судебная практика уменьшение арендной платы в связи с коронавирусом

Соглашение об уменьшении арендной платы не лишает арендатора права на предоставление ему отсрочки по ее внесению

AerialMike / Depositphotos.com

По вопросу применения положений об аренде в период применения ограничительных мер в связи с пандемией коронавируса ВС РФ пояснил, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», далее – Закон № 98-ФЗ). При этом заключение арендатором и арендодателем такого соглашения или изменение договора аренды на основании решения суда не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступления в силу соответствующего решения суда.

Относительно предоставления специальной социальной выплаты работникам медорганизаций ВС РФ, основываясь на подп. «б» п. 2 постановления Правительства РФ от 30 октября 2020 г. № 1762, отметил, что помимо медицинских и иных работников медицинских и иных организаций, оказывающих медпомощь (участвующих в оказании медицинской помощи, обеспечивающих оказание медицинской помощи) по диагностике и лечению новой коронавирусной инфекции, право на получение такой выплаты имеют медицинские работники, которые непосредственно оказанием медицинской помощи больным COVID-19 не занимаются, но при выполнении должностных обязанностей контактируют с пациентами с таким диагнозом.

На вопрос о распространении моратория на начисление неустоек за несвоевременное или неполное внесение платы по ЖКУ, установленного постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 424, на собственников и пользователей нежилых помещений в МКД Суд дал пояснение, что понятие платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлено Жилищным кодексом РФ, а в соответствии со ст. 153 – ст. 154 ЖК РФ равным образом применимо и к собственникам и пользователям нежилых помещений в МКД.

Отдельно разъяснены вопросы, связанные с применением Положения об особенностях на 2020 и 2021 годы исполнения и расторжения договора о реализации туристского продукта, заключенного по 31 марта 2020 года включительно, утв. постановлением Правительства РФ от 20 июля 2020 г. № 1073. В частности, указано, что соблюдение досудебного порядка возврата уплаченных по договору о реализации туристского продукта денежных средств, если поездка не состоялась в связи с распространением коронавируса, не является обязательным. Также поясняется, как правильно применять норму о признании заказчика туристской услуги находящимся в трудной жизненной ситуации для возврата ему в течение 90 дней, но до конца 2021 года уплаченных денег за несостоявшийся тур, а также норму о возрасте заказчика 65 лет, по достижении которого такая сумма также может быть возвращена в указанный срок.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Даны разъяснения по вопросам о возврате уплаченной за воздушную перевозку провозной платы при угрозе возникновения и (или) возникновении отдельных ЧС, введении режима повышенной готовности или ЧС на территории РФ либо ее части. Например, ВС РФ констатировал, что реализация перевозчиком права отказа от исполнения договора воздушной перевозки и возврата пассажиру провозной платы в связи с данным постановлением Правительства РФ не свидетельствует о нарушении прав пассажира, поэтому на перевозчика не может быть возложена ответственность в виде уплаты неустойки, компенсации морального вреда и штрафа (постановление Правительства РФ от 6 июля 2020 г. № 991).

Суд напомнил, что Федеральным законом от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» на граждан возлагаются обязанности выполнять требования санитарного законодательства, постановлений главных государственных санитарных врачей о госпитализации или об изоляции больных опасными инфекционными заболеваниями и граждан, находившихся в контакте с ними. Если гражданин, инфицированный COVID-19 или контактировавший с таким лицом и обязанный соблюдать ограничения, умышленно их не выполняет, то в случае наступления общественно опасных последствий, указанных в ч. 1– ч. 3 ст. 236 УК РФ, он несет уголовную ответственность по данной статье, в том числе при создании реальной угрозы наступления последствий в виде массового заболевания людей.

Также даны иные разъяснения по вопросам применения налогового, уголовно-процессуального, административного законодательства в период пандемии коронавируса.

Источник

ВС РФ определил начало изменения обязательств в связи с отсрочкой и уменьшением арендной платы из-за пандемии

DragonImages / Depositphotos.com

Президиум Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля утвердил второй Обзор разъяснений законодательства о противодействии распространению нового коронавируса в России. В частности, по вопросу определения начала периода предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы по договору аренды недвижимости, находящейся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений, ВС РФ пояснил следующее.

В силу п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 (далее – Требования) отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ. Следовательно, момент изменения обязательства сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного до принятия решения органом госвласти об установлении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ, определяется, начиная с даты введения такого режима независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды. При этом допсоглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы в 2020 году, должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора к арендодателю (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) на условиях, предусмотренных п. 3 Требований.

Обращается внимание, что стороны могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки по арендной плате и иные условия ее предоставления, но они не должны ухудшать положение арендатора по сравнению с установленными Требованиями. Помимо этого, если арендатор не внес арендную плату в размере и в сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать о деятельности арендатора в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от коронавирусной инфекции (перечень отраслей утвержден постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434), арендодатель может информировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ. При этом отсрочка уплаты арендной платы арендатору в соответствии с п. 3 Требований будет предоставлена по умолчанию, даже в случае отсутствия соответствующего информирования от арендодателя или его уклонения от заключения допсоглашения, а также при его поведении, которое дает арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо невыдвижения арендодателем возражений на этот счет.

ВС РФ отмечает, что отнесение к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате пандемии коронавируса является достаточным основанием для предоставления отсрочки арендной платы арендатору и установления иных дополнительных оснований для этого не требуется. Однако, если арендодателем будет доказано, что бизнес арендатора не пострадал от пандемии, и его требования являются ничем иным, как проявлением недобросовестного поведения (например, если объект аренды использовался вопреки установленным ограничительным мерам), суд может и отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса, п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Что касается определения момента изменения обязательства сторон договора аренды в части уменьшения размера арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, то ввиду прямого указания в данной статье арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с принятием решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ, а именно, с того момента, когда наступила невозможность использования такого имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения допсоглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе возражать относительно поданного иска о взыскании арендной платы о том, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом на основании требований ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может быть определен с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Также ВС РФ пояснил, что положения ст. 19 Закона № 98-ФЗ применимы и к договорам аренды части недвижимой вещи.

Источник

Коронавирусное (не)снижение арендной платы: судебная коррекция или отказ от договора? Или о соотношении ч.3 и 4 ст.19 Закона №98-ФЗ

ВС РФ во втором коронавирусном обзоре практики в ответе на пятый опрос указал, что при недостижении согласия между арендатором и арендодателем по вопросу о снижении арендной платы по ч.3 ст.19 Закона №98-ФЗ суд по требованию арендатора может понудить арендодателя к заключению соглашения о таком изменении или же даже скорректировать размер арендной платы пост-фактум при ее взыскании с арендатора. Таким образом, ВС 30 апреля встал на позицию судебной корректировки размера арендной платы при невозможности использования арендуемого имущества (что, в принципе, соответствует и прежней практике реагирования на невозможность или ухудшение возможности использования по ст.328 и 614 ГК).

Наверное, все-таки, ч.3 и 4 не относятся друг к другу как lex generalis и specialis, а рассчитаны на применение в разных ситуациях:

— ч.3 ст.19 Закона №98-ФЗ применяется в отношении тех периодов времени, когда использование арендуемого имущества по назначению было невозможно или ограничено в связи с установленными противовирусными ограничениями (запрет публичных мероприятий, деятельности отдельных видов организаций, ограничения перемещения людей и т.п. ),

Т.е. ч.4 рассчитана на те случаи, когда арендатор просит снизить арендную плату не в связи с исзменением услдовий пользования арендуемым имуществом, а по обстоятельствам, находящимся за пределами арендных отношений. Естественно, за период ограничений пользования самим арендуемым имуществом он может рассчитывать на снижение платы по ч.3 ст.19. При таком толковании находится место обеим нормам и удается избежать уж совсем явно нелепого предположения о поставлении «наиболее пострадавших» в гораздо худшие, чем «менее пострадавшие», условия.

Здесь правда, возникает и еще один вопрос, а может ли тогда арендатор из числа «наиболее пострадавших», не желая терять обеспечительный платеж, не пользоваться механизмом ч.4 ст.19 Закона №98-ФЗ, а идти в суд и требовать расторжения договора в общем порядке, установленном ст.451 ГК?

Источник

Нюансы взыскания арендной платы за период «вынужденных» выходных

Пандемия COVID-19 стала испытанием для рынка коммерческой аренды. Арендаторы из-за «вынужденных» выходных потеряли выручку. Арендодатели массово столкнулись с неплатежами. В некоторых случаях обе стороны пошли по цивилизованному пути, договорившись об отсрочке, расторжении договора или снижении ставок. Но что делать тем, кто не договорился и вынужден участвовать в судебном процессе?

Разбираемся, на что нужно обратить внимание, если защищать свои права и интересы приходится в суде.

Способы взыскания долгов по аренде

Судебные дела о взыскании арендной платы рассматривают в приказном или упрощенном порядке, а также по общим правилам судопроизводства. Выбор того или иного вида зависит как от желания истца, так и от некоторых условий спора.

Виды производств по арендным делам

5 дней на выдачу приказа;

10 дней на подачу возражений.

Самый быстрый способ взыскать долг, если подписаны договор и акт приёма-передачи помещений.

Госпошлина уплачивается в размере 50 %.

До 800 000 руб. для юридических лиц.

До 400 000 руб. для ИП.

В течение 2-х месяцев с даты принятия иска.

Стороны в суд не вызывают, суд принимает решение после изучения документов.

Общие правила судопроизводства

Сроки зависят от сложности дела.

Стороны участвуют в заседаниях и пользуются всеми процессуальными правами.

Какой бы способ вы ни выбрали, важно активно участвовать в судебном процессе, грамотно подготовить документы и доказательства. Если долги по аренде образовались частично или полностью в период с марта по октябрь 2020 года, нужно знать и учитывать особенности рассмотрения таких дел.

Нюансы взыскания арендной платы за период пандемии COVID-19

В апреле 2020 года Верховный суд Российской Федерации выпустил Обзор № 2, в котором разъяснил некоторые спорные моменты по арендным отношениям в период пандемии. В том числе установил, что арендатор вправе требовать отсрочку платежей до 1 октября 2020 года или уменьшение арендной платы.

В августе и сентябре 2020 года стали появляться первые судебные акты по таким делам. Мы изучили их и выделили особые условия, от которых зависит принятие решения. Такими обстоятельствами стали:

Почему важно выяснить, относится ли ответчик к отраслям экономики, наиболее пострадавших от коронавируса

Из-за мер, принятых государством для недопущения распространения инфекции, в арендных делах возникает особый правовой режим взыскания. Поэтому необходимо выяснить, относится ли деятельность арендатора к отраслям, которые понесли наибольший ущерб.

Полный перечень отраслей, пострадавших от COVID-19 утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Подавая в суд на арендатора, нарушившего договор, проверьте, указан ли его код ОКВЭД в этом списке. Это важно. Арбитражный суд Ростовской области отказал истцу в выдаче судебного приказа, который не проверил и не указал это обстоятельство в своем заявлении (определение по делу № А53-12166/2020).

Если основная деятельность арендатора не указана в перечне наиболее пострадавших отраслей, арендодатель не обязан предоставлять ему налоговые каникулы. Это установлено арбитражным судом Тверской области, который взыскал арендную плату за период вынужденного простоя с ООО «МК», чей ОКВЭД не был включен в перечень видов деятельности, признанных пострадавшими от коронавируса (решение от 20.08.2020 по делу № А66-6639/2020).

Зачем согласовывать отсрочку с теми арендаторами, которые имеют на неё право

Если деятельность арендатора включена в список наиболее пострадавших отраслей, необходимо уведомить арендаторов о возможности предоставления отсрочки. Арендные каникулы до 1 октября 2020 года имеют право использовать те компании, чья основная деятельность ведется в пострадавших отраслях экономики, а договоры аренды были заключены до введения на территории субъектов «режима повышенной готовности». Арендодатель обязан заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней после получения запроса от арендатора.

Если арендатор не обращается за рассрочкой, уведомите его о такой возможности. Получите его согласие или отказ. В некоторых случаях арендаторы отказываются от рассрочки и подают иск о расторжении договора в связи с форс-мажором или изменением обстоятельств.

Например, суд по заявлению арендатора расторг договор аренды, основываясь на том, что деятельность включена в перечень наиболее пострадавших отраслей и стороны не смогли договориться о снижении арендной платы или других изменениях договора (решение от 14.08.2020 по делу № А26-4576/2020).

В другом примере арендатор подал иск о взыскании арендной платы за апрель — июль 2020 года. Арендодатель подал встречный иск о расторжении договора аренды с апреля 2020 года.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что арендатор работал в отрасли, не признанной пострадавшей, и проигнорировал предложение арендодателя рассмотреть вопрос о возможных скидках и рассрочках. Суд указал, что введение режима повышенной готовности дает возможность изменить условия договора, а не полностью отказаться от оплаты аренды (решение от 10.08.2020 по делу № А45-11448/2020).

Зачем разбираться, мог ли арендатор работать в ситуациях, когда его деятельность не была законодательно ограничена

Для некоторых компаний сложилась парадоксальная ситуация, когда законодательно их деятельность не была ограничена, но работать они не могли. Например, основные покупатели товаров или услуг не работали (отсутствовал спрос) или доставка людей на строительный объект была затруднена. Законодательно такие арендаторы не могут рассчитывать на меры поддержки, установленные государством. Однако это обстоятельство можно доказать в суде.

Например, отказывая в выдаче судебного приказа о взыскании арендной платы за участок земли, предоставленный под строительство, суд указал на то, что истцом не уточнено то обстоятельство, насколько ответчик мог реально осуществлять свою деятельность в условиях распространения коронавирусной инфекции (определение от 14.05.2020 по делу № А53-12163/2020).

Расторжение договора аренды из-за коронавируса

В случаях, когда сторонам не удалось договориться о снижении ставки аренды или предоставлении отсрочки, договор может быть расторгнут по правилам ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ. Рассматривая споры о расторжении арендных договоров, суды исходили из того, в какой период заключался договор, когда передавалось помещение и пытались ли стороны достичь соглашения об изменении условий договора.

Если об изменении условий договориться не удалось, арендатор может отказаться от его исполнения и освобождается от выплаты убытков и неустойки за досрочное расторжение, если они предусмотрены условиями договора. Арендодатель при этом имеет право не возвращать обеспечительный платеж.

Ссылаясь на закрытие магазина и изменение обстоятельств из-за коронавируса, арендатор просил расторгнуть договор аренды в торговом центре. Помимо этого он хотел взыскать обеспечительный платеж, расходы по оплате арендных и маркетинговых услуг за апрель, когда он уже фактически не работал. Решением суда в иске отказано, поскольку помещение не было возвращено до расторжения договора, а от льготных условий и рассрочки арендатор отказался (решение от 11.09.2020 по делу № А40-77771/20-180-584).

В другом деле суд установил, что истец-арендатор принял договор по акту приёма-передачи уже в период вынужденных выходных. Впоследствие он отказался от исполнения договора и просил вернуть ему обеспечительный платеж. Суд указал, что, принимая помещение и заключая договор, арендатор должен был действовать разумно и осмотрительно, а значит, учитывать ситуацию с коронавирусом. Право арендодателя на удержание обеспечительного платежа в соответствие с договором было подтверждено решением от 17.08.2020 по делу № А09-5926/2020.

Что делать участнику процесса по взысканию арендной платы

Если вы участник судебного процесса по взысканию арендной платы, обратите внимание на следующие важные нюансы и обстоятельства:

Елена Тарасова, юрист, налоговый консультант

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Источник

Как бизнесу снизить плату за аренду

Даже после режима самоизоляции

Большая часть расходов офлайн-бизнеса связана с арендой. Последние месяцы заведения и компании были закрыты или не работали в полную силу, а помещения простаивали.

По всей стране закрылись фитнес-центры, парикмахерские, магазины одежды и бытовой техники. Кафе и рестораны могли предлагать блюда только навынос или организовывать доставку.

Ограничения постепенно снимают, но не везде и не в один момент. Мэр Москвы объявил, что с 9, 16 и 23 июня будут поэтапно отменены «антивирусные» меры и снова заработает сфера услуг

Многие предприятия не были собственниками своих помещений, а арендовали их. Внезапно лишившись дохода, арендаторы не смогли вовремя оплатить счета за апрель и май. Справедливо ли взыскивать с них неустойки? Можно ли не платить за арендованное имущество, если не пользовался им? Примерно такие вопросы возникли у предпринимателей.

С другой стороны, арендодатели часто не были готовы обнулить арендную плату, так как их расходы никуда не делись. У собственников недвижимости есть свои обязательства: платить имущественные налоги, долги по ипотеке, откладывать деньги на капитальный ремонт зданий.

Разбираемся, что можно делать, чтобы договориться о снижении арендной ставки.

На что можно рассчитывать, если помещением не пользовались

Совсем не платить за то время, когда организация не могла работать, вряд ли получится, если только арендодатель не пойдет вам навстречу.

Если вам удалось договориться, это идеальный вариант. В этом случае нужно оформить все договоренности письменно — в виде дополнительного соглашения. Если договор был на срок более одного года и вы регистрировали его в Росреестре, зарегистрировать нужно и дополнительное соглашение.

Если предприниматель не пользовался арендованным местом из-за режима повышенной готовности, но договориться с арендодателем не вышло, это еще не конец. Добиться снижения арендной платы можно и после завершения режима самоизоляции.

Вот какие есть варианты

У каждого варианта есть свои нюансы, расскажем о них ниже.

Освобождение от платежей

Еще в марте некоторые юристы стали утверждать, что арендаторы, которые приостановили деятельность, не должны ничего платить за те месяцы, когда они не могли работать. На первый взгляд, в пользу такой позиции можно привести довольно убедительные доводы.

В пункте 2 статьи 328 ГК РФ содержится базовое правило о встречном исполнении обязательств. То есть исполнять свою обязанность, например платить деньги, мы должны, только если вторая сторона тоже исполняет свою обязанность — передает нам товар, оказывает услугу или предоставляет имущество в аренду.

Из этого можно сделать вывод, что если у нас не было доступа к арендованному помещению, то и платить за нее мы не должны. К сожалению, здесь есть подвох: если вы не могли работать из-за «коронавирусных» ограничений — это не вина арендодателя. В такой ситуации наказывать арендодателя просто не за что. И все же возможна ситуация, когда вы можете сослаться на статью 328 ГК РФ и не вносить арендные платежи.

На федеральном уровне были подготовлены конкретные перечни объектов, которые могли продолжать работать. Все остальные работать не могли. Например, закрыты были все торговые центры. В то же время офисные центры закрывать не нужно было.

Перечни объектов, которые не могли работать в Москве и, наоборот, могли быть открыты на федеральном уровне

Однако некоторые собственники офисных зданий решили перестраховаться и закрыли их по собственной инициативе. Вот в таких ситуациях арендаторы не могли пользоваться помещениями исключительно из-за решения, принятого арендодателем, поэтому и не должны платить ему за период простоя.

У арендатора при этом есть два варианта действий:

При любом из вариантов арендатору нужно доказать, что он не мог попасть в здание. Например, составить вместе с другими арендаторами акт и сфотографировать объявление о закрытии офисного центра на входе.

Снижение размера арендной платы

Если договориться с арендодателем о полном списании арендных платежей не удалось, вы все же можете рассчитывать на снижение их размера.

Вот как это можно сделать.

Изменить условия договора в суде. Общие правила статей 451, 452 и 453 ГК РФ позволяют в судебном порядке менять условия договора, если после его заключения обстоятельства существенно и непредсказуемо изменились. Суды прибегают к этим статьям только в исключительных ситуациях, но пандемия — как раз исключительная ситуация.

У этих статей есть существенный недостаток: изменения в договоре, которые решил внести суд, начинают действовать только с даты вступления решения в законную силу. Имущественные споры в российских судах длятся не меньше двух-трех месяцев по простым делам, а более сложный процесс может затянуться и на полгода-год.

Снизить арендную плату можно, если после подписания договора существенно ухудшилось состояние арендованной вещи или условия, в которых ее использовали — например, изменился режим работы здания.

Но, как и в случае со встречными обязательствами, на практике суды могут связывать ухудшение условий использования со злонамеренными действиями арендодателя, а не с глобальными изменениями законодательства.

Раньше в судебной практике это встречалось реже, но сейчас все больше. Вот примеры:

Воспользоваться мерами поддержки из-за пандемии. Пункт 3 статьи 19 ФЗ № 98-ФЗ — это самый свежий документ, его приняли 1 апреля 2020 года, и он посвящен разным антикоронавирусным мерам, в том числе защите прав арендаторов.

Теперь есть правило: все арендаторы, которые не могли пользоваться помещениями из-за режима повышенной готовности, вправе требовать снижения размера арендной платы.

Закон не объясняет, с какого момента арендная плата должна уменьшиться и насколько существенно. Частично на эти вопросы ответил Верховный суд РФ в пятом вопросе Обзора № 2:

Размер арендной платы снижается с момента, когда пользоваться имуществом стало невозможно. Если работу парикмахерских запретили с 28 марта 2020 года, то требовать снижения платежей арендатор может с 28 марта. И сделать это можно до сих пор, но лучше не затягивать.

Стороны договора должны сами решить, на какую сумму снизятся платежи. Если стороны не договорятся, суд должен исходить из размера, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». То есть арендатору, отстаивающему в суде свою правоту, придется провести что-то вроде небольшого исследования рынка: если для всех окрестных кофеен арендная плата снизилась в среднем на 30%, то и для своей кофейни можно добиваться аналогичного снижения. При этом арендатор может обратиться за помощью к риелтору или к независимому оценщику.

Арендодателям обещают налоговые льготы, если они дадут своим арендаторам достойную скидку. Например, в Москве — это снижение арендной ставки не менее 50%, плюс есть дополнительные требования.

Постановление Правительства Москвы № 553-ПП от 13.05.20PDF, 265 КБ

Что сделать, чтобы снизить размер арендной платы

Направить официальное письмо своему арендодателю (по почте или вручить под подпись) с предложением снизить размер арендной платы. В письме обосновать размер такого снижения.

Возможные варианты обоснований:

Подписать с арендодателем дополнительное соглашение, если он согласен на снижение.

Обратиться в суд и потребовать изменить условия договора, если арендодатель отказывает вам или просто игнорирует ваше обращение. Теоретически Верховный суд в Обзоре № 2 допускает, что вы можете и не обращаться в суд, а просто молча начать платить в меньшем размере.

Если арендодатель сам подаст на вас иск о взыскании недоимки, вы сможете возражать, ссылаясь на его обязанность снизить арендную плату.

Правда, этот путь является крайне рискованным: нельзя заранее предсказать, какой размер арендной платы суд посчитает обоснованным. Если суд снизит арендную плату не так существенно, как вы рассчитывали, арендодатель сможет не только взыскать с вас разницу, но и насчитать на нее пени.

Отсрочка арендных платежей

п. 3 Постановления Правительства РФ № 439 от 03.04.2020PDF, 218 КБ

Чтобы получить отсрочку, нужно выполнить четыре условия:

График погашения стороны могут согласовать сами, но в любом случае арендодатель не может требовать оплатить все раньше 1 января 2021, а арендатор не может тянуть с погашением долга дольше, чем до 1 января 2023 года. При этом дополнительный ежемесячный платеж в счет погашения накопившегося долга не должен быть больше 50% от обычной арендной платы.

Разберем на примере

Турфирма-арендатор обычно платит за аренду офиса 100 000 Р в месяц. Компания относится к пострадавшим отраслям и получила отсрочку на выплату аренды. Пока действует режим повышенной готовности, арендатор ничего не платит.

После отмены режима и до 1 октября 2020 года ему каждый месяц нужно будет платить по 50 000 Р — половину ежемесячного платежа.

В чем смысл отсрочки, если платить потом все равно придется? Отсрочка дает право задерживать платежи, не опасаясь штрафных санкций, пеней, неустойки или выселения из помещения.

Обратите внимание, что речь идет только об арендных платежах, а не о платежах за коммунальные услуги. Пеню за несвоевременную оплату таких услуг правительство отменило только для жилых, но не для коммерческих помещений.

Как предоставляется отсрочка

Теоретически, как и в случае со снижением арендной платы, нужно обратиться к арендодателю с предложением заключить дополнительное соглашение. Однако Верховный суд РФ смягчил это требование — в третьем вопросе упоминавшегося обзора.

Если арендатор из числа наиболее пострадавших отраслей не заплатил вовремя, арендодатель обязан сам напомнить арендатору, что у того есть право на отсрочку. По умолчанию Верховный суд считает, что арендодатель знает, чем занимаются его арендаторы, и может сам оценить, относится ли их деятельность к пострадавшим отраслям.

Арендодателям, которые дали арендаторам из пострадавших отраслей отсрочку, положена отсрочка или рассрочка по уплате налога на имущество и земельного налога

Верховный суд называет такие ситуации, когда отсрочка засчитывается и без подписания дополнительного соглашения:

Можно ли просто расторгнуть договор и съехать

По общему правилу арендатор обязан платить за имущество до конца согласованного в договоре срока аренды, даже если в этом помещении он больше не нуждается.

На практике эти нормы раньше не работали — даже падение курса рубля в 2014 году Верховный суд не посчитал достаточно существенным для изменения или расторжения договоров валютной ипотеки

Можно пойти иным путем и подробнее изучить собственный договор аренды. Возможно, в нем удастся найти некий упрощенный порядок прекращения договора. Например, нужно предупредить арендодателя за 1—2 месяца до момента освобождения помещения.

Еще договор может предусматривать, что съехать досрочно можно, лишь уплатив арендодателю определенную сумму или потеряв гарантийный платеж — сумму, которая компенсирует потери арендодателя. Такие условия вполне законны, придется их выполнять.

Если в договоре вообще ничего полезного найти не удалось, возможно, вам пригодится особое правило для ситуаций — когда в договоре аренды недвижимости либо не содержится четкий конечный срок, либо этот срок уже наступил, но помещением продолжали пользоваться.

Это предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ. Важно, что эти правила являются диспозитивными, то есть применяются «по умолчанию», если в договоре стороны не согласовали иное

Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок, поэтому любая сторона может отказаться от продолжения арендных отношений, предупредив своего контрагента за три месяца.

Вот что говорится в законе:

Меры поддержки при аренде у государства

Если вы арендуете помещение у государства, то можете претендовать на дополнительные льготы с некоторыми условиями:

Какие предприятия считаются малыми и средними

Предприятие считают малым или средним, если оно внесено в специальный Реестр налоговой службы. Такие предприятия должны соответствовать критериям, в том числе:

Самая щедрая из мер поддержки относится к тем, кто арендует казенное имущество и одновременно относится к пострадавшей отрасли — такие компании полностью освобождаются от платежей по аренде за апрель — июнь 2020 года. Плюс этим предпринимателям положена отсрочка.

Казенное имущество не закреплено ни за каким государственным предприятием. Договоры аренды от имени РФ в этом случае заключает Росимущество.

Если же вы заключили договор аренды с федеральным госпредприятием, то имущество будет считаться федеральным, но не казенным

подп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ № 670-р PDF, 216 КБ

Тем из арендаторов казенного имущества, кто не относится к пострадавшим отраслям, дают отсрочку арендных платежей до 1 октября 2020 года. Рассчитаться нужно будет не раньше 1 января 2021 и не позже 1 января 2023 года.

В худшем положении находятся, те, кто арендует другое федеральное (не казенное) имущество: они имеют право только на отсрочку и только если относятся к пострадавшим отраслям.

Отныне можно без торгов продлевать сроки аренды земли для тех арендаторов, кто ранее добросовестно выполнял свои обязанности по договору, то есть вовремя вносил арендные платежи и использовал землю по назначению. Максимальный срок такого продления составит 3 года, но не дольше, чем первоначальный срок договора.

Наконец, меры поддержки предпринимателей вправе принимать власти на местах. Так, Правительство Москвы освободило ряд предпринимателей от внесения арендной платы за земельные участки, которыми распоряжаются московские власти, а также за нежилую недвижимость, принадлежащую Москве. Конкретный период, на который дается такое освобождение, отличается для разных категорий арендаторов.

Например, фитнес-клубы, развлекательные, образовательные и другие организации, перечисленные в п. 3.1 постановления могут претендовать на освобождение от платежей с 1 числа месяца, в котором их деятельность была приостановлена, и до последнего дня месяца, в котором им можно будет открыться. В любом случае, арендную плату начнут брать не раньше 1 июля.

Если фитнес-клуб арендовал свое помещение у московских властей, то от аренды он освобожден с 1 марта и до 1 июля. Организации физкультуры и спорта были закрыты в Москве с 23 марта и откроются 23 июня.

Другое правило действует для организаций, перечисленных в п. 3.2 постановления — это медицинские организации, кафе, бытовые услуги и другие. Все они не платят аренду начиная с 1 марта и вплоть до дня отмены режима повышенной готовности, но тоже как минимум до 1 июля.

В отличие от пункта 3.1, здесь не важно, когда та или иная организация была вынуждена прекратить работу (в марте или в апреле) и даже прекращала ли ее вообще — начальная дата освобождения от платежей едина для всех. Но в этом случае мы не можем точно назвать конечную дату: пока неясно, будет ли отменен режим повышенной готовности в Москве до 1 июля.

Источник

• ← судебная практика ульяновской области
• судебная практика уменьшение общедомового имущества →