Что такое действительный валовой доход
Зачем считать валовую прибыль
Валовая прибыль поможет понять, какие траты компания может себе позволить, а какие нет
Продолжаем рубрику о бизнес-показателях простым языком. В предыдущей серии разбирались с доходами будущих периодов и оборачиваемостью средств. Теперь всё о валовой прибыли: зачем нужна и как считать.
Валовая прибыль помогает распределять деньги
Валовая прибыль показывает, сколько компания заработала на своих товарах или услугах и сколько еще может потратить на себя. Валовая прибыль похожа на балансовую, только балансовая — это весь доход до налогов, а валовая — доход до налогов и дополнительных расходов.
Рассказываем на примере, как рассчитать валовую прибыль. Компания «Тимурка и Ко» шьет рюкзаки, их валовая прибыль — это деньги с продажи рюкзаков.
«Тимурка и Ко» вложила в пошив рюкзаков 50 000 рублей, а заработала 100 000 рублей. Валовая прибыль — 50 000 рублей. С этой суммы компания заплатит налоги, проценты по кредитам, а еще решает оплатить рекламу на месяц вперед. В результате от прибыли остается тысяча рублей. Компания понимает, что заработала мало, поэтому от расходов на рекламу лучше воздержаться.
Валовую прибыль считают, чтобы понять, какие промежуточные деньги уже есть у компании, на что их можно потратить, а где лучше подождать и еще подзаработать.
У «Тимурки и Ко» есть небольшой офис в центре города, который компания сдает в аренду. Компания считает валовую прибыль и понимает, что за год зарабатывает 120 000 рублей, а тратит на обслуживание офиса 80 000 рублей. «Тимурка и Ко» решает увеличить стоимость аренды, тогда вырастет и выручка. С помощью анализа валовой прибыли компания стала зарабатывать больше.
Если в целом, валовая прибыль — промежуточный показатель, который помогает правильно потратить заработанные деньги и скорректировать доходы и расходы.
Теперь разберемся, как правильно посчитать валовую прибыль.
Валовую прибыль считают на основе выручки и себестоимости
Валовую прибыль считают по формуле:
выручка − себестоимость = валовая прибыль.
Выручка — это все деньги без НДС, которая компания получает, когда продает товары или услуги. Из выручки не вычитают затраты на производство, зарплаты или еще что-то.
Компания «Тимурка и Ко» за год продала 100 рюкзаков. Каждый рюкзак стоит 3000 рублей. Выручка «Тимурки и Ко» — 300 000 рублей.
Себестоимость — это деньги, которые компания потратила на производство. Сюда входят аренда, зарплаты, стоимость сырья и другие расходы.
«Тимурка и Ко» потратила:
на ткани и фурнитуру для рюкзаков — 30 000 рублей;
аренду цеха — 20 000 рублей;
зарплату сотрудникам — 70 000 рублей;
мелкие расходы — 10 000 рублей.
Получается, себестоимость рюкзаков — 130 000 рублей.
А теперь считаем валовую прибыль.
300 000 рублей − 130 000 рублей = 170 000 рублей. Столько компания заработала на продаже рюкзаков.
С этой суммы компания еще вычтет налоги, распределит часть на дополнительные расходы и получит чистую прибыль.
Валовую прибыль считают за месяц, квартал или год — чем крупнее компания, тем чаще считают. Это важно, чтобы вовремя и правильно распределять расходы. А небольшие компании обычно считают раз в год — потому что выручка в течение года неравномерная, в первом квартале ее может не быть, а во втором компания заработает больше всего.
Счет для ИП и ООО в Модульбанке
Удобный сервис, недорогие тарифы, защита от блокировок по 115ФЗ
Как правильно рассчитать валовый доход?
Что подразумевает термин «валовый доход»?
Понятие «валовый доход» используют экономисты и работники бухгалтерии для оценки результатов деятельности организации. Показатель валового дохода дает возможность оценить эффективность работы коллектива посредством исчисления из него прибыли.
