Что такое девелопер в недвижимости
Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы
В последнее время в деловой прессе либо на телевидении нередко возникает вопросы, касающиеся строительства офисных либо жилых площадей, и в этих дискуссиях часто применяется теминология «девелопер», а также «девелоперская деятельность».
Когда человек говорит, что он занимается девелопментом недвижимости, многие люди зачастую понятия не имеют, что это значит. Одни люди думают, что этот человек риелтор или агент по недвижимости, другие представляют архитектора или застройщика.
Действительно, многим людям, не знакомым с особенностями и спецификой строительного бизнеса, хотелось бы понять что такое девелопер, чем занимаются девелоперы, а также хотелось больше узнать о внутренней организации девелоперских компаний. Поэтому необходимо разобраться в вопросе кто же такие девелоперы, дать толкование данному понятию, а также привести примеры девелоперов и прояснить вопрос, что значит быть девелопером недвижимости.
И для начала, необходимо начать с исходных положений, а затем разъяснить детали этого бизнеса.
Что такое девелопер
Девелопмент (с англ. to develop, переводится как «управлять, развивать») или девелоперская деятельность – это разновидность предпринимательской деятельности, связанной со строительством, а также изменением (реконструкцией, реставрацией и т.д.) существующих зданий, строений и сооружений капитального характера либо земельных участков и приводящей в итоге к росту их рыночной стоимости.
Соответственно, на вопрос что такое девелопер простыми словами, можно ответить таким образом:
Девелопер – это компания или человек, которая покупает и развивает дома, здания и земельные участки, с целью продажи и получения от них прибыли. Девелопер осуществляет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован предельно уменьшить риски и максимально увеличить доходность.
Девелоперы недвижимого имущества фактически являются предпринимателями, которые создают новое здание. Они выходят и покупают землю, ставят команду на место (архитектора, инженера и т. д.), получают необходимые разрешения на строительство (конечно, с помощью своих сотрудников), финансируют сделку, а затем нанимают строителей, фактически создающих и реализующих проект в жизнь.
Чем занимаются девелоперы?
Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.
Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.
Реализация девелопером инвестиционного проекта
Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов.
1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.
2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные действия проводятся до начала процесса реализации проекта.
3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.
4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.
5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.
Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.
Девелопер и Застройщик – кто есть кто?
В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных.
Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?
Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.
Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?
Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.
На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.
Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).
С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик». Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство. До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.
Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.
Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.
Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.
Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.
Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.
. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.
В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.
Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.
Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.
Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.
Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).
Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.
Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.
Девелопер недвижимости
В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. «develop» – развивать).
Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.
Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.
Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.
На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).
Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.
Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.
На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения. Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа компаний «АБВ»), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние компании (например, «АБВ-Самара», «АБВ-Новосибирск», и т.п.).
Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Как девелоперы становятся цифровыми компаниями
Цифровизация строительства, и как технологии, и как бизнеса, теперь уже не просто способ оптимизации затрат, а объективная необходимость, которая во многом продиктована государственным стимулированием застройщиков переходить в цифру, а также ограничениями, связанными с пандемией коронавируса.
Технологии BIM (Building Information Modeling), строительные 3D-принтеры, онлайн-конструкторы планировок, системы управления строительными проектами — ускорение темпов цифровизации в отрасли затронуло все этапы жизненного цикла строительства — от проектирования до эксплуатации зданий. Однако в сравнении с мировым рынком в России уровень интеграции высоких технологий в строительную отрасль остается достаточно низким, что обусловлено консерватизмом девелоперов, сложностями с интеграцией ИТ-систем, а также высокой стоимостью инвестиций.
Зачем нужна цифровизация
Как и для большинства иных сфер экономики, ключевыми стимулами развития цифровизации строек являются потребности менеджмента в создании дополнительного инструмента для повышения доходности и эффективности. Сегодня основная проблема девелоперов, работающих в привычном традиционном формате без использования цифровых технологий, заключается в невозможности своевременно получать данные со строительного объекта. Эта ситуация приводит к тому, что компании не могут вовремя принимать необходимые решения. В свою очередь цифровое управление строительными проектами позволяет более эффективно вести учет финансов, закупок и фотофиксации на объектах, а также планировать сроки выполнения работ.
По данным агентства цифрового аудита SDI360, сегодня порядка 64% застройщиков из топ-100 компаний по объемам строительства жилья имеют высокий уровень цифровизации.
Уровень цифровизации девелоперов
Самый значимый фактор, сдерживающий бурный рост цифровизации строительной отрасли, — невозможность спрогнозировать результат и оценить эффективность вложений. Так, например, группа «Самолет» вложила в цифровизацию компании порядка 8 млрд руб. и в ближайшее время планирует запустить решение по ежедневной оптимизации заданий для рабочих по отделочным и инженерным работам, которое сократит сроки их выполнения в среднем на 1,5 месяца.
Если говорить об отрасли в целом, то, по оценкам вице-премьера правительства России Марата Хуснуллина, цифровизация отрасли позволит снизить себестоимость строительства на 20%.
Внедрение цифровых технологий в работу крупных застройщиков влечет за собой необходимость цифровизации подрядных организаций из сегмента малого и среднего бизнеса, обслуживающих крупных застройщиков. При этом с инициативой технологической «прокачки» сотрудничества с подрядчиками, как правило, выступают сами девелоперы. Так, например, ГК «ПИК» разработала конструктор цен, предназначенный для формирования протокола договорной цены и графика производства работ к договору подряда строительно-монтажных работ. Эта информационная система позволяет формировать, согласовывать и анализировать сметные расчеты по проектированию, строительству, благоустройству объектов.
Рост рынка BIM-технологий
Технология информационного моделирования (BIM) позволяет эффективно управлять любыми строительными объектами. Согласно постановлению правительства, BIM также включают общие и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ, разрешение на строительство, заключение о соответствии и многие другие документы, которые ранее хранились в бумажном виде.
Особенность BIM заключается в том, что на этапе внедрения и проектирования застройщик тратит больше средств, окупая их на этапе составления смет, строительства и эксплуатации, но после успешной интеграции BIM себестоимость проектирования падает за счет сокращения сроков, а также автоматизации рутинных процессов. Внедрение BIM-технологий, по оценкам экспертов, позволяет снизить сроки инвестиционной фазы проекта на 40%, а срок самого строительства — на 15–30%.
Особая актуальность BIM-технологий возникла в период пандемии, так как они позволяют разным участникам процесса вести параллельную удаленную работу. По оценкам экспертов, летом 2021 года доля строительных компаний, использующих BIM, составила от 10% до 35%, в то время как в 2020 году, по данным Минстроя России, этот показатель составлял 5–7%.
Государственное стимулирование
Весной этого года вышло постановление кабмина, согласно которому с 1 января 2022 года применение «информационных технологий» станет обязательным условием для строительства всех объектов, финансируемых из бюджета страны. Данная мера станет дополнительным драйвером развития цифровизации строительства в России, что позволит повысить прозрачность отрасли.
В России ежегодно начинается возведение порядка 11 тыс. строительных объектов с государственным финансированием. По данным цифровой академии «Дом.РФ», к 2022 году потребуется 50 тыс. BIM-специалистов. В стране уже ведется активный процесс переобучения, но в сжатые сроки переобучить такое количество специалистов представляется крайне сложной задачей.
Цифровизация сделок
В ответ на локдаун весной 2020 года застройщики стали внедрять технологии удаленных продаж: сервисы по бронированию квартир, ипотечных кредитов и даже онлайн-продажи жилой недвижимости. В апреле прошедшего года Центробанк на период карантина разрешил заключать ипотечные сделки без необходимости физического визита в банк.
Кризис, вызванный пандемией, выявил те направления цифровизации, которые необходимо развивать в первую очередь: интеграция ИТ-систем для эффективного обмена данными и максимальной автоматизации бизнес-процессов, передача функции контроля умным алгоритмам, обеспечение сквозного учета, налаживание систем, позволяющих выстраивать и координировать взаимоотношения с клиентами и поставщиками товаров и услуг.
Выстроенная экосистема в продажах позволяет девелоперам значительно сократить издержки на проведении сделок. Так, актуальным становится создание личного кабинета покупателя, в котором он может забронировать квартиру, подобрать и получить одобрение ипотечного кредита и провести сделку онлайн.
Большое распространение получают 3D-туры, которые позволяют в виртуальном режиме оценить состояние квартиры, лестничной площадки и дворовой территории. Появляются решения, превращающие планировку квартиры в 3D-модель. При этом алгоритм распознает отдельные комнаты и может моделировать соответствующий ремонт и меблировку.
Предварительную юридическую оценку квартиры уже сейчас можно сделать без обращения к юристу, за один день. Также на рынке существуют сервисы, которые позволяют проверить «чистоту» недвижимости и ее собственников через открытые данные из Росреестра, базы МВД, ФНС и т. д.
Читайте также:
Развитие экосистем
Сегодня ИТ-ландшафт строительных компаний, как правило, фрагментирован — в нем отсутствуют системы взаимосвязей, необходимые для реализации сквозных бизнес-процессов, обеспечения прослеживаемости и достоверности данных.
С другой стороны, экосистема может рассматриваться как комплекс дополнительных сервисов для потребителей. Значительный объем средств девелоперы тратят на привлечение покупателей, однако после сделки база клиентов не используется. В таком виде экосистема может развиваться как инструмент монетизации имеющейся базы, связанной с эксплуатацией недвижимости, а также через предоставление дополнительных услуг, например, ремонту или уборке квартир.
Маркетплейсы недвижимости, которые позволяют не только купить или арендовать квартиру, но и получить массу дополнительных услуг, представляются наиболее близкими к тому, чтобы стать полноценными экосистемами. Конкуренция на этом рынке усиливается, некоторые компании пытаются объединиться: недавно ФАС России отказала онлайн-агрегатору Avito в покупке маркетплейса ЦИАН, так как эта сделка могла привести к созданию доминирующего положения и ограничению конкуренции на рынке.
Вслед за цифровизацией крупных застройщиков потянутся малый и средний бизнес, которые являются подрядчиками и неизбежно придут к оцифровке процессов. ИТ станет не только конкурентным преимуществом, но и необходимостью. На наш взгляд, доля проникновения ИТ в отрасль повысится в 3 раза на горизонте 3-5 лет, что приведет к сокращению сроков строительства на 30% и снижению себестоимости возведения объектов на 20%. Кроме того, внедрение цифровых решений повысит скорость и прозрачность сделок купли-продажи недвижимости до состояния решения в один клик.
Что такое девелопмент и кто такой девелопер, чем он отличается от застройщика + инструкции по выбору девелоперской компании
Девелопер – это кто и что это за профессия? Девелопмент – что это простыми словами и какие виды существуют? Чем занимается девелоперская компания и для чего нужен девелоперский проект? Читайте ответы на эти вопросы в нашей статье.
Слово «девелопер» мелькает в новостях в связи с постройкой грандиозных зданий и после не менее грандиозных банкротств. Одни клиенты девелоперов становятся обладателями чудесных квартир, домов и торговых комплексов, а другие теряют миллионы и долго потом судятся, чтобы вернуть хоть что-нибудь. В этой статье расскажем, кто такие девелоперы, чем они отличаются от застройщиков, как ведется девелоперская деятельность, и чем девелопер в сфере недвижимости отличается от девелопера в лазерном принтере.
Кто такой девелопер и чем он занимается
Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.
Соответственно, девелопер – это лицо, которое организует процесс создания объектов недвижимости или увеличения их стоимости.
Одному человеку нецелесообразно самому проводить все необходимые этапы – и организовать проектирование, и найти земельный участок, и оформить его покупку, и получить разрешение на строительство, и найти квалифицированных строителей, и впоследствии продать объект. Поэтому чаще всего девелопментом занимаются юрлица, имеющие возможность содержать штат сотрудников и привлекать крупные инвестиции под свои проекты. Называются такие организации девелоперскими компаниями.
Что такое девелоперская компания
Это юрлицо или группа юрлиц, которые занимаются всей цепочкой девелоперской деятельности. В состав девелоперских компаний обычно входят следующие подразделения:
- основные (производственные) – плановые, строительные, коммерческие отделы; административно-управленческие – финансовые, правовые, кадровые, ревизионные отделы; административно-хозяйственные – транспортные, клининговые и другие обслуживающие отделы.
В России девелоперскими называют в том числе и строительные компании, поскольку у нас в стране понятие «девелопер» нередко смешивают с термином «застройщик».
Чем девелопер отличается от застройщика
В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.
В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.
В России слово «девелопер» часто используют как синоним слова «застройщик» и обозначают этим понятием любую строительную компанию. И это неслучайно, поскольку, например, в федеральном законе «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) застройщиком называется лицо, привлекающее сторонние средства для создания объекта недвижимости. В то же время и девелоперские конторы не брезгуют выполнять исключительно строительные функции – например, в качестве подрядчиков по госзаказу.
Функции девелопера
В перечень функций девелопера входят следующие:
Виды девелопмента
Есть различные виды девелопмента, отличаются они друг от друга способами поиска инвестиций в строительство.
Спекулятивный девелопмент
Здесь инвестором выступает сам девелопер. Средства используются собственные или банковские кредиты. Девелопер финансирует тот проект, который выбрал сам, организует и контролирует строительные работы, а затем ищет покупателя и продает объект или сдает его в аренду. По такой схеме часто строятся крупные торгово-развлекательные комплексы. Риски в данном случае принимает на себя сам девелопер, он же и получает всю прибыль.
BTS-девелопмент
От английского Built-to-suit (в вольном переводе – «строительство под заказчика»). В данном случае инвестор обращается к девелоперу с заказом на постройку конкретного объекта. Например, предприятие вкладывает деньги в строительство коттеджного городка для своих менеджеров. Девелоперская компания выступает в роли проектировщика, застройщика и консультанта. Иногда – только застройщика (если у заказчика уже есть проект).
Fee-девелопмент
В переводе с английского – «развитие за вознаграждение». Это полный девелоперский цикл, реализуемый на деньги инвестора. Проще говоря, когда у человека или компании появляются свободные средства, которые нужно куда-то вложить, они приходят к девелоперу и просят его самостоятельно определить возможные варианты инвестирования в строительство/реконструкцию с наибольшей прибыльностью. За реализацию проекта девелоперская компания получает от инвестора вознаграждение.
Самые крупные девелоперы России
По объемам текущего строительства на 1 июля 2019 года ТОП-5 девелоперских компаний РФ, по данным Единого реестра застройщиков, выглядит так:
Впрочем, объемы стройки – не единственный показатель лидерства. Есть параметры количества объектов, числа регионов, где эти объекты строятся, ожидаемый срок ввода в эксплуатацию и так далее. По совокупности всех параметров группы ЦДС и ЮгСтройИнвест из первой пятерки выпадают, а ставропольский застройщик и вообще опускается ближе к низу рейтинга Единого реестра застройщиков из-за повышенных инвестиционных рисков (у почти половины строящихся домов перенесен срок сдачи в эксплуатацию). В то же время московские «Самолет-Девелопмент» и ГК «Гранель» с не самыми большими объемами строительства подтягиваются к лидерам за счет лучшей сбалансированности своего бизнеса.
Девелоперы, чей бизнес потерпел крах
По данным рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), в 2018 году в России на различных стадиях банкротства пребывали почти 150 девелоперских компаний с общей площадью объектов в 4,5 миллиона кв.м. Всего же от банкротств таких фирм за последние 10 лет в РФ пострадали более 40 тысяч человек. Вот перечень крупнейших рухнувших девелоперов последних лет:
- Группа «СУ-155» (владелец Михаил Балакин). Несколько лет подряд возглавляла ТОП-5 крупнейших девелоперов РФ. В состав группы на момент банкротства (2016 г.) входило более 100 предприятий. Недостроенными остались почти 150 объектов. Mirax Group (владелец Сергей Полонский). В 2010 году была одним из пяти крупнейших девелоперов РФ. Но экономический кризис, начавшийся в 2009-м, подорвал позиции компании, в которой на тот момент работало более 4 тысяч человек. В 2011 году бренд прекратил существование, часть бизнес-структур владелец закрыл, часть реструктурировал в связи с растущими долгами перед банками. В итоге не сданы вовремя свыше 600 тысяч кв.м недвижимости. ООО «Трансфорт» (владелец Юрий Кузнецов). Эта компания была создана специально для постройки и управления грандиозным жилищным комплексом в 45 многоквартирных домов. Инвесторами выступили юрлица и физлица-дольщики, соинвестором – «Военно-строительный банк». Спустя год после начала строительства оно было прекращено, 8 зданий остались в разной степени готовности, к ним не успели даже подвести коммуникации. От банкротства девелопера пострадали свыше полутора тысяч человек. УК «Премьер Девелопмент» (владелец Алексей Муромцев). Около 1000 дольщиков, вложивших деньги в жилищный комплекс «Лебединое озеро» в Московской области, остались ни с чем. В банкротстве девелопера были явные признаки мошенничества. ГК «Небоскреб ГБ» (владелец Бабек Гасанов). Жилой комплекс «Ново-Никольское» в Новой Москве лишил средств около 800 инвесторов. Причиной стал конфликт соучредителей.
