Что такое задаток и возвращается ли он
Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».
В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.
Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».
Что решил Верховный суд
Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».
Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.
По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора. Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор. В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».
Залог, задаток или аванс
Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.
Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.
Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.
Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.
Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.
Аванс с возвратом
Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.
История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор. В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора. «Во исполнение принятых на себя обязательств» истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.
В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел. В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил. Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.
Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.
Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за «пользование чужими денежными средствами», посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.
В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».
В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть. А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере. Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.
По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.
Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.
В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.
Задаток при покупке квартиры
Задаток при покупке квартиры
3aдaтoк чacтo вызывaeт cпop мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм: пpoдaвeц xoчeт пoлyчить дeньги нa пoдгoтoвкy cдeлки, пoкyпaтeль бoитcя плaтить. B cтaтьe мы oбъяcним, чтo этo тaкoe, зaчeм oн нyжeн и кaк пpaвильнo oфopмить зaдaтoк, чтoбы нe пoтepять дeньги.
Чтo тaкoe зaдaтoк нa квapтиpy
Нaпpимep: квapтиpa cтoит 5 800 000 pyблeй. Пoкyпaтeль пepeдaл пpoдaвцy 400 000 pyблeй в кaчecтвe зaдaткa. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пoкyпaтeль зaплaтит 5 400 000 pyблeй.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe o зaдaткe выпoлняeт тpи фyнкции cpaзy:
3aкoн o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы глacит, чтo coглaшeниe o зaдaткe мoжeт coдepжaть oпpeдeлeнныe ycлoвия coвepшeния ocнoвнoй cдeлки.
Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaл oфopмлять cдeлкy, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя. B этoм eгo paзницa c aвaнcoм — aвaнc мoжнo пepeдaвaть бeз пиcьмeннoгo coглaшeния, oн тaкжe yчитывaeтcя в oбщeй cyммe oплaты, нo пpи oткaзe пoкyпaтeля oт cдeлки пpoдaвeц вoзвpaщaeт eгo. Oтличиe зaлoгa oт зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — тo, чтo гapaнтиeй выcтyпaют нe дeньги, a кaкoe-тo имyщecтвo. Нaпpимep, aвтoмoбиль или зeмeльный yчacтoк. Чтo выбpaть — зaлoг, зaдaтoк или aвaнc — пpи пoкyпкe квapтиpы — peшaть вaм.
Кoгдa вoзмoжeн вoзвpaт зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы
✅ пepeдyмaл пpoдaвaть нeдвижимocть — внe зaвиcимocти oт тoгo, пo кaкoй пpичинe oн этo cдeлaл;
✅ нe выпиcaл вcex зapeгиcтpиpoвaнныx в жилoй нeдвижимocти жильцoв — в этoм cлyчae квapтиpa cчитaeтcя нaxoдящeйcя пoд oбpeмeнeниeм, пoтoмy чтo пpoпиcaнныe люди имeют пpaвo пpoживaния в нeй;
✅ нe oплaтил дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм дo cдeлки — coглacнo зaкoнy, мoжнo пpoдaвaть имyщecтвo тoлькo бeз дoлгoв пo кoммyнaльным плaтeжaм;
✅ yкaзaл зaвeдoмo лoжныe cвeдeния пpи зaключeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния o зaдaткe — нaпpимep, нe cooбщил, чтo y квapтиpы нecкoлькo coбcтвeнникoв;
✅ нapyшил ycлoвия пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — нaпpимep, нe пoдгoтoвил пaкeт дoкyмeнтoв для пpoдaжи;
✅ нe явилcя в yкaзaнный cpoк для пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.
Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx пpoдaвeц oбязaн нe тoлькo вepнyть вcю cyммy зaдaткa, нo и выплaтить cвepxy тaкyю жe cyммy. To ecть oн зaплaтит зaдaтoк в двoйнoм paзмepe, в кaчecтвe штpaфнoй caнкции.
3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Кaк cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм
Кaк мы гoвopили вышe, зaкoнoдaтeльcтвo тpeбyeт oбязaтeльнoгo пиcьмeннoгo oфopмлeния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния c зaдaткoм. Eгo нyжнo пoдпиcывaть в нecкoлькиx экзeмпляpax: пo oднoмy для кaждoгo yчacтникa cдeлки.
Нaпpимep: вы пoкyпaeтe квapтиpy, coбcтвeнникoм кoтopoй являeтcя oдин чeлoвeк. B этoм cлyчae нyжнo двa экзeмпляpa: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y пpoдaвцa. Ecли coбcтвeнникoв тpoe, cлeдyeт cocтaвить чeтыpe экзeмпляpa coглaшeния: пo oднoмy для пpoдaвцoв и пoкyпaтeля.
Дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — oбpaзeц 2021 — дoлжeн coдepжaть:
Кaк пpaвильнo oфopмить зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы: кaкиe eщe дoкyмeнты нyжны
📝 cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв ;
📝 cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;
📝 cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;
📝 cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;
📝 ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;
📝 дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.
Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:
📌 фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;
📌 aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;
📌 yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;
📌 cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;
📌 пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.
Дoпoлнитeльныe вoпpocы: o чeм eщe нyжнo знaть
Кaк выглядит типoвoй дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы?
3aкoнoдaтeльcтвo нe пpeдъявляeт cтpoгиx тpeбoвaний к фopмe coглaшeния o зaдaткe: глaвнoe — coдepжaниe. Oбычнo дoкyмeнт пeчaтaют нa бyмaгe, вpyчнyю зaпoлняют дaнныe oбeиx cтopoн и дpyгиe cyщecтвeнныe cвeдeния, и пoдпиcывaют.
Кaк пpaвильнo дaть зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы?
Пoлнaя инcтpyкция пpивeдeнa вышe. Кpaткaя инcтpyкция:
🤝 дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o cyммe зaдaткa, cpoкax peгиcтpaции cдeлки и дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвияx;
📋 пpoвepьтe гoтoвнocть дoкyмeнтoв к cдeлкe, пoлyчитe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa, yтoчнитe дpyгиe вaжныe нюaнcы;
📝 cocтaвьтe и пoдпишитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, coглaшeниe o зaдaткe и pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг;
💰 пepeдaйтe дeньги в мoмeнт пoдпиcaния pacпиcки.
Boзмoжeн ли зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в ипoтeкy
Bнeceниe зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы c ипoтeчным кpeдитoм, мaтepинcким кaпитaлoм и дpyгими дoпoлнитeльными ycлoвиями вoзмoжнo. Пpocтo в coглaшeнии o зaдaткe, пoмимo дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвий, yкaзывaeтcя пopядoк oфopмлeния мaтepинcкoгo кaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c иcпoльзoвaниeм ипoтeчныx cpeдcтв или дpyгиe нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa вы иcпoльзyeтe для пoкyпки нeдвижимocти.
Boзвpaщaeтcя или нeт зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в cлyчae фopc-мaжopныx oбcтoятeльcтв?
Правильный задаток
Задаток – одно из понятий, точное юридическое значение которого не совпадает с бытовым. В обиходе под задатком чаще всего понимается частичный предварительный платеж за товар или услугу (а уже после передачи товара или оказания услуги производится окончательный расчет). Однако задаток – не просто частичный платеж. Это еще и способ обеспечения обязательств (ст. 329 ГК РФ). То есть специальный институт права, который выполняет свои специфические функции:
В настоящее время наиболее широко задаток применяется при организации аукционов, конкурсов, продаже недвижимости, заключении аренды на срок более года, заключении договоров поставки и подряда. Предоставляя задаток, участники конкурсов и торгов подтверждают серьезность своих намерений и определенным образом гарантируют свою платежеспособность.
Правила задатка
Закон не устанавливает никаких ориентиров и ограничений для предпринимателей по размеру задатка. Сумма задатка определяется исключительно соглашением сторон договора. Поэтому предпринимателю имеет смысл поторговаться, чтобы не извлекать из своего оборота слишком большую сумму.
Задаток вносится только деньгами. По этой причине передача векселя или долговых расписок не может рассматриваться в качестве задатка.
Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть оформлено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Это можно сделать как путем составления отдельного документа, так и включив соответствующие положения непосредственно в текст договора.
В случае если договор исполняется сторонами, задаток становится, по сути, одним из платежей по договору.
Совершенно иная ситуация складывается тогда, когда стороны не исполняют свои обязательства.
1. Если договор прекращается до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения (ст. 416 ГК РФ), то задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
Иногда это сопряжено с определенными сложностями.
Индивидуальный предприниматель предложил МУП заключить договор купли-продажи и перечислил ему 80 000 рублей на расчетный счет в качестве задатка. После этого конкурсный управляющий сообщил предпринимателю, что из-за банкротства МУП невозможно заключить договор. При этом предпринимателю не вернули задаток, поскольку налоговая инспекция списала в безакцептном порядке средства со счета МУП в счет уплаты налогов. Тогда стороны для урегулирования спора решили заключить договор уступки права требования. По этому соглашению МУП переуступило право требования к налоговой инспекции на списанные в бесспорном порядке деньги предпринимателю.
Однако арбитражный суд не поддержал стороны в их начинании. По мнению суда, отношения налогового органа и предпринимателя не связаны с уплатой налогов. Следовательно, требования о возврате задатка, а также процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами бизнесмен должен предъявлять исключительно к МУП. Именно МУП должен разбираться с тем, законно ли налоговики списали деньги с его счета. В случае если действия налоговых органов будут признаны незаконными, то МУП будут возвращены денежные суммы (аналогичная ситуация была рассмотрена судьями в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 5 июля 2005 г. № А79-9688/2004-СК2-9052).
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, заплатившая задаток, то он остается у другой стороны.
3. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В двух последних случаях сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Два предпринимателя заключили между собой договор ремонта торгового зала, обязательства по которому обеспечивал задаток в размере 25 000 рублей. Впоследствии подрядчик не выполнил работы, и магазин не открылся вовремя. Заказчик получил убытки в размере 60 000 рублей. Он обратился в суд с требованием взыскать с подрядчика сумму задатка в двойном размере (50 000 руб.), а также сумму убытков (60 000 руб.). Суд принял решение взыскать с подрядчика 60 000 руб., поскольку убытки возмещаются пострадавшей стороне только в размере, превышающем двойную сумму задатка.
4. При несвоевременном возврате задатка с виновной стороны можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).
ООО и инивидуальный предприниматель заключили договор на выполнение ремонтных работ в офисе и согласовали выдачу задатка в размере 50 000 рублей. ООО не исполнило в установленный срок свои обязательства по договору, то есть нарушило его. Предприниматель обратился в суд с требованием о взыскании двойной суммы задатка. В судебном заседании довод ООО о том, что невозможно применить условия о задатке после прекращения обязательств по договору, был отклонен судом. Поскольку работы в установленный срок не были выполнены, предприниматель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора. Неисполнение ответчиком обязательства произошло в период действия договора, что повлекло возникновение у ООО обязанности по возврату задатка в двойном размере в соответствии пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ. Суд удовлетворил требования предпринимателя. Также суд взыскал с ООО сумму процентов за несвоевременный возврат задатка за весь срок, начиная с даты возврата, указанной в договоре, и до даты вынесения судебного решения (аналогичная ситуация рассмотрена в постановлении ФАС Московского округа от 21 февраля 2005 г. № КГ-А40/18-05).
Как отличить задаток от аванса, залога и отступного
На практике задаток легко можно спутать со сходными правовыми институтами – авансом, залогом, отступным и т.п. Рассмотрим подробнее их принципиальные отличия.
Задаток и аванс
Гражданское законодательство не содержит четкого определения аванса. Хотя этот термин знаком любому бизнесмену, заключающему договоры. Как правило, под ним понимают сумму, уплачиваемую одной из сторон договора другой в счет предстоящих платежей до момента исполнения обязательств по договору другой стороной. По мнению автора, термины «предварительная оплата» и «аванс» с точки зрения закона идентичны.
Стороны определяют размер аванса по договоренности. Как правило, он колеблется в интервале от 25 до 50 процентов от суммы по контракту. Однако законодатель установил ограничения по величие задатка в случаях, если участником договора является бюджетное учреждение. Согласно пункту 6 постановления Правительства РФ от 28 февраля 2002 г. № 137 получатель средств федерального бюджета (например, учреждения ЖКХ, образования, медицины, культуры) вправе осуществлять авансовые платежи в размере, не превышающем 20 процентов суммы договора.
Основные отличия аванса от задатка:
Для того чтобы денежные средства, переданные в счет уплаты по договору, стали именно задатком, необходимо специально указать на это в договоре (или отдельном соглашении). В этом же документе необходимо прописать размер задатка. Если этого не сделать, любые суммы будут рассматриваться только как предоплата (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Задаток и залог
Задаток нельзя путать с залогом по следующим причинам:
Задаток и отступное
Любая из сторон договора может не выполнять обязательства, а просто прекратить их с помощью выплаты отступного (уплата денег, передача имущества и т.д.), если обе стороны на это согласны (ст. 409 ГК РФ). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Отступное отличается от задатка по следующим характеристикам:
Срок внесения задатка
Задаток может быть внесен как при заключении договора, так и после. Вопрос о том, может ли задаток обеспечивать еще несуществующее обязательство (еще незаключенный договор), является спорным. Принципиальным этот вопрос становится чаще всего в случае операций с недвижимостью.
Предположим, осмотрев несколько квартир (офисов), покупатель вроде бы нашел подходящий вариант. Но как продавцу быть уверенным, что тот не передумает? Можно пообещать купить объект недвижимости, но потом найти себе другой вариант, а продавец будет ждать, теряя время и потенциальных покупателей.
В такой ситуации продавец попросит у покупателя задаток. Если покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры (офиса), но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, он просто так от покупки не откажется. Кроме того, покупатель будет уверен, что продавец его теперь не обманет, ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Для покупателя это очень эффективный способ защиты в условиях постоянного удорожания недвижимости. Итак, стороны оформляют письменное соглашение о задатке.
Является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу закона – да, а по букве – нет, поскольку основной договор еще не заключен.
Соглашение о задатке в данном случае не может рассматриваться как предварительный договор купли-продажи офиса, поскольку по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон не возникает. У них есть только одно обязательство – заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязанность оплатить стоимость объекта возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.
Чтобы предварительный договор имел силу, он должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Однако на практике стороны договора не регистрируют свои предварительные договоренности. В судебной практике нет определенности с тем, можно ли вообще выдавать задаток по такому «условному» предварительному договору.
Некоторые арбитры считают, что это возможно, поэтому в конфликтных ситуациях, когда не был заключен основной договор, суды взыскивают сумму задатка с той стороны, по вине которой не подписано основное соглашение (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11 ноября 2005 г. № А17-150/3-2005, Северо-Западного округа от 21 января 2004 г. № Ф04/297-2312/А45-2004).
В других случаях суды считают, что по предварительному договору вообще не может быть задатка. Такой позиции придерживается, например, ФАС Западно-Сибирского округа (постановление от 17 июня 2004 г. № Ф04/3281-399/А67-2004). В этом постановлении судьи расценили задаток как авансовый платеж. Отсюда следует вывод, что, если контрагент откажется заключать договор, взыскать перечисленное можно будет не в двойном, а только в однократном размере.
Думается, что в этих условиях лучше использовать иные способы обеспечения обязательства, которое предположительно возникнет в будущем. Закон предоставляет такую возможность – установление неустойки, предоставление залога, получение банковской гарантии и проч. В конечном итоге предпринимателю важно достичь необходимого результата, а не получить возможность поучаствовать в судебном процессе с неопределенным исходом.
Налогообложение
Передача задатка
НДФЛ и упрощенная система налогообложения
Согласно статье 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии с главой 25 НК РФ «Налог на прибыль», а именно – со статьями 249 и 250 НК РФ. Для целей исчисления налога на прибыль сумма полученного задатка, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 251 НК РФ, не учитывается при определении налоговой базы.
Для налогоплательщиков, применяющих УСН с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов», перечень расходов является закрытым, и установлен он статьей 346.16 НК РФ. Задатка в этом перечне нет.
Аналогично складывается ситуация, если индивидуальный предприниматель является плательщиком НДФЛ.
В этом случае он платит налог с любых видов доходов (ст. 208 НК РФ). Предприниматель имеет право применить профессиональный налоговый вычет в виде документально произведенных расходов, определяемых в соответствии с главой 25 НК РФ «налог на прибыль».
До момента выполнения основного обязательства задаток не является доходом налогоплательщика, поскольку выполняет исключительно обеспечительную (а не платежную!) функцию. У передающей стороны он также не является расходом (п. 32 ст. 270 НК РФ).
Таким образом, задаток становится доходом (и, соответственно, расходом) у предпринимателя (как в случае НДФЛ, так и в случае УСН) только в тот момент, когда происходит передача товара (работы, услуги). С этого момента задаток является частью оплаты по договору.
Индивидуальный предприниматель обратился в суд с заявлением о признании недействительным решения ИМНС России о взыскании штрафа, доначислении налогов и пеней. Однако арбитры не удовлетворили его требования по эпизоду включения в выручку задатка. Судьи указали, что прекращение основного обязательства прекращает и обеспечительную функцию задатка. С момента исполнения продавцом обязанности по передаче предмета договора задаток рассматривается как платеж. Следовательно, он должен включаться в выручку от реализации (аналогичная позиция изложена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 16 октября 2003 г. № А56-6905/03).
Как при задатке, так и при авансе не происходит передачи права собственности на товар (работу, услугу). Раньше некоторые налогоплательщики пытались доказать, что в случае получения аванса не появляется объект налогообложения НДС – реализация. К сожалению, эта позиция не нашла поддержки ни в Высшем Арбитражном Суде (постановление Президиума ВАС РФ от 19 августа 2003 г. № 12359/02), ни в Конституционном Суде России (определение КС РФ от 4 марта 2004 г. № 148-О). Свое мнение о том, какие платежи можно рассматривать в качестве авансовых, Конституционный Суд высказал в Определении от 30 сентября 2004 г. № 318-О. Таким образом, можно сказать, что на сегодняшний день эта ситуация утратила свою остроту. Авансовые и иные платежи по договорам нужно включать в налоговую базу по НДС.
Что касается исчисления НДС с задатка, то этот вопрос на сегодняшний день продолжает оставаться спорным. Налоговые органы обязывают налогоплательщиков уплачивать с полученного задатка НДС на основании пункта 1 статьи 154 НК РФ как с суммы оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг). Основывают они свою позицию и на определении задатка, который выдается в счет «причитающихся платежей».
Однако согласно ГК РФ сумма задатка является способом обеспечения обязательства, а не платежом, полученным в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг). Ведь зачесть задаток в счет будущих платежей можно только при условии, что обе стороны исполнят свои обязательства по договору. До этого момента задаток платежную функцию не выполняет.
Чтобы избежать налоговых рисков, необходимо правильно составить соглашение о задатке, а именно – оформить его в письменной форме при заключении основного договора.
В случаях несоблюдения письменной формы соглашения, предусмотренной пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, а также составления письменного соглашения о задатке после заключения договора полученная сумма признается не задатком, а авансом, уплаченным в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), и, следовательно, будет облагаться НДС с момента ее внесения (п. 1 ст. 167 НК РФ). Если же все документы будут оформлены правильно, то налогооблагаемую базу по НДС, так же, как и в случае подоходных налогов, сумма задатка увеличит только после исполнения договора, когда товар будет реализован (работы выполнены, услуги оказаны).
Подтверждением этой позиции является письмо ФНС России от 28 февраля 2006 г. № ММ-6-03/202@, где отмечено, что оплатой, частичной оплатой в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав в целях применения подпункта 2 пункта 1 статьи 167 НК РФ признается прекращение обязательств любым способом, не противоречащим законодательству. Согласно статье 380 ГК РФ задаток является не прекращением обязательства, а его обеспечением.
Неисполнение обязательства
НДФЛ и упрощенная система налогообложения
Рассмотрим ситуацию, когда обязательства по договору не исполняются. При этом последствия для двух сторон, как было указано выше, будут различные.
Если за неисполнение договора будет ответственным покупатель (заказчик), то, согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, поставщик не возвращает задаток. В этот момент задаток у поставщика превращается в доход в виде безвозмездно полученного имущества (ст. 208, 346.15, п. 8 ст. 250 НК РФ).
Однако не все так просто у покупателя. В соответствии с письмом Минфина РФ от 8 сентября 2005 г. № 03-03-03/2/56 сумма оставшегося у поставщика задатка должна рассматриваться как безвозмездная передача. И – как следствие – согласно подпункту 16 статьи 270 НК РФ, она не должна учитываться для целей налогообложения прибыли.
Это означает, что бизнесмен – плательщик НДФЛ не может включить сумму задатка в свой профессиональный налоговый вычет. Точно так же эта сумма не может быть включена в расходы предпринимателя на УСН (ст. 346.16 НК РФ).
Есть и иная трактовка указанной ситуации. Она может быть актуальна для плательщика НДФЛ. Эта позиция основывается на том, что оставшийся у поставщика задаток должен рассматриваться как штрафная санкция за неисполнение договорных обязательств и учитываться в составе налогооблагаемой прибыли (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). Данная позиция тоже не бесспорна.
В соответствии с указанной нормой расходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также расходы на возмещение причиненного ущерба учитываются для целей исчисления налога на прибыль в составе внереализационных расходов.
Согласно статье 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях, если иное не предусмотрено НК РФ.
Понятие «санкции» содержится только в НК РФ, причем только в отношении налоговых санкций. Неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия и задаток являются, согласно статье 329 ГК РФ, способами обеспечения исполнения обязательств. Статьей 330 ГК РФ штраф и пеня приравнены только к неустойке. Таким образом, автор полагает, что для целей главы 25 НК РФ нельзя приравнять к штрафам и другим санкциям иные способы обеспечения обязательств. Неправильно расценивать оставшийся задаток как неустойку (штраф), так как неустойка (штраф, пеня), согласно статье 330 ГК РФ, является самостоятельным способом обеспечения обязательств и к задатку не относится.
Таким образом, суммы оставшегося у поставщика задатка являются финансовым убытком предпринимателя, однако для целей налогообложения экономически не оправданным.
В результате коммерсантам придется самим выбирать вариант учета задатков для целей налогообложения в зависимости от возможности нанять хорошего налогового адвоката и уверенности в своей правоте.
Для целей исчисления НДС задаток, оставшийся у продавца, не является объектом налогообложения, так как не связан с реализацией товаров (работ, услуг) и другими объектами налогообложения, перечисленными в статье 146 НК РФ.
ККТ и задаток
Первоначально судебная практика исходила из того, что использование при передаче задатка наличных денежных средств предопределяет обязательное применение контрольно-кассовой техники. Так, из постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29 апреля 1998 г. № 2514/97 следует, что денежные расчеты (платежи) с населением, в том числе прием задатка, должны производиться с обязательным применением контрольно-кассовой машины или с выдачей квитанций, которые приравнены к чекам контрольно-кассовых машин. А поскольку истец эти требования не выполнил, суд посчитал правомерным привлечение его к ответственности.
Позднее судебная практика по применению ККТ при задатке изменилась. Суды уже не рассматривают задаток как средство оплаты и не применяют ответственность за неиспользование ККТ при передаче задатка. Например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 13 ноября 2003 г. № А38-1961-11/52-2003 указано, что апелляционная инстанция арбитражного суда правомерно признала незаконным постановление налогового органа о привлечении общества к административной ответственности по статье 14.5 КоАП РФ за невыдачу чека при принятии от клиента задатка за оказываемые услуги, так как по смыслу действующего законодательства чек либо бланк строгой отчетности должны выдаваться при окончательных расчетах с клиентом за оказанные услуги.
Подводя итоги, отметим основные плюсы и минусы задатка как способа обеспечения исполнения обязательств.
Плюсы:
Минусы:
ВНИМАНИЕ!
15 декабря на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.
Повышайте свою ценность как специалиста прямо на «Клерке». Подробнее