соразмерность земельного участка и здания судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2018 N 310-ЭС17-20379 по делу N А14-15138/2016
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 16 января 2018 г. N 310-ЭС17-20379
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кольцовой Ираиды Владимировны на решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.03.2017, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.09.2017 по делу N А14-15138/2016
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.03.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 13.09.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, указывается вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
На основании указанных норм заявители обратились в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность. Из заявления и приложенных к нему документов следовало, что единый земельный участок, занятый строениями, принадлежащий двум собственникам, может быть предоставлен в общую долевую собственность, соразмерно долям в праве на строения.
Объекты недвижимости перешли в долевую собственность Кольцовой И.В. и Кольцова А.М. в результате заключения договора купли-продажи от 08.05.1997. В связи с переходом права собственности на здания заявителям в силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право постоянного (бессрочного) пользования площадью 40 000 кв. м, предоставленного ранее «Автоколонне 1747» для ведения подсобного хозяйства, и исключительное право на выкуп указанного земельного участка.
Спорный земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов», в связи с чем статья 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит применению.
Ссылка Департамента и судов на несоразмерность площади объектов недвижимости площади земельного участка не может служить основанием для отказа в передаче земельного участка в собственность, учитывая, что исчерпывающий перечень оснований установлен статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Кольцовой И.В. принадлежит 3/4 доли общей долевой собственности на объекты недвижимости: ограждение протяженностью 637,3 м, инв. N 6786, лит. 1; водонапорная башня объемом 252 м куб. и артезианская скважина глубиной 10 м, инв. N 6785, лит. Д, Г1; свинарник, общая площадь 1019,9 кв. м, инв. N 6786, лит. Г, расположенные по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Испытателей, д. 65, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.12.2012, 02.10.2015, 12.12.2012, 02.10.2015, 12.12.2012, 02.10.2015 соответственно.
1/4 доли общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости принадлежит Кольцову А.М.
Вышеуказанные объекты расположены на земельном участке площадью 40000+/-70 кв. м с кадастровым номером 36:34:0515012:77, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения подсобного хозяйства.
12.01.2016 Кольцова И.В. обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:34:0515012:77 для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, которое ею было отозвано.
12.07.2016 с аналогичным заявлением о предоставлении в собственность 1/4 доли земельного участка обратился Кольцов А.М.
Письмом от 12.09.2016 N 52-17-12206з Департамент, ссылаясь на пункт 19 статьи 39.16 ЗК РФ сообщил, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается, в связи с чем отказал в предоставлении в собственность земельного участка, указав также на превышение предельных размеров общей площади земельного участка для целей ведения личного подсобного хозяйства, установленных Законом Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области», несоразмерность площадей испрашиваемого земельного участка и объектов, на нем расположенных, принадлежащих заявителям.
Полагая, что указанный отказ Департамента не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности, ИП Кольцова И.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
Согласно пункту 19 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.
На основании указанного постановления Автоколонне N 1747 в бессрочное (постоянное) пользование передан земельный участок площадью 3,6 га, расположенный в пос. Малышево, Хохольский район Воронежская область (свидетельство N 800-31-VI-47).
В заявлении от 12.07.2016 о предоставлении в собственность части (3/4) спорного земельного участка с кадастровым номером 36:34:0515012:77 площадью 40 000,00 кв. м Кольцова И.В., ссылаясь на статьи 39.3, 39.20 ЗК РФ, указывала на нахождение на земельном участке сооружений: свинарника площадью 1019,9 кв. м, водонапорной башни и артезианской скважины, ограждения протяженностью 637,3 м, 3/4 доли которых принадлежит ей на праве собственности.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ. Кольцова И.В. (3/4 доли) и Кольцов А.М. (1/4 доли) обратились в Департамент с заявлениями о предоставлении в собственность частей спорного земельного участка, соответствующих принадлежащим им долям в общей долевой собственности на объекты, расположенные на нем.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.
Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.
Земельный участок испрашивался предпринимателем в собственность как участок, на котором расположены принадлежащие на праве общей долевой собственности объекты недвижимого имущества (свинарник площадью 1019,9 кв. м, водонапорная башня и артезианская скважина, ограждение протяженностью 637,3 кв. м), при этом площадь испрашиваемого земельного участка составляет 40 000 кв. м и превышает площади находящегося на нем объекты почти в 40 раз. Доказательства обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, предпринимателем не представлены.
Доводы заявителя жалобы о переходе к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 40 000 кв. м, правомерно признаны судами ошибочными.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 2 статьи 35 ЗК РФ).
В абзацах 2 и 3 пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Заявление предпринимателя подано не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а в порядке приобретения земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, согласно статьям 39.3, 39.20 ЗК РФ.
Суды также справедливо отметили, что особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности предусмотрены статьей 39.18 ЗК РФ, однако названным порядком ИП Кольцова И.В. не воспользовалась.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
Отказать в передаче кассационной жалобы главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кольцовой Ираиды Владимировны для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как определить соразмерность земельного участка?
Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
Согласно п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) передача земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений осуществляется путем продажи земельных участков собственникам объектов без проведения торгов.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Однако, исключительное право распространяется на экономически обоснованный размер участка.
Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать только земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 № ВАС-2241/14 по делу № А36-7382/2012, Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.12.2013 № ВАС-17012/13 по делу № А51-20731/2012, Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 10.09.2013 № ВАС-12073/13 по делу № А56-49682/2012, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.07.2017 № Ф05-9349/2017 по делу № А41-19626/16), Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 03.05.2018 по делу № А72-1016/2018.
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации предполагает преимущественный выкуп земельного участка собственником объекта недвижимости именно под объектом, а не всего земельного участка, на котором он расположен.
В целях приобретения в собственность земельного участка за плату на основании ст. 39.3 ЗК РФ, на основании права собственности на объект капитального строительства, построенного и зарегистрированного в установленном законом порядке, необходимо проведение экспертизы, подтверждающей соответствие площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства и необходимость всего земельного участка в существующих границах для эксплуатации здания и в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
К вопросу об истребовании незаконно приватизированного земельного участка под зданием (определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС17-13675 от 01.02.2018 г.)
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 305-ЭС17-13675 от 01.02.2018 г. рассмотрен интересный кейс о виндикации Администрацией Люберецкого муниципального района Московской области земельного участка, предоставленного в частную собственность под зданиями/сооружениями в нарушение требований ЗК РФ.
В рассматриваемом случае судами было установлено несоответствие площади выкупленного земельного участка площади участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости (на момент заключения договора купли-продажи площадь участка превышала в 20 раз площадь ОКС).
1. Ссылаясь на ст. 33, 35, 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015г., все суды признали договор купли-продажи недействительным по мотиву несоразмерности площади выкупленного участка плотности застройки.
В этой части будет грешно не добавить, что в настоящее время (после 01.03.2015г.) сложилась прелюбопытнейшая ситуация, при которой статья 33 ЗК РФ, устанавливающая требование соразмерности выкупаемых участков нормам отвода и прочим нормативам, действует лишь в тех муниципальных образованиях, где не приняты правила землепользования и застройки (п. 20 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). При этом сам Земельный кодекс с 01.03.2015 г. лишился сакральной фразы «земельные участки, занятые объектами недвижимости и необходимые для их использования» и устанавливает возможность права выкупа без торгов «земельных участков, на которых расположены здания, сооружения» (подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ) без всякой формальной привязки к размерам таких земельных участков. Надежда законодателя на то, что правила землепользования и застройки (ПЗЗ) введут соответствующие критерии формируемых земельных участков, не оправдалась чуть менее чем полностью, поскольку на практике в ПЗЗ либо вообще не указываются нормативы плотности застройки для отдельных территориальных зон, либо указываются лишь их максимальные показатели. Усугубило ситуацию и то, что в статье 39.16 ЗК РФ, устанавливающей исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении участка, такого основания, как несоразмерность земельного участка площади застройки, не обнаруживается. В таких условиях Минэкономразвития, недолго думая, дошло аж до того, что выпустило два письма (от 03.07.2015 г. № Д23и-3084, от 25.06.2015г. № Д23и-2954), в которых на полном серьезе указало, что применительно к земельным участкам, «которые в существующих границах значительно превосходят площадь расположенных на них зданий, исходя из грамматического толкования положений Земельного кодекса, у правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено». Понятно, что суды и пустого места не оставили от этой позиции, предъявляя и после 01.03.2015г. к соответствующим сделкам требования о необходимости обоснования площади выкупаемой территории (на необходимость оценки данного обстоятельства указано, в частности, в определениях СКЭС ВС РФ от 03.10.2017 по делу N 307-КГ17-5121, от 13.06.2017 по делу № 307-КГ16-18929 и т.д.).
2. Рассматривая требования Администрации об истребовании незаконно предоставленного земельного участка, суды установили, что после выкупа участка его приобретатель продал этот участок вместе со всеми расположенными на нем зданиями в пользу другого лица, которое ссылается на добросовестность приобретения имущества (ст. 302 ГК РФ).
Суд первой инстанции применять виндикацию отказался, в то время как апелляционный и кассационный суды, напротив, сочли истребование возможным, указав, что в стандарт разумного и осмотрительного покупателя земельного участка входит, в том числе, проверка законности оснований его приобретения прежним собственником (включая вопрос о действительности договора купли-продажи по мотиву соразмерности площади выкупленного участка). По мнению 10 ААС и АС Московского округа, покупатель не мог не усомниться в законности возникновения титула продавца, учитывая явную несоразмерность размеров земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, в связи с чем ответчику было отказано в признании его добросовестным приобрететалем имущества.
Верховный Суд РФ постановления апелляции и кассации отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции (об отказе в виндикации).
2.1. Основной довод высшей инстанции производен от позиции, изложенной в недавнем постановлении Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 г. № 16-П, и, перефразируя его по-простому, заключается в том, что в случае выбытия имущества по недействительной сделке из государственных рук риски недействительности сделки и все неблагоприятные последствия ее недействительности должно нести государство. Позиция настолько для нашей страны несвойственная и, с точки зрения «государственного мышления», настолько посягающая на основы российского уклада жизни, что с самого начала были большие сомнения в ее широком распространении на практике. Учитывая же, что выводы КС РФ в постановлении № 16-П были сформулированы применительно к жилым помещениям, являющимся выморочным имуществом (без оговорки об их универсальном применении), их использование в спорах государства с коммерсантами по поводу имущества, задействованного в предпринимательской деятельности, казалось абсолютной утопией. Вместе с тем, Судебная коллегия по экономическим спорам сочла возможным применение данной позиции и в настоящем случае.
На мой взгляд, в возможности применения правовых позиций, зафиксированных в постановлении № 16-П, к отношениям публично-правовых образований с коммерсантами могут быть существенные сомнения.
Во-первых, действительно, в самом постановлении 16-ПП рассматривался вопрос с иными фактическими обстоятельствами (неоформление государством своего права собственности в ЕГРН, в связи с чем право государственной собственности не было публично оглашено и вызывало иллюзию его отсутствия; неоднократно подчеркивается конституционно-правовой характер права на жилище, которое «перевешивает» в данном случае ценность публичной собственности и т.д.).
Применительно к данному делу следует, пожалуй, согласиться, что 20-кратное превышение площади ЗУ над площадью ОКС не является тем обстоятельством, которое должно было обязательно навести покупателя на мысль о недействительности купли-продажи (тем более, если в период после заключения ДКП и до продажи участка, как следует из дела, было построено еще одно здание). Сомневаясь в законности приобретения права собственности на участок продавцом при отсутствии четко обозначенных в законе критериев соразмерности выкупемого участка, покупатель должен иметь право принять решение о совершении сделки без каких-либо негативных последствий для него. Вместе с тем, настораживает подача обсуждаемой позиции ВС РФ как универсальной, не терпящей исключений и в тех случаях, когда приобретатель участка несомненно должен был прийти к выводу о несоразмерности выкупленного участка.
2.2. Второй довод ВС РФ в пользу отказа в виндикации сформулирован следующим образом: в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (ст. 1 ЗК РФ) истребование земельного участка из чужого незаконного владения без истребования самих зданий, принадлежащих этому же лицу, не допускается.
Данный вывод является отголоском определения СКЭС ВС РФ № 308-ЭС15-18307 от 23.03.2017, инициированного с подачи О.М. Свириденко (там в результате принятых ВС РФ судебных актов за «приобретателями» по этой же причине сохранили незаконно приватизированный в период правления Сердюкова участок Минобороны в Анапе).
На мой взгляд, данный догматический довод, основанный на невозможности восстановления фактического владения публично-правового образования в отношении земельного участка, занятого чужой недвижимостью, и недопустимости разрушения «единства прав на земельный участок и здания» не выдерживает никакой критики.
Очевидно, что и до приватизации земельного участка муниципальное образование не являлось фактическим владельцем данного застроенного участка, поэтому в связи с передачей его в частную собственность выбытия имущества из его владения не произошло. В этом заключается специфика земельного законодательства, согласно которому допускается разделение права собственности на земельный участок (публичное) и находящееся на нем недвижимое имущество (частное), при этом публичное образование в силу понятных причин лишено правомочия фактического владения участком, а также имеет ограниченные правомочия по распоряжению им (может только реализовывать преимущественное право собственника недвижимости на приобретение участка). Вместе с тем, оно осуществляет иные правомочия собственника, прежде всего, связанные с получением платы за пользование земельным участком (ст. 65 ЗК РФ). Порядок расчеты этой платы может делать более выгодным для публично-правового образования предоставление земельного участка субъекту исключительного права именно в аренду, нежели в собственность (например, в Московской области покупная цена застроенного земельного участка составляет всего 15% от кадастровой стоимости, а размер годовой арендной платы, рассчитываемый по формуле ст. 14 Закона от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ, может порой достигать сопоставимых величин).
В таких условиях заявленный публично-правовым образованием виндикационный иск (иск об истребовании из чужого незаконного владения) должен быть квалифицирован не как направленный на восстановление владения, а как иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ), с применением к нему по аналогии закона норм ст. 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе. В таком случае невозможность восстановления фактического владения земельным участком не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска.
Ссылка на недопустимость разрушения «единства прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости» в данном случае также не представляется уместной, поскольку в случае восстановления первоначального положения у собственника недвижимости восстановится его право аренды земельного участка, прекратившееся в связи с выкупом, т.е. единство прав сохранится. Возможное возражение о том, что «раз уж права собственности на землю и здания воссоединились, то разрушать этот союз кощунственно» опровергается тем, что: 1) до выкупа земельный участок и здание существовали именно в этой парадигме, которая напрямую допускается законом; 2) неправомерные действия сторон сделки по достижению этого «союза» прав не должны давать им преимуществ из своего незаконного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
Следовательно, вопреки выводам ВС РФ, в данном случае не происходит нарушение принципа единства прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.