Что такое инвестиционная недвижимость и что к ней относится

Что такое инвестиционная недвижимость и что к ней относится

Инвестиционная недвижимость: понятие и бухгалтерский учет

Инвестиционная недвижимость — это имущество, приобретенное с целью получения дохода от инвестиций в виде дохода от аренды, будущей перепродажи имущества или и того и другого.

Примерами инвестиционной недвижимости могут служить земельные участки, здания, изолированные помещения, гаражи, машино-места и так далее. Обозначенное имущество может принадлежать индивидуальному инвестору, группе инвесторов или корпорации.

Инвестиционная собственность может быть долгосрочным или краткосрочным вложением. В последнем случае имущество покупается, перестраивается или реконструируется и продается с прибылью в течение короткого периода, обычно исчисляемого несколькими месяцами.

Инвесторы иногда проводят исследования, чтобы определить лучшее и наиболее выгодное использование имущества.

Если недвижимость пригодна для коммерческого использования и проживания, инвестор взвешивает все «за» и «против», пока не выяснит, какая из них имеет самую высокую потенциальную норму прибыли. Затем он использует ее соответствующим образом.

Инвестиционная собственность часто ассоциируется со вторым домом: первый – для проживания инвестора и членов его семьи, второй – для извлечения прибыли.

Например, семья может приобрести коттедж или другую собственность для отдыха, чтобы использовать их самостоятельно, или же обладатель жилья в городе может приобрести апартаменты или загородный домик в качестве временного жилья на выходные.

Инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Возможности бюджетных учреждений по содержанию и использованию инвестиционной недвижимости, как правило, ограничены законодательно во избежание коррупционных проявлений, связанных с возможными злоупотреблениями со стороны чиновников.

Некоммерческие организации в принципе лишены возможности сдавать наличествующие помещения в аренду или иным образом извлекать имущественную выгоду от недвижимых активов.

Для большинства государственных органов получение дохода за счет передачи во временное владение или пользование числящихся на балансе объектов недвижимости запрещено, поскольку по своим признакам такая деятельность весьма схожа с предпринимательской.

Сталкиваясь на рынке с предложениями о вложении средств в те или иные недвижимые объекты, следует тщательно изучить их правовой статус, дабы не попасться на уловки мошенников или нечистых на руку госслужащих.

Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости

Согласно международному стандарту бухгалтерского учета инвестиционной собственности SSAP 19, последняя должна отражаться в бухгалтерском балансе по рыночной стоимости и не подлежит амортизации.

Указанный стандарт имеет наибольшее распространение в англоязычных странах (США, Канада, Великобритания и другие).

Для правильного отражения конкретного объекта недвижимости в бухгалтерском учете в качестве инвестиционной недвижимости требуется установление его соответствия законодательно определенным критериям. Обычно речь идет о том, что:

Главный критерий отнесения имущества к инвестиционному – факт сдачи его в аренду. Использование этого же имущества в текущей деятельности предприятия или субъекта хозяйствования влечет за собой его признание операционным имуществом.

Базовой единицей бухучета будет выступать инвентарный объект (конкретное здание или сооружение, помещение и т.п.).

Документальный учет операций производится по счету 03 «Доходные вложения в материальные активы» и субсчету 03-1 «Инвестиционная недвижимость». Операционная же недвижимость отражается по счету 01 «Основные средства».

Международный стандарт финансовой отчетности IAS 40: «инвестиционная недвижимость»

IAS 40 «Инвестиционная собственность» применяется к учету имущества (земли и/или зданий), предназначенного для получения арендной платы или повышения стоимости капитала (или обоих).

Инвестиционные свойства первоначально оцениваются по себестоимости и, за некоторыми исключениями, могут впоследствии оцениваться с использованием модели затрат или модели справедливой стоимости.

Изменения справедливой стоимости могут включаться в состав прибыли или убытка.

IAS 40 был переиздан в декабре 2003 года и применяется к годовым периодам, начинающимся 1 января 2005 года или после этой даты.

Примерами инвестиционной недвижимости, подлежащей учету в соответствии с обозначенным стандартом, могут служить (1) земля, удерживаемая для долгосрочного прироста капитала; (2) земельные участки или строящиеся здания, удерживаемые для неопределенного будущего использования, например, для сдачи под операционную аренду.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

Недвижимость обретает статус инвестиционной после оформления в отношении ее договорных обязательств между собственником и заинтересованным в потреблении ее полезных свойств пользователем.

Для грамотного управления такой недвижимостью собственнику придется прибегнуть к исчислению множественных численных показателей, которые в совокупности и будут определять ее инвестиционную привлекательность.

К таким показателям, в частности, причисляют чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью денежный поток, валовый потенциальный доход, чистую приведенную стоимость актива и ряд других.

К примеру, чистый операционный доход (NOI) являет собой совокупный годовой доход от аренды недвижимости, получаемой от сдачи в аренду после вычета всех расходов, понесенных в результате хозяйственных операций.

Отдельному учету подлежат ежемесячные арендные платежи. Их совокупный объем за год определяет общий годовой доход.

Разница между этим показателем и операционными расходами за тот же период образует прибыль (если она положительна) или убытки (если она отрицательна) собственника имущества.

Денежный поток эквивалентен чистому операционному доходу после вычета расходов на обслуживание долга, то есть платежей по ипотеке.

Положительный поток денежных средств указывает на то, что инвестиционные объекты в сфере недвижимости приносят прибыль, а отрицательный поток денежных средств указывает на необходимость отказа от инвестиций, поскольку те генерируют одни лишь убытки.

До принятия ответственных инвестиционных решений полезно рассчитать валовую потенциальную ренту (валовый потенциальный доход, то есть общая сумма арендной платы, которую недвижимость может реализовать, если она будет полностью занята, а все арендаторы будут исправно уплачивать арендную плату), которую сулят вложения в конкретный объект.

Источник

Инвестиции в недвижимость: проблемы отражения в бухучете

У вас числятся объекты недвижимости, которые затруднительно классифицировать? Возможно, это инвестиционная недвижимость, которую надлежит учитывать по правилам МСФО.

Компания может иметь недвижимость, которую невозможно отнести ни к составу основных средств, ни к категории товаров. Подобными объектами выступают здания или их части, земельные участки. Их нельзя признать и финансовыми вложениями. Ведь финансовые вложения не могут иметь материально-вещественной формы (п. 4 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»). Как отражать такие активы в бухгалтерском учете? Проблема классификации охарактеризована в письме Минфина России от 29.07.2004 № 03-06-06/86. Однако решений, способных удовлетворить взыскательного пользователя, оно не содержит.

В настоящее время ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» (подп. «а» п. 7.1) обязывает вводить в учетную политику способы учета по МСФО в случаях, не регламентированных российскими стандартами (ФСБУ). К нашей ситуации применим международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н). Но давайте разбираться обстоятельно.

Критерии признания основных средств

Условия, при выполнении которых актив принимается к учету в составе основных средств, установлены пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Прежде всего, объект должен быть предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта.

Но предположим, что компания приобрела земельный участок сельскохозяйственного назначения и перепродавать его не планирует. А вот с тем, как его использовать, пока не определилась. Не исключено, что в перспективе он будет использован по своему прямому назначению – для производства сельскохозяйственной продукции. Возможно, компания изменит назначение земельного участка в целях осуществления на нем промышленного строительства. В итоге признать участок основным средством оснований не имеется.

Отметим, что к основным средствам относятся и объекты, предназначенные для аренды.

Критерии товара

На основании пункта 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.

На основании пункта 20 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации» товары для перепродажи относятся к оборотным активам.

Напомним: активы представляются как краткосрочные, если срок обращения (погашения) по ним – не более 12 месяцев после отчетной даты или продолжительности операционного цикла, если он превышает 12 месяцев (п. 19 ПБУ 4/99). Таким образом, товары для отсроченной продажи в составе внеоборотных активов не отражаются. Дело в том, что для них продолжительность операционного цикла превышает 12 месяцев.

Как правило, отсрочку продажи товаров устанавливают в расчете на их перспективное подорожание. Например, компания приобрела квартиры с целью их последующей перепродажи. Покупка квартир совершена на пике цен, но в условиях экономического кризиса цены на них внезапно и значительно снизились. При таких обстоятельствах квартиры целесообразно «попридержать» в на­дежде на оживление спроса.

Инвестиционная недвижимость «по ФСБУ»

Согласно МСФО (IAS) 40 (п. 5), «инвестиционная недвижимость – недвижимость (земля, или здание (либо часть здания), или то и другое), удерживаемая (собственником или же арендатором на правах финансовой аренды) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для:

В условиях применения ФСБУ это определение необходимо скорректировать. Дело в том, что по российским правилам недвижимость, предназначенная для получения арендных платежей, относится к основным средствам. Поэтому к категории инвестиционной недвижимости можно отнести лишь объекты, удерживаемые с целью получения выгоды от прироста стоимости.

Примеры инвестиционной недвижимости (п. 8 МСФО (IAS) 40), которые может взять на вооружение бухгалтер, применяющий ФСБУ:

Таким образом, МСФО (IAS) 40 содержит исчерпывающий ответ на вопрос о классификации активов, поставленный в начале статьи.

Правила признания

Инвестиционную недвижимость следует признавать как актив тогда и только тогда, когда (п. 16 МСФО (IAS) 40):

Инвестиционная недвижимость должна оцениваться по первоначальной стоимости. Затраты по сделке должны включаться в эту первоначальную оценку. Первоначальная стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости включает цену ее покупки и любые затраты, непосредственно относящиеся к ее приобретению, – например, оплату профессиональных юридических услуг (п.п. 20, 21 МСФО (IAS) 40).

При отсрочке оплаты за инвестиционную недвижимость первоначальная стоимость определяется как эквивалент цены при немедленной оплате денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве процентных расходов в течение срока отсрочки (п. 24 МСФО (IAS) 40).

Объекты основных средств, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, учитываются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

На основании Федерального закона «О бухгалтерском учете» (ч. 3 ст. 10) признание объекта подразумевает отнесение его на тот или иной синтетический счет. Действующим Планом счетов счет для отражения инвестиционной недвижимости не предусмотрен. Однако нормативные документы не запрещают вводить для учета специфических операций дополнительные синтетические счета. Вопреки предписанию Инструкции по применению Плана счетов (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н), согласования с Минфином России для этого не требуется.

В бухгалтерском балансе инвестиционная недвижимость должна быть представлена самостоятельной строкой – отдельно от основных средств. Основание – пункт 54 (подп. «b») Международного стандарта финансовой отчетности (IAS) 1 «Представление финансовой отчетности» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Инвестиционная недвижимость относится к внеоборотным активам (п. 66 МСФО (IAS) 1).

В итоге для учета инвестиционной недвижимости не возбраняется использовать свободный номер в Плане счетов – 06. Он находится в составе внеоборотных активов.

В соответствии с МСФО (IAS) 1 организация должна классифицировать актив как оборотный, когда:

Организация должна классифицировать все прочие активы как внеоборотные.

Ни амортизации, ни износа

Как вы полагаете, амортизируется ли инвестиционная недвижимость?

Вдумчивый бухгалтер на этот вопрос ответит отрицательно.

Действительно, ведь амортизация (основного средства) – систематическое распределение амортизируемой величины актива на протяжении срока его полезного использования (п. 6 МСФО (IAS) 16 «Основные средства», введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

А к инвестиционной недвижимости (в российском учете) понятие срока полезного использования неприменимо. Между тем пункт МСФО (IAS) 40 требует раскрытия сведений об амортизации. Как это понимать? – Дело в том, что международные стандарты причисляют к инвестиционной недвижимости объекты, переданные в финансовую аренду. А с позиций ФСБУ это основные средства, которые амортизируются в общеустановленном порядке. Их в нашей статье мы не рассматриваем.

Переоценка

После признания объект инвестиционной недвижимости подлежит учету одним из двух способов, выбор которого осуществляется в учетной политике (п. 30 МСФО (IAS) 40).

Модель первая – по первоначальной стоимости. Это традиционный способ учета основных средств, привычный для российского бухгалтера. Однако при раскрытии информации (в пояснениях к бухгалтерской отчетности) вам придется указать справедливую стоимость (п. 32 МСФО (IAS) 40).

Модель вторая – по справедливой стоимости.

Приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация оценивала справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки, сделанной независимым оценщиком, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость (п. 32 МСФО (IAS) 40).

Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости подлежат признанию в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли (п. 34 МСФО (IAS) 16). Соответствующие суммы относят на счет 91 «Прочие доходы и расходы».

Внимание! Вне зависимости от применяемой модели инвестиционная недвижимость подлежит проверке на обесценение (подп. «а» п. 73 МСФО (IAS) 40). Для этого придется обратиться к Международному стандарту финансовой отчетности (IAS) 36 «Обесценение активов» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Справедливая стоимость

Как видно, инвестиционная недвижимость требует обязательной оценки по справедливой стоимости. Но что представляет собой эта характеристика? – Для ее определения надлежит руководствоваться Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Справедливая стоимость – оценка, основанная на рыночных данных. Цель оценки справедливой стоимости актива – определить цену (с позиции участника рынка, который удерживает указанный актив), по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива на дату оценки в текущих рыночных условиях (п. 2 МСФО (IFRS) 13).

Справедливую стоимость мы охарактеризовали в общих чертах. Нюансы ее определения мы опускаем.

Реклассификация

МСФО (IAS) 40 (п.п. 57, 58) устанавливает порядок перевода инвестиционной недвижимости в иные категории – основных средств и товаров. Такие переводы должны производиться тогда и только тогда, когда происходит изменение характера использования объектов инвестиционной недвижимости. Так, перевод инвестиционной недвижимости в состав запасов производится с началом ее развития в целях продажи.

Если же организация принимает решение о выбытии инвестиционной недвижимости без ее развития, то она продолжает учитывать этот объект как инвестиционную недвижимость до прекращения его признания (то есть исключения из отчета о финансовом положении) и не учитывает его в составе запасов.

Возможен и обратный перевод. В частности, перевод из состава запасов в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета продажи запасов (п. 64 МСФО (IAS) 40). А значит, повлечет признание доходов и расходов.

Налогообложение

В целях налогообложения прибыли инвестиционная недвижимость в виде зданий и их частей не относится к амортизируемому имуществу, так как не используется налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ).

А земля не подлежит амортизации в принципе. Об этом сказано в пункте 2 вышеупомянутой статьи.

Инвестиционная недвижимость не облагается налогом на имущество, поскольку не учитывается в качестве объектов основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ).

В бухгалтерском балансе (по форме, утв. приказом Минфина России от 02.07.2010 № 66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций») инвестиционную недвижимость отражают по строке «Прочие внеоборотные активы» (код 1190).

Елена Диркова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Бератор нового поколения
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

То, что нужно каждому бухгалтеру. Полный объем всегда актуальных правил учета и налогообложения.

Источник

Как я заработал 117% годовых на инвестиционной квартире в 2020 году

И почему считаю, что продавать жилье почти всегда выгоднее, чем сдавать

К 2020 году мы накопили 735 305 Р — и задумались, куда их вложить.

Расскажу, какие варианты я рассматривал и как смог увеличить накопления на 117% за год.

Какие были варианты

Как ответственный отец, я решил стать частным пенсионным фондом для своей семьи. Хотелось сохранить и приумножить эти деньги, чтобы потом, например, обеспечить детей недвижимостью. Ведь государство выделило эти средства именно на детей, поэтому более целевое их расходование сложно было придумать.

Мои родители были бы в ужасе от такой идеи: при долге больше миллиона я собирался использовать свободные деньги не для погашения, а для инвестирования. Но мне ближе точка зрения минфина США, который считает, что долги нужно обслуживать, а не гасить.

Я считаю, что, пока дают в долг на хороших условиях, лучше больше занимать, а не больше экономить. При этом свободные деньги стоит вкладывать в развитие. Об этом писал и Т⁠—⁠Ж — в уроке про балансовый отчет курса «Как заработать на акциях»:

«У компании может быть пугающе большой долг, но выплачивать его нужно не в следующем году, а в течение 30 лет, так что для бизнеса это не проблема».

В моем случае компания — это моя семья.

Я прикинул в теории варианты вложений и сравнил их. Вот между чем я выбирал:

Я сравнивал эти варианты по четырем параметрам.

Порог входа: от какой суммы есть смысл инвестировать. Депозиты и акции — самые удобные, в них можно входить с любой суммой. Комнаты в Санкт-Петербурге стоят от 1 млн рублей. В новостройку с учетом ипотеки можно было войти от 500 тысяч.

Доходность — ее я измерял в процентах годовых, чтобы удобно было сравнивать с классическим инструментом — банковским вкладом.

Центробанк на конец 2019 года насчитал среднюю ставку 6%, но в относительно надежном банке она была бы еще ниже.

При пессимистичном варианте комнату, купленную за 1 700 000 Р в коммуналке в центре, можно было бы сдать за 10 000 Р в месяц. Дороже вряд ли бы получилось, потому что на окраинах за 15 000 Р можно было снять уже целую квартиру. Коммунальные услуги оплачивали бы арендаторы, и приносила бы комната таким образом 7% годовых.

В акциях я смело взял для себя прибыльность портфеля Уоррена Баффетта, которую посчитали на vc.ru, — 20%.

Страховка — возможность вернуть средства в случае форс-мажора. Банковский вклад застрахован, поэтому я мог бы получить свои деньги обратно.

По новостройкам ситуация со страховкой тоже стала лучше: с лета 2019 года заработала система эскроу-счетов. Ее суть в том, что деньги, которые вы отдаете застройщику, теперь хранятся на счетах не застройщика, а банка. И в случае банкротства застройщика эти деньги вам вернутся.

Комнату в коммуналке можно продать — и деньги вернутся, тут вроде бы все прозрачно. Теоретически она может подешеветь, но вряд ли сильно. Кстати, уже в 2021 году комнаты в коммуналках резко подорожали вслед за новостройками. Об этом, например, писали в РБК.

Незастрахованными были только акции.

Доступ к деньгам — возможность быстро и без потерь вынуть деньги из актива в случае необходимости. С банковским вкладом это возможно, но вы потеряете проценты. При досрочном расторжении фактически вернут только тело вклада.

В недвижимости процесс продажи долгий, получить средства быстро практически невозможно.

А вот акции для быстрого вывода денег подходят лучше всего — но непонятно, насколько удачный момент будет, когда потребуются деньги: вдруг рынки упадут.

Таблица сравнения вариантов моих вложений

По итогам сравнения я решил вложиться в новостройки. Подкупило введение системы эскроу-счетов и очень выгодная процентная ставка: можно взять длинные регулярно дешевеющие деньги в большом количестве на 20—30 лет по ставке меньше 5%. До этого момента в нашей стране я таких предложений не встречал.

Как видно из таблицы, если бы я рассматривал в тот момент акции, вложился бы в них.

Если говорить о сложном проценте, то в новостройках помимо стандартного удорожания на 9% в год были еще два фактора:

Но прогнозировать это было сложно, и я решил считать по факту, через год.

Насколько стоит доверять прогнозам специалистов

Ситуация на рынке в феврале 2020 года была пессимистичной: несмотря на введение эскроу-счетов предыдущим летом и снижающиеся ставки, ажиотажа не наблюдалось и все аналитики в один голос утверждали, что рынок ждет если не падение, то стагнация.

«Жилье в приближающемся году будет неуклонно дорожать, а вот спрос на квартиры понизится», — сообщали в группе компаний «Прок».

«С вводом эскроу-счетов в июле 2019 года ряд девелоперов просто перестанет продавать квартиры на ранних стадиях готовности. Интерес инвесторов к таким проектам будет соответственно угасать», — уверяли на сайте spbhomes.ru.

«В первые месяцы года сделки с недвижимостью в России совершались в большом количестве, но уже во втором полугодии наблюдалось падение продаж… Есть вероятность, что в ближайшее время цены на недвижимость перестанут расти, а рынок новостроек может просесть еще», — подтверждали в блоге «Домклика».

Ни про ковид, ни про политику тогда еще ничего не было известно. Зато я прекрасно понимал, что деньги под подушкой съест инфляция.

Выбор застройщика

До 2020 года я скептически относился к новостройкам: меня пугала вероятность, что дом не достроят, а деньги уйдут в карманы руководству застройщика. Но ситуация изменилась, и я начал присматриваться к таким объектам. Вот что для меня имело значение.

Эскроу-счета. Главным и основным триггером стало введение системы эскроу-счетов летом 2019 года. Пусть квартиры и подорожали, но теперь я был уверен, что первоначальный взнос, который я отнес застройщику, в случае форс-мажора вернется. И лежать он будет не на счете застройщика, а в моем банке. А если что-то случится, деньги из застройщика буду выбивать не я с пикетом у офиса, а сам банк — у него, думаю, возможностей побольше.

Сейчас новостроек, которые достраиваются не по эскроу-счетам, все меньше и меньше, скоро они исчезнут совсем.

Ликвидность. Нужно было выбрать то, что затем можно продать. Сдавать недвижимость невыгодно, это видно из таблички, в которой я сравниваю инструменты для инвестирования. Кроме того, сдача недвижимости — это, по сути, вторая работа, а не пассивный доход. Это я прекрасно усвоил, сдавая загородный дом во время пандемии.

Прибыль приносит покупка и продажа недвижимости. При аренде нужно больше работать руками, при купле и продаже — головой, а премия за работу во втором случае больше.

Я нашел несколько локаций с крупными массивами новостроек, которые попадали по бюджету в мой первоначальный взнос, и сформулировал несколько пунктов, по которым сравнивал районы.

Городская прописка. Это важно для людей, которые покупают недвижимость. Многие готовы за это переплатить или в принципе не рассматривают локации с областной пропиской. Поговаривают, в области есть проблемы с медициной, школами, а ближайший МФЦ может быть в 30 километрах.

Метро. Тут все понятно: чем ближе к метро, тем выше ликвидность.

Рост стоимости квадратного метра с февраля 2019 по февраль 2020. Эти данные я смотрел на сайте bn.ru, выкладки в среднем по городу приведу дальше в статье.

Расположение по отношению к кольцевой автодороге. Квартиры внутри КАД продавались лучше, чем снаружи. Для меня это парадокс: возьмем, например, Шушары. Это район, где есть метро, пусть и далеко, есть городская прописка, но расположен он за КАД — и поэтому считается менее престижным, чем Кудрово, район с областной пропиской, который расположен внутри КАД.

Особняком для меня стояли Шушары: там городские власти выкупают жилье для социальных программ и расселения коммуналок. Вероятность того, что не достроят дом, в котором квартиры выкупают городские власти, невелика.

В самом начале 2020 года в Шушарах были сданы еще четыре «социальных» дома, о них даже писал «Деловой Петербург»

Про Мурино я слышал от знакомых несколько историй о построенном, но не сданном в эксплуатацию доме.

Сравнение комплексов по ликвидности

По совокупности критериев победил Парнас — по всем параметрам, кроме роста стоимости квадратного метра, он был в лидерах, а риск в инвестициях не лучшая стратегия.

Район известен своей плотной застройкой, за что его часто критикуют, но в городе почти все районы с такой застройкой.

Из плюсов там городская прописка, своя станция метро и «Икея» в пешей доступности — по крайней мере от того места, где я купил квартиру. Сам район находится внутри КАД.

Из минусов — соседство с промзоной и, как ни странно, та же кольцевая: на въезде и выезде из района постоянно пробки. Но выездов три, а не один, как бывает в других спальниках. Еще к минусам можно отнести отсутствие парков, детских садов и поликлиник: район новый, запланированную инфраструктуру еще не успели построить. Но когда достроят, должно стать неплохо.

Еще мне было удобно туда ездить: та же ветка метро, без пересадок. Такого принципа я придерживался и при покупке квартиры, и при строительстве загородного дома, чтобы всегда иметь возможность быстро и удобно добраться до объекта на общественном транспорте.

Как победить выгорание

Выбор планировки и отделки

Количество комнат. Я посоветовался с друзьями и пришел к выводу, что две однокомнатные квартиры лучше одной трешки: чем дешевле объект, тем сильнее он дорожает и тем легче продается.

Но банк отказался разбить одобренную мне сумму на два объекта. Пришлось искать такую квартиру, чтобы разом использовать всю сумму. Впрочем, мне все равно не хватало первоначального взноса на две однушки или студии — пришлось бы где-то занимать.

Отделка. Сам я жить в квартире не планировал, поэтому стремился свести траты времени и денег на этот бизнес-проект к тем, что требуются на открытие депозита, то есть к минимальным. Из этих соображений я выбирал квартиру подороже, но с полной отделкой от застройщика — чтобы нужно было только мебель расставить.

Процесс покупки

Но я хотя бы забронировал выбранный объект — двушку, которую называют евротрешкой из-за объединенной кухни-гостиной.

В офисе продаж мне показали планировку вживую: можно было пройтись по комнатам, постучать головой о низкие потолки — о, этот снобизм жителей старого фонда! — заглянуть в санузлы и посидеть на кухне, в общем, ощутить себя на месте будущего покупателя именно в той отделке, что обещает застройщик. И поразмышлять, готов ли я, как будущий покупатель, заплатить на 5% годовых больше за квартиру в ипотеку? Вроде бы готов.

После бронирования меня связали с менеджером из головного офиса. Она попросила контакты менеджера в банке, где у меня уже был одобрен кредит, и они напрямую все обсудили. От меня потребовалось только нотариальное согласие супруги на покупку — я в очередной раз задумался, когда мы уже заведем брачный договор и перестанем кормить этих нотариусов.

В итоге я купил квартиру с такими параметрами:

График моих платежей по кредиту

В день сделки я приехал с первоначальным взносом в офис застройщика, подписал ДДУ, забрал договор и поехал в банк.

В банке мне открыли счет, куда перевели сумму кредита, я внес в кассу наличными первоначальный взнос — и деньги ушли в банк застройщика. Я получил на руки кредитный договор и уже с ним, а также с доверенностью и ДДУ еще раз поехал в офис застройщика, чтобы отдать документы на регистрацию. Вся процедура заняла у меня полный рабочий день.

Приятный бонус, который выяснился в процессе покупки, — пока дом не построен, квартиру не надо страховать. Таким образом, я сэкономил на страховке 22 427 Р в год: столько стоила бы страховка моей квартиры на вторичном рынке при аналогичной сумме ипотеки.

я сэкономил на страховке

Зарегистрированный в Росреестре ДДУ мне выдали через месяц. Теперь я должен был ждать постройки дома и платить по графику.

Коронакризис и попытка продажи квартиры

2020 год внес коррективы в мои планы. Во время коронавирусного кризиса меня не уволили, но доход на основном месте работы просел. Зато я нашел сразу несколько новых источников дохода.

Кроме того, я начал резко резать расходы:

Не вложись мы в стройку в феврале 2020, за этот год деньги проели бы почти наверняка. А так — вынуть их было сложно, пришлось крутиться и что-то придумывать.

В октябре 2020 года я увидел, что квартира подорожала, и выставил ее на продажу за 5,4 млн рублей.

В интернете я прочитал, что, пока дом не сдан и ключи не получены, можно продать квартиру и не платить 13% налога на прибыль. Но консультация с моим налоговым инспектором эти надежды развеяла: налоги придется платить в любом случае.

Вообще, крайне всем рекомендую узнать имя своего налогового инспектора и обращаться к нему за разъяснениями по различным вопросам: это очень удобно. Инспекторы, по моему опыту, с радостью всех консультируют. Отдельную благодарность выражаю Петроградскому отделению ФНС Санкт-Петербурга

Как происходит продажа квартиры по переуступке

В апреле у меня появилась покупательница. Это была женщина, которая разъезжалась с детьми: они разменивали большую квартиру на Комендантском проспекте с доплатой на две — для женщины и для ее дочери. 20 апреля 2021 года мы договорились о цене, оставалось оформить документы.

У покупательницы была в наличии вся сумма. Это немного сократило сроки заключения сделки: нам не пришлось ждать, пока банк одобрит ипотечный кредит. И все равно процедура продажи квартиры по переуступке показалась мне очень долгой.

После этого мы обратились к покупательнице с вопросом, как ей удобнее. Она решила, что хочет нотариальный договор купли-продажи — это договор, заверенный у нотариуса, который позволяет минимизировать риски при сделке: нотариус проверяет, вменяем ли продавец, и ставит свою подпись. Оспорить такую сделку очень сложно. Также нотариус берется за составление самого договора купли-продажи квартиры по цессии и берет на себя услуги по подаче документов в Росреестр.

Для подготовки договора купли-продажи нотариус попросила меня заранее предоставить следующие документы:

В назначенный день, 19 мая 2021 года, мы с покупательницей пришли в отделение банка. Покупательница полностью внесла оговоренную стоимость квартиры — 5 500 000 Р — в следующих пропорциях:

С двумя справками — о полном погашении кредита и об открытии аккредитива — мы пошли к нотариусу.

Нотариус прочитала нам договор цессии, выяснила, есть ли вопросы, поставила свои печати. Мы расписались в ее журнале. После этого она выдала нам договор купли-продажи для Росреестра и отправила нас обратно в банк — снимать обременение.

Я полностью закрыл кредит, но это еще не означало, что с квартиры снято обременение в пользу банка: требовалась отдельная процедура. Отдав договоры купли-продажи банку, мы уточнили сроки снятия обременения и стали ждать. Нам сказали, что это произойдет в течение 5—7 дней.

Через семь дней я позвонил в банк «Дом-рф» и спросил, сняли ли уже обременение с моей квартиры. Мне довольно резко ответили, что у банка на это есть до 30 календарных дней. Это меня очень расстроило, тем более что в отделении мне сообщали совсем другую информацию. Но на банк я повлиять не мог. Видимо, таким образом «Дом-рф» старается побольше заработать. Аккредитив в мою пользу открыт у них, но забрать его я не могу — и банк как может задерживает сроки: это же для него бесплатные деньги.

Смс о том, что с квартиры снято обременение, пришло 9 июня, то есть через три недели. Я пулей понесся за документами, забрал их у банка и отнес нотариусу. Нотариус снова отправила документы в Росреестр, но теперь уже на регистрацию квартиры без обременения на нового собственника. Квартира была зарегистрирована 16 июня, то есть через семь дней.

В общем, как выяснилось, снятие обременения в банке занимает гораздо больше времени, чем регистрация квартиры на нового собственника.

18 июня я наконец-то пришел в отделение за своими деньгами, но тут выяснилось, что деньги надо было заранее заказать. Аргумент, что я заказывал их еще 19 мая, не возымел действия. Пришлось заказать деньги на следующий день.

20 июня я снова пришел за деньгами. Кассир удивленно спросил: «Вы что, всю сумму будете наличными снимать? У нас нет информации, что вы заказали всю сумму. А давайте мы вам 100 тысяч выдадим, а остальное на счет переведем в любой банк, какой скажете? Там комиссия не очень большая».

Тут я пришел в ярость. Мало того что банк месяц не отдавал мне мои деньги — собственником квартиры я уже не был, а денег так и не видел, — так мне еще и пытались навязать комиссию на пустом месте! Поговорив с кассиром на повышенных тонах, я получил на руки всю сумму и покинул отделение.

Так завершилась продажа нашей квартиры.

Считаем прибыль

По этой метрике прибыльность — 50% годовых.

Но не будем забывать про магию сложного процента и кредитное плечо, которое нам так удачно предоставил банк.

Источник