судебная практика по аренде в период коронавируса
Коронавирусное (не)снижение арендной платы: судебная коррекция или отказ от договора? Или о соотношении ч.3 и 4 ст.19 Закона №98-ФЗ
ВС РФ во втором коронавирусном обзоре практики в ответе на пятый опрос указал, что при недостижении согласия между арендатором и арендодателем по вопросу о снижении арендной платы по ч.3 ст.19 Закона №98-ФЗ суд по требованию арендатора может понудить арендодателя к заключению соглашения о таком изменении или же даже скорректировать размер арендной платы пост-фактум при ее взыскании с арендатора. Таким образом, ВС 30 апреля встал на позицию судебной корректировки размера арендной платы при невозможности использования арендуемого имущества (что, в принципе, соответствует и прежней практике реагирования на невозможность или ухудшение возможности использования по ст.328 и 614 ГК).
Наверное, все-таки, ч.3 и 4 не относятся друг к другу как lex generalis и specialis, а рассчитаны на применение в разных ситуациях:
— ч.3 ст.19 Закона №98-ФЗ применяется в отношении тех периодов времени, когда использование арендуемого имущества по назначению было невозможно или ограничено в связи с установленными противовирусными ограничениями (запрет публичных мероприятий, деятельности отдельных видов организаций, ограничения перемещения людей и т.п. ),
Т.е. ч.4 рассчитана на те случаи, когда арендатор просит снизить арендную плату не в связи с исзменением услдовий пользования арендуемым имуществом, а по обстоятельствам, находящимся за пределами арендных отношений. Естественно, за период ограничений пользования самим арендуемым имуществом он может рассчитывать на снижение платы по ч.3 ст.19. При таком толковании находится место обеим нормам и удается избежать уж совсем явно нелепого предположения о поставлении «наиболее пострадавших» в гораздо худшие, чем «менее пострадавшие», условия.
Здесь правда, возникает и еще один вопрос, а может ли тогда арендатор из числа «наиболее пострадавших», не желая терять обеспечительный платеж, не пользоваться механизмом ч.4 ст.19 Закона №98-ФЗ, а идти в суд и требовать расторжения договора в общем порядке, установленном ст.451 ГК?
Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды (подготовлено экспертами компании «Гарант», апрель 2020 г.)
Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды
Ограничительные меры, вызванные угрозой распространения коронавируса, как форс-мажор
По общем правилу лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору) относятся, помимо прочего, массовые заболевания (эпидемии), ограничения перевозок, запретительные меры государств (п. 1.3 Положения о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 N 173-14).
Можно сказать, что формально ограничительные меры, принятые на региональном уровне, сами по себе не создают непреодолимую силу, препятствующую оплате аренды, поскольку они не запрещают совершение банковских операций. Однако в Обзоре N 1 (вопрос 7) сформулирован следующий правовой подход: если отсутствие у должника денежных средств, необходимых для исполнения обязательства, вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании ст. 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения).
Основываясь на этой правовой позиции, арендатор при определенных обстоятельствах может быть освобожден от ответственности за нарушение срока оплаты аренды (взимание неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение убытков и т. д.), если он не может исполнить обязательство в связи с тем, что принятые на региональном уровне ограничительные меры для борьбы с коронавирусом привели к отсутствию у него необходимых денежных средств.
Внимание
С конца марта 2020 года получить заключение об обстоятельствах непреодолимой силы по договорам, заключаемым между российскими субъектами предпринимательской деятельности, можно в торгово-промышленной палате субъекта РФ (см. информацию Торгово-промышленной палаты РФ).
При определенных условиях, о которых пойдет речь ниже, у арендатора возникает право требовать переноса сроков внесения арендных платежей вне связи с форс-мажором. В этом случае доказывать наличие обстоятельств непреодолимой силы не требуется (см. письмо ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).
Перенос даты окончания срока оплаты аренды в связи с нерабочими днями
Согласно правилам исчисления сроков в гражданских правоотношениях, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК РФ).
Указами Президента РФ от 25.03.2020 N 206 и от 02.04.2020 N 239 дни в период с 30 марта по 30 апреля 2020 года включительно объявлены нерабочими. Затем нерабочими были объявлены также дни с 6 по 8 мая 2020 года (Указ Президента РФ от 28.04.2020 N 294). Поэтому, исходя из буквального толкования ст. 193 ГК РФ, у арендатора, не относящегося к тем организациям, на которые не распространяется действие этих указов (п. 2 Указа N 206, п. 4 Указа N 239, п. 3 Указа N 294), возникают основания для переноса даты выплаты арендной платы, которая приходится на дни в период с 30.03.2020 по 11.05.2020, являющиеся нерабочими в соответствии с этими указами.
Однако ВС РФ занял иную позицию по этому вопросу. Судьи указали, что в смысле, который придает понятию «нерабочие дни» ГК РФ, под такими днями понимаются выходные и нерабочие праздничные дни, предусмотренные ст.ст. 111, 112 ТК РФ*(3). Что же касается дней, объявленных нерабочими в соответствии с указами Президента РФ, принятыми в целях борьбы с распространением коронавируса, то они относятся к числу мер, установленных в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции, и нерабочими днями в соответствии с ГК РФ признаваться не могут. Поэтому, срок исполнения обязательства, наступивший в этот период, не переносится, если нет иных оснований для освобождения должника от ответственности за неисполнение обязательства (вопрос 5 Обзора N 1).
Вместе с тем, если установление нерабочих дней в соответствии с Указом N 206, Указом N 239 и Указом N 294 с учетом ограничительных (запретительных) мер, которые приняты на региональном уровне, приводит к объективной невозможности для субъекта предпринимательской деятельности исполнить его обязательства, наличие таких нерабочих дней является обстоятельством непреодолимой силы (см. информацию ТПП РФ).
Отсрочка уплаты арендной платы
Упомянутый перечень дан в разрезе кодов видов экономической деятельности по ОКВЭД 2, в связи с чем, как представляется, подтвердить, что предприниматель осуществляет деятельность в данных отраслях, можно сведениями ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
Отсрочка предоставляется в отношении арендной платы, начисленной за следующие периоды аренды:
Задолженность по арендной плате, которая образовалась в результате предоставления отсрочки, арендатор будет выплачивать в период не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами, причем размер платежа не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору (пп.пп. «а», «б» п. 3 Требований).
Необходимо также отметить следующие особенности:
— в связи с отсрочкой к арендатору не применяются штрафы и иные меры ответственности за просрочку в уплате арендной платы, ему не начисляются процента за пользование чужими денежными средствами за этот период (пп. «в» п. 3 Требований);
— арендодатель не имеет права устанавливать арендатору дополнительные платежи, связанные с отсрочкой в оплате аренды (пп. «в» п. 3 Требований);
— если согласно договору в арендную плату включены платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества (переменная часть арендной платы), по такой части арендной платы отсрочка не предоставляется, кроме случаев, когда в соответствующий период арендодатель освобожден от оплаты коммунальных услуг и (или) несения расходов на содержание своего имущества (пп. «е» п. 3 Требований).
Стороны договора аренды могут своим соглашением предусмотреть и иные условия отсрочки, если это не ухудшит для арендатора условия, которые предусмотрены Требованиями (п. 6 Требований).
Для скорейшей реализации права на отсрочку арендатору следует направить арендодателю проект дополнительного соглашения к договору аренды, содержащего условия отсрочки и порядок ее предоставления. Если арендодатель отказывается заключить дополнительное соглашение, арендатор вправе потребовать его заключения в судебном порядке (п. 1 ст. 421, п.п. 1, 4 ст. 445 ГК РФ). По своей правовой природе дополнительное соглашение к договору также является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), поэтому в целях согласования условий дополнительного соглашения к договору аренды стороны могут провести переговоры о заключении договора (ст. 434.1 ГК РФ).
Для того, чтобы получить отсрочку во внесении арендных платежей арендатор недвижимости не обязан доказывать, что он не может использовать арендуемое имущество по причине введенных на территории региона ограничительных мер (см. вопрос 4 Обзора N 2). Достаточными условиями являются заключение договора аренды до введения в 2020 году на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС и осуществление арендатором деятельности, в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса (что арендодатель может установить самостоятельно по общедоступным сведениям ЕГРЮЛ и ЕГРИП, размещенным на сайте ФНС России, без дополнительного документального подтверждения со стороны арендатора).
Арендатор не ограничен в сроках, когда он может потребовать от арендодателя заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке в уплате арендной платы. Однако, если арендатор планирует воспользоваться отсрочкой, во избежание споров и нежелательных для арендатора последствий (инициирование арендодателем расторжения договора в связи с длительной или неоднократной просрочкой в оплате аренды, предъявление требования к поручителю, списание в счет арендной платы суммы обеспечительного платежа и т. д.), целесообразно обратиться к арендодателю как можно в более короткий срок.
Можно заметить, что ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ и постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 не предусматривают исключений или особых правил для договоров аренды недвижимости, срок действия которых оканчивается в 2020 году, в том числе в период, когда на территории субъекта РФ действует режим повышенной готовности или ЧС. Учитывая, что по общему правилу окончание срока действия договора не влечет прекращение неисполненных обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ), арендодатель обязан предоставить отсрочку аренды в соответствии с Требованиями и в том случае, если окончание срока действия договора аренды приходится на 2020 год.
Внимание
Для субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрены дополнительные возможности отсрочки платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (см. распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р). Подробнее об этом расскажем ниже. Регионам рекомендовано предусмотреть аналогичные меры поддержки. См. региональные акты в подборке материалов «Коронавирус COVID-19».
Изменение размера арендной платы по соглашению сторон
Часть 2 ст. 19 Закона N 98-ФЗ предусматривает, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 году на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
По существу это правило не предоставляет каких-либо дополнительных преимуществ арендатору, так как стороны договора аренды в любом случае не ограничены в возможности менять арендную плату любое количество раз в течение года, если такое изменение происходит именно по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке (см. п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Уменьшение размера арендной платы по требованию арендатора
Согласно ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимости вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением органами власти субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории региона. Это правило распространяется и на аренду части недвижимой вещи (вопрос 6 Обзора N 2).
Следует отметить, что в п. 2 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 содержится рекомендация арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки в оплате аренды также предусмотреть уменьшение арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором недвижимого имущества, а также с учетом нерабочих дней, которые установлены указами Президента РФ (Указ N 206, Указ N 239, Указ N 294).
Вместе с тем, остается неясным, как быть в ситуации, когда стороны не согласовывали определенное назначение использования недвижимости, переданной в аренду. Представляется, что в этом случае при наличии спора между сторонами договора аренды суд будет устанавливать, мог ли арендатор использовать имущество по иному назначению, в том числе без несоразмерных затрат, необходимых для изменения вида предпринимательской деятельности с использованием арендуемой недвижимости.
Как представляется, ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ не предусматривает безусловного освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату за весь период, когда арендуемую недвижимость невозможно использовать в связи с ограничительными мерами, введенными на территории субъекта РФ для борьбы с угрозой коронавируса. Также из этой нормы прямо не следует, что арендная плата за 2020 год снижается автоматически лишь по заявлению арендатора и в том размере, который он пожелает.
— договором аренды предусмотрено предоставление в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков), в целях его использования для осуществления указанного вида деятельности (видов деятельности);
— наличие документов, которые подтверждают использование соответствующего имущества для осуществления такого вида деятельности (видов деятельности) (пп. «б» п. 1 Распоряжения N 670-р).
— меры поддержки, предусмотренные Распоряжением N 670-р, касаются аренды не только недвижимости, но и любого федерального имущества;
— отсрочка в уплате арендных платежей предоставляется любым арендаторам из указанной категории, а не только тем, которые осуществляют виды деятельности, предусмотренные Постановлением N 434;
Прекращение обязательств по договору аренды на основании ст. 417 ГК РФ
Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части (п. 1 ст. 417 ГК РФ).
На практике может возникнуть вопрос о том, применяется ли эта норма к отношениям по договору аренды в ситуации, когда арендатор не может использовать объект аренды по назначению в связи с принятыми в 2020 году органами государственной власти субъектов РФ ограничительными мерами, учитывая, что она относится и к договорным обязательствам (п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ).
В судебной практике существует мнение, согласно которому в ст. 417 ГК РФ имеются в виду акты, устанавливающие запрет или ограничение на осуществление действий, выступающих в качестве предмета исполнения, либо лишающие субъекта права на осуществление таких действий (см. справку СК по гражданским делам Саратовского областного суда по результатам изучения судебной практики по вопросам применения отдельных положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств (глава 26) за период 2016-2017 гг., раздел «Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ)»). С этой точки зрения представляется, что временная невозможность для арендатора использовать арендуемое имущество, связанная с введением на территории региона в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС, сама по себе не прекращает обязательства по договору аренды на основании ст. 417 ГК РФ. Этот вывод можно обосновать и тем, что, исходя из норм ст. 19 Закона N 98-ФЗ, отношения аренды между сторонами сохраняются, арендатор лишь вправе требовать отсрочки в оплате аренды или уменьшения размера арендной платы.
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
*(1) См., например, п. 17.1 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ «О введении режима повышенной готовности».
*(2) См. пп. «н» п. 3 ст. 15 Закона РФ от 07.07.1993 N 5340-1 «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации».
*(3) См. ст.ст. 111, 112 ТК РФ, постановление Правительства РФ от 10.07.2019 N 875.
Коронавирус как основание для расторжения договора аренды по требованию арендатора: основные проблемы
Подавляющее большинство арендаторов столкнулось с целым комплексом проблем, возникших, в свою очередь, в связи с угрозой распространения коронавируса COVID-19. Режим и меры, предпринимаемые на сегодняшний день властями для предотвращения распространения вируса, привели к простою практически во всех сферах бизнеса. В таких условиях многие арендаторы, уже прогнозируя свои потери, хотят прекратить свои арендные обязательства.
Каким образом это можно сделать? Является ли распространение коронавирусной инфекции и режим изоляции, введенный государством, достаточными основаниями для одностороннего расторжения арендатором договора аренды?
Во многом ответ на эти вопросы зависит от условий конкретного договора. В выигрышном положении сейчас оказываются только те арендаторы, которые смогли позволить себе заключить договоры аренды на таких условиях, при которых они могут в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке с соблюдение некоего срока расторгнуть договор по своей инициативе. Такие договоры в практике встречаются, но крайне редко. Чем крупнее и значимее объект (предмет аренды), тем больше заинтересованность арендодателя в том, чтобы сдать соответствующий объект во временное пользование арендатору на длительный срок и предотвратить возможность произвольного отказа от договора с его стороны.
В данной заметке рассматриваться будет ситуация, когда процедура и основания расторжение договора аренды вытекают из положений закона.
Сразу отмечу, что принятый 01 апреля 2020 года Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», определяет (и то лишь в общих чертах) вопросы, связанные с отсрочкой в уплате арендной платы, а также с уменьшением арендной платы в связи со сложившимися обстоятельствами (статья 19). О каких-то изменениях в порядке расторжения договоров аренды речь в законе не идет.
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Ни одно из указанных оснований не отвечает рассматриваемой ситуации, поскольку невозможность использования арендованных помещений связано не с состоянием самого объекта (имущества), а с внешним фактором.
Однако остается возможность требовать расторжения договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Речь идет об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Данная норма содержит в себе оценочный содержательный элемент. И необходимо учитывать, что если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны судом. Именно суд будет определять имело место существенное изменение обстоятельств или нет.
Безусловно, пунктом 2 статьи 451 ГК РФ обозначены критерии оценки обстоятельств и определения факта их существенного изменения. Суд может принять решение о расторжении договора по данному основанию при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
То есть доказательственная база по таким делам будет обширной. Полагаю, что ни одно судебное дело не сможет обойтись без экспертного экономического исследования (заключения).
Кроме того, существенное изменение обстоятельств придётся, безусловно, соотносить с тем фактом, что предпринимательская деятельность априори связана с предпринимательскими рисками (в том числе со стихийными изменениями в экономической политической и иных сферах).
Нужно отметить также, что норма о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств новой не является. Судебная практика на сегодняшний день, на мой взгляд, сложилась в пользу сохранения обязательства.
Так, согласно позициям высших судов существенным изменением обстоятельства не могут быть признаны: изменение курса валют («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)»; Определение Конституционного Суда РФ от 26.05.2016 N 1019-О и др.); ухудшения финансового состояния стороны (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.09.2016 N 18-КГ16-102; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.01.2019 N Ф05-22654/2018 по делу N А41-34193/18 и др.); внесения поправок в законодательство, если они не препятствуют исполнению договора (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2017 N Ф05-434/2017 по делу N А40-238801/15); введение внешнеэкономических санкций, если это не предусмотрено условиями договора (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 301-ЭС16-18586 по делу N А39-5782/2015); инфляционные процессы (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767); финансовый кризис (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 N 4876/01).
Еще в 2013 году Верховный суд РФ в своем Определении от 30.07.2013 N 18-КГ13-70 указал, что в случае применения положений ст. 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств, время его наступления и возможность разумно предвидеть это изменение. Полагаю, что во многом вектор развития судебной практики в сегодняшних условиях будет направлен в сторону анализа и учета длительности существования ограничительных обстоятельств (карантина, самоизоляции и т.п.), а также соотношения периода ограничений в использовании объекта аренды и общего срока действия договора аренды. Сложнее всего придется тем хозяйствующим субъектам, которые заключили договор аренды на длительный срок (несколько лет).
Сложно сейчас с уверенностью сказать, каким именно образом будет развиваться судебная практика в дальнейшем. Однако однозначно можно сказать сейчас одно: «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для произвольного прекращения обязательств, в том числе обязательств в сфере арендных правоотношений.