Как выбрать девелопера
На сто процентов застраховать себя от неприятностей с девелопером невозможно. Но есть несколько критериев, учет которых заметно снижает риск для инвестора остаться без денег и без недвижимости.
По давности работы на рынке и числу объектов
Чем больше времени компания на рынке, тем больше вероятность того, что она будет продолжать там находиться и дальше. У такой фирмы сформирована история ее деятельности, и можно посмотреть, часто ли случаются задержки со сдачей объектов, каково количество построенных объектов, случались ли длительные перерывы в работе и т.д. Также имеет значение география строительства. Если строительство долгое время ведется в нескольких регионах, значит, менеджмент девелоперской конторы способен вести дела с размахом и имеет надежных инвесторов.
По перечню инвесторов и партнеров
Лучший вариант – если в одну группу с девелопером входит известный банк, либо крупные кредитные организации имеются в числе инвесторов. Это дает простор для маневра самой компании-застройщику, а также преимущества для клиента, которому открываются дополнительные возможности по льготному кредитованию для покупки недвижимости на объекте. Кроме того, хорошо, если в числе партнеров девелопера – известные строительные компании, им нет смысла портить репутацию совместными проектами с недобросовестной фирмой.
По наличию проектных деклараций
Фирмам-однодневкам нет смысла (и возможности) размещать проектную документацию по прошлым объектам. Реальные же девелоперы соблюдают закон, который обязывает вывешивать на официальном сайте застройщика строительную документацию за последние 3 года. В открытых декларациях помимо чисто строительных моментов есть и сведения о наличии задолженности девелопера.
По информации о судебных разбирательствах
Эти данные придется искать самим – по сайтам районных судов, а также на портале ГАС РФ «Правосудие». Поиск ведется по названию девелопера или его ИНН. Один-два разбирательства по незначительным суммам не говорят ни о чем, а вот суды по большому количеству построенных объектов должны насторожить.
По отзывам клиентов/инвесторов
В первую очередь имеет смысл искать негативные отзывы, поскольку в них обычно содержится больше конкретной информации по работе девелопера. Но относиться к таким сведениям нужно осторожно, поскольку хвалить и ругать в интернете запросто могут наемные копирайтеры по заказу конкурентов или самих девелоперов.
Идеальный вариант – съездить на уже сданные объекты и побеседовать с жителями домов или работниками офисных центров. Они расскажут все плюсы и минусы. Да и своими глазами увидеть здания тоже будет полезно.
По документации девелопера
В минимальный пакет документов добросовестного девелопера по каждому объекту должны входить:
- разрешение на строительство; правоустанавливающие документы на земельный участок; договор страхования ответственности застройщика.
Отсутствие любого из этих документов может свидетельствовать о вероятности мошеннических действий. Значение имеют все нюансы. Например, если участок находится в аренде, ее срок не должен истекать раньше предполагаемой даты сдачи объекта в эксплуатацию. Разрешение на строительство должно соответствовать типу объекта: бывали случаи, когда девелоперы оформляли разрешение на возведение коттеджа, а строили многоквартирный дом.
По финансированию девелоперского проекта
Средства девелопер может брать из трех источников:
Лучше всего, если у застройщика достаточно собственных средств, чтобы построить объект, а затем возместить расходы деньгами, полученными от его продажи. Если здание строится преимущественно в кредит, любая просрочка платежа может обернуться замораживанием работ на объекте, тогда деньги потеряют и другие инвесторы (те же дольщики).
Строительство на деньги инвесторов практикуется часто, но это наиболее рискованный вариант – вам придется доверить свои деньги посторонним людям, от добросовестности и профессионализма которых будет целиком зависеть результат. Здесь любые неверные действия девелопера приведут к прекращению строительства или необходимости дополнительных денежных вливаний.
По договору с девелопером
Этому документу следует уделить особое внимание – если потом придется обращаться в суд, договор будет крайне важным свидетельством. В предмете договора обязательно должны быть указаны точные характеристики объекта – адрес, количество этажей, кв.метров, прочие основные параметры.
Документ должен быть подписан «живой» подписью уполномоченного представителя компании-девелопера (не факсимиле!) и заверен «мокрой» печатью (не напечатанной на цветном принтере!). Главные моменты, которые имеют значение:
- срок сдачи объекта в эксплуатацию и передачи клиенту; полная стоимость работ по договору; сроки и порядок оплаты услуг компании-девелопера (особенно этот пункт важен в случае с долевым строительством); гарантийный срок, установленный девелопером на объект.
По всем пунктам текст договора должен вас устраивать. Наилучший вариант – показать документ квалифицированному юристу по недвижимости.
По темпам строительства
Неспециалисту трудно оценить, насколько энергично идут работы, но если неделями на объекте не появляется никто, кроме сторожа – это повод для беспокойства. Для многоквартирных домов по типовым проектам нормальным считается темп работы, при котором за месяц возводится не менее двух-трех этажей.
По зарплате строителей
Тоже важный индикатор. Если вы приходите посмотреть, как строится ваш дом, а прораб грустно говорит, что работники уже третий месяц без зарплаты – можно начинать бить тревогу.
Вопросы читателей
Что такое редевелопмент?
Редевелопментом называют реконструкцию старых объектов. Обычно это происходит так: прекратило работу крупное предприятие, занимавшее огромную площадь. Можно оставить его зарастать травой и разваливаться, а можно на его месте построить крупный торговый комплекс и коттеджный поселок (если позволяет экологическая обстановка).
Девелоперская компания проводит весь комплекс работ: переводит участок из земель промышленности в другие категории, разрабатывает проект, проводит строительные работы.
Аналогично – со зданиями, имеющими историческую ценность или являющимися памятниками архитектуры. В ретро-дизайн интегрируются современные коммуникации и прочие бытовые удобства.
Что такое девелоперский проект?
Это полный цикл действий девелопера от разработки идеи до передачи конечного результата клиенту. В отличие от застройщика, девелопер не просто выполняет заказ, а сам формирует рыночную ценность объекта. В состав девелоперского проекта полного цикла входят следующие этапы:
- Поиск идеи проекта на основе маркетингового анализа. Разработка концепции проекта, формирование образа будущего объекта. Анализ инвестиционной составляющей – где взять деньги, будет ли проект выгоден инвестору. Образование команды для выполнения проекта, создание необходимых оргструктур. Подбор земельного участка, оформление прав на него. Проектирование объекта. Управление стройкой. Поиск покупателей/арендаторов. Управление построенной недвижимостью.
Видел в компьютерном магазине ценник «Девелопер для принтера». Что это за девелопер?
В данном случае термин используется в значении «носитель». Девелопер принтера – это специальный ферромагнитный порошок, который переносит тонер на фотобарабан лазерного принтера. Если девелопер потерял свои свойства, печать становится сначала бледной, а потом и вовсе невидимой. Менять порошок должен специалист.
Кто такой веб-девелопер?
Здесь аналогия с обычным девелопером прямая. Веб-девелопер разрабатывает сайты на продажу. Точно так же, как и в случае с недвижимостью, придумывает проекты или пользуется готовыми проектами заказчика, выполняет все технические работы, передает сайт клиенту, а при необходимости осуществляет его техподдержку.
Заключение
В России в 2019 году действующими считаются 3,2 тысячи девелоперских компаний, однако активно реализует проекты едва ли половина. Значительная часть таких организаций занимается только строительством по заказу клиента. Однако девелопмент – это более широкое понятие, и означает оно не столько возведение новых объектов, сколько увеличение стоимости и управление строительным бизнесом от поиска идеи до продажи объекта клиенту.
Наиболее приближен к такому пониманию термина Fee-девелопмент, когда исполнитель сам предлагает инвестору проект, исходя из суммы вложений и пожеланий клиента. Другие виды девелопмента (спекулятивный, а тем более BTS) ближе к продаже недвижимости на первичном рынке, объединенной в общий цикл со строительными работами.
Наиболее рискованный вариант девелопмента для самой фирмы – строительство недвижимости на свои средства. Для клиентов – строительство целиком на средства инвесторов. Как показала практика последних 10 лет, ни масштаб компании, ни громкие имена ее владельцев, ни количество одновременно возводимых объектов не являются стопроцентной гарантией от экономического краха. Многое зависит от финансовой ситуации в стране, от конкуренции на рынке и даже от отношений между соучредителями.
Поэтому выбирая девелоперскую компанию, следует учитывать множество нюансов, о которых мы и постарались рассказать в этой статье.