — лучше поручить этот вопрос профессионалам.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Камерные поселки: сколько стоит уединение за городом?
Уединение – это то, что особенно ценят жители камерных поселков. Вместо суеты мегаполиса они выбирают тишину, спокойствие, жизнь на природе, возможность в любой момент выйти из дома и прогуляться по лесу… Все это обходится в круглую сумму.
Камерные поселки – это довольно необычный и узкий формат недвижимости. Редко можно обнаружить объявление о продаже домов в таких поселках в интернете или в печатной прессе, информация, как правило, передается из уст в уста, через близких знакомых или коллег по работе. Что же собой представляет этот таинственный формат недвижимости?
Само слово «камерность» подразумевает ограниченное количество домовладений. В этих поселках, как правило, расположено 10, 15, максимум 25 домов. «Чаще всего количество домовладений зависит от размера участка под застройку, который есть у девелопера», – уточняет Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. Камерность, по мнению Дмитрия Цветкова, директора Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, определяется скорее небольшим количеством самих домовладений и природной ограниченностью поселка, нежели размером земельных наделов. Идеальный камерный поселок – это обрамленная лесом поляна, на которой располагается 15-20 домов.
Особенность такого поселка в том, что он выполнен в едином архитектурном стиле, при этом каждый дом, вписываясь в общую концепцию, является индивидуальным. «Диапазон площади этих поселков может быть довольно широкий, но в основном от 2 до 7 гектар, – объясняет Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ». – Площадь домовладений также различна, но учитывая, что в основном камерные поселки относятся к категории бизнес- и элит-класса, маленьких по площади домов в них не бывает. В среднем площадь строения варьируется от 400 до 1000 кв. м, но может быть и больше. Кроме 4-5 спален в коттеджах есть большое количество второстепенных помещений».
Помимо эксклюзивности и уединенности, дополнительное преимущество камерных поселков – это возможность для жителей лично познакомиться со всеми соседями, что повышает уровень психологического комфорта и безопасности. Кроме того, это поселки высокого качества и уровня сервиса. По сути, здесь могут выполнить любой каприз за ваши деньги. Например, разогреть и подать машину к крыльцу вашего дома или припарковать ее в гараж, тем самым освобождая собственника недвижимости от будничных мелочей.
Расположены камерные поселки на любом направлении и удалении от Москвы. Они встречаются на ближней и дальней Рублевке, на Новорижском, Симферопольском, Минском направлениях. «Никто не ограничивает девелопера или группу людей, решивших построить камерный поселок, в выборе места», – говорит Дмитрий Цветков. И все же большинство из них, по словам Екатерины Тейн, сосредоточено на Рублево-Успенском шоссе (исключение составляет поселок Минзаг на Калужском шоссе). Нередко такие поселки встречаются у водохранилищ, часто расположены в лесном массиве.
В качестве примеров эксперты называют поселки Дрофа, Горки-21, Подушкино Таун, Горки-22.
Минимальный набор инфраструктуры, в который входит служба безопасности и эксплуатирующая компания, присутствует во всех камерных поселках. Поскольку большинство из них расположено на Рублевке и Новой Риге, то есть наиболее развитых с точки зрения инфраструктуры направлениях, то особой необходимости в расширении внутренней инфраструктуры нет. К тому же это стало бы дополнительным финансовым обременением для жильцов. Как известно, содержание каждого объекта инфраструктуры, расположенного в поселке, включено в ежемесячные платежи. В этом смысле «камерный» формат жилья ничем не отличается от обычной загородной застройки. Но эти расходы в них намного выше, поскольку количество собственников значительно меньше. «Для поселка, например, на 20 домовладений содержание собственного фитнес-центра с бассейном обойдется достаточно дорого», – приводит пример Екатерина Тейн.
