Что такое мкд в москве

Что такое многоквартирный дом?

С точки зрения архитектуры, многоквартирный дом является строением различной формы, этажности и планировки. Со стороны действующего законодательства все несколько сложнее, ведь от статуса жилого объекта напрямую зависит способ его содержания, а также права и обязанности собственников помещений, расположенных в здании.

Трактовка многоквартирного дома в Жилищном кодексе

С юридической точки зрения, многоквартирный дом – это здание, содержащее в себе две и более квартиры с выходом в помещения общего пользования или на территорию земельного участка, прилегающего к МКД.

Согласно п.3, ст.16 ЖК РФ, квартирой считается обособленная площадь, состоящая из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.

В Жилищном кодексе Российской Федерации, а именно в п.1, ст.36, многоквартирный дом рассматривается как недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности. При этом, кроме квадратных метров, указанных в Свидетельстве, владельцам помещений принадлежат:

Доля собственности на общее имущество прямо пропорциональна площади, принадлежащей конкретному гражданину (на основании п.1, ст. 37 ЖК РФ).

Законодательная база

Существует несколько законодательных актов, определяющих порядок установления статуса МКД и регламентирующих права собственников помещений, расположенных в нем:

Виды многоквартирных домов

Многоквартирный дом – понятие, обобщающее несколько видов зданий, классифицирующихся по следующим признакам:

От материалов несущих конструкций напрямую зависит срок эксплуатации здания. Панельные дома могут служить 100-120 лет, тогда как монолитные и кирпичные – до 150 лет.

Требования, предъявляемые к многоквартирным домам

Основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам, указаны в своде правил СНиП 31-01-2003, введенном 20.05.2011. Регламент распространяется на проектирование и строительство МКД и включает в себя требования к:

Данный законодательный акт не распространяется на объекты блокированной постройки, мобильные здания.

Отличия частного дома от МКД

Согласно п.3, ст.48 Градостроительного кодекса РФ, частным домом (или объектом индивидуального строительства) является здание, состоящее не более чем из трех этажей и предназначенное для проживания одной семьи. Отсюда одним из явных отличий МКД от частного дома является этажность (многоквартирные дома неограничены законодательством в количестве этажей). Кроме того, МКД рассчитаны на проживание большего количества семей, не связанных друг с другом.

Еще одним принципиальным различием рассматриваемых объектов становится наличие общей собственности в многоквартирных домах. Частные же постