Что такое имущественный комплекс предприятия
Статья 132 ГК РФ. Предприятие
Оглавление
Ч.1 статьи 132 ГК РФ
Ч.2 статьи 132 ГК РФ
Комментарии к статье
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Обязательна ли регистрация предприятия в качестве имущественного комплекса?
Ст 131 ГК РФ указывает, что возникновение, ограничение или передача права собственности на недвижимое имущество должны быть обязательно зафиксированы в реестре недвижимости.
Объекты предприятия могут быть расположены территориально в совершенно разных местах.
Из норм ст 22 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ следует, что права на участки земли и иные объекты, входящие в комплекс предприятия, подлежат регистрации по месту нахождения этих объектов.
Если нужно совершить сделку, касающуюся предприятия в целом (передать или ограничить права на весь его комплекс), такая сделка регистрируется федеральным органом, находящимся в области государственной регистрации всего предприятия.
Уже после того, как сделка зафиксирована в федеральном органе, записи по всем объектам, входящим в состав предприятия, вносятся в ЕГРЮЛ по месту их нахождения.
Права на имущество считаются возникшими с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом.
А значит отсутствие государственной регистрации предприятия как комплекса недвижимости влечет отсутствие факта возникновения права собственности на него. Если в ЕГРЮЛ нет записи о праве собственности на этот комплекс, это означает невозможность заключения никаких последующих сделок с ним. Право собственности на такие предприятие нельзя передать, ограничить и т.п., так оно попросту не возникло. Любые сделки, касающиеся незарегистрированного предприятия, будут признаны ничтожными.
Можно ли сдать в аренду АГЗС (автомобильную газозаправочную станцию)?
Может ли один из супругов при разводе требовать признание предприятия, полученного в дар в период брака вторым супругом, совместной собственностью?
Статья 132. Предприятие
Статья 132. Предприятие
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 132 ГК РФ
1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
ГАРАНТ:
О государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним см. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ в пункт 2 статьи 132 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2008 г.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Администрация Зиминского района
Отличие единого недвижимого комплекса от предприятия как имущественного комплекса
Отличие единого недвижимого комплекса от предприятия как имущественного комплекса
Потребности современного общества формируют новые тенденции – объединение нескольких гражданских прав, объектов недвижимости, что способствует развитию гражданского оборота, в рамках которого формируются сложные объекты.
Единый недвижимый комплекс (ЕНК) является совокупностью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Запись о едином недвижимом комплексе вносится в единый государственный реестр недвижимости при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости расположены на одном земельном участке.
Здания, сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как единого недвижимого комплекса. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в Едином государственном реестре недвижимости присваиваются кадастровые номера. Кадастровая палата напоминает, что в настоящее время не разработаны требования к техническому плану единого недвижимого комплекса и в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ЕНК применяется форма технический план в отношении сооружения.
Обращаем внимание, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, соответственно он должен быть зарегистрирован как одна недвижимая вещь, следовательно, необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и сооружений в ЕНК, так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть единого недвижимого комплекса.
В состав же предприятия как имущественного комплекса (предприятие) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В состав предприятия могут входит единые недвижимые комплексы.
Запись о предприятии как имущественном комплексе вносится в ЕГРН при наличии в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость записей или одновременно с записями об иных объектах недвижимости (зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, помещениях, машино-местах, земельных участках), входящих, либо права на которые (например, аренда) входят в состав такого предприятия.
Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.
Предприятие не относятся к неделимым вещам, следовательно, предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Таким образом, главное отличие ЕНК от предприятия состоит в том, что ЕНК это совокупность недвижимого и движимого имущества без земельных участков, а в состав предприятия включаются как движимые, так и недвижимые вещи, земельные участки, а также права и долги, которые вообще не являются вещами. Соответственно, покупка и продажа предприятия представляет собой более сложный процесс, так продаются не только вещи, но и, например, долги, перевод которых невозможен без согласия третьих лиц – кредиторов. ЕНК является неделимым объектом, а отчуждение части предприятия возможно.
Вероника Кругляк, начальник юридического отдела
филиала Кадастровой палаты по Иркутской области
ТЕМА 8. ОЦЕНОЧНЫЕ МЕТОДЫ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ПРОЦЕДУР БАНКРОТСТВА
После изучения вы сможете получить представление:
Оглавление
В соответствии с нормами Закона о банкротстве в различных процедурах банкротства может возникнуть потребность в проведении оценки принадлежащего должнику имущества. Так, согласно п. 1 ст. 70 анализ финансового состояния должника проводится в целях определения стоимости принадлежащего должнику имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, в целях определения возможности или невозможности восстановления платежеспособности должника в порядке и в сроки, установленные Законом о банкротстве.
Предусматривается, что начальная цена продажи предприятия либо части имущества должника, выставляемая на торги в процедуре внешнего управления, устанавливается решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости имущества, определенной с учетом отчета независимого оценщика с оплатой его услуг за счет имущества должника.
По ст. 130 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий проводит инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления этой деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов).
Кроме того, осуществляемые в конкурсном производстве продажа имущества должника, уступка прав требования должника, а также замещение его активов могут осуществляться с учетом рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика.
В процессе внешнего управления к организации-должнику применяются различные меры по восстановлению его платежеспособности. Среди установленных Законом мер по восстановлению платежеспособности должника особое место занимает продажа предприятия должника. Необходимость определения начальной цены продажи предприятии дает широкие возможности для использования методов оценки и привлечения профессиональных оценщиков в рамках внешнего управления.
Главной функцией оценки в период арбитражного управления является определение соотношения между стоимостью имущества и обязательных платежей. Результаты этого соотношения необходимы для принятия судебных и управляющих решений на всех основных этапах (процедурах) арбитражного процесса, а также при реализации всех особенных процедур банкротства.
Оценка имущества предприятия в целях антикризисного управления предполагает расчет различных видов стоимости. Таким образом, один и тот же объект оценки в конкретный момент времени может быть оценен по-разному и иметь неодинаковую стоимость.
Так, например, величина рыночной стоимости действующего предприятия будет значительно отличаться от величины ликвидационной стоимости того же предприятия (если оцениваемое предприятие успешно функционирует на рынке).
В первом случае стоимость компонентов предприятия определяется на основе их вклада в общий бизнес, т. е. предприятие оценивается как единое целое, потенциально прибыльное в будущем. Во втором случае происходит реализация отдельных видов активов (или имущественного комплекса) предприятия по цене значительно ниже рыночной, поскольку в большинстве случаев использование метода ликвидационной стоимости подразумевает продажу активов в сжатые сроки.
Антикризисное управление, в силу своей специфики, ограничивает оценщиков в выборе некоторых видов стоимости.
Балансовая и остаточная стоимости в силу особенностей расчета (в основе их определения лежат только данные баланса) не показывают реальной стоимости предприятия (или отдельных активов) на рынке и не могут использоваться в качестве критерия эффективности антикризисного управления.
Рассчитывать стоимость воспроизводства или стоимость замещения представляется возможным, но не слишком целесообразным. Дело в том, что главной целью антикризисного (арбитражного) управления является эффективное управление существующим предприятием, а не строительство нового (данные виды стоимости широко используются в страховом бизнесе).
Обоснованная рыночная стоимость предприятия — один из самых широко используемых в оценочной практике, а также в антикризисном управлении предприятием, видов стоимости. Антикризисный управляющий (в идеальном случае) должен начинать свою деятельность на кризисном предприятии с выяснения реальной рыночной стоимости данного имущественного комплекса и бизнеса в целом, а также с определения рыночной стоимости отдельных активов и пассивов предприятия.
Для целей арбитражного управления данный вид стоимости можно применять на стадиях наблюдения, внешнего управления и финансового оздоровления. В условиях же конкурсного производства определить рыночную стоимость не представляется возможным, т. к.:
Инвестиционная стоимость в большинстве случаев используется для обоснования инвестиционных проектов и представляет собой стоимость объекта для конкретного инвестора, определенная исходя из его субъективных целей. Покупателю это позволяет принять наиболее рациональное решение о покупке или отказе в приобретении какого-либо объекта.
В рамках арбитражного управления данный вид стоимости может найти свое применение на стадии внешнего управления. В такой ситуации чаще всего предприятие продается конкретному инвестору (в соответствии с положениями статей Закона о несостоятельности (банкротстве)), а инвестор в данном случае покупает не набор активов, а будущие доходы, которые предприятие сможет принести ему через определенный период времени с учетом требуемой ставки дохода.
Налогооблагаемая стоимость для целей антикризисного управления может использоваться антикризисным (арбитражным) управляющим при разработке финансового плана, однако на практике данный вид стоимости практически никогда не рассчитывается.
Утилизационная стоимость — стоимость утилизируемых активов предприятия, которые полностью утратили свою первоначальную полезность вследствие полного износа. Данный вид стоимости крайне редко используется антикризисными управляющими в процессе работы на кризисных предприятиях. Утилизационная стоимость может рассчитываться, например, для определения цены реализации полностью изношенного оборудования.
Стоимость действующего предприятия для целей антикризисного управления целесообразно рассчитывать в том случае, если предприятие находится в начальной фазе развития кризиса, поскольку в этом случае предприятие реально функционирует на рынке и приносит собственнику доход.
Если же предприятие находится в режиме сокращенного воспроизводства или в его отношении осуществляется процедура наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, то стоимость действующего предприятия, вероятнее всего, будет рассчитана антикризисным управляющим с большой долей условности. Так как доходный подход может быть применен при наличии прогнозируемого устойчивого будущего дохода, применение же сравнительного подхода невозможно из-за отсутствия информации об аналогичных предприятиях.
Таким образом, в распоряжении антикризисного управляющего остается в основном затратный подход, с помощью которого стоимость действующего предприятия может быть определена с использованием в его рамках метода чистых активов и метода ликвидационной стоимости. Доходный подход может быть применён при обосновании и выборе одного из вариантов программы реструктуризации.
Если предприятие находится на стадии конкурсного производства, целесообразно сразу рассчитывать ликвидационную стоимость объекта.
На этапе наблюдения на основании проведенной оценки можно определить размер конкурсной массы и, сопоставив ее с задолженностью предприятия, теоретически обосновать наличие или отсутствие возможности восстановления платежеспособности предприятия-должника. Также на этом этапе оценка стоимости имущества необходима для установления достаточности имущества должника для покрытия судебных издержек и расходов на вознаграждение арбитражным управляющим.
Конкурсный управляющий при продаже, например, имущественного комплекса организации должен определить рыночную стоимость этого имущественного комплекса и только потом выставлять его на торги.
Таким образом, процедура арбитражного управления (в силу своей специфики) накладывает определенные ограничения на использование некоторых видов стоимости. В частности, рыночная стоимость, как база оценки, лишь частично находит свое применение на стадиях наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления и не может использоваться на стадии конкурсного производства.
Ликвидационная и утилизационная стоимости, которые в процессе управления действующим предприятием (антикризисного управления) используется достаточно редко, в полной мере находят свое применение на кризисном предприятии в процессе арбитражного управления, особенно на стадии конкурсного производства.
8.1. Оценка стоимости предприятия как имущественного комплекса
Оценка активов несостоятельных предприятий и самих предприятий в целом осуществляется на всех этапах антикризисного управления: досудебной санации, наблюдения, внешнего управления и конкурсного производства. Но на каждом из них она имеет свои характерные особенности, которые пока мало исследуются и обобщаются, хотя российская практика уже накопила достаточно опыта для этого.
Объектом оценки на разных этапах арбитражного процесса банкротства несостоятельного предприятия могут быть либо отдельные активы предприятия, либо его имущественный комплекс, либо предприятие как бизнес.
Как показывает опыт, чаще всего осуществляется оценка несостоятельного предприятия как имущественного комплекса. Ее существенное отличие от оценки предприятия как действующего состоит в том, что в данном случае оценивается так называемый гудвилл – деловая репутация, нематериальный актив, выражающий стоимость менеджмента предприятия. Правда, на большинстве производств эта стоимость невысока, а на некоторых отсутствует вовсе, поэтому инвестора-покупателя интересуют в большей степени материальные активы, составляющие имущественный комплекс предприятия.
Деловая репутация отличается от других нематериальных активов методом оценки, способом приобретения, методом амортизации, способом выбытия. Стоимость деловой репутации зачастую оказывается условной, в то время как другие нематериальные активы имеют стоимостную оценку, которая определяется в сумме фактических затрат на их приобретение или создание. От других видов нематериальных активов деловая репутация отличается тем, что она не принадлежит предприятию на праве собственности, не может существовать отдельно от него, не может быть продана, подарена или передана. Поскольку деловую репутацию организации невозможно корректно и надежно оценить, предприятие не имеет права отражать в балансе свою деловую репутацию.
Возможна ситуация, когда при покупке предприятия появляется отрицательная деловая репутация. В противоположность гудвиллу ее называют «bad will» — «бэдвилл». Отрицательная деловая репутация предприятия рассматривается как скидка с цены, предоставляемая продавцом покупателю в связи с отсутствием у продаваемого предприятия стабильных покупателей, репутации качества, деловых связей, опыта управления, уровня квалификации персонала и т. п.
Процедура продажи предприятия как единого имущественного комплекса была впервые установлена ст. 132 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с положениями данной статьи предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, т. е. оно или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Понятие стоимости предприятия как действующего включает в себя оценку функционирующего предприятия и получение из общей стоимости действующего предприятия величин для составных его частей, выражающих их вклад в общую стоимость. Оценка предприятия как действующего применительно к оценке имущественного комплекса предполагает, что весь имущественный комплекс останется в одних руках и будет продолжать использоваться для выпуска продукции определенного типа (возможно, обновленной). Тогда сохранятся рабочие места и источники поступлений в местный, региональный и федеральный бюджеты. При этом для оценки несущественно, в чьих руках окажется имущественный комплекс, если он сохраняется как действующий, например, при продаже имущественного комплекса третьим лицам с изъятием его из фирм-банкротов.
Стоимость имущественного комплекса как действующего не обязательно должна совпадать со стоимостью компании, обладающей этим имущественным комплексом и рассматриваемой как действующая, т. к.:
Сравним определение стоимости действующего предприятия, данное в международных стандартах, с определениями российских стандартов.
По международным стандартам стоимость действующего предприятия — это стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
По российским стандартам стоимость действующего предприятия — это стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальные активы) как единого целого. Формулировки, содержащиеся в российских оценочных стандартах, учитывают специфику терминологии, сложившейся в гражданском законодательстве РФ, которое определяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для ведения предпринимательской деятельности.
В концепции определения стоимости предприятия как действующего наиболее ярко получил свое выражение один из принципов оценки, связанных с эксплуатацией предприятия, — принцип вклада, который отражает определение стоимостей в использовании (потребительных стоимостей) различных видов собственности предприятия. Иными словами, посредством определения стоимости предприятия как действующего собственник может оценить вклад различных активов (групп активов) в общий показатель стоимости. Принцип вклада в теории оценки означает то, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение данного актива. Для оценки предприятия необходимо знать вклад каждого фактора производства в формирование дохода предприятия. Каждый из них должен быть оплачен (компенсирован) из доходов, создаваемых деятельностью предприятия. Определения этих видов стоимости, которые на практике обычно не рассматриваются в отрыве от оценки предприятия как действующего, сформулированы в международном стандарте МСО-2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости».
Стоимость актива для бизнеса
Стоимость актива для бизнеса равна
Понятие «имущественный комплекс» используется в разных отраслях экономики и права. Им считается совокупность взаимосвязанных объектов, движимых и недвижимых, используемых как одно целое по общему назначению. Традиционно выделяют два вида имущественных комплексов: кондоминиумы и предприятия. Рассмотрим их особенности.
Предприятие
Этот термин используется в отечественном законодательстве для обозначения определенной категории юрлиц, выступающих в качестве субъектов гражданско-правовых отношений.
Между тем, в рамках нормально имущественного оборота предприятия относятся к объектам, а не субъектам права. При этом они представляют собой не одну вещь и даже не простую их совокупность, а имущественный комплекс, в состав которого входят недвижимость (сооружения, участки земли), движимые объекты (сырье, инвентарь, оборудование, готовые изделия), обязательства и права (исключительные в том числе).
В некоторых странах в число объектов имущественного комплекса включают также клиентелу. Этим словом обозначают устойчивые экономические связи с потребителями, имеющие огромное значение в условиях рыночного хозяйства.
Соответственно, действующее предприятие как имущественный комплекс, как правило, имеет стоимость, превышающую совокупную балансовую цену чистых активов или наличного имущества.
Особенности оборота
При аренде, залоге, продаже имущественных комплексов такого типа или совершения с ними иных сделок собственник на основании договора передает другой стороне не только движимые и недвижимые объекты, входящие в их состав, но и обязанности и права, относящиеся к ним, а также клиентелу. В качестве владельца при этом может выступать как предприниматель, так и коммерческая организация.
Особенности правового статуса
Предприятие как имущественный комплекс необязательно должно включать в себя недвижимые объекты (сооружения, участки земли и пр.). Оно признается недвижимостью не по природе, а в силу наличия в законе указания на это.
Специфика правового статуса заключается не только в необходимости госрегистрации сделок, но и в том, что этот имущественный комплекс включает в себя не только вещи, но и права, обязанности и иные нематериальные объекты. Именно их общая цена определяет его стоимость в рамках оборота, предопределяет целесообразность заключения с ним сделок.
Кондоминиум
Это понятие имеет латинские корни. В буквальном переводе кондоминиум означает совместную собственность. Им считается земельно-имущественный комплекс – участок и жилое здание, находящееся на нем. При этом отдельные помещения этого сооружения должны находиться в частной или публичной собственности определенных владельцев, а прочие части являются их общей долевой собственностью.
Создание этих имущественных комплексов происходит, как правило, при приватизации в многоквартирных домах. Владельцам отдельных квартир приходится совместно использовать общие с соседями элементы: лифты, лестницы, подвалы, чердаки, сантехническое, электрическое и другое оборудование, предназначенное для обслуживания всего здания, придомовую территорию.
Ограничения
Специфической чертой правового режима земельно-имущественных комплексов является невозможность владельца жилого помещения осуществить отчуждение своей части в общем имуществе обособленно от права собственности на жилплощадь. Поступить наоборот, кстати говоря, тоже невозможно. Соответственно, закон неразрывно связывает право собственности на жилье с долей в праве на общее имущество дома. 
Сложности практической реализации положений
Кондоминиумы предполагалось использовать для решения вопроса, связанного с принадлежностью оборудования и общих элементов МКД (многоквартирного дома), при приватизации которых отдельные квартиры, а в ряде случаев и комнаты были отнесены к категории самостоятельных объектов собственности.
По мнению многих юристов, такой подход нельзя считать удачным. Дело в том, что указанные комнаты и квартиры не были предназначены для самостоятельного использования, поскольку были тесно связаны между собой и с прочими элементами сооружения. Игнорирование этого обстоятельства вызвало необходимость определения специального режима для оборудования и общих частей здания, приравненных к объектам долевой собственности всех владельцев жилых помещений. В результате эксплуатация и управление земельно-имущественным комплексом осуществляется через ТСЖ (товарищество собственников).
При этом само сооружение перестало являться единым недвижимым объектом. Более того, по сути, перестали являться самостоятельными вещами общие его части, так как были лишены оборотоспособности отдельно от жилых помещений, обслуживаемых ими. На практике владельцы квартир не проявляют серьезного интереса в поддержании надлежащего состояния и управлении имущественным комплексом. Все усилия собственников сосредотачиваются на эксплуатации собственной «ячейки».
Однако если кто-то из владельцев не будет иметь долю в праве на общее домовое имущество (к примеру, лестницы или подъезда), он просто не сможет использовать нормально помещение, принадлежащее ему.
Альтернативный подход к проблеме
В некоторых странах многоквартирные дома признаются неделимой в юридическом смысле вещью и, соответственно, выступают в качестве объектов долевой собственности. Жильцы в таком случае получают в пользование на их доли жилые помещения и в рамках этих же долей несут расходы по обеспечению надлежащего состояния сооружения в целом.
Этот подход существенно упрощает ситуацию, поскольку исключает необходимость создавать кондоминиумы и ТСЖ. Жильцы, в свою очередь, становятся прямо заинтересованными в надлежащем содержании дома, а не только своей жилплощади. В отечественном законодательстве, к сожалению, это решение не было воспринято.
В австрийском праве этот подход называется «жилищная собственность». В ряде других стран он известен также как «этажная собственность». Ключевым недостатком этого подхода является то, что для главной вещи и принадлежностей к ней, тесно связанных друг с другом, устанавливается разный режим. В результате единый по своей правовой природе недвижимый объект перестает существовать.
Принцип superficies solo cedit
Некоторые юристы предлагают признать единым объектом, т. е. имущественным комплексом, участок и здание, находящееся на нем для обеспечения единства х судьбы.
Этот подход основывается на неверном понимании принципа, согласно которому все, что находится на земле, принадлежит ее собственнику (superficies solo cedit). В римском праве за счет него обеспечивалось единство прав владельца на разные объекты, хоть и тесно связанные между собой в качестве основной вещи.
Между тем признание этого принципа в современном законодательстве существенно ограничило бы права субъектов. К примеру, была бы исключена возможность постройки сооружения на участке, принадлежащем другому лицу. Отказ от superficies solo cedit имел место в некоторых восточноевропейских странах. В свое время они восприняли социалистический путь, однако полностью частную собственность не исключили из гражданско-правовых отношений.
Технологические имущественные комплексы
Развитие экономики приводит к возникновению новых объектов гражданского оборота. Речь, в частности, о технологических комплексах, включающих в себя газопроводы с распределительными станциями и прочим оборудованием, нефтеперерабатывающие установки и т. д.
Такие комплексы отличаются от предприятий тем, что в их составе находятся только вещи, а не обязанности и права. При этом элементы, формирующие совокупность, весьма разнородны. В их числе, в частности, земля, сооружения, относящиеся к недвижимости, а также оборудование, являющееся движимым объектом. Однако все элементы объединяются единым назначением. Этим обуславливается целесообразность их использования в качестве неделимого объекта оборота.
Паевые фонды также рассматриваются законодательством в качестве имущественных комплексов. ПИФы находятся в доверительном управлении акционерных обществ, специально созданных для этого.
Паевые фонды являются имуществом, представленным преимущественно в виде денежных средств. Оно находится в общей собственности у субъектов, которые учредили доверительное управление и получили от управляющей компании (УК) инвестиционные паи. Собственники этих ценных бумаг могут потребовать от УК прекращения договора и выплаты дохода, т. е. погашения паев. В зависимости от характера ПИФа, это требование может предъявляться в любое время (открытый фонд), в течение срока, закрепленного в договоре (интервальный) или только по окончании периода действия соглашения (закрытый).
В последнем случае собственники паев могут вносить не только деньги, но и другое имущество. Именно поэтому закрытые ПИФы можно рассматривать как имущественные комплексы в прямом смысле.
В отличие от простых собственников, субъекты, владеющие паями, не могут потребовать раздела фонда или выдела из него своей доли. Не наделены они и преимущественным правом приобретения паев, принадлежащих иным участникам.
Как имущественный комплекс ПИФ отличается тем, что совладельцы – участники долевой собственности – в обязательном порядке передают свое имущество в доверительное управление специализированной коммерческой организации, а взамен получают ценные бумаги. Фонд выступает в качестве объекта договора, который заключается с УК.
Содержание права на имущественные комплексы
Если «комплексность» состоит в реализации прав относительно имущества, то речь идет об управлении объектом оборота. Что под ним понимать?
Если право управления имуществом связано с осуществлением правомочий собственника, то, следовательно, оно заключается в принятии решения о владении, распоряжении и пользовании. Некоторые юристы не выделяют имущественные объекты в зависимости от характера проявления их комплексности. При этом они полагают, что правом на них выступает именно возможность управления. Это означает, что, если комплексность состоит в объединении разнородных элементов в единое целое, к примеру, в предприятие, возникает право управления. Так ли это на практике?
Безусловно, субъект имеет определенные права на имущество, входящее в комплекс. Речь, в частности, о собственности, ином вещном праве, в том числе обязательственном и пр.
Реализация юридических возможностей может осуществляться независимо от прочих элементов комплекса. К примеру, при предъявлении права требования. Реализовывать права можно и при соизмерении их в совокупности. К примеру, при передаче имущества реорганизуемого предприятия или недееспособного гражданина в доверительное управление. Однако в любом случае имеет место осуществление полномочий, различающихся в зависимости от конкретных потребностей субъекта, характера объекта и основания возникновения юридических возможностей.
Если принимать во внимание сущность права, переходящего по соглашению о доверительном управлении, можно заключить, что любым имуществом необходимо управлять. Такая деятельность сводится к реализации субъектом мер по использованию, владению или распоряжению объектом.
При передаче прав на комплекс на оговоренный сторонами срок возникают обязательственные отношения. При окончательном (бессрочном) предоставлении имущества с момента выполнения участниками договора условий или совершения односторонней сделки по приобретению вещи, право управления обретает абсолютный характер.
Заключение
Сформулированные законодателем и закрепленные в нормативных актах конструкции комплексов возникают по различным основаниям. Если классифицировать их по причинам их создания, то можно выделить объекты, включающие в себя разнородные элементы, и обладающие комплексностью, проявляющейся в режиме управления. В первом случае предполагается специфический гражданско-правовой объект, а во втором – особый юридический режим.
Если говорить о целях возникновения, то одни имущественные комплексы создаются ради реализации конкретных задач. Примером, в частности, являются предприятия. Они образуются для реализации производственных целей – выпуска продукции, предоставления услуг, исполнения работ. Создание других имущественных комплексов связано с жизнеобеспечением гражданина или деятельностью другого субъекта права. К примеру, в эту категорию можно отнести унитарные предприятия, учреждения, функционирующие в сфере социального обеспечения, образовательные организации и пр.
Что касается реализации правовых режимов, то в отечественном законодательстве для отдельных имущественных комплексов установлены четкие правила, для других – нормативное регулирование требует пересмотра и корректировки, поскольку действующие правила имеют пробелы.