Что такое многофункциональный комплекс
Что такое многофункциональный жилой комплекс
Многофункциональные жилые комплексы (МФК) пришли к нам из-за рубежа: в Европе и США они набирают все большую популярность, поэтому неудивительно их появление и на нашем рынке. Если говорить простыми словами, то это «город внутри города», имеющий собственную развитую инфраструктуру для обеспечения максимального комфорта проживающим в нем людям.
Если в состав обычного ЖК может входить детский сад и несколько магазинов на нижних этажах, то в МФК под коммерческую недвижимость отводится гораздо больше пространства. На территории современного МФК могут располагаться:
Это далеко не полный список того, что может быть, но даже этого вполне достаточно чтобы понять, что жильцы получают полный набор развлечений у себя под боком. Разумеется, такие комплексы возводят хороших районах в центре или поблизости главных транспортных развязок, в максимально безопасных с точки зрения экологии местах.
К достоинствам МФК относятся:
Имеются и недостатки:
Одним из лучших примеров современного многофункционального комплекса является объект компании «Флэт и Ко» «Флотилия», который расположен на севере Москвы. Он построен в 10 минутах ходьбы до станции метро «Речной вокзал» по соседству с парком, где можно приятно провести время с семьей. Уникальная архитектура подчеркивает его индивидуальность, а панорамные окна в квартирах дают отличный вид из окна. Апартаменты имеют свободную планировку и площадь от 48,5 м2 до 172,55 м2, в том числе несколько сити-хаусов (есть двухуровневые) до 203,6 м2.
На территории «Флотилии» расположен торгово-развлекательные центры, в которых можно найти отдых на любой вкус: шестизальный кинотеатр, бильярд, боулинг, детские комнаты, SPA-салоны, залы для игры в волейбол, фитнес, кафе, галереи, бутики и многое другое. В наличии также подземная парковка, охраняемая и закрытая территория, возможность обустроить офис под собственный бизнес. Грамотно составленный проект не содержит ошибок: присутствует четкое разграничение жилой и нежилой недвижимости, чтобы шум из ресторана не мешал спокойному сну и отдыху.
Ознакомиться с видеопрезентацией и увидеть фотографии можно на официальном сайте МФК «Флотилия».
Определение термина многофункциональное здание
СП 160.1325800.2014. «Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования»
п.3.3 многофункциональное здание: Здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов.
К многофункциональным зданиям следует относить здания, имеющие в своем составе части различной функциональной пожарной опасности с возможностью их независимого (друг от друга) использования. Кроме того, здание следует относить к многофункциональному в том случае, когда в объеме хотя бы одного пожарного отсека размещаются функционально-планировочные компоненты различных классов функциональной пожарной опасности, не разделенные противопожарными преградами. В случае, если все функционально-планировочные компоненты расположены в отдельных пожарных отсеках или отделяются противопожарными преградами данное здание не следует относить к многофункциональным.
Например, здания школы, детского сада или больницы не следует относить к многофункциональным, несмотря на наличие помещений и зон различных классов функциональной пожарной опасности. Офисное здание, имеющее в своем составе кафе или столовую, предназначенную для сотрудников офисов, также не будет являться многофункциональным.
Напротив, здание гостиницы, совмещенное с торговым центром, или офисное здание с предприятием ресторана являются не только функционально и логически разделенными, но и используются различным контингентом, а также персоналом и являются многофункциональными объектами.
«Особенности проектирования противопожарной защиты многофункциональных зданий и комплексов» стр. 22
Письмо МЧС России от 27.08.2018 №1941-1-29-13-4 «О разъяснении требований нормативных документов»
По поручению руководства МЧС России, по существу изложенного в Вашем письме вопроса (Ваше обращение № 33795121 от 27.07.2018) сообщаю следующее.
Определение термина «многофункциональное здание» содержится в СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования». Вместе с тем, указанный свод правил не входит в перечень документов в области стандартизации, в результате применения которого на добровольной основе обеспечиваются соблюдения требований Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (с изменениями на 25 февраля 2016 года 177).
В настоящее время нормативные требования пожарной безопасности к многофункциональным зданиям отсутствуют. В соответствии со ст. 78 Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008 г. №12З-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» проектирование объектов, для которых отсутствуют нормативные требования пожарной безопасности, должно осуществляться в соответствии с разработанными специальными техническими условиями, отражающими специфику обеспечения их пожарной безопасности и содержащими комплекс необходимых инженерно-технических и организационных мероприятий.
Также сообщаю, что в настоящее время в институте ведется разработка специализированного свода правил «Многофункциональные здания. Требования пожарной безопасности», отражающего специфику обеспечения пожарной безопасности многофункциональных торговых комплексов и других аналогичных объектов.
Что такое многофункциональный комплекс
ЗДАНИЯ И КОМПЛЕКСЫ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ
Mixed-use buildings and complexes. Regulations of design
Дата введения 2014-09-01
Сведения о своде правил
2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство», Федеральным автономным учреждением «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве» (ФАУ «ФЦС»)
3 ПОДГОТОВЛЕН к утверждению Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России)
5 ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт)
Изменения N 1, 2 внесены изготовителем базы данных по тексту М.: Стандартинформ, 2019; М.: Стандартинформ, 2021
Введение
Настоящий свод правил разработан в соответствии с Федеральными законами «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [1] и «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2]. Учитывались также требования Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» [3] и сводов правил системы противопожарной защиты, положения действующих строительных норм и сводов правил, отечественный опыт исследований и проектной практики (ОАО ЦНИИЭП жилища и других ведущих институтов), требования международных и европейских нормативных документов.
Настоящий свод правил устанавливает требования к проектированию многофункциональных зданий и комплексов с учетом существующих СП 54.13330, СП 118.13330, СП 113.13330, СП 59.13330.
Изменение N 2 к своду правил разработано АО «ЦНИИПромзданий» (канд. архитектуры Д.К.Лейкина, канд. архитектуры Н.В.Дубынин, канд. архитектуры Е.И.Кочешкова; канд. техн. наук А.С.Стронгин, А.И.Хорунжая, Ю.Л.Кашулина), ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» (канд. техн. наук Д.Г.Пронин), ООО «Пожарный инженер» (С.В.Бурцев), ФГАОУ ВО СФУ ИАиД (канд. архитектуры Л.В.Гайкова).
1 Область применения
1.1 Настоящий свод правил распространяется на проектирование и строительство новых, реконструируемых и капитально ремонтируемых многофункциональных зданий высотой до 75 м с размещением общественных помещений на этажах, расположенных не выше 55 м и имеющих заглубление подземной части до 15 м, а также многофункциональных комплексов и участков данных зданий и комплексов.
1.2 Настоящий свод правил не распространяется на проектирование многофункциональных сезонных и мобильных зданий и сооружений.
2 Нормативные ссылки
В настоящем своде правил приведены нормативные ссылки на следующие документы:
ГОСТ 12.1.007-76 Система стандартов безопасности труда. Вредные вещества. Классификация и общие требования безопасности
ГОСТ 12.1.036-81 Система стандартов безопасности труда. Шум. Допустимые уровни в жилых и общественных зданиях
ГОСТ 16363-98 Средства огнезащитные для древесины. Методы определения огнезащитных свойств
ГОСТ 27751-2014 Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения
ГОСТ 28574-2014 Защита от коррозии в строительстве. Конструкции бетонные и железобетонные. Методы испытаний адгезии защитных покрытий
ГОСТ 28575-2014 Защита от коррозии в строительстве. Конструкции бетонные и железобетонные. Испытания паропроницаемости защитных покрытий
ГОСТ 30494-2011 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях
ГОСТ 31427-2010 Здания жилые и общественные. Состав показателей энергетической эффективности
ГОСТ 31532-2012 Энергосбережение. Энергетическая эффективность. Состав показателей. Общие положения
ГОСТ 31565-2012 Кабельные изделия. Требования пожарной безопасности
ГОСТ Р 52169-2012 Оборудование и покрытия детских игровых площадок. Безопасность конструкции и методы испытаний. Общие требования
ГОСТ Р 52301-2013 Оборудование и покрытия детских игровых площадок. Безопасность при эксплуатации. Общие требования
ГОСТ Р 52539-2006 Чистота воздуха в лечебных учреждениях. Общие требования
ГОСТ Р 56295-2014 Энергоэффективность зданий. Методика экономической оценки энергетических систем в зданиях
ГОСТ EN 378-1-2014 Системы холодильные и тепловые насосы. Требования безопасности и охраны окружающей среды. Часть 1. Основные требования, определения, классификация и критерии выбора
СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы
СП 2.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты
СП 3.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожарах. Требования пожарной безопасности
СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объекты защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (с изменением N 1)
СП 6.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Электрооборудование. Требования пожарной безопасности
СП 7.13130.2013 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности (с изменениями N 1, N 2)
СП 8.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Наружное противопожарное водоснабжение. Требования пожарной безопасности
СП 10.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Нормы и правила проектирования
СП 12.13130.2009 Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности (с изменением N 1)
СП 14.13330.2018 «СНиП II-7-81* Строительство в сейсмических районах» (с изменением N 1)
СП 15.13330.2012 «СНиП II-22-81* Каменные и армокаменные конструкции» (с изменениями N 1, N 2, N 3)
СП 21.13330.2012 «СНиП 2.01.09-91 Здания и сооружения на подрабатываемых территориях и просадочных грунтах» (с изменением N 1)
СП 22.13330.2016 «СНиП 2.02.01-83* Основания зданий и сооружений» (с изменениями N 1, N 2, N 3)
СП 25.13330.2012 «СНиП 2.02.04-88 Основания и фундаменты на вечномерзлых грунтах» (с изменениями N 1, N 2, N 3, N 4)
СП 28.13330.2017 «СНиП 2.03.11-85 Защита строительных конструкций от коррозии» (с изменениями N 1, N 2)
СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий» (с изменением N 1)
СП 31.13330.2012 «СНиП 2.04.02-84* Водоснабжение. Наружные сети и сооружения» (с изменениями N 1, N 2, N 3, N 4, N 5)
СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (с изменениями N 1, N 2)
СП 44.13330.2011 «СНиП 2.09.04-87* Административные и бытовые здания» (с изменениями N 1, N 2, N 3)
СП 50.13330.2012 «СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий» (с изменением N 1)
СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» (с изменениями N 1, N 2, N 3)
СП 59.13330.2016 «СНиП 35-01-2001 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»
СП 60.13330.2016 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» (с изменением N 1)
СП 62.13330.2011 «СНиП 42-01-2002 Газораспределительные системы» (с изменениями N 1, N 2, N 3)
СП 63.13330.2018 «СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения» (с изменением N 1)
СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции» (с изменениями N 1, N 3)
СП 82.13330.2016 «СНиП III-10-75 Благоустройство территорий» (с изменениями N 1, N 2)
Многофункциональные комплексы сегодня: проблема, необходимость или неизбежность?
Многофункциональные комплексы сегодня: проблема, необходимость или неизбежность?
Многофункциональные комплексы сравнительно новый, но вместе с тем привлекательный и быстро развивающийся сегмент российского рынка недвижимости. Основной тенденцией рынков недвижимости Европы и США, вслед за которыми развиваются и рынки крупных российских городов, можно назвать постепенное смещение предпочтений в сторону возведения крупных объектов смешанного типа.
Многофункциональный комплекс – объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисные площади, развлекательные заведения), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции. При этом, как правило, одна из функций является основной.
Сегодня в мегаполисах остро стоит проблема дефицита земельных участков, отводимых под застройку объектами любого типа. Бешеный ритм жизни, несовершенство транспортной системы и многие другие нюансы жизни городов-миллионников заставляют искать новые решения проблемы и выхода из создавшейся ситуации. В связи с этим, активный интерес, который проявляют к универсальным многофункциональным зданиям как покупатели и арендаторы недвижимости, так и игроки рынка, вполне объясним.
Однако само понятие многофункциональности не всегда имеет под собой реальную основу для такого названия. До настоящего момента были наиболее распространены так называемые торгово-офисные комплексы (нежилой объект, в котором основная функция торговая, при этом часть здания занимают офисные помещения), или наоборот: доминирует офисная часть при относительно небольшой торговой составляющей. При этом обе функции объекта, как правило, нейтральны по отношению друг к другу.
Несколько лет назад именно такие площади (одно- или двунаправленные) обладали наиболее привлекательными характеристиками по срокам окупаемости и стоимости строительства. Это могли быть, как уже говорилось, торгово-офисные центры, гостинично-торговые или гостинично-офисные комплексы, торгово-развлекательные или многофункциональные жилые комплексы. Их, так называемая, ограниченная многофункциональность, т.е. наличие доминанты и одного менее развитого модуля дополнительных площадей, сегодня уже не отвечают требованиям рынка. Поэтому появление действительно масштабных многофункциональных комплексов с насыщенной инфраструктурой: развлекательной частью, гостиницей, апартаментами и т.п., – одна из последних тенденций.
Создание многофункциональных комплексов обусловлено следующими его преимуществами перед узкоспециализированными центрами:
• эффективное использование земельного участка и экономия ресурсов (в частности энергоресурсов);
• сокращение удельных затрат на создание объекта за счет его масштабности;
• возможность гибкого перепрофилирования при увеличении конкуренции на рынке;
• целевая аудитория имеет несколько причин для посещения объекта;
• высокая инвестиционная привлекательность проекта, в связи с уменьшением рисков за счет диверсификации инвестиций (вложение в разные виды недвижимости).
Однако, строительство подобных объектов несет с собой не только положительные черты и возможность разрешения проблемы, но также и дополнительные сложности, которые чаще всего возникают при их создании:
• выбор концепции комплекса еще на стадии проектирования (следует учесть сроки строительства и возможные перемены на рынке за этот период);
• зонирование объекта во избежание возможного столкновения функций);
• применение продуманной стратегии позиционирования и дальнейшего продвижения объекта;
• необходимо учесть специфичность, затратность эксплуатации и управления объектом, также постоянное поддержание здания на качественном уровне.
Очевидно, что представленный сегмент представляется одним из самых сложных на рынке: проекты многофункциональных зданий требуют особенно тщательной проработки. Однако, как в столице, так и регионах, уже имеется масса проектов строительства многофункциональных комплексов.
Несмотря на то, что гостиничная составляющая появилась в составе многофункциональных комплексов позднее остальных, именно она в ближайшее время станет неотъемлемой частью строящихся мультикомплексов. Это также связано с развитием туристической и деловой активности государства, соответственно прогрессирующим дефицитом площадей для размещения людей, и, как следствие – удачное вложение капитала в объект, требующий долгосрочных инвестиций, но в результате приносящий доход, превышающий отдачу от бизнес-центра или его торговой части.
Сегодня в Москве действует несколько таких объектов, в состав которых входят гостиницы. Это Международный торговый центр, комплекс «Swissotel Красные Холмы», гостиница «Рэдиссон-Славянская». В 2008 году планируется к вводу в эксплуатацию гостиница «Москва», которая по праву может носить определение многофункционального комплекса, т.к. вместит в себя сразу несколько зон под различное назначение. Ожидается, что наиболее крупные проекты будут реализованы в деловом районе «Москва-Сити», где также большая гостиничная составляющая будет в составе строящихся башен комплекса.
Многофункциональность продлевает прибыльность объекта. Согласование нескольких составляющих в одном объекте позволит получать доход от комплекса на разных стадиях его развития (сначала прибыль принесут торговые помещения, затем офисы и потом – гостиничная составляющая, которая и станет в итоге основополагающим финансовым потоком).
При грамотном просчете всех составляющих еще на стадии проектирования (от особенностей проектирования комплекса в целом до конечного управления и владения зданием) многофункциональный комплекс должен представлять собой в итоге своеобразный город, максимально обеспечивающий своих «жителей» необходимыми условиями для существования, что способствует росту популярности комплекса среди целевой аудитории. Инвесторы, в свою очередь, получат объект, приносящий прибыль на всех этапах жизни проекта: от запуска первой очереди (при правильном планировании объект можно запускать поэтапно) до периода «устаревания» площадей и их частичного перепрофилирования.
Оценивая вышесказанное, можно считать, что строительство многофункциональных комплексов сегодня, скорее необходимость и как следствие – неизбежность, позволяющая, с одной стороны, решать вопросы развития инфраструктуры мегаполисов, а с другой стороны, размещать инвесторам капиталы, которые принесут в дальнейшем прибыль.
Каковы особенности подобных объектов? В чем их привлекательность, если таковая вообще существует? Будет ли количество данных проектов возрастать? Как оказалось, найти ответ на эти вопросы не так-то просто.
Сложности возникают, прежде всего, потому что на данный момент в толковом словаре девелопера нет четко сформулированного определения многофункционального комплекса. Нередко таковыми называют жилые объекты с развитой вспомогательной инфраструктурой. С подобной точкой зрения согласны далеко не все участники рынка. Это и понятно. Ведь какими бы ни были «дополнительные опции» ЖК (бассейн, тренажерный зал или паркинг) назначение их одно – делать проживание в доме максимально комфортным. И о многофункциональности в данном случае говорить не приходится.
Более распространенной является иная точка зрения. Специалисты отмечают, что отличие многофункциональных комплексов от обычных заключается в количестве их эксплуатационных назначений, которых должно быть не менее двух. «При этом различные функции дополняют основную, – говорит Елена Калинина, начальник отдела маркетинга Группы компаний «Конти». – Наиболее популярны торгово-развлекательные, офисно-деловые, гостинично-деловые, а также жилые комплексы с различными составляющими: торговой, развлекательной и офисной частью». Согласен с подобной точкой зрения и Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж компании «Контакт – Элитная Недвижимость». По его словам, многофункциональные объекты подразумевают наличие в жилом комплексе дополнительных нежилых помещений, пользоваться которыми могут не только владельцы квартир.
При этом надо отметить, что нескольких жилых корпусов в сочетании с офисами, собственным магазином и фитнес-центром на первых этажах недостаточно для того, чтобы комплекс начал именоваться многофункциональным. «Это должна быть масштабная застройка, напоминающая город в городе, – считает Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Nordblom Group. – На территории такого объекта можно не только жить, но и работать, совершать покупки, проводить время в ресторане, организовывать конференции в специальном зале, смотреть новые фильмы в кинотеатре и т. д.».
Сегодня потребность в появлении «всеохватных» проектов ощущается особенно остро. Ритм современной жизни приводит к тому, что человеку не хватает 24 часов в сутках, и он стремится с максимальной пользой использовать свое время, которое просто неразумно убивать, простаивая в пробках. «Многофункциональные комплексы, создаваемые по принципу «город в городе», обеспечивают максимально комфортные условия для работы, жизни и отдыха, – считает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп». – В условиях, когда мегаполис диктует определенное расписание, человек стремится рационально подходить к использованию времени и находить решение проблем в кратчайшие сроки».
Задача девелопера, проектирующего многофункциональные комплексы, заключается в том, чтобы обеспечить жителю-покупателю-посетителю максимальное количество возможностей. «Человек должен проводить как можно больше времени и тратить свои деньги именно на территории этого отдельно взятого «государства», – говорит Ирина Жарова-Райт. – Представьте, что, выйдя из квартиры в выходной день, чтобы позаниматься в спортзале часа два, вы останетесь на SPA-процедуры, потратите деньги в магазине или ресторане, потом пойдете в кино, где в ожидании сеанса выпьете по фужеру вина в баре или поиграете в боулинг. Результат – средний чек на день вырастает раза в 2 или 3, что, безусловно, не может не обрадовать арендатора, а следовательно, и арендодателя-владельца «дома, который построил Джек». При этом участники рынка предупреждают: существуют секторы недвижимости, чье соседство крайне нежелательно, так что «компота» следует избегать. Поэтому при проектировании подобных комплексов нельзя забывать о необходимости разделения жилой и нежилой частей. «Офисные или торговые помещения должны иметь свой отдельный вход, а также собственную парковку, т.е. никоим образом не затрагивать пребывание владельцев квартир в жилой части», – предостерегает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Для того чтобы определить, к какому сегменту относится МК, необходимо понимать профилирующую функцию объекта. Именно она и позволит отнести его к какой-либо категории недвижимости. Например, если большая часть здания жилая, это будет многофункциональный жилой комплекс. «При этом один и тот же МК редко может сочетать в себе равноправные по значимости функции, – отмечает Елена Калинина. – Исключение составляют лишь офисно-гостиничные комплексы. Бывают случаи, когда назначения проекта существуют вообще независимо и при этом не мешая друг другу».
Говорить о какой-либо классификации многофункциональных комплексов пока не приходится. «Скорее всего, это вопрос будущего, поскольку рынок еще не сформировался, и развитие подобных проектов только набирает обороты, – считает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп».
Если до недавнего времени подобные объекты в силу их масштабности безоговорочно относили только к бизнес-классу, то сегодня ситуация меняется. «Существующая тенденция укрупнения домов высокого уровня, а также комплексной застройки районов привела к тому, что в Москве стали появляться целые элитные кварталы, – отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – И, безусловно, такие территории не могут состоять только из жилой части, здесь формируется также и деловая зона».
Однако вряд ли можно говорить о существовании многофункциональных комплексов класса de luxe (по крайней мере, если речь идет об их жилой составляющей), поскольку в России таковыми считаются камерные малоквартирные дома. «Что касается офисных, торговых или развлекательных площадей, то здесь нет никаких ограничений по уровню и качеству, – дополняет Ирина Жарова-Райт. – Думаю, что в данном случае можно использовать общепринятую классификацию. Так, рядом с жилыми и торговыми площадями бизнес-класса вполне уместен бизнес центр класса А или, например, четырехзвездочная гостиница».
Преимущества и недостатки
О достоинствах и недостатках МК говорить можно долго. Дело вкуса, как говорится. Кто-то предпочитает камерный тип проживания: малоквартирные объекты с минимумом инфраструктуры. Другим нравятся дома с бассейнами, SPA, саунами и кафе, магазинами и ресторанами, открытыми для всех желающих.
«Работа нежилых помещений на город уменьшает коммунальные платежи жильцов МК, – рассказывает Дмитрий Воронков. – И зачастую наличие торговых или офисных площадей расценивается владельцами апартаментов как несомненное достоинство. Кроме того, некоторые приобретают сразу и квартиру, и офис в одном доме, а это, безусловно, можно считать удачной покупкой».
Однако не стоит забывать и об оборотной стороне медали. Так, по мнению Жанны Опихайленко, руководителя отдела по работе с корпоративными клиентами компании «Усадьба», с одной стороны, наличие в доме, например, банка может быть удобным для жильцов (повышенная охрана такого объекта – несомненное достоинство), но с другой стороны, деятельность подобной организации может вызывать и опасения. Конечно же, идеальный вариант – золотая середина, при которой проектировщикам удается объединить жилые и коммерческие площади таким образом, чтобы владельцы квартир и просто посетители комплекса или офисные служащие лишний раз не пересекались друг с другом.
«Проектировать многофункциональные комплексы гораздо сложнее, чем обычные жилые объекты, – рассказывает Алексей Белоусов. – Это связано в основном с разделением потоков внутри объекта, особенно в условиях дефицита площадей». К примеру, в «Городе Столиц» при планировке одной из самых больших автостоянок в Европе (6 уровней, 2100 машиномест) архитекторами был найден способ рассредоточить въезды и выезды, разделить отсеки для каждой функциональной зоны: торговой, офисной, жилой. Таким образом, потоки людей и машин из частей МК не пересекаются.
Не стоит забывать, что для реализации подобных объектов необходимы определенные участки земли, которые не предполагают существенных ограничений по высоте и площади будущего проекта.
По мнению большинства участников рынка, МК являются на сегодняшний день одним из самых привлекательных сегментов девелопмента.
«Подобные проекты масштабнее и интереснее, чем дома с офисами на первых этажах (административно-жилые объекты), – считает Ирина Жарова-Райт. – Если в таком комплексе предусмотрены торговые площади, то это должен быть не магазин «для своих», а супермаркет или гипермаркет, вход в который открыт для всех желающих. Если есть бизнес-центр, то в нем необходимо создать все условия для качественной работы: и удобные планировки, и высокий уровень инженерии, и наличие управляющей компании». МК должен быть коммерчески рентабельным не только за счет продажи жилья, но и за счет стабильного дохода от аренды и эксплуатации.
Не стоит забывать, что в концепцию таких объектов легче вписывается идея продаж «апартаментов временного пребывания» по ценам почти равным жилью. В качестве примера можно привести проект на Пречистенской набережной, где строится офисно-торгово-жилой комплекс. «Решение застройщика по жилой части данного объекта отличается от стандартной практики, когда площади продаются с целью быстрого возврата денег, вложенных в проект, – рассказывает Жанна Опихайленко, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами «Усадьбы». – Квартиры здесь не продают, их планируется сдавать в аренду, на манер доходного дома. Несмотря на «длинную» окупаемость, прибыль в данном случае может в разы превысить доход от продаж жилых площадей».
Кроме того, общеизвестно, что квартиры на первых этажах раскупаются достаточно медленно. «При строительстве обычного ЖК девелопер «отдает» эти площади под элементы инфраструктуры или технические помещения, а это, естественно, приносит ему гораздо меньшую прибыль, чем сдача первых этажей в аренду под офисы, что как раз и позволяет концепция МК», – отмечает Константин Ковалев.
Ну и, наконец, за счет уменьшения рисков при вложении денег одновременно в разные виды недвижимости увеличивается инвестиционная привлекательность подобных проектов.
Большинство многофункциональных комплексов элитного уровня в настоящий момент только строятся. Много интересных объектов появится в ЦАО: в Замоскворечье это «Коперник» и «Онегинъ», готовится документация по «Дворцовому комплексу» в районе «Золотой мили», а также по проектам «Итальянский квартал» и «Парк-Сити». Ведется работа по созданию таких МК, как «5 столиц», Green Plaza, «Неглинная-Плаза».
Одним из самых интересных можно назвать многофункциональный комплекс «Город Столиц», строительство которого ведется в рамках ММДЦ «Москва-Сити». «Это действительно грандиозный проект, который можно приравнять к таким значимым деловым центрам мира, как Wall-street в Нью-Йорке, Fleet St. в Лондоне, – рассказывает Алексей Белоусов. – Здесь будут сосредоточены офисы ведущих российских и международных компаний, финансовых учреждений и органов государственной власти. «Город Столиц» представляет собой уникальное пространство для жизни, работы и отдыха одновременно. Он будет расположен на первой линии застройки «Москва-Сити», на Краснопресненской набережной, всего в 4 км от Кремля. В его состав войдут роскошные апартаменты, офисные помещения, бутики, рестораны, а также фитнес-центр».
Огромное количество МК возводится и за пределами ЦАО, это объекты таких компаний, как «ДОН-Строй», «Капитал Груп», «Крост», «Теско», «Конти» и др.
В качестве примера можно назвать, например, «Гранд-Паркъ». «На сегодняшний день данный проект стал своеобразным эталоном для домов подобного уровня, – рассказывает Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – Этот район отвечает всем требованиям недвижимости бизнес-класса: удачное местоположение, развитая инфраструктура, хорошая экологическая обстановка, качество строительства и единая социальная среда».
Еще один яркий пример подобного объекта – «Воробьевы Горы». Это очень крупный проект (его общая площадь составляет 315 тыс. кв.м), в рамках которого реализован целый ряд уникальных архитектурных и инженерных решений, внедрены новые технологии. Комплекс стоит на едином террасном стилобате, в котором удалось разместить обширную инфраструктуру, не перегружая при этом внутреннюю территорию. Здесь есть общедоступные торгово-развлекательный комплекс площадью 26 тыс. кв.м с супермаркетом и спортивно-оздоровительный центр с бассейном, а также современный бизнес-центр площадью около 6 тыс. кв.м. Отдельно расположены подземные гаражи с автомойками и сервисом.