В квартире сделали перепланировку но не узаконили что делать
Как согласовать перепланировку, если уже начали ремонт?
Мы живем в двухэтажном доме на втором этаже и решили сделать перепланировку своей квартиры. Проект согласовали в местной администрации в ноябре 2018 года, но по разным причинам не успели сделать перепланировку в отведенный срок — до ноября 2019 года.
В конце января 2021 года мы начали работы по перепланировке и обратились в местную администрацию, чтобы повторно согласовать проект. По электронной почте нас попросили внести в него небольшое изменение — добавить дверь между кухней и коридором. Первоначально в проекте ее не было, но с Мособлгазом мы все согласовали. В ходе перепланировки рабочие снесли некоторые ненесущие стены: в одной согласно проекту дверной проем закладывается, в другой прорубается, третья стена сдвигается.
Когда мастер демонтировал стояк канализации, он вытащил вместе с нижней крестовиной верхнюю часть трубы от стояка в квартире на первом этаже, что недопустимо. На следующий день я обратилась в УК с просьбой восстановить стояк. Сказала, что готова оплатить все работы и штраф, если требуется. УК планировала поставить пластиковые трубы, но соседка снизу потребовала чугунные. Она написала на нас жалобу в администрацию, что мы украли у нее трубу и делаем незаконную перепланировку.
Так совпало, что свой проект мы сдали в МФЦ на повторное согласование только на следующий день после жалобы. В администрации теперь говорят, что нам откажут в перепланировке и заставят вернуть все как было, так как нет согласования и жалуется соседка снизу.
Что нам может грозить в данной ситуации? И что можно предпринять, чтобы нас не обязали восстановить все в прежнем виде?
Как и зачем согласовывать перепланировку
При перепланировке без специалистов не обойтись: если демонтировать не ту стену, может возникнуть реальная угроза обрушения дома. Поэтому государство контролирует этот процесс и запрещает самовольные работы.
Гораздо проще и безопаснее с самого начала оформить перепланировку по всем правилам. Для этого нужно пройти определенные этапы. Расскажу о каждом.
Заказать проект перепланировки. Его нужно заказывать в компании, у которой есть допуск саморегулируемой организации, СРО, на выполнение проектных работ. Раньше выдавали лицензии на эти работы, но сейчас они не действуют. А вот подрядчик обязательно должен быть членом проектной СРО.
Чтобы проверить членство подрядчика в СРО, надо узнать, в какой саморегулируемой организации он состоит, и найти ее в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.
Согласовать проект с администрацией. Как правило, перепланировки согласует местная администрация. Документы подают в саму администрацию или через МФЦ, а в некоторых регионах — через электронный сервис.
Кроме проекта нужно заявление на перепланировку по особой форме. Когда собственников несколько, заявление подписывают все. Если заявление подает не собственник, понадобится доверенность. Если квартира в соцнайме, нужно обязательно согласовать свою идею с администрацией еще до того, как заказывать проект.
Подписать заявление на перепланировку должны все члены семьи, даже временно отсутствующие. Они могут все вместе пойти в администрацию и поставить подписи на месте или их подписи можно заверить у нотариуса. Но у нотариуса придется еще и заплатить по тарифу.
Согласие соседей, чтобы сделать что-то в своей квартире, не нужно. Но если из-за перепланировки уменьшится общее имущество многоквартирного дома — например, тамбур станет частью квартиры, — потребуется протокол общего собрания собственников. Тогда согласие должны дать абсолютно все собственники дома, даже если их не было на собрании.
У чиновников по закону есть 45 дней, чтобы принять решение, и еще три, чтобы передать решение собственнику. Если документы подаются через МФЦ, срок может быть чуть больше.
Приступить к работам. Переделывать квартиру нужно строго по проекту и точно соблюдать сроки, которые указаны в разрешении. Если будут расхождения, комиссия перепланировку не примет. Если не уложиться в отведенное время, придется получать новое разрешение или официально продлевать старое.
Все, что затрагивает несущие конструкции и перенос инженерных систем, должны делать компании, у которых есть допуск от строительной СРО. У этих СРО свой реестр Национального объединения строителей.
Косметический ремонт можно заказывать у любых подрядчиков и даже делать своими силами. Если сомневаетесь, на какие работы нужна компания с допуском СРО, уточняйте в администрации — в каждом регионе свои особенности.
Для работ с газом нужна специализированная организация, которая обслуживает клиентов в этой сфере.
Согласовать работы. По завершении работ нужно снова обратиться в администрацию. Она назначит приемочную комиссию, которая проверит, все ли соответствует проекту. Если все в порядке, они выдадут акт и решение о том, что перепланировка выполнена законно.
После этого следует обратиться в БТИ, чтобы переделать технический план и подать обновленные документы в администрацию. Она направит сведения в Росреестр для регистрации изменений.
Как согласовать перепланировку в квартире
Почему важно согласовать перепланировку
Часто люди делают ремонт, сносят и возводят стены, переносят двери, объединяют комнаты с кухней, а за согласованием идти не спешат. Кто-то считает это неважной бумажкой — «Моя квартира, что хочу, то и делаю», кто-то понимает, что сделал что-то незаконное и согласовать такие изменения не сможет.
Но согласовывать перепланировки важно, ещё важнее — не делать ничего, что запрещают нормы строительства. Они существуют не просто так: от них зависит комфорт и безопасность людей, живущих в доме. Если их нарушить, то при самом неблагоприятном сценарии развития событий дом может рухнуть. И такие случаи, с человеческими жертвами, уже были. А ещё квартиру с незаконной перепланировкой государство может забрать и продать с торгов. А бывший собственник получит за неё относительно небольшую компенсацию. И такие примеры тоже есть.
Вопрос согласования перепланировки почти наверняка встанет при продаже квартиры. Покупатели обычно просят показать технический план, чтобы убедиться, что перепланировок не было. Ведь все вопросы по согласованию лягут на плечи новых собственников. Это минус квартиры, за который могут попросить скидку. А квартиру с незаконной перепланировкой продать будет сложно — банки не дадут ипотеку, да и мало кто захочет жить в постоянном ожидании возможных проблем.
Что согласовать можно, а что — нельзя, мы уже рассказывали в другой статье. Там же есть примеры от архитектора, к чему привели незаконные перепланировки (спойлер: ни к чему хорошему).
Куда обращаться и какие нужны документы для согласования перепланировки
Нормы для жилых помещений могут отличаться от региона к региону — согласование перепланировки квартиры в Москве и в Ульяновске может пойти по немного разным сценариям. Даже названия ведомств, с которыми придётся взаимодействовать, скорее всего, будут отличаться. Уточните, какая процедура в вашем регионе, кто за что отвечает и куда нести документы.
Для примера рассмотрим, как получить разрешение на перепланировку в Москве. Порядок такой: сначала идём в БТИ за техническим паспортом на квартиру. Это официальный документ, в котором нарисована схема всех стен, указан год постройки дома и другая техническая информация.
Если техпаспорт уже есть, и ему не более 5 лет, новый получать не нужно. Если документ получали давно, нужно вызвать специалиста организации и сделать новый. Эта услуга стоит 700–900 рублей, цену устанавливает местное БТИ (или заменяющая его организация), она зависит от срочности и от того, нужен ли выезд техника на место.
По техпаспорту станет понятно, какие стены несущие, а какие — нет, и что можно сделать в квартире. После этого нужно нарисовать эскиз. Его можно сделать и согласовать по нему перепланировку самостоятельно, используя типовые проекты, которые есть в интернете (например, на сайте Мосжилинспекции) или заказать проект перепланировки у дизайнера или в архитектурном бюро.
К архитекторам нужно обращаться, если у вас сложная переделка квартиры (и кухню перестраиваете, и санузел объединяете, и пол тёплый делаете). По закону, безопасность таких комплексных перепланировок могут рассчитывать только проектные компании, которые имеют свидетельство о допуске к таким работам и состоят в СРО (саморегулируемые организации). Чтобы убедиться, что вы заказываете перепланировку у профессионалов, попросите показать вам соответствующие документы. А ещё можно проверить наличие компании в СРО на сайте http://reestr.nostroy.ru/.
Стоимость проектной документации для перепланировки квартиры стартует от 5–10 тысяч рублей и в сложных случаях может достигать 20–40 тысяч.
Полный пакет готовых документов выглядит следующим образом:
С этим пакетом отправляйтесь в муниципальный отдел по делам архитектуры, в БТИ или в МФЦ: в разных регионах за согласование перепланировки отвечают разные органы, поэтому предварительно узнайте, куда нужно сдавать документы. В интернете встречаются истории отказов согласовать перепланировку квартиры из-за того, что документы были поданы не в тот орган (почему при этом документы приняли, загадка, но лучше избежать этой ошибки).
Можно доверить оформление всех документов той же компании, в которой вы заказывали проект. Это обойдётся в дополнительные 20–50 тысяч (в зависимости от региона).
Сколько ждать? А можно начать ремонт до согласования перепланировки?
Решение должны выдать через 15-45 дней. Иногда ждать не хочется, и тут возможны варианты.
В законе не сказано, что перепланировку можно сделать только после получения разрешения. Поэтому если вашим планом занимались профессионалы, уточните у них, есть ли смысл ждать утверждения или уже можно начинать ремонт. Если перепланировка несложная и о прецедентах отказов в таких изменениях вы информацию не нашли, можно начать ремонт, не дожидаясь согласования.
В случае глобальной перестройки, особенно если требуется укрепление несущих конструкций, лучше дождаться официального ответа. Кстати, муниципальный отдел архитектуры может потребовать в этом случае вести официальный журнал работ. Для этого придётся нанимать профессиональных строителей, которые смогут все оформить правильно.
С этим могут быть сложности, так как рынок ремонтно-строительных услуг в России довольно дикий. Рекомендуем выбирать в этом случае зарегистрированную компанию (имеющую статус ИП или ООО), где есть бригадиры со строительным образованием (узнать это лучше до заключения договора) и оформлять все работы официально, по договору.
Перепланировку можно узаконить и задним числом (на свой страх и риск), собрав документы и обратившись в организацию.
Возведение стен в новостройке без перегородок
Несмотря на то, что такие новостройки называются «свободной планировки» планировка в них не такая уж и свободная. Зонирование квартиры всё равно производится, чтобы пройти экспертизу. Просто перегородки не возводятся и показаны условно; бывает, что выделены только зоны кухни и санузлов, потому что к ним необходимо подвести воду и канализацию, сделать вытяжку.
Это зонирование придётся учитывать при создании проекта квартиры, чтобы мокрые зоны у всех были в одном месте.
При согласовании планировок в таких зданиях комиссия может потребовать планировки выше и ниже расположенных квартир, чтобы убедиться, что ваш санузел, например, не наезжает на жилую часть квартиры снизу.
Иногда те, кто делает ремонт в новостройках со свободной планировкой, опасаются идти в БТИ. Каждый создаёт интерьер под себя, и не исключено, что чья-то ванная окажется над спальней соседей. К сожалению, пока правоприменительная практика по таким случаям у нас не накоплена. С уверенностью можно сказать только, что при продаже квартиры технический план всё-таки потребуется — и вопрос придётся как-то решать. А ещё управляющие компании стали внимательнее относиться к тому, что делают жильцы, поэтому не исключено, что несогласованную перепланировку обнаружат даже раньше. Например, сантехник придёт проверить счётчики, заметит переделку и сообщит об этом в УК. Так что разумнее сразу всё делать по закону и согласовывать планировку.
Если отказали в согласовании перепланировки
Иногда помогает обращение в суд, но к нему нужно хорошо подготовиться. В частности, предоставить расчёты, выполненные архитектурными бюро, которые доказывают, что ваша перепланировка безопасна для дома и не нарушает установленных норм.
Выводы
Простые перепланировки достаточно легко согласовать самостоятельно, используя в качестве подсказок типовые проекты. Если намечается что-то серьёзное, лучше обратиться к специалистам. Они же могут оформить согласование перепланировки в БТИ.
Неординарные идеи (прорубить окно до пола в панельном доме, перенести кухню на балкон или в коридор) лучше для начала обсудить с профессиональным архитектором. Самостоятельно такие переделки рассчитать и согласовать мало кому под силу, а во многих случаях это просто невозможно.
Делать перепланировку без согласования не стоит, потому что потом сложно будет продать квартиру. Потенциальные покупатели почти наверняка попросят технический план квартиры из жилищной инспекции или БТИ. И если обнаружат переделки, могут попросить скидку, так как в дальнейшем согласование перепланировки квартиры ляжет на их плечи. А это время и деньги. Если станет понятно, что согласование проекта перепланировки квартиры в принципе невозможно, то придётся снижать цену ещё больше. А ещё вы сами можете разочароваться в ремонте, так как в квартире станет некомфортно жить из-за холода, шума или плохой вентиляции.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Архитектор: Мария Зайцева. Иллюстратор: Аня Кирсанова.
Как проверить законность перепланировки
Хочу купить студию в центре Петербурга. Как я понял, раньше это была коммуналка. Теперь владельцы переоборудовали комнаты и сделали несколько маленьких студий с ванной и туалетом в каждой.
Как проверить, что это все сделано законно, чтобы потом не возникли проблемы?
Но скажу сразу: если в студии есть ванна и туалет и это не первый этаж, с большой долей вероятности, такая перепланировка или незаконна, или должна быть подтверждена решением суда. Потому что по техническим регламентам размещать ванну и туалет над жилыми помещениями запрещено.
Когда перепланировка незаконна
Поэтому в вашем случае нужно запросить техпаспорт студии. Если планировка комнаты, ее составные части, в том числе и санузлы, на плане соответствуют тому, как все выглядит в жизни, — значит, перепланировка законная.
Конечно, ответственность за незаконную перепланировку можно возложить на того, кто ее делал. В вашем случае — на того, кто продал вам квартиру. Но очевидно, что бегать искать бывшего хозяина, чтобы заставить переделать квартиру или компенсировать вам затраты, — дело хлопотное, сложное и дорогое. Поэтому до такого лучше не доводить.
Если в квартире появился новый туалет
Особенно внимательно нужно относиться к перепланировкам с «мокрыми зонами»: кухнями и санузлами. Если на первом этаже такое еще допускается, то на любом этаже выше нельзя устраивать туалет над чьей-то спальней или любым другим жилым помещением.
Такую перепланировку никто никогда не согласует в стадии проекта, потому что она прямо запрещена строительными правилами. Поэтому, если в вашей студии санузлы устроены в жилых комнатах не первого этажа и не над бывшим санузлом, одного технического паспорта мало. Вам надо запросить у продавца еще и решение суда, который установил законность такой перепланировки.
С кухнями, правда, могут быть варианты. У нас про это есть отдельная статья.
Какие еще варианты бывают в жизни
Еще незаконную перепланировку может узаконить суд. Для этого собственник должен подать иск о том, что он хочет сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии, и выиграть дело. Например, как это сделала женщина в Калининграде, которая разобрала перегородки, объединила прихожую и кухню и внесла другие изменения в планировку помещения. В этом случае дополнительная отметка в техническом паспорте не ставится, а собственник сразу должен представить решение суда.
Где взять технический паспорт
Его может заказать собственник квартиры или вы, если владелец даст вам доверенность. Теоретически можно попробовать запросить такую информацию в жилищной инспекции, но это долго, могут вообще не ответить.
Важно помнить, что вообще любая перепланировка, любое изменение, даже самое незначительное, грозит вам и штрафом, и требованием все переделать за свой счет. А еще могут быть проблемы с продажей такой студии, потому что у покупателей тоже будут возникать вопросы о законности перепланировки. Если вы не готовы к проблемам — лучше не покупать эту студию.
Что делать вам
Главное — получить от продавца техпаспорт квартиры. Если в нем не указаны дополнительные санузлы, которые построили в каждой студии, — перепланировка, скорее всего, незаконна.
Согласовать самостоятельно вы ее теоретически сможете. Но нужно будет сделать проект, пройти экспертизу и еще потом доказать суду, что, хотя по строительным нормам так делать нельзя, ничьих прав это не нарушает и так можно жить. Это потребует средств и времени.
Поэтому покупать такую комнату можно только на свой страх и риск: в любой момент к вам может заявиться жилищная инспекция и потребовать снести, например, ванную.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка
Жилой кодекс РФ предусматривает, что если помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд может обязать собственника продать жилье с публичных торгов. В таком случае вырученные деньги выплачиваются собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
В подготовке материала принимали участие специалисты Мосжилинспекции, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова
Если самовольно выполненные работы по перепланировке не могут подлежать согласованию, то такое помещение необходимо привести в прежнее состояние с соблюдением строительных норм и правил, например, придется возвести обратно снесенную стену.
Если желания возвращать стену обратно совсем нет, можно попробовать обратиться в суд с проектными документами, подтверждающим факт того, что сделанная планировка ничего нарушает и не имеет негативных конструктивных особенностей. Однако вероятность положительно исхода в данном случая крайне мала.
В таких случаях необходимо, чтобы проектная организация оформила техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения. После этого нужно подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о ее согласовании.
Заявление, к которому прикладывается копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, а также полученные перед этим правоустанавливающие документы, подается в Москве в МФЦ или через личный кабинет на официальном сайте мэра города (mos.ru).
Причем при рассмотрении такого заявления собственника привлекают к административной ответственности в виде штрафа.
Квартиру с «незаконной» перепланировкой нельзя продать, если покупатель берет ипотеку. Для проведения таких сделок необходимо получать оценочный альбом, в котором специалист должен отразить произведенную перепланировку. И конечно, она при этом должна быть согласована.
При этом даже если квартиру продавать не планируется, незаконная перепланировка может обнаружиться случайно при ежегодной проверке газового оборудования Мосгазом, или при чрезвычайных ситуациях, к примеру, если произошло затопление: в таких ситуациях приходится вызывать специалистов, а управляющая компания обязана известить госжилинспекцию о проведенной перепланировке.
С февраля запрещено согласовывать проведенную перепланировку, из-за которой изменяется архитектурный облик, а также колористическое решение фасада многоквартирного дома.
Продлевать срок действия решения о согласовании выполненных работ допускается только один раз не более чем на полгода.
Также теперь будут проводиться проверки законности принятия решений на общих собраниях и выездные проверки на этапе согласования планируемых работ в помещениях на последнем этаже дома, в том числе на мансардах и чердаках.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Достраиваем гардеробную по закону
Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.
Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.
По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.
Зачем согласовывать перепланировку
Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.
В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.
Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.
Перепланировку делают в три этапа:
Закажите проект перепланировки
Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.
Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.
Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.
Согласуйте проект с местной администрацией
Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:
С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии
Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»
У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».
После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.
В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ
Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.
Строительство
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.
Согласование перепланировки и новые документы
С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
Обжалование отказа
Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.
Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.
В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.
К заявлению нужно приложить:
Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.
Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.
Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости
Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:
Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!