До запредельных сумм
Ценообразование в камерных поселках, по мнению Екатерины Тейн, не зависит напрямую от их размера. Оценивается качество строительства, дизайн, размер участка, удаленность от Москвы, а также спрос на дома в поселке. «Например, в Николино, где количество домовладений достаточно велико, по сравнению с камерными поселками, цены выше средних ввиду стабильно высокого спроса», – говорит эксперт. При этом от каких-то сравнительно небольших денег стоимость дома может доходить до запредельных сумм, добавляет Дмитрий Цветков, если речь идет о коттедже в камерном поселке, расположенном в Жуковке или Барвихе.
По словам Дмитрия Цветкова, обычно предложение участков без подряда в камерных поселках встречается, когда осваивается небольшая поляна. Но при этом участки очень дороги, поскольку подразумевают какую-то эксклюзивную природную составляющую. «Стоимость участка будет равняться рыночной стоимости земли в этом месте. Понятно, что если земля в поселке расположена на небольшой красивой полянке, окаймленной лесом, то она будет стоить дороже, чем кусок земли посреди чистого поля. В живописных местах цена земли всегда выше. Однако позиционирование поселка как камерного не будет увеличивать стоимость участка. Под Звенигородом есть несколько камерных поселков, где сегодня предлагаются участки без подряда».
Камерный формат: проблемы и перспективы малоэтажного жилья
Устав от огромных высоток, люди стремятся переселиться в коттедж, таунхаус или хотя бы квартиру в невысоком доме. Этот формат активно развивается сейчас в России, однако не без проблем. Mesto.ru представляет аналитику по малоэтажному жилью, его проблемах и перспективах.
Что берем?
Загородная альтернатива городской квартиры – это, прежде всего, таунхаусы с хорошей транспортной доступностью (около 12% сделок по загородному жилью) и квартиры в малоэтажных домах (около 26% сделок). По данным экспертов компании «ИНКОМ-Недвижимость», средний бюджет сделки по таунхаусам составляет 6,8 млн рублей. Что касается квартир в домах на 4-6 этажей, то покупателей чаще всего интересуют небольшие одно- и двухкомнатные квартиры площадью 40-60 кв. м по цене не более 2,5-3 млн рублей.
«В целом за последний год такие предложения стали более доступными. Девелоперы выводят на рынок все больше проектов, соответствующих требованиям покупателей: с небольшими площадями и ценой. В дальнейшем мы ожидаем сохранения данной тенденции», – комментирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ».
Где берем?
На третьем месте по числу малоэтажных проектов – юг Подмосковья, где покупателям предлагаются квартиры в 10-ти малоэтажных проектах в пределах 20 км от МКАД.
Меньше всего строят малоэтажных комплексов на северо-востоке, юго-востоке и юго-западе области.
Кому верим?
С господином Гусевым согласны и эксперты компании «Метриум Групп». По их словам, немалое количество «дыр» в современном российском законодательстве позволяет некоторым игрокам рынка отступать от строительных норм и правил. В частности, есть доморощенные девелоперы, которые строят малоэтажные проекты на земле индивидуального жилищного строительства. Это чревато тем, что покупатели такого жилья его могут лишиться – если суд признает дом незаконным и потребует его снести.
Есть и совершенно, казалось бы, глупая, но на деле – серьезная – проблема: в девелоперском и риэлтерском сообществе отсутствует единая система подсчета этажей. Грубо говоря, ни один игрок рынка не предложил внятную формулировку самого понятия «малоэтажный малоквартирный дом».
Как показывает мониторинг рынка малоэтажного жилья, в Московском регионе можно встретить и семиэтажные, и даже девятиэтажные жилые комплексы, которые позиционируются как малоэтажные.
Сколько нужно этажей?
Согласно пункту 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий не проводится в отношении «многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования».
Увы, нередко застройщики обманывают покупателей строительством мансардных этажей. Визуально такой дом получается уже четырехэтажным, но по документам все равно проходит как трехэтажный. Со всеми вытекающими последствиями.
Кроме того, в российском законодательстве есть еще одно указание на оптимальную этажность малоэтажного жилья. В строительных нормах и правилах (СНиП) 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в пункте 4.8 прописаны требования к установке лифтов в жилых домах: «Предусматривать лифты следует в жилых зданиях с отметкой пола верхнего жилого этажа, превышающей уровень отметки пола первого этажа на 11,2 м».
В указанную норму умещаются четыре этажа с нормальной высотой потолков (2,65-2,7 метра + перекрытия между этажами 0,15 метра). В принципе, уже в пятиэтажном доме требуется установка лифта.
Обыкновенное чудо
Во Всеволожском районе Ленинградской области, внепосредственной близости от станции метро &laq.
Клубный дом: плюсы, минусы, комментарий эксперта
Что изменилось в подборе жильцов для клубного дома, кому доступна эта недвижимость и сколько она стоит.
Что такое клубный дом
Стоимость недвижимости складывается из нескольких факторов, включая местоположение, класс застройки, качество материалов. В клубном доме все продумано до мелочей: от отделочных материалов и инфраструктуры до соседей. Такая недвижимость может включать от 5 до 30 квартир. Часто клубные дома выкупают коллеги и друзья — уже знакомые люди, которым будет комфортно жить и общаться друг с другом.
Принципиальные отличия
Помимо соседей, клубный дом отвечает и другим элитным запросам: как правило, это уникальная архитектура и дизайн, удобное местоположение и отличная инфраструктура. Такие дома обеспечивают парковками с достаточным количеством машино-мест, закрепленными за каждой квартирой, благоустраивают дворы и продумывают все необходимые коммуникации. Нередко клубные дома организуют в уже существующих отремонтированных старинных особняках, в развитых районах. Особое внимание застройщики уделяют экологичности и удобству: помимо озеленения территории и близости к зеленым зонам, жильцы могут рассчитывать на приятный вид из окна. В клубных домах нет общественных фитнес-центров, салонов красоты и продуктовых магазинов — все, что находится на территории клубного дома, доступно только его жильцам. Некоторые объекты инфраструктуры располагаются в пешей доступности за пределами элитных дворов.
Если в клубном доме уже живут люди, они будут обладать первоочередным правом на покупку свободных квартир. Учитывайте, что документы часто оформляются на покупку части дома, а не конкретной ограниченной метражом квартиры. Дело в том, что под индивидуальное жилищное строительство выделяются земельные участки, а сама недвижимость вводится в эксплуатацию как частный дом.
Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России:
— Собеседования среди покупателей клубных домов проводились на заре становления элитного рынка и давно канули в Лету. Сегодня квартиру в клубном доме может приобрести любой желающий. Отбор жителей происходит более естественным путем — отбивка идет по ценнику и по району. В целом заметно, что при отсутствии какого-то отбора в клубных домах формируется достаточно однородная среда.
Вилка цен на квартиры в клубных домах начинается от 500 тыс. руб., верхняя граница превышает 2 млн руб. за 1 кв. м. Средняя цена для клубных домов на февраль 2021 года составляет 1,2 млн руб. за 1 кв. м, что на 23% выше среднерыночной цены для премиальных жилых комплексов на первичном рынке.
Примерный портрет жителя клубного дома
Основные клиенты, покупающие квартиры в клубных домах, — уже состоявшиеся люди. В большинстве это мужчины от 50 и старше, владельцы собственных крупных бизнесов или рантье, владельцы и совладельцы банков. У большинства высшее техническое образование либо это военные. Как правило, основной капитал был приобретен в конце 1990-х — начале 2000-х и сейчас приумножен. Особо стоит отметить, что такие клиенты ставят во главу угла семейные ценности. Часто у них много детей: от трех и более. В основном, у всех первый брак. Предпочитают жить на две-три страны. Квартира в клубном доме — один из многочисленных объектов недвижимости. По их мнению, в клубных домах сервис максимально приближен к европейскому, но все равно требует улучшения.