Tenant mix что это

Основным ориентиром при формировании состава арендаторов является, безусловно, коммерческая концепция торгового центра, которая разрабатывается профессиональными консультантами на основе широкомасштабных исследований торговой зоны. Эти исследования необходимы для правильного определения целевой аудитории комплекса, структуры доходов и расходов, потребительских привычек и предпочтений населения торговой зоны, неудовлетворенного спроса, ценового уровня и ассортиментной матрицы будущего центра, существующей и перспективной конкуренции и т.д. При подборе арендаторов необходимо четко понимать, на каких покупателей ориентирован торговый комплекс, какова их платежеспособность и какие товары будут пользоваться у них наибольшим спросом.

Сегодня, в условиях высокого спроса на качественные торговые площади, немногие кампании, оказывающие услуги по заполнению торговых центров, утруждают себя проведением полномасштабного маркетинга. Однако создание качественного объекта торговой недвижимости требует значительных усилий. Опыт работы нашей компании, наработанные связи практически со всеми сетевыми потребителями торговой недвижимости дают возможность проводить кампании по сдаче торговых центров в аренду и достигать отличных результатов, практически не прибегая к методам рекламы.

Фактически, сдавая торговый центр, мы прорабатываем весь рынок. И в результате заказчик получает, пожалуй, лучший состав арендаторов, который возможен на сегодняшний день в данном конкретном торговом комплексе.

Источник

Морально устарели: как переделывают торговые центры в Москве

Московские торговые центры ждет масштабная трансформация: по оценке компании Knight Frank, сегодня в реконструкции нуждаются не менее 60 ключевых торговых объектов столицы старше четырех лет. По данным компании Cushman & Wakefield, в Москве насчитывается 75 торговых центров, построенных до 2010 года. Сегодня они не отвечают ни запросам покупателей, ни условиям арендаторов, поскольку создавались в другой экономической реальности. Семь — десять лет назад на рынке еще было недостаточно арендаторов, поэтому большинство концепций просто не учитывали дальнейшее развитие рынка.

«До 2008 года проекты, где к дизайну привлекались опытные архитекторы, было единичными, да и у значительной части архитекторов не было достаточного опыта. С другой стороны, даже при наличии качественного дизайна экономия на генподрядчике приводила к тому, что запланированный дизайн было просто нельзя реализовать», — вспоминает региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев.

Размер имеет значение

Ответом на быстрое моральное устаревание торговых центров чаще всего становится их масштабная реновация. Она включает не только обновление дизайна и перепрошивку здания, но и создание новой концепции. Так, объекты до 20 тыс. кв. м сдаваемой площади постепенно переформатируются в торговые центры районного формата, который может успешно работать даже с устаревшим дизайном — главное, чтобы состав арендаторов ориентировался на повседневные услуги и сервис, говорит Николаев. По его словам, в таких объектах можно делать различные элементы реконцепции, но их необязательно полностью закрывать.

Торговые центры площадью более 60 тыс. кв. м сдаваемой площади до 2008 года обычно вводились самыми опытными девелоперами, поэтому состав арендаторов и планировки у данных объектов достаточно качественные, в настоящее время речь обычно идет об обновлении дизайна интерьеров, в том числе зоны общественного питания, а также постепенной ротации арендаторов.

«Для многих объектов площадью от 20 тыс. до 60 тыс. кв. м для дальнейшей работы требуются не локальные, а структурные изменения — новый tenant mix, новые планировочные решения, новый дизайн. Для таких торговых центров ключевой целью изменений является коммерческая концепция (tenant mix и планировки), что уже приводит к корректировке других элементов», — указывает Николаев.

Не только торговля

Наиболее часто под реновацию подпадают проекты, расположенные в черте города и имеющие в своем составе большие площади под продуктовые гипермаркеты (от 5 тыс. до 12 тыс. кв. м), гипермаркеты бытовой техники (от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м), гипермаркеты товаров для дома (12 тыс. кв. м), указывают в Cushman & Wakefield. Например, компания Crocus Group недавно приступила к реновации в ТРЦ «Vegas Каширское шоссе», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию ТРЦ «Перово Молл», приобретенного в декабре 2018 года, ГК «Ташир» до конца года планирует закончить работы по ротации арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе, а на ближайшее время запланировано открытие обновленного комплекса «Коньково Пассаж».

Компания «Киевская площадь» анонсировала реконструкцию СК «Олимпийский». В состав обновленного объекта будут включены в том числе торговые площади. Около 10% объектов уже завершены или находятся на заключительной стадии — среди них сеть ТРЦ «МЕГА» в Москве и впечатляющий пример редевелопмента торговых центров «Капитолий» компании Enka — ТРЦ «Кунцево Плаза» и ТРЦ «Каширская Плаза», перечисляет директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Андрей Шувалов.

Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева

— Улучшение качественных характеристик торговых центров — это ответ девелоперов на изменившиеся запросы со стороны посетителей. Современному покупателю неинтересно посещать торговые комплексы, только чтобы что-то купить. Это можно сделать не выходя из дома, в интернет-магазинах и маркетплейсах. Потребителя сейчас привлекает не только набор магазинов, но и эмоциональная составляющая проекта, а также дополнительные возможности провести свободное время и разнообразить досуг.

Главный принцип реновации — расширение и наполнение торговых центров различными форматами зон общественного питания и развлечений, в отдельных проектах проводится масштабная ротация арендаторов, пересматривается tenant mix. Сегодня здесь создаются дополнительные общественные пространства в виде лаундж-зон и зон для проведения разнообразных мероприятий (мастер-классов, лекций, фестивалей, театральных постановок). Кроме того, немало внимания уделяется деталям — освещению, благоустройству и декорированию зон общего пользования.

Комплексная перезагрузка торгового центра чаще всего подразумевает полный снос существующих строений на участке и создание нового, чаще всего многофункционального центра. По такой схеме были перезапущены ENKA, «Кунцево Плаза», «Каширская Плаза». Другой вариант — перепланировка здания: изменение параметров торговой галереи, ширины пассажей, событийных и атриумных зон, вертикальных коммуникаций.

В обновленных за последнее время торговых центрах наблюдается смещение в сторону корнеров с минимальным количеством витринного пространства: теперь собственники все больше внимания уделяют визуальной доступности магазинов. По мнению собеседников «РБК-Недвижимости», в будущем в архитектурной концепции торговых центров будет преобладать функциональное зонирование с акцентом на дизайн помещения, увеличится высота торговых уровней за счет атриумных зон, что позволит обеспечить комфортное нахождение посетителей.

Однако под реконцепцией торгового центра понимают не только конструктивные изменения здания, но и смену состава арендаторов, главными из которых сегодня становятся операторы качественного общепита. «Сейчас наблюдается отход от традиционного фастфуда в сторону качественной и здоровой пищи. В будущем этот тренд только усилится: в торговых центрах будет преобладать комбинация фуд-холла и ресторана с сочетанием еды навынос, а также рост интереса к традиционным кухням и уникальным способам приготовления еды», — прогнозирует Андрей Шувалов.

Основные принципы реконцепции торговых центров

1. Появление новых «социальных» арендаторов, среди которых спортивные и детские развивающие студии, термальные/банные комплексы, центры спортивной медицины, площадки для проведения тематических лекций и семинаров.
2. Рост числа брендов, увеличение площадей кафе и ресторанов, появление новых форматов общепита, а также локальных магазинов косметики, аксессуаров, одежды и обуви.
3. Сокращение площади якорных арендаторов, включая продуктовые супермаркеты и гипермаркеты.
4. Развитие районных торговых центров со средней арендуемой площадью до 12 тыс. кв. м.
5. Развитие омниканальных элементов торговли.

Источник

Тенант-микс московских ТЦ

Редакция журнала «МОЛЛ» регулярно отслеживает динамику арендной кампании в свежеоткрытых и относительно новых ТЦ. Для экспресс-оценки была выбрана пятерка объектов с разной историей и форматом, каждый из которых по-своему интересен.

«КУНЦЕВО ПЛАЗА»

В пуле якорей – двухэтажный «Ашан», «Эльдорадо», универмаг Hamley’s, кинотеатр Mori Cinema, развлекательный комплекс «Космик», детский развивающий центр, фитнесс-клуб World Class.

Минус первый уровень сформирован «Ашаном», «Эльдорадо» и предприятиями сферы торговли и услуг. В главной галерее первого этажа собственник собрал fashion сегмента «средний плюс» и «премиум»: Michael Kors, Sandro, Maje, Gerard Darel, Weekend Max Mara, Pinko, Max&Co. Восточная сторона галереи состоит из мелких юнитов, основная часть которых отдана под косметику и парфюм. В атриуме сидят операторы товаров для дома. В премиальной галерее второго этажа открылся пятый по счету бутик Hugo Boss.

Модный микс включает следующих арендаторов: Bruuns Bazaar, Buff, MCS, Henry Cotton’s; Marina Yachting, Calvin Klein Jeans, Armani Jeans, Cop. Copine, Gaastra, Stefanel, Zara Home, Massimo Dutti, Zara, Tommy Hilfiger, Lacoste, обувь I love shoes, Rendez Vous и LoriBlu. Третий, полупустой уровень ТРЦ отдан под белье и спорт.

Ресторанная зона комплекса включает фуд-корт и in-line концепции, ряд из которых ранее функционировал только в стрит-ретейле.

COLUMBUS

Когда ходишь по Columbus, задаешься вопросом: неужели такие объемы могут полноценно заработать, привлекать хороший трафик?! Запуск Columbus оказался не самым сильным (открылось порядка 5% GLA), но заполнение проекта работающими магазинами происходит хорошими темпами. Обращают на себя внимание сложности с синергией первой и второй очереди молла. Так, в проекте дублируются магазины.

Детские форматы размещены на третьем уровне. Сегмент общепита представлен двумя фуд-кортами в обеих фазах молла.

«ВЕСНА» Алтуфьево

«Весна» входит с состав ретейл-парка, включающего гипермаркеты «Декатлон», «Леруа Мерлен», «Ашан». При этом продуктовым якорем торгкомплекса является «О’Кей».

Размещение fashion-операторов на одном этаже, торговая галерея в форме восьмерки – удобное планировочное решение. Инвесторам-девелоперам и компании JLL удалось сформировать хороший микс брендов таких ретейл-групп, как Inditex, LPP, Melon Fashion Group, собрать приличный пул крупноформатных fashion-магазинов.

В торговой галерее представлены «Снежная королева», Marks&Spencer, Lady & Gentleman City, GAP, Lacoste, Henderson, Ostin, Terranova, adL, Sharuel, магазин Sinsay, Deichmann, Mango, Deri&Mod, Thomas Munz, SuperStep и др. В молле неплохое предложение белья, косметики и парфюмерии, а подборка спортивных операторов оставляет желать лучшего.

На втором этаже размещены оператор БТиЭ «Эльдорадо», детские ретейлеры. Сегмент общепита представлен первой в России точкой американской сети Charleys Philly Steaks, также здесь открыты сетевые заведения. В числе операторов развлечений – кинотеатр «Люксор» на восемь залов, скалодром и др.

«МОЗАИКА»

ТРЦ медленно, но развивается. Открылись универмаги H&M, Kiabi, Monki. Также в пустых коридорах можно обнаружить единичные магазины: Levi’s, белье Delusion, обувь Palatin, Zenden, салоны связи. На главной входной группе работают МЮЗ, De Bon Ton, «Бронницкий ювелир», C Store, а также бутик российских дазайнеров «Мозаика мода».

Сегмент общепита пока представлен небольшим по размаху фуд-кортом на третьем этаже.

Entertainment включает кинотеатр «Киномакс», контактный зоопарк, детский интерактивный клуб.

«МОСКВОРЕЧЬЕ»

В классе себе подобных «Москворечье» выглядит прилично. Структурное подразделение «Гарант-Инвест Ритейл» развивает собственные и партнерские бренды, работающие с разной степенью успеха. Многие из них представлены в «Москворечье». На главной входной группе ТРЦ расположены операторы общепита. У восточного выхода первого этажа работает экспресс-кафе. Также на первом уровне размещены супермаркет «Мой магазин», салоны связи, различные услуги, косметика и парфюмерия, в частности L’Occitane, «Л’Этуаль», Yves Rocher, белье, ювелирные ретейлеры.

Редакция журнала «МОЛЛ» обязательно продолжит отслеживать ход арендной кампании в новых и не очень торгцентрах.

Источник

Когда арендаторов «миксуют»

• соответствие концепции магазина или отдела арендатора концепции всего ТЦ (от концепции зависит товарная группа, размер торговой площади, расположение отдела или магазина внутри ТЦ, взаимо­дополняемость ассортимента товаров разных арендаторов);

• известность бренда для «якорей» и про­фессионализм для других арендаторов;

• готовность выполнять все условия догово­ра аренды.

При выборе якорных арендаторов самое главное — это способность выполнять функцию формирования потока посетителей. Очень важна сила бренда: его уровень узнаваемости и лояльности. Лояльность к бренду дает некую гарантию девелоперу, что его «якорь» длитель­ное время будет являться магнитом, притягива­ющим потребительские потоки в ТЦ.

Для арендаторов, которые располагают­ся в галерее, важно соответствие их ценовой политики уровню платежеспособного спроса торговой зоны, а с другой стороны — синер­гия товарной политики между арендаторами ТЦ и увязка этой политики с форматом и пози­ционированием арендуемого объекта.

При размещении арендаторов в ТЦ самое важное:

• расположить якорного арендатора в наиболее удаленных местах ТЦ либо в тупиковых зонах, чтобы посетитель, прой­дя через весь ТЦ достиг его;

• создать удачный микс из операторов, предлагающих разные группы товаров. Это максимально удовлетворит предпоч­тения и запросы посетителей ТЦ разных возрастов;

• осуществить правильную «нарезку» пло­щадей.

Для успеха ТЦ очень важно правильно расположить арендаторов: «замагнитить» мертвые зоны, учесть психологические осо­бенности шопинга посетителей в зависимос­ти от возраста и пола (молодежь, к приме­ру, легче поднять на этажи, женское белье требует камерной обстановки), а также товарной группы (товары импульсивной покупки, целевой), обеспечить разнообра­зие витрин.

Также важным моментом при подборе арендаторов для девелопера является обеспечение доходности ТЦ. Доходность проекта можно обеспечить, правильно расположив арендаторов по ценовым зонам ТЦ и оставив а собой право повышения стоимости аренды по мере раскрутки торгового центра.

Последствия неправильной арендной политики могут быть очень печальными для девелопера — вплоть до ухода арендаторов, простаивания площадей, увеличения за этот счет срока окупаемости проекта.

Одна из основных ошибок отечественных девелоперов в арендной политике — изначальное необоснованное завышение арендных ставок. Вторая ошибка— несовершенный пул арендаторов: несоответствие нового позиционирования магазинов и отделов потребительской возможности жителей района, где располагается объект; неправильная расстановка арендаторов внутри ТЦ; отсутствие реальных «якорей»; неправильный выбор якорного арендатора.

Немного о роли «якорей»

В Киеве на Троещине функционирует торговый центр «Маяк». Одна из основных особенностей данного торгового объекта, шокирующая многих экспертов, — отсутствие якорного арендатора. Несмотря на то что арендаторами ТЦ являются бутики одежды, торговый объект получает хорошие прибыли. Этот случай — исключение из правил. «Якорь» — это основа ТЦ и его будущего успеха.

«Основная задача якорных операторов состоит в формировании высокого уровня посещаемости торгового центра путем вовлечения постоянного покупательского потока, — отмечает Мария Миронкина, ведущий консультант по торговой недвижимости компании «Украинская Торговая Гильдия». В некоторых проектах на долю якорных арендаторов может приходиться до 60% торговой площади. А грамотное использование приемов зонирования пространства торгового центра и расположение «якорей» в нем позволяют организовать процесс перемещения и равномерного распределения потока покупателей по всему зданию. Это в свою очередь повышает эффективность работы арендатора, представленного в ТЦ».

К понятию «якорный арендатор» существенный ряд требований. «Основное требование — потокообразующая функция, — отме­чает госпожа Честнейшая. — Выполнить ее может только оператор розничной торговли, который имеет достаточно развитый бренд. Для достижения этой цели ритейлеры долж­ны иметь ряд управленческих технологий — чтобы создать сильный бренд и приобрести постоянных покупателей».

По мере развития розницы развертыва­ются сети, появляются крупные и сильные компании, которые эффективно выполняют потокообразующую функцию.

Владельцам ТЦ выгодно, чтобы якорные арендаторы размещались в конце торговых галерей и коридоров или на верхних этажах. Это заставляет посетителя по пути в отдел якорного арендатора проходить большую часть торговой галереи. Такой шаг повышает вероятность осуществления покупок в других отделах ТЦ.

Все дело в качестве

Очевидно, что качество состава пула арен­даторов зависит от количества торговых брендов, присутствующих в Украине. Однако такие девелоперы, как ЕСЕ (Германия), IKEA (Швеция), в своих ТЦ создают эксклюзивные арендаторские пулы и наряду с существую­щими брендами «заводят» новые.

По мнению Татьяны Честнейшей, появ­ление новых брендов на рынке выгодно не только девелоперу, который их приводит в свой ТЦ, но и рынку в целом. В итоге основ­ная доля арендаторов должна определяться рынком, выбор двух-трех «якорей» должен осуществляться девелопером.

По мнению Андрея Шабаева, начальни­ка отдела маркетинга компании «Форент», девелопер играет непосредственную роль в подборе пула арендаторов. Ведь для созда­ния успешного торгового объекта важно не просто построить красивое здание на удачно расположенномучастке, но и создать концеп­туально правильный и востребованный ТЦ. Что касается эксклюзивных пулов,с которыми выходят на рынок иностранные девелоперы, то они, как правило,утверждены еще до того, как объект начнет создаваться в Украине.

Бытует мнение, что формат ТЦ и его потре­бительская аудитория — ключевые состав­ляющие успеха создания качественного пула арендаторов. Однако если формат опре­делить просто, то потребительскую аудито­рию— значительно сложнее. «Например, разработкой концепций для объектов всеукраинской сети торгово-развлекательных центров «Дафи» занимаются международные консалтинговые компании,— рассказывает Наталья Борисова. — Методики, которые они применяют для определения потенциальной потребительской аудитории, относительно стандартные: сбор статистических данных, проведение количественных исследований. В дальнейшем, после запуска ТРЦ. управля­ющая компания периодически привлекает исследовательские компании для проведения качественных исследований. Как правило, наименее сцементирована аудитория супер­маркета. Остальные торгово-сервисные пред­приятия имеют четкий портрет потребителя».

«В первую очередь при определении целевой аудитории важен формат торгового центра, — отмечает Наталия Николайчук. Так, например, если якорным арендатором является продуктовый супермаркет средней ценовой категории, то соответственно ТЦ будет привлекать покупательские потоки со средним-средним минус уровнем достатка. Если же это крупномасштабный ТЦ, с зоной развлечений, большим набором аренда­торов, включая и наличие супермаркета электроники и бытовой техники, к тому же имеет хорошее месторасположение и хоро­ший подъезд, тогда можно говорить о более широкой целевой аудитории, так как в этом случае торговый центр сможет предложить много площадей с арендаторами разных ценовых категорий».

В Днепропетровске управляющая компа­ния ТРЦ «Дафи» внедрила беспрецедентный проект коалиционной программы поощрения покупателей, позволяющей перенаправлять покупательские потоки. После того как будет сформирована база посетителей комплекса на сервере проекта, каждое торгово-сервисное предприятие сможет делать точечные предложения именно своей категории поку­пателей. Покупательская аудитория будет четко сегментирована по анкетным данным, по характеру и частоте покупок. Каждый посетитель комплекса, являющийся членом коалиционного бонусного клуба, постоянно будет получать стимулирующие предложения, которые соответствуют его психофизическим характеристикам и финансовым возможнос­тям. Это более тонкая форма коммуникации с потребителем, чем прямые рекламные обращения. Хотя более энергоемкая и затратная на стадии разработки.

По мнению экспертов компании « XXI Век», потребительская аудитория формирует фор­мат торгового центра. Например, формат торговой сети «Квадрат»— гипермаркет-галерея — был определен и арендаторами, и потребителями. Данный формат позициони­рует ТЦ в среднем ценовом сегменте.

Однако на рынке бывали случаи, когда не аудитория формировала пул арендаторов ТЦ, а пул арендаторов формировал целевую аудиторию.

«Профессиональные разработчики кон­цепций объектов коммерческой недвижи­мости в первую очередь исследуют портрет потенциальной потребительской аудитории, ее потребности и ожидания, — рассказывает Наталья Борисова. — Если речь идет о раз­работке объекта с нуля, то пул арендаторов формируется потребностями выявленной целевой аудитории».

Например, крупные торговые операто­ры имеют портфель брендов для различ­ных сегментов покупателей и, исходя из формата торгового центра, размещают в нем свою торговую точку. Это в свою оче­редь доказывает, что целевая аудитория является основой для формирования пула арендаторов. В противном случае ТЦ может претерпеть неудачу из-за низкой посещае­мости или малого количества совершенных покупок товаров в магазинах. «ТЦ-музей» не выгоден ни девелоперу, ни арендаторам, ни посетителям.

По мнению Андрея Шабаева, нельзя утверждать, что формат ТЦ определяет покупательскую аудиторию. Формат ТЦ определяется, когда она уже изучена и известны ее потребности. Ведь торговый центр создается под покупательскую аудиторию, которая составляет посто­янную клиентуру ТЦ. Для ее выявления на предпроектной стадии проводятся маркетинговые исследования, результа­ты которых ложатся в основу работы над созданием ТЦ.

И вкратце о временном факторе

«Набор арендаторов может длиться от полу­года до года, если он полностью отдан на аут­сорсинг специализированной компании, — делится опытом Татьяна Честнейшая. — Если же девелопер оставляет часть функций по подбору арендаторов себе, как это сделано в нашей компании, то набор «якорей» начи­нается сразу после получения ордера на строительство ТЦ. В данном случае длитель­ность подбора арендаторов увеличивается и соответствует сроку периода строительства ТЦ».

На чем экономят украинские строительные компании (20.05.2014)

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности (19.05.2014)

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются (15.05.2014)

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте (14.05.2014)

В Киеве увеличилось количество недостроев (05.05.2014)

В январе-марте объем строительных работ составил 9,8 миллиарда (29.04.2014)

Киев и Киевская область обеспечили четверть всего принятого в эксплуатацию жилья в стране (25.04.2014)

Торговые центры в эпоху фаст-фуда (23.04.2014)

Корреспондент: Станет ли бизнес-климат лучше? Мнение бизнесменов (22.04.2014)

Заполняемость отелей в центре Киева упала в 2,5 раза (18.04.2014)

Средняя посещаемость киевских ТЦ выросла на 3% (17.04.2014)

Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость упали на 70% (16.04.2014)

ТРЦ столицы ищут новые пути выживания (14.04.2014)

В феврале уровень вакантности в киевских ТЦ составил 2% (11.04.2014)

Рынок розничной торговли во времена кризиса (08.04.2014)

Как повлияет подписание Соглашения об Ассоциации с ЕС на украинский рынок ритейла (26.03.2014)

Обращение компании UTG к предпринимателям Украины (25.02.2014)

Почти половине покупателей безразличен бренд (17.02.2014)

UTG представляет новые решения для собстенников ТРЦ (05.02.2014)

Источник

• ← Tenancy ratio что это
• Tenasys corporation что это →