Валовый доход— это общая сумма выручки фирмы при реализации:
Валовый доход включает получаемую плату от сдачи в аренду оборудования или недвижимости, а также других видов оказываемых фирмой услуг нетоварного характера. В валовый доход включают также прочие виды поступлений (пени, штрафы, безвозвратная помощь, банковские проценты и многое другое). В торговле валовый доход определяют по общей выручке от продажи товаров.
О том, что относится к доходам от реализации, см. в публикации «Ст. 249 НК РФ: вопросы и ответы».
Порядок расчета валового дохода закрепите в учетной политике предприятия. Если у вас есть доступ к КонсультантПлюс, проверьте правильно ли вы сформулировали этот пункт. Если доступа нет, получите пробный онлайн-доступ к правовой системе бесплатно.
Формула расчета валового дохода
Валовый доход определяется по формуле:
Вдох — валовый доход;
Цед — цена единицы товара или предоставленной услуги;
К — количество проданного товара или оказанных услуг. Расчет валового дохода позволяет планировать направления последующего его распределения, чтобы обеспечить самоокупаемость фирмы. Это, в частности, позволяет произвести и корректировку отпускных цен для получения лучших хозяйственных результатов.
При этом если учет товарных ценностей ведется по покупным ценам по количественно-стоимостной схеме, то величина валового дохода определяется автоматически как кредитовое сальдо счета 90.1 «Выручка от реализации товаров». Если же данное условие не применяется, то размер валового дохода следует исчислять по одной из представленных ниже формул.
Валовый доход в торговле
Валовый доход в торговле рассчитывают, используя утвержденные Комитетом по торговле РФ «Методические рекомендации по учету» от 10.07.96 № 1-794/32-5. В них (п. 12) приведены формулы расчета валового дохода для торговой фирмы:
Каждая торговая организация вправе использовать любую из этих формул для расчета валового дохода от своей практической деятельности. Подсчитанный по формуле среднего процента валовый доход чаще всего используют в розничной торговле. Это наиболее простой расчет валового доходаиз перечисленных ранее. Для этого используют формулу валового дохода:
Вдох — валовый доход;
СТов — сумма товарооборота;
Псред — средний процент надбавки.
Расчет среднего процента производят путем использования величин торговой наценки по:
Формула подсчета среднего процента:
Отов — остаток товаров на дату расчета (кредитовое сальдо счета 41 «Товары» на конец расчетного периода).
Рассмотрим дополнительные формулы определения величины валового дохода от продажи товаров более детально.
Дополнительные формулы расчета валового дохода от реализации товаров
1. Формула для расчета валового дохода по суммарному товарообороту:
Вдох = СТов × РНац / 100,
РНац — расчетная торговая наценка, которая исчисляется по формуле:
РНац = Товн / (100 + Товн),
Товн — торговая надбавка (%)
Формула расчета валового дохода по суммарному товарообороту используется при условии, что все группы товарных ценностей имеют одинаковый процент наценки. Если же ее размер изменялся в расчетном периоде, целесообразнее использовать иные формулы.
2. Формула для расчета валового дохода по ассортименту оставшихся товарных ценностей:
Тнк — наценка на конец расчетного периода (кредитовое сальдо счета 42).
3. Формула для расчета валового дохода по ассортименту проданных товаров:
Вдох = (СТов1 × Псред1 + СТов2 × Псред2….. СТовN × ПсредN) / 100,
СТов(1…N) — товарооборот по определенной группе товаров;
Псред (1…N) — средний процент надбавки по каждой группе товарных ценностей.
Данный способ определения величины валового дохода используется при условии ведения учета товарных ценностей по группам товаров с одинаковым процентом наценки.
Валовый доход производственной фирмы
Фирма при производстве продукции исчисляет валовый доход по полученной стоимости от ее продажи. Валовый доход здесь также характеризует итог работы фирмы на определенную дату. Для получения большей величины валового дохода необходим анализ цен, конъюнктуры рынка и спроса на аналогичную продукцию.
В валовый доход могут войти не только доходы от реализации продукции, но и внереализационные доходы, например, от операций с ценными бумагами и других инвестиционных статей. Это могут быть доходы, полученные от долевого участия в других организациях, а также другие доходы согласно ст. 250 НК РФ.
О доходах и расходах при производстве и продаже см. в публикации «Ст. 318 НК РФ: вопросы и ответы».
Итоги
Любая коммерческая деятельность создается с целью получения прибыли. Прибыль — это разница между валовым доходом и понесенными издержками. Определяется величина валового дохода по формуле. Формул для расчета валового дохода несколько, и каждая компания выбирает вариант, подходящий под ее потребности.
Что такое ВВП
Как и зачем его считают
ВВП расшифровывается как валовой внутренний продукт. Чаще всего с помощью него оценивают, насколько хорошо или плохо обстоят дела в экономике.
Валовой внутренний продукт — это рыночная стоимость всех произведенных в стране товаров и услуг для конечного использования, то есть предназначенных для потребления, а не для производства других товаров или услуг. Также ВВП можно рассчитать как общий доход граждан, компаний и государства за определенный период.
Обычно ВВП считают за год, но его можно рассчитать и за другой период, например за квартал.
Если сложить показатели валового внутреннего продукта всех стран, можно узнать мировой ВВП. Его изменение в разные годы показывает, что происходит с мировой экономикой: если ВВП растет — все хорошо, если падает — значит, пришел кризис.
В России часто используют еще один показатель — валовой региональный продукт, или ВРП. Его значение показывает, сколько товаров и услуг произведено в конкретном регионе.
Данные о ВВП России раз в квартал публикует Росстат.
Что такое ВВП на душу населения. Кроме ВВП для всего государства отдельно рассчитывают ВВП на душу населения. Он равен значению ВВП, поделенному на количество жителей страны.
ВВП на душу населения показывает уровень экономической активности и качество жизни людей. Чем выше этот показатель, тем больше и продуктивнее работают граждане и, соответственно, в среднем больше зарабатывают.
Чем отличается от ВНП. До 1993 года экономисты использовали еще один показатель — валовой национальный продукт, или ВНП, но сейчас о нем говорят реже.
В отличие от ВВП, который показывает стоимость товаров и услуг, созданных внутри страны, ВНП показывает стоимость товаров и услуг, созданных резидентами государства. Причем неважно, где они находятся: внутри страны или за рубежом.
В 1993 году ООН выпустила рекомендации по расчету системы национальных счетов, где ВНП заменили валовым национальным доходом — ВНД. Его рассчитывают как ВВП плюс доходы, полученные гражданами страны из-за границы, минус доходы, вывезенные иностранцами.
Структура
Кроме расчета самого ВВП и ВВП на душу населения статистики смотрят вклад каждой сферы экономической деятельности в валовой внутренний продукт. То есть изучают структуру ВВП по отраслям. Это помогает понять, какие направления развиваются быстрее, а какие проседают.
Например, считается, что экономика России основана на добыче полезных ископаемых — в первую очередь нефти и газа. Но если посмотреть на структуру ВВП в 2019 году, то окажется, что самую большую долю занимают обрабатывающие производства — 14,6%. На втором месте торговля — 13,7%. А добыча полезных ископаемых лишь на третьем — 12,6%.
Виды ВВП
Номинальный ВВП учитывает стоимость всех произведенных товаров и услуг в текущих рыночных ценах. Он зависит от того, как меняется индекс цен и доходов в экономике. Если в стране инфляция — номинальный ВВП растет, даже если объемы производства остаются на том же уровне, ведь произведенные товары и услуги просто стали стоить дороже.
Реальный ВВП учитывает только изменение объемов производства. Для этого стоимость товаров и услуг рассчитывают в ценах того года, с которым сравнивают показатель. Например, чтобы узнать, как изменился реальный ВВП за год, товары, произведенные в 2019 году, оценят по их стоимости в 2018.
Для чего используется показатель ВВП
ВВП нужен для того, чтобы понимать, хорошо ли работает экономика государства: если валовой внутренний продукт растет — страна развивается. Кроме этого, ВВП помогает оценить, как разные макроэкономические показатели влияют на рынок. Например, инфляция — на расходы населения, а экспорт — на курс валют.
Пересчитав ВВП разных стран в одну валюту по биржевому курсу, можно сравнить экономики разных государств. Часто ВВП сравнивают по паритету покупательной способности — это соотношение двух валют исходя из цен на одинаковые товары в двух странах.
Некоторые экономисты считают, что с помощью ВВП очень сложно оценить благосостояние людей и что существуют другие, более подходящие показатели. Например, в странах, где большое неравенство доходов, богатеет лишь малая часть граждан. На жизни остальных рост производства никак не сказывается: ВВП на душу населения растет, а среднестатистические граждане живут плохо.
Во Франции в 2007 году создали специальную комиссию по измерению эффективности экономики и социального прогресса. Председатель этой комиссии Джозеф Стиглиц написал книгу «Неверно оценивая нашу жизнь. Почему ВВП не имеет смысла».
Что не отражается в ВВП
При расчете ВВП не учитывают доходы, которые не связаны с производством. Например:
Также не учитываются товары и услуги, произведенные за прошлый период, и рост стоимости активов.
Теневая экономика может включаться в ВВП, однако расчет ее размеров не очень точный из-за сложности оценки. Например, в 2017 году теневая экономика, по мнению Росстата, составляла порядка 12,7% ВВП России.
Как рассчитать ВВП
Существует три способа рассчитать внутренний валовой продукт.
По доходам — показывает, сколько денег заработано в стране. Еще этот метод называют распределительным, а Росстат использует термин «ВВП, полученный методом формирования по источникам доходов».
Чтобы посчитать все доходы в стране, складывают несколько показателей:
Из получившейся суммы вычитают субсидии и доход, полученный из-за границы. Итоговая цифра — показатель ВВП.
По расходам — показывает, сколько денег потрачено. Росстат использует термин «ВВП, рассчитанный методом использования доходов».
Для этого тоже суммируют несколько показателей:
По добавленной стоимости — показывает, на какую сумму произведено продукции. Росстат использует термин «ВВП, при расчете производственным методом».
Какие показатели рассчитывают вместе с ВВП
Кроме ВВП на душу населения и ВНД вместе с валовым внутренним продуктом часто рассчитывают еще несколько экономических показателей.
Чистый национальный продукт — это ВНП после вычета амортизации.
Потенциальный валовой внутренний продукт — это ВВП, который получится при полной занятости населения и использовании всех технологических ресурсов. Он отражает потенциал экономики. Разница между фактическим и потенциальным ВВП называется разрывом ВВП.
Дефлятор ВВП — ценовой индекс, который показывает, во сколько раз уровень цен всех произведенных в текущем году товаров и услуг больше уровня цен года, с которым сравнивают показатель. При расчете дефлятора учитывают только продукцию, которая произведена в стране, поэтому получается внутренняя инфляция.
Как увеличить ВВП
Чтобы увеличить валовой внутренний продукт, нужно повлиять на показатели, из которых складывается ВВП.
Повышать число занятых. Это можно сделать двумя путями: на коротком отрезке времени в несколько лет поможет борьба с безработицей, на длинном в несколько десятилетий — повышение рождаемости, снижение смертности и увеличение продолжительности жизни.
Повышать уровень жизни населения. Чем богаче живут люди, тем выше их расходы. Чем лучше у них образование, тем более ценные товары и услуги они смогут производить.
Снижать издержки производства через модернизацию оборудования и повышение квалификации сотрудников. Так будет расти производительность труда и добавленная стоимость продукции.
Делать теневую экономику легальной — выводить из тени самозанятых, бороться с зарплатами в конвертах и так далее. Нелегальный сектор экономики при расчете ВВП тяжело учесть, хотя фактически добавленная стоимость производится.
Снижать социальные выплаты и направлять эти деньги на государственные расходы, которые учитываются при расчете ВВП: капитальное строительство, инвестиции, создание новых рабочих мест.
ВВП России
По итогам 2019 года номинальный ВВП России составил 110 трлн рублей, или 1,67 трлн долларов США. ВВП на душу населения — примерно 750 тыс. рублей, или 11,4 тыс. долларов. Индекс-дефлятор по отношению к 2018 году — 103,8%.
номинальный ВВП России в 2019 году
Самым неудачным был 2015 год — статистики зафиксировали падение ВВП на 2%. Экономика не успела восстановиться после кризиса 2014 года, также ситуацию усугубили санкции западных стран. В итоге в 2015 году экспорт снизился почти на 70%, инвестиции в основной капитал — на 8,4%, промпроизводство — на 3,4%, а реальные доходы населения — на 4%.
Сравнение ВВП России и других стран
По размеру ВВП в 2019 году Россия занимала 12 место среди стран мира. По показателю ВВП на душу населения — 82 место.
Прогноз ВВП России на 2020 год
Экономисты ожидают, что по итогам года показатель валового внутреннего продукта снизится по сравнению с ВВП за 2019 год. Из-за коронавируса и самоизоляции производство резко упало, покупательская активность тоже. Это касается не только российской экономики, но и других стран: предприятия по всему закрывались на карантин, упали объемы перевозок. А значит, снизился спрос на российские полезные ископаемые — металлы, нефть и газ.
Министерство экономического развития дает более пессимистичный прогноз: в 2020 году — падение на 5%, в 2021 — рост на 2,8%.
Министерство финансов заложило в базовый, то есть наиболее вероятный сценарий развития экономической ситуации, сокращение ВВП на 5%.
Что такое действительный валовой доход
где Кндп – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;
Па – потери при сборе арендной платы;
П нд – потери от недоиспользования площадей;
ПВД – потенциальный валовой доход.
Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы принято делить на:
· условно-переменные, или эксплуатационные;
· расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:
· налог на имущество;
· страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
· заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
· на содержание территории;
· на текущие ремонтные работы;
· заработная плата обслуживающего персонала;
· налоги на заработную плату;
· расходы по обеспечению безопасности;
· расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.
Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:
· экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;
· обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);
· подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);
· дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным;
· предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также! процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.
Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.
Расчет коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. [11] Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
· с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
· метод рыночной выжимки;
· метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Теоретически к оэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
· компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
· компенсацию за риск;
· компенсацию за низкую ликвидность;
· компенсацию за инвестиционный менеджмент;
· поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
где R кап – коэффициент капитализации,
R дох кап – ставка дохода на капитал
R норм возвр – норма возврата капитала
– снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).
Ставка дохода на капитал ( R дох кап ) строится чаще всего методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода
+ Премии за риск вложения в недвижимость
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости
+ Премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Требования к безрисковой ставке:
— доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;
— доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка. Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:
где R н – номинальная ставка;
R р – реальная ставка;
J инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.
Расчет премий за риски:
Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации.
Существуют три способа расчета нормы возврата капитала ( R норм возвр ) :
· прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
· возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;
· возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
где n – оставшийся срок экономической жизни, в годах;
R дох кап – ставка доходности инвестиций, %.
Пример. Условия инвестирования:
· R дох кап – ставка доходности инвестиций 18%;
· – 100%.
Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 38% (18% + 20%=38%).
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
R норм возвр = SFF (п, Y ), (4.13)
R кап = R дох кап + * SFF ( п, Y ), (4.14)
Y – ставка дохода на инвестиции ( R дох кап ).
Пример. Условия инвестирования:
· доход на инвестиции – 12%.
· – 100%.
Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке
R кап = R дох кап + * SFF ( п, Y б ). (4.16)
Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала с учетом доли изнашиваемой части активов . Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, то доля изнашиваемой части активов равна 0. Если известно снижение стоимости объекта недвижимости, то будем фонд возмещения строить именно на возмещение изнашиваемой доли активов. Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.
Снижение стоимости недвижимости ( ), которое произойдет через п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости.
= 0, если стоимость объекта оценки не изменится,
= + доля, на которую планируется уменьшение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки уменьшится,
= – доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки увеличится.
Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.
Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100% : : 5 лет) • 1/2 = 10%. R кап = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 (22%).
По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.
50%-ная потеря • 0,1574097 = 0,07887.
R кап = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887(19,87%).
Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%.
Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%-ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 • 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
R кап = 0,12 – 0,4 • 0,15474 = 0,0581 или 5,81%.
Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
— R кап = 
где ЧОДi – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;
Сi – цена продажи i-го объекта-аналога.
В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл.4.1).
Расчет коэффициента капитализации ( R кап ) методом рыночной выжимки
Среднее значение общего
При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации.
Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается
где Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;
К – сумма ипотечного кредита.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
Годовой ДП до выплаты налогов
Величина собственного капитала
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
где М – коэффициент ипотечной задолженности.
Пример. Доля собственного капитала – 30%; ставка процента по кредиту – 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал – 5%, тогда общая ставка капитализации равна:
а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, – 0,127500;
б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 4.21:
R = 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).
Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:
· в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;
· не рассчитывается цена реверсии;
· коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:
— методом рыночной выжимки;
— методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
— методом связанных инвестиций.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что
· применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
· метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
4.2. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда:
· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
· потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
· оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
· объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).
Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода.
Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:
— тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
— изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
— прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.
Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
· ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
· чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
· облагаемую налогом прибыль.
Особенности расчета денежного потока при использовании метода.
· Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
· Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.
· Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.
· Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы (4.22)
ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью (4.23)
Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.24)
Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов =Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.25)
3. Расчет стоимости реверсии.
Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.
Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
4. Определение ставки дисконтирования.
«Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».
Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.
Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. [12] Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.
Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
· компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
· компенсацию за риск;
· компенсацию за низкую ликвидность;
· компенсацию за инвестиционный менеджмент.
Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера.
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в разделе 4.1. настоящего пособия при расчете ставки дохода на капитал в составе коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат.
Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:
— требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
— ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.
Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.
Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
· моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
· расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
· полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.
Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.
5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
, (4.26)
где Р V – текущая стоимость;
С t – денежный поток периода t ;
i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ;
R – стоимость реверсии;
п – длительность прогнозного периода, лет.
Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).
4.3. Практика применения доходного подхода к оценке недвижимости
Доходный подход применяется при определении лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ). Рассмотрим применение метода капитализации дохода при определении ЛНЭИ.
Пример. Требуется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Земельный участок не находится в собственности владельца объекта оценки. Владелец нежилого помещения имеет право пользования частью участка под домом, где располагается нежилое помещения, соответственно площади этого помещения по отношению к общей площади помещений, располагаемых в доме.
Следовательно, текущее использование земельного участка является единственным законодательно разрешенным, а значит наиболее эффективным.
Переходим к анализу наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения.
Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин.
Физически осуществимое использование: Все варианты являются физически осуществимыми.
Финансово осуществимое использование: Учитывая местоположение и размеры нежилого помещения все три варианта экономически могут быть целесообразны.
Максимальная эффективность. Критерием максимальной эффективности является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала.