Что такое ипотечный депозит
Ипотека и вклад на долгий срок. Как заработать еще на одну квартиру
Тот, кто решил купить квартиру в ипотеку, в первую очередь задается вопросом: какой из способов погашения долга выбрать, чтобы как можно меньше переплатить банку? Это очень щепетильная тема, которой действительно стоит уделить внимание, прежде чем взять на себя серьезные финансовые обязательства. Можно прислушаться к советам друзей и знакомых, проконсультироваться с грамотным кредитным специалистом или провести самостоятельные расчеты, руководствуясь лишь собственными знаниями.
Накопив крупную сумму денег для первоначального взноса, не спешите сразу отдавать ее банку. Хотя большинство посоветует поступить именно так, ведь чем меньше взял в долг, тем быстрее вернул, да и размер переплаты банку гораздо меньше. Но если срок ипотеки для вас не так важен, как возможность иметь финансовую «подушку» на чрезвычайный случай (болезнь или потеря работы), подумайте об оформлении займа на длительный период с небольшим ежемесячным платежом.
Насколько выгоден крупный первоначальный взнос
Представим, что у вас есть 2 млн рублей, а квартира, которую вы планируете купить, стоит в два раза дороже. Вы готовы взять ипотеку на долгий срок и платить до 25 тысяч рублей ежемесячно. Будет логично внести всю имеющуюся сумму в качестве первоначального взноса. Чтобы провести подсчеты в ипотечном калькуляторе, возьмем примерную процентную ставку (без особых условий и специальных ипотечных программ) — 8,32%. В таком случае ежемесячный платеж составит 17 129 рублей, общий размер переплаты — 2 111 030 рублей, а конечная стоимость квартиры — 6 111 030 рублей. За 20 лет вы отдаете банку сумму, в 1,5 раза превышающую истинную цену покупки.
Если половину накоплений использовать как инвестиции
Теперь представим, что на первичный взнос вы оставляете 1 млн рублей, а второй инвестируете на весь срок ипотеки. Самый простой способ — вклад с капитализацией процентов (именно так, иначе ценность этой стратегии теряется). Важно, чтобы разница в ставках была не более 2%. Можно найти вариант под 7,75%. Через 20 лет миллион превратится в 4 688 218 рублей. Но максимальный срок такого вклада ограничен тремя годами, поэтому периодически вам придется снимать деньги и вкладывать их заново. Чтобы перестраховаться, лучше «растить» инвестиции в разных банках: следите за тем, чтобы на каждом счету у вас было не более 1,4 млн рублей (это максимальный порог страхования вкладов).
Особенности «инвестиционной» ипотечной стратегии
Уменьшив в два раза сумму первоначального взноса, вы будете платить каждый месяц по 25 694 рубля (вместо 17 129) и переплатите банку 3 166 545 рублей за весь период, это на 1 055 515 рублей больше, чем при варианте с крупным первоначальным взносом. На первый взгляд эта стратегия выглядит абсолютно невыгодной: ежемесячная нагрузка больше на 8 565 рублей, а сумма переплаты составляет уже не два, а три с лишним миллиона. Однако за 20 лет вложенный вами миллион полностью отработает отданные банку деньги.
Два в одном: вклад и ипотека. В России появится новый банковский продукт
Между человеком и мечтой о собственном жилье стоит ипотека и первый взнос. Пока копишь, всё меняется: процентные ставки, ситуация в стране и прочее, прочее. Но власть предлагает новый ипотечный продукт, который стабилизирует положение заёмщика: ипотечно-накопительную систему (ИНС). Она объединяет в себе вклад и жилищный кредит. Это поможет заёмщику зафиксировать за собой условия кредитования, а банку — получить «длинные деньги».
Как пользоваться новшеством?
Автором инициативы выступила группа депутатов во главе с руководителем думского комитета по финансовому рынку Анатолием Аксаковым. По его словам, ИНС поможет «максимально вовлечь население в реализацию жилищных программ и сформировать отложенный спрос на жильё».
Накопительная система сформирует спрос. Фото: vestivrn.ru
Ипотечно-накопительная система — это вклад с предварительно одобренным кредитом. Человек, желающий в ближайшие годы купить квартиру, открывает счёт, куда каждый месяц вносит деньги, а банк начисляет на них проценты, как на любой вклад.
Но главное отличие от вклада — система фиксирует условия по ипотечному договору.
Как только срок вклада завершится, банк обязуется выдать клиенту накопления вместе с процентами, а также, если клиент не передумал, оформить ипотечный договор.
Например, сейчас ставка на вторичное жильё около 7,8% с учётом страхования и прочих стимулирующих скидок. Какая она будет через 5 лет, пока ведутся накопления, мы не знаем. Но на всякий случай можем оформить ИНС и не беспокоиться, что изменения в экономике поднимут ключевую ставку, а проценты по ипотекам взлетят.
Ещё одно преимущество ИНС — повышенная сумма страхования. Законопроект предлагает страховать такие вклады не на 1,4 млн, как сейчас происходит со всеми счетами, а на 3 млн. Причём эта сумма будет распространяться только на ИНС. Если у клиента два вклада, один из которых ипотечно-накопительный, то общая сумма страхования будет 4,4 млн.
Руководитель разработки розничных продуктов банка из ТОП−10 отмечает, что идея продукта интересная, поскольку решает долгосрочную задачу клиента, причём не в момент оформления, а заранее. Так родители могут копить ребёнку на квартиру. Либо молодой человек может сам этим заняться, если в силу возраста или невысокой зарплаты банк ему отказывает в жилищном кредите.
Как отмечает представитель банка, при дополнительной поддержке региональных властей спрос на программу есть.
Опыт есть
Ипотечно-накопительная система уже применяется в некоторых регионах России: Краснодарском крае, Ростовской области, Республике Башкортостан, Ханты-Мансийском АО.
Жители Краснодарского края уже копят на квартиру. Фото: ag.logistic.ru
Первыми проект запустил Краснодарский край в 2011 году. Вклад открывается на срок от 4 до 6 лет с ежемесячным пополнением от 3 до 10 тыс. рублей. Кроме процентов, которые начисляет банк, регион софинансирует накопления, добавляя 30% от поступлений, но не более 3 тыс. в месяц. В год — 36 тыс.
За 9 лет существования проекта открыто более 4 тыс счетов, из бюджета перечислено 418 млн рублей, а 2 061 человек уже купили жильё.
На выступлении в Совете Федерации глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила, что «настало время законодательно создать основы для более широкого применения такого опыта в других регионах». Преимущества есть и для клиента, и для банка:
С одной стороны, банк получает устойчивое фондирование в виде накоплений и ставки по ипотеке могут быть даже ниже, чем по обычной
В регионах, где проект запущен, ставки по ипотекам 6−7% годовых.
Сколько можно накопить?
Предлагаем посчитать, сколько накопится на таком счету и хватит ли этого на квартиру. Для примера возьмём Москву и небольшой город с относительно недорогим жильём.
Москва
По данным Мосгорстата, средняя зарплата в Москве на январь 2020 года составляет 88 тыс. рублей.
Допустим, в семье пока нет детей, поэтому оба супруга работают. Итого общий доход семьи 176 тыс.
Получается, что семья может откладывать около 100 тыс., что не очень реально, поскольку прожиточный минимум не учитывает все потребности молодой семьи. Жить несколько лет без походов к друзьям, в кино, кафе и прочих мелких радостей можно, но не стоит даже ради квартиры.
Заложим на накопления 40% совокупного дохода — 70 тыс. рублей в месяц.
Процент по вкладу будет 5%, что соответствует средней ставке на долгосрочные вклады.
Срок накоплений — 4 года.
Итого семья накопит 3,849 млн. Этого хватит на 20% первого взноса за квартиру стоимостью около 7 млн.
При этом появится привычка ежемесячно нести деньги в банк и ипотеку будет легче платить.
Другой город
Для примера возьмём Киров. По данным Росстата, в 2020 году средняя зарплата составляет 29 тыс. Точно так же для примера возьмём семью из двух человек. Совокупный доход — 58 тыс.
Если вычесть все обязательные расходы, то остаётся 26 тыс. рублей. Чтобы не жить только на прожиточный минимум, а оставить ещё деньги на небольшие жизненные радости, на накопления тоже будем отправлять 40% совокупного дохода — 23 тыс.
Процент по вкладу оставим 5%.
Срок накоплений — 4 года.
Итого накопления с учётом процента по вкладам составит 1,247 млн. Средняя однокомнатная квартира в Кирове стоит 2,3 млн. Получается, что семья накопила половину стоимости квартиры.
Для банков не всё однозначно
Банки благодаря такому вкладу получают долгосрочный вклад, что позволит вкладываться в инструменты с длинным сроком окупаемости. Однако есть и риски. Банк берёт на себя обязанность выдать кредит, но за несколько лет у заёмщика может упасть доход, измениться семейное положение, он может испортить себе кредитную историю или набрать займов, что уже не позволит выдать ипотеку. Впрочем, внося каждый месяц деньги на вклад, человек демонстрирует банку дисциплину и серьёзные намерения.
В России может появиться новый вид вклада
Законопроект о запуске в России с 1 января 2021 г. механизма ипотечно-накопительной системы (ИНС) внесла в Госдуму группа депутатов во главе с руководителем думского комитета по финансовому рынку Анатолием Аксаковым. Как говорится в пояснительной записке к документу, ИНС «позволит максимально широко вовлечь население в реализацию жилищных программ при одновременном формировании отложенного спроса на жилье со стороны граждан».
Закон о банках и банковской деятельности предлагается дополнить статьей о договоре жилищных сбережений. По нему банк обязуется принимать от клиента в течение всего срока действия договора средства на вклад и накапливать на вкладе проценты, начисляемые по заранее оговоренной ставке. По окончании срока действия договора банк будет обязан вернуть клиенту все сбережения, выплатить все начисленные проценты, а также заключить с ним кредитный договор на приобретение жилья на заранее оговоренных условиях.
По сути, договор жилищных сбережений является тем же депозитом, однако с особыми условиями. В частности, в указанном договоре стороны заключают предварительный кредитный договор с заранее оговоренными твердыми условиями предоставления кредита. По мнению авторов законопроекта, за 3–7 лет сбережений (минимум 1 год) будущий заемщик сможет накопить первоначальный взнос в размере 50% и более от стоимости жилья.
Депозиты будут выглядеть доходнее
При этом застрахован такой депозит будет на сумму до 3 млн руб. (в 2 раза больше, чем обычные вклады, застрахованные на 1,4 млн руб.). Авторы законопроекта подчеркивают: страхование обычных и жилищно-накопительных вкладов будет раздельным. То есть, к примеру, если в одном банке два вклада по 3 млн руб., то в случае отъема у банка лицензии вкладчик получит 4,4 млн руб.
Жилищный вклад может пополняться, с одной стороны, гражданином, с другой – софинансироваться региональными властями. Размер выплат и категории граждан, чьи вклады будут софинансироваться, определят региональные власти. Сумма софинансирования в законопроекте не указана. К примеру, в Краснодарском крае, где с 2011 г. запущен эксперимент по жилищно-накопительным вкладам, гражданин должен вносить ежемесячно во вклад от 3000 руб. и может получить на свой счет субсидию из регионального бюджета в размере 30% от внесенных на вклад средств, но не более 3000 руб. в месяц.
По мнению заместителя руководителя информационно-аналитического центра «Альпари» Натальи Мильчаковой, ИНС при прочих равных условиях имеет преимущество перед обычным ипотечным кредитом. «Главное преимущество в том, что такой вклад позволяет будущему ипотечному заемщику выгодно накопить средства на первоначальный взнос и не сталкиваться с проблемой, где этот первоначальный взнос взять, если жилье необходимо, а средств на первоначальный взнос нет», – говорит она. При этом, отмечает директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков, «рассчитывать на какие-то сверхдоходы от размещения средств в данных инструментах не приходится, в том числе от софинансирования со стороны регионального бюджета. Ожидать проценты по такому вкладу выше хотя бы на 1 п. п. от средних ставок по депозитам не стоит». «Это полезная инициатива, но она рассчитана на людей со стабильным доходом и склонностью заранее планировать свое будущее, а таких в России не очень много», – говорит Мильчакова. Тем же, кто не на 100% уверен в своем будущем, для накоплений лучше воспользоваться обычными банковскими вкладами.
Для банков законодательная инициатива депутатов, с одной стороны, выгодна, а с другой – рискованна. Вклады ипотечников – это длинные заемные деньги, так что у банков появится возможность за их счет кредитовать проекты с длительным сроком окупаемости. Но при этом существуют и риски: банк обязуется заранее предоставить своему клиенту выгодный ипотечный кредит, даже если его кредитная история к моменту получения ипотеки испортится. «Нельзя вменять банку в обязанность выдачу кредита», — говорят банкиры.
Ипотечный депозит — возможность быстрее накопить на первоначальный взнос или способ обогащения банков?
В апреле текущего года ожидается рассмотрение Госдумой законопроекта о новом типе вклада – ипотечном депозите. В настоящее время уже существуют аналогичные программы и предложения банков такие как «вклад ипотечный» в Банке ДОМ.РФ, Всероссийском банке развития регионов или региональная программа «Накопительная ипотека» в Краснодарском крае.
Цель ипотечного депозита – помощь гражданам в накоплении первоначального взноса на приобретение жилья, а затем получение ипотечного кредита на льготных условиях. Такой вклад имеет следующие особенности:
— Вклад безотзывный, то есть деньги нельзя получить до окончания срока или накопления 20% от цены квартиры.
— Размер страхового покрытия (изначально планировалось увеличение страхового покрытия до 10 млн. рублей, однако в последней редакции документа этого пункта нет, предлагается стандартное страхование суммы до 1,4 млн. рублей).
— Далеко не все банки смогут предоставлять такой вклад, скорее всего такую возможность получат только госбанки.
Самое интересное, что не смотря на довольно жесткие условия, такой вклад никак не гарантирует вам одобрение ипотечного кредита.
Полагаю, что такой вид депозита, особенно с условием о его безотзывности, будет выгоден в первую очередь банкам, и направлен скорее на развитие банковской отрасли, нежели на реальную помощь гражданам и повышение доступности ипотечного кредитования. Поможет ли такой вклад накопить на первоначальный взнос? – в его нынешнем виде, не думаю. На мой взгляд, такой вклад может быть выгодным при условии что процентная ставка по нему будет значительно выше, а потенциальный заемщик после накопления суммы первоначального взноса гарантированно получит ипотечный кредит на льготных условиях.
Не мало вопросов вызывает безотзывность вклада и уменьшение суммы страхования. Необходимо доработать возможность досрочного возврата вклада (например, с согласия банка) т.к. у вкладчика может возникнуть необходимость в снятии денег (изменение в планах покупки жилья, увольнение с работы, болезнь и проч.), а на фоне множественных банкротств и отзывов лицензий у банков целесообразным было бы увеличение размера страхования таких вкладов (к примеру в московском регионе 20% от цены квартиры легко может превысить 1,4 млн. рублей). Также неразрешенным остается вопрос о том, может ли гражданин по своему усмотрению распорядиться вкладом по окончании его срока если потребность в приобретении жилья отпала или же банк не одобрил ипотечный кредит.
Резюмируя, хочу сказать, что на мой взгляд, законопроект в его нынешнем виде, обеспечивает в большей степени интересы банков, позволяя им привлекать денежные средства на выгодных условиях. Для граждан же пока больше минусов чем плюсов в такой программе: отсутствуют необходимые гарантии, условия размещения денежных средств довольно жесткие. В настоящее время на рынке существует немало банковских продуктов, позволяющих накопить средства для первоначального взноса на более гибких условиях.
Что такое ипотечный вклад, и для чего он нужен
Большая часть объектов разной недвижимости сегодня приобретается людьми путем оформления ипотечного кредита. В таких случаях крайне эффективно накопить для первоначального взноса необходимую сумма можно с помощью ипотечного вклада. Что такое ипотечный вклад, и для чего он нужен — рассказываем в нашей статье.
тобы воспользоваться долгосрочными программами жилищного кредитования, у человека должна быть некоторая сумма денежных накоплений, которые потребуются для внесения первоначального взноса, а также для оплаты услуг разных специалистов.
Первоначальный взнос по ипотечным программам от разных кредиторов может быть разного размера, но минимальный составляет 10%. Можно попробовать найти ипотеку без такого платежа, но сделать это будет непросто, а сам кредит окажется менее выгодным. К тому же, чем больше вы будете готовы заплатить при первом взносе, тем больше вам будет доверять кредитор. А это, в свою очередь, значительно скажется на размере годовой ставки.
Что такое ипотечный вклад
Некоторые банки придумали специальный вклад для людей, которые в ближайшее время собираются оформить ипотечный кредит. Данный вариант депозитного счета не сильно отличается от обычного вклада. Вы сможете в любое время добавлять на него денежные средства, а банк будет начислять на эту сумму проценты.
Средства с этого счета можно будет использовать только для оплаты первоначального взноса по ипотеке — в чем и заключается основная особенность ипотечного вклада. Если за время действия ипотечного вклада вы передумаете приобретать недвижимость, то сможете получить свои средства обратно, но без процентов, которые добавлял со своей стороны банк.
Преимущества ипотечного вклада
Решив воспользоваться средствами ипотечного вклада для внесения первого взноса по ипотеке, вы получите массу преимуществ. Банк-кредитор к такому клиенту обычно относится с большим доверием и предлагает ипотеку на очень выгодных условиях. Некоторые крупные банки могут смягчить условия жилищного кредитования, благодаря чему заключение такой сделки пройдет быстрее и проще. Крупные финансово-кредитные организации для таких клиентов могут отменить все комиссии, обычно сопровождающие стандартную сделку по оформлению ипотеки.
Как открыть ипотечный вклад
Оформить ипотечный вклад может каждый российский гражданин. У каждого банка при этом — свои условия. Вклад может быть открыт только в рублях. За год на счет начисляется всего несколько процентов, но в дальнейшем, при оформлении в этом же банке ипотечного кредита, это компенсируется маленькой годовой ставкой. Сроки действия ипотечного вклада обычно составляют 4-6 лет и указываются в соглашении.