Что такое неликвидный объект
Неликвидная квартира: как продать и зачем покупать
На каждый товар найдется свой покупатель.
Покупка квартиры «с проблемами» может обернуться выгодной сделкой для обеих сторон.
Что такое неликвидный объект?
В любой области продаж присутствует понятие «неликвидный товар». В риэлторской среде оно означает проблемное, а следовательно, невостребованное, жилье. Проблемы у квартиры могут быть самые разные: кривые стены, первый этаж, отсутствие балконов, вид из окна на глухую стену, состояние после пожара, ветхое или аварийное здание, соседство с оживленным шоссе, рынком или железной дорогой, криминальная репутация района. Обычно неликвидная квартира включает в себя сразу несколько значительных проблем.
По факту, неликвидной недвижимостью считаются квартиры на первых этажах, цокольные этажи, квартиры в убитом состоянии. Даже на втором этаже можно найти неликвидные квартиры – те самые, под окнами которых работает шумный ночной клуб или бар, к которому прилагаются бессонные ночи. В случае если под окнами квартиры работает общепит, жильцам обеспечены ароматы с кухни, шум и вибрации, производимые холодильными установками и техникой. Проживание в таких объектах возможно только с большими финансовыми вложениями в благоустройство, поэтому почти всегда эти квартиры покупают для бизнеса. На ликвидность квартир оказывает влияние также наличие юридических и финансовых проблем, например, раздел квартиры на доли по разводу или наличие задолженностей за коммунальное обслуживание. В таких помещениях размещают кафе, магазинчики, офисы, бары и салоны.
Цена неликвида
На самом деле любую квартиру можно продать, если выставить ее по адекватной цене. И чем ниже будет ее цена в сравнении с аналогичными объектами, тем быстрее ее купят. Не существует универсального расчета по снижению цены, в зависимости от минусов квартиры ее стоимость в сравнении с рыночной может уменьшиться на 20% и даже 40%. Шансы на быструю реализацию объекта повышаются, если обратиться к опытному оценщику недвижимости.
Лицо покупателя
Неликвиды предприятия и их реализация
Ликвидность – это возможность реализовать актив в сжатые сроки по стоимости, близкой к рыночной. 100-процентная ликвидность характерна только для денег. Соответственно, по отношению к другим активам ликвидность может быть только относительной. Ликвидность активов – один из показателей успешности деятельности компании. Однако существует и обратное понятие – неликвиды.
Вопрос: Организация, основным видом деятельности которой является оптово-розничная торговля запасными частями к автомобилям, в результате инвентаризации выявила неликвидный товар. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете его списание и затраты на утилизацию?
По результатам инвентаризации выявлены неликвидные запасные части балансовой стоимостью 150 000 руб. Комиссией организации составлен акт, в котором вышеуказанные товары признаны неликвидными в связи с длительным хранением и потерей товарного вида. Затраты на утилизацию (вывоз на свалку), оказанные сторонней организацией, составили 12 000 руб. (в том числе НДС 2 000 руб.).
Посмотреть ответ
Что собой представляют неликвиды?
Неликвиды – это те активы, которые крайне сложно продать по рыночной стоимости. Они есть практически у каждого предприятия. К неликвиду относятся:
ВАЖНО! Многие придерживаются мнения о том, что неликвид – это именно бракованные товары. Однако такой подход очень неэффективен, потому что проблема с неликвидом – это проблема неправильного планирования закупок и продаж.
Вопрос: Как учитывать в целях налога на прибыль получение от потенциальных поставщиков пробных образцов невозвратных материалов? Часть материалов проходит испытание в производстве. В случае если материалы не отвечают требованиям технологии, то они остаются на складе как неликвид.
Посмотреть ответ
По каким причинам появляются неликвиды?
Существует множество причин появления неликвидов. Рассмотрим самые распространенные из них:
Знание причин возникновения неликвида позволяет предотвратить или уменьшить их появление.
Бухгалтерский учет неликвида
В бухучете неликвид может списываться в перечень прочих расходов. Решение о списании принимается руководителем компании. Сведения, на основании которых принимается решение, собираются специальной комиссией. В ее состав входят материально-ответственные лица. Комиссия созывается приказом руководителя. Обязанности комиссии:
Нужно составить акт на списание МПЗ. В нем содержатся следующие данные:
Акт должен быть утвержден руководителем компании. Если комиссией установлена невозможность использования объектов в дальнейшем, они утилизируются. В бухучете утилизированные запасы учитываются в составе прочих расходов. Указываются они на счете 91, субсчете 2. Проводка будет выглядеть следующим образом:
ДТ91-2 КТ10. Списание запасов
Компания при нахождении неликвидов формирует резерв под уменьшение материальных ценностей. Резерв должен быть создан под каждую единицу неликвида. Возможно формирование резервов под уменьшение стоимости объектов по отдельным группам. К примеру, «оборудование», «ПК», «мебель». Уменьшение стоимости запасов возможно только с выполнением следующих условий:
Резерв формируется на сумму разности между реальной себестоимостью и рыночной стоимостью. Разность нужно зафиксировать в бухучете следующей проводкой:
ДТ91, субсчет 91-2 КТ14. Резерв под снижение стоимости
Резерв не нужно фиксировать в целях начисления налогов. По этой причине нужно отразить начисление налогового обязательства:
ДТ99 КТ68. Налог на прибыль
Бухгалтер должен вести учет неликвида. Для этого или создается аналитическая таблица, или формируется отдельный субсчет. Если неликвид получится продать, создаются следующие проводки:
При продаже неликвида полученные средства будут отражаться в стандартном порядке.
Как реализовать неликвид?
Перед реализацией продукции следует пройти следующие этапы:
Куда деть неликвид с максимальной выгодой для предприятия? Существуют следующие варианты:
Постоянное появление неликвида в большом объеме – следствие серьезной системной ошибкой. В этом случае нужно провести полноценный анализ деятельности компании и выявить недочеты.
Секреты риэлтора: как продать неликвид
После кризиса 2015 года продавцам пришлось снижать цену почти на каждую вторую квартиру на «вторичном рынке» Москвы. При этом стоимость неликвида упала на 20%, но даже это не всегда помогало его продать. Читайте в нашей статье секреты риэлторов о том, как продать неликвидную недвижимость, чтобы она не «зависла» в базе.
Содержание:
Что такое неликвидная недвижимость
Неликвидной называют недвижимость с низкими потребительскими характеристиками, которую невозможно продать быстро и за хорошую цену.
Без опытного юриста ни в одном из этих случаев не обойтись. Представьте: вы хотите продать комнату в 3-комнатной коммуналке. Для этого необходимо получить согласие жильцов двух других комнат, но один жилец пропал без вести, а другой получил жилье по договору социального найма, и фактически оно принадлежит городу. Найти пропавшего соседа и отбить комнату у муниципалитета — задачка для профи.
Как продать неликвидную квартиру
У каждого объекта недвижимости есть подходящий покупатель, его просто нужно найти. А предварительно подготовить «почву».
Решите юридические проблемы
Начните с подготовки документов. Если в квартире много прописанных, возьмите у каждого согласие на продажу и заверьте у нотариуса. Если среди них есть дети, получите разрешение от органов опеки. Если сделана перепланировка, попросите у владельцев техпаспорт на квартиру.
Найдите плюсы в инфраструктуре
То что для одних плохо, для других — удобно. Например, квартиры на первом этаже подойдут пенсионерам, инвалидами или семьям с детьми. Плохая транспортная доступность – тоже не всегда недостаток. Такое жильё ищут люди, которым нужна тишина и чистый воздух.
Если в плане развития города вблизи дома указана новая станция метро, детский сад или больница, то покажите его покупателям. Они должны знать, что эта местность не безнадежна, а очень даже перспективна.
Если под окнами проходит оживлённая трасса или железнодорожные пути, в квартире из-за этого могут быть неприятные запахи и шум. В этом случае посоветуйте продавцам поставить стеклопакеты с хорошей шумоизоляцией и кондиционер.
Выберите удачное время для демонстрации
Чтобы продать квартиру с неудачным видом из окон, показывайте её в тёмное время суток. Тогда вряд ли что-то удастся рассмотреть, кроме горящих фонарей. Не забудьте при этом сменить в помещении лампочки на более мощные, чтобы комнаты казались светлее и просторнее. Если не помогает, вот другой лайфхак: сделайте хороший ремонт, чтобы отвлечь внимание от вида за окном.
Евгения Баранова, представитель пресс-службы «S.A. Ricci жилая недвижимость»:
– Охотники за неликвидом выкупают у застройщиков с большой скидкой «мёртвый груз». Например, второй этаж в бизнес-классе, где цена за квадратный метр обычно высока, а виды из окон красивыми не назовешь. Эту квартиру превращают в «конфетку» благодаря профессиональному ремонту и продуманной отделке. Такой антураж перебивает весь негатив от вида за окном, и жилье продается за хорошую цену.
Чтобы продать квартиру с проблемными соседями, стоит узнать их распорядок дня. Например, любители вечеринок почти наверняка спят допоздна, а в шумных семьях утром и днём дети в саду или школе. Но иногда проблема не в звуке, а в запахе.
Наталья Тамарина, частный маклер:
– Однажды купил клиент двушку, которая идеально подходила его требованиям. Но позже клиент сообщил, что соседка напротив таскала домой мусор с помойки. Когда она открывала дверь, он вываливался на ее порог и жутко вонял! Но когда мы приходили на просмотр квартиры еще до сделки, никакого запаха не было. Оказалось, продавцы пошли на обман и специально что-то покрасили в подъезде, чтобы перебить вонь запахом краски.
Сделайте ремонт или разрушьте всё окончательно
Иногда следы пребывания предыдущих жильцов ухудшают внешний вид квартиры. Это так называемый надуманный неликвид, который легко устранить. Делать дорогой ремонт не стоит – практика показывает, что он не окупается. Самое удачное решение – сменить обои, пусть на самые дешёвые, но светлые и без рисунка.
Порой требуется и перепланировка, если в категорию неликвида попадает элитная недвижимость – таунхаусы или многокомнатные квартиры. Их стоимость высока, но спрос очень низок. Чтобы решить проблему, можно снизить «элитность» такого жилья – разбить на несколько квартир-студий и продавать 5-6 покупателям в общедолевую собственность.
Андрей Сазонов, основатель агентства недвижимости Cheap Home, эксперт по краудинвестингу и коливингу в недвижимости:
– Мы находили «зависшие» объекты в Подмосковье и договаривались с владельцами о скидке в 1 млн рублей на каждый таунхаус стоимостью 8 млн рублей. После продавали маленькие студии по 1,5 млн рублей. За такую цену можно приобрести разве что комнату в столичной коммуналке. Но в студии есть своя кухня и санузел, а сама она полностью изолирована от соседей. В таком жилье заинтересованы люди, которые не могут себе позволить купить полноценные квартиры из-за их высокой стоимости. В среднем удавалось продать 2-4 больших объектов в месяц. Так за два года мы реализовали около 500 студий.
Порой встаёт вопрос, как продать неликвид, который непригоден для жизни? Чаще всего эти проблемы встречаются в старых домах: стены крошатся, полы проваливаются, проводка и коммуникации требуют замены. Тогда лучше демонтировать всю отделку. В объявлении можно будет указать, что квартира в черновом состоянии и готова к ремонту. Потенциальный покупатель, который планирует ремонтировать ее под себя, сэкономит на демонтаже.
Какое ПО использовать и зачем
Работа с неликвидными объектами – долгая и сложная. Здесь важно правильно их показать и рассказать о достоинствах, прикрывая недостатки. Надо учесть претензии каждого предыдущего клиента и избавляться от того, что его отпугнуло. Как не упустить важные детали и не запутаться? Если у вас нет персонального робота, то устанавливайте CRM-систему. Лучше, если это будет не универсальное, а отраслевое предложение для риэлторов. Такое есть, например, у компании SalesapCRM. Она помогает решить множество задач:
Чтобы понять, как продать неликвид, нужно грамотно организовать работу риэлторов. Отраслевая CRM-система для агентств недвижимости позволяет упростить повседневные обязанности, обрабатывать больше запросов клиентов и быстрее выкладывать рекламные объявления на отраслевые сайты. Узнать все преимущества CRM-системы SalesapCRM можно бесплатно в течение 7 дней после регистрации.
Автор: Мария Степанова
Хотите эффективнее работать с недвижимостью?
Оцените статью по пятибалльной шкале
Средняя оценка 2.7 / 5. Количество оценок: 3
Неликвидный объект недвижимости глазами специалиста
Продать объект недвижимости, каким бы внешне привлекательным он ни был, никогда не было простым делом. Иначе труд риэлтора был бы более легким и менее оплачиваемым. Однако в ряду коммерческой и особенно жилой недвижимости временами попадаются квартиры, офисы и другие помещения, продать которые по тем или иным причинам особенно сложно. При этом даже проверенный механизм снижения стоимости часто не дает желаемых результатов. Такие объекты на профессиональном сленге называют неликвидом.
Упрощенно такие объекты можно разделить на три основные категории:
К первым относятся квартиры и другие помещения, требующие серьезного вмешательства строителей и отделочников. Как правило, они тяготеют к чердачным или полуподвальным этажам, что гарантирует в них изрядную сырость и, как следствие, дороговизну и одновременно недолговечность любого, даже самого качественного, ремонта. Сюда же часто относят квартиры с проблемными соседями. К последним, кстати, далеко не всегда относятся соседи в буквальном понимании. Это не обязательно должен быть пьяница и дебошир, живущий этажом выше, или филиал цыганского табора в соседней квартире. Тем более что такие обстоятельства на просмотре не обнаружишь. Неприятным соседством может быть и расположенная в 10 метрах от окна квартиры АЗС, благоухающий дворовой мусоросборник или пункт приема стеклотары у подъезда.
Среди объектов неликвидных по территориальному признаку очень мало жилой недвижимости. В основном это производственные площади, сдаваемые в аренду. Расположены они зачастую в глубине промзон, а то и вовсе на территории охраняемых предприятий. Как правило, они отрезаны от общественного транспорта, и могут найти своего арендатора лишь в том случае, если деятельность фирмы, предполагающей аренду этой площади, не связана с приемом посетителей, поставками сырья и расходных материалов, а большая часть сотрудников имеет свой транспорт.
Еще одной категорией объектов, проблемных с точки зрения их продажи, являются квартиры и другие помещения первичного рынка недвижимости. Характерно, что не все они на момент объявления о продаже являются реально существующими. Здесь достаточно велик процент так называемых мнимых объектов, которые существуют на бумаге, но не существуют в действительности. Это означает, что средства в эту квартиру уже проинвестированы, но сам дом не сдан в эксплуатацию, а то и вовсе находится на стадии котлована или проекта. Причем в большинстве случаев достоверной информации относительно сроков сдачи таких домов в эксплуатацию нет. Количество же долгостроев в стране с вязи с кризисом, к сожалению, увеличивается. Соответственно, растет и число квартир, которые представляют собой как бы инвестиции в замороженном виде. То есть понятно, что рано или поздно они будут сданы в эксплуатацию, но по срокам нет никаких гарантий.
Возникает естественный вопрос: «Как же должен поступить риэлтор, перед которым стоит задача сделать неликвидный объект ликвидным?»
В первую очередь, специалист по недвижимости должен правильно понять ситуацию.
Если таковым объектом оказывается квартира, полезно после встречи с владельцем найти возможность поговорить с соседями, с участковым. Не повредит и консультация инженера-строителя, знающего особенности конструкции здания. Кстати, признаки свежего ремонта, сделанного незадолго до предполагаемой продажи, тоже должны быть сигналом к особо тщательной проверке состояния квартиры. Под новыми обоями может скрываться три дня назад заклеенный грибок, а могут обнаружиться и трещины, особенно в том случае, если вблизи старого дома недавно началась стройка. Следует не полениться оформить официальный запрос агентства в ЖЭК или руководство кооператива по поводу имущественных прав и количества лиц, прописанных на данной площади. А также обратиться в БТИ.
Риэлтор должен понимать, что если данные, внесенные продавцом в договор, недостоверны, это дает основание не только расторгнуть сделку, но и привлечь последнего к ответственности, согласно действующему законодательству.
В случае с территориальной неликвидностью нужно разобраться в транспортной схеме, интервалах движения маршруток, муниципального транспорта и других особенностях данной местности. Распространенные аргументы, такие как «тихое место», «зеленая зона» могут иметь и обратную сторону медали, в виде необходимости добираться 30 минут пешком до конечной остановки маршрутки, курсирующей с часовым интервалом. Однако этот аспект трудно скрыть. При рассмотрении варианта покупки он, как правило, очевиден.
Особо стоит остановиться на той категории квартир, которые реализуют банки.
В условиях непогашения кредитов сегодня на рынке как никогда много объектов недвижимости, которые перешли в собственность банка на правах залога. Хотя на сайтах крупных банков такие квартиры в основном обозначены.
Сами по себе эти объекты вполне законны в том смысле, что построены за счет банковских инвестиций в строительство, а физическое (юридическое) лицо в силу кризиса, банкротства утратило возможность своевременно гасить кредит. Банк, не получивший своевременную оплату, нередко расторгает договор с заемщиком и выставляет квартиру на продажу. Как правило, банк сам инициирует вопрос о расторжении договора и принудительной продаже недвижимости, до суда такие дела доходят редко. Проблемой является то, что в таких случаях зачастую приходится принудительно выселять пострадавших хозяев, которые еще надеются уладить отношения с банком. И риэлтор здесь не может не оказаться втянутым в противостояние сторон.
Как видно из сказанного, ситуаций, в которых есть соблазн отказаться от работы с объектом, более чем достаточно. Вопрос квалификации для риэлтора в данном случае состоит в том, чтобы либо найти приемлемый механизм реализации объекта недвижимости, либо быстро понять, почему заниматься им не следует.
Конечно, риэлтор заинтересован в комиссионных, поэтому постарается применить всю квалификацию и все обаяние для решения задачи. Тем более что в большинстве случаев на ликвидность объекта можно повлиять. При этом, рычагами воздействия на ситуацию может быть не только обоснованное ценообразование.
Это может быть и косметический ремонт (или консультация по стоимости ремонта), и перевод помещения в категорию нежилого фонда, возможность приватизации сопредельных площадей, например, части технического этажа или придомовой территории и т. п. Следует понимать, что среди неликвидных объектов вторичного рынка легче продать квартиру, где те или иные проблемы можно устранить без помощи ЖЭКа, так как заставить его выполнять свои обязанности практически невозможно.
В случае если речь идет об объекте первичного рынка, могут и должны быть подготовлены документы, гарантирующие своевременную сдачу объекта в эксплуатацию и жесткие штрафные санкции, если эти сроки не будут выдержаны.
Безусловно, все это кропотливый труд, но комиссионные, которые получает риэлтор от покупателя, собственно, и есть плата за юридическую чистоту и безопасность.
Но и ситуаций, когда от работы с объектом есть смысл отказаться на начальном этапе, в целом достаточно. В первую очередь это касается нерациональных потерь времени. Иногда проверка юридической чистоты объекта и сбор недостающих документов может быть эквивалентен по времени успешной работе с несколькими другими объектами.
Таким образом, шанс получить комиссионные по одному объекту будет противопоставлен вероятности потерять заработок по двум, трем квартирам и более. Не часто, но бывают ситуации, когда какой-либо недостающий документ восстановить не представляется возможным. А без него купля-продажа может быть признана неправомерной. Имеет смысл избегать ситуаций, когда объект продает не прямой владелец, а лицо, действующее по доверенности. При современном развитии компьютерных технологий можно столкнуться с поддельными документами, и об этом нельзя забывать! Необходимо также выяснить, сколько раз квартира покупалась и продавалась с момента сдачи дома в эксплуатацию. Как правило, чем меньше эта цепочка, тем меньше риск. Наконец, возможна ситуация, когда степень заинтересованности неадекватна потерям времени. Риэлтор обязан гарантировать соблюдение интересов как продавца, так и покупателя, но при этом не обязан быть альтруистом.
Комментарий эксперта
Константин Гусев, руководитель департамента по оценке недвижимости агентства «Бюро Веритас»
Объекты, неликвидность которых обусловлена чисто функциональными особенностями, обычно более просты в работе, так как все их положительные и отрицательные качества в большинстве случаев достаточно очевидны. Технические недостатки, в принципе, почти всегда устранимы. Гораздо больше проблем с объектами, которые имеют не явную проблематику. В первую очередь это касается помещений с сомнительной историей и проблемами в части прав собственности и других сопутствующих документов. Очень часто объекты такого плана обладают настолько сложным и неоднозначным происхождением, что даже опытный риэлтор может ошибиться, разбираясь в истории происхождения квартиры, правах наследования и в установлении лиц, которые могут претендовать на эту площадь. Такого рода предпродажное исследование, во-первых, отнимает много времени, во-вторых, зачастую сопровождается такой юридической казуистикой и таким количеством недостоверных данных, что часто предпочтительней бывает отказаться от делопроизводства по данному объекту, поскольку его юридическую чистоту доказать бывает практически невозможно. А это, в свою очередь, не гарантирует в дальнейшем соблюдение всех прав и интересов покупателя.
Комментарий эксперта
Андрей Степаненко, ведущий специалист отдела ипотечного кредитования «Кредитпромбанка»
Сегодня нередки случаи, когда клиент по тем или иным причинам не может погасить ипотечный кредит, либо вообще исчезает из поля зрения банка. Несмотря на то, что банки даже сегодня стараются найти компромисс с заемщиком. В то же время банк имеет право, согласно подписанным документам, разорвать договор в одностороннем порядке. В этом случае объект недвижимости выставляется на продажу по рыночной цене. Но интерес клиентов к таким объектам достаточно ограничен, поскольку до момента урегулирования отношений банка и заемщика на объект недвижимости накладывается арест. Сам же процесс выяснения отношений между банком и заемщиком может затянуться на месяцы. Для риэлтора, равно как и для потенциального покупателя, такие объекты неудобны в силу того, что банк и заемщик все же могут урегулировать отношения, причем на любом этапе подготовки сделки. Не говоря уже о том, что бывший владелец может подать иск против той или иной стороны и после завершения сделки.
Неликвидная квартира? Нужно покупать
Собственнику, желающему продать неликвид, не позавидуешь. Ему приходится долго ждать покупателя, неоднократно понижать цену. Зато для покупателя неликвид во многих случаях может оказаться выгодным приобретением.
«Трешка» по цене «однушки»
Под неликвидом риэлторы подразумевают квартиру с низкими потребительскими характеристиками, длительность экспозиции которой намного превышает средние рыночные показатели.
Впрочем, здесь требуется оговорка. На рынке много предложений качественных по характеристикам объектов, которые могут висеть в листингах по полгода и более. Однако в таких случаях причина отсутствия спроса не в каких-либо недостатках квартиры, а в завышенных ожиданиях продавца и в неадекватной цене.
Если продавец не страдает завышенными ожиданиями, сделка будет совершена быстро и к удовольствию обеих сторон
Признаков по-настоящему неликвидного товара на рынке жилой недвижимости множество. Тесные кухня и прихожая, первый этаж, отсутствие балконов, вид из окна на глухую стену соседнего дома, квартира после пожара, ветхое или аварийное состояние дома, близость к оживленной автотрассе или железной дороге, неразвитая инфраструктура или криминальная репутация микрорайона и проч.
Даже одного-двух из перечисленных признаков достаточно для того, чтобы объект попал в разряд мало востребованных. А случается и так, что одна квартира вмещает в себя целый букет негативных характеристик.
Кроме того, выставленная на продажу квартира располагалась на первом этаже. А в большинстве кировок окна первого этажа размещены настолько низко, что без решеток не обойтись.
Эту однозначно неликвидную «трешку» собственник несколько месяцев упорно выставлял по цене очень хорошей двухкомнатной квартиры. Затем ему пришлось ощутимо снизить цену. Лишь к зиме предложение, наконец, ушло из листингов. И не исключено, что все равно имел место торг в сторону понижения.
Словом, любую мало востребованную квартиру, как бы ни низки были ее потребительские характеристики, продать все-таки можно. Потому что любой неликвид при адекватной цене становится ликвидом.
К сожалению, самостоятельно определить эту самую адекватную цену не так-то просто. Шансы на быструю реализацию объекта повышаются, если перед продажей квартиры обратиться к опытному оценщику. Он сможет определить цену, максимально близкую к рыночной, с учетом всех «понижающих коэффициентов».
Вообще, определенно назвать разницу цены между ликвидом и неликвидом невозможно. Допустим, квартира на первом этаже в хрущевке, не прошедшей капремонт, может стоить на 20% меньше, чем аналогичная, но этажом выше. Если же капремонт был, то разница уже составит 10%, от силы 15% – потому что жильцы первых этажей этого дома уже не будут страдать от запахов из подвала, нашествия блох и проч.
Иначе говоря, каждый случай индивидуален.
Кому нужен неликвид?
Неликвидом на рынке, к примеру, считаются так называемые бывшие дворницкие. Это небольшие квартиры на первых этажах домов старого фонда, обычно имеющие отдельный вход. Чаще всего в них отсутствуют ванные комнаты. И вообще установка ванны или душевой кабины бывает технически невозможна или настолько дорога, что покупка такой квартиры для проживания уже представляется экономически нецелесообразной.
Некоторый спрос на такие объекты есть со стороны малого бизнеса. Наличие отдельного входа снимает необходимость проведения строительных работ, связанных с вмешательством в конструкцию здания. А объединив это помещение с соседней квартирой, можно получить объект, удобный для размещения небольшого офиса или магазинчика. Впрочем, в последние два-три года районные администрации Петербурга всячески препятствуют переводу помещений из жилого фонда в нежилой, и добиться этого стало трудно даже в судебном порядке.
Неликвидным объектом на первом этаже без удобств могут также заинтересоваться покупатели, не рассматривающие эту квартиру как место для постоянного проживания. К примеру, это люди творческих профессий – писатели, художники, музыканты, которым для работы требуется уединение.
Выражение «неликвидная квартира» обычно носит негативный оттенок, но на каждый товар найдется свой покупатель
Спрос на квартиры на первых этажах, помимо предпринимателей, также обеспечивают престарелые люди и инвалиды. Даже в домах, оборудованных лифтами, они предпочитают селиться на нижних этажах, так как никогда нельзя быть стопроцентно уверенным, что однажды лифт не выйдет из строя.
Часто в неликвидное может превратиться и вполне качественное жилье в приличном доме. Единственный минус такой квартиры – неудачное расположение на втором этаже, под которым разместился ночной клуб или иное заведение, связанное с активным отдыхом граждан. Громкие крики посетителей, особенно в выходные дни и ночи, обеспечены. Ну а если внизу находятся объекты общепита, то, помимо постоянных ароматов кухни, жильцы квартир, расположенных на вторых этажах, нередко могут страдать от нашествий тараканов и грызунов. Добавим сюда и низкочастотный шум, производимый холодильными установками и внешними блоками кондиционеров, который будет нарушать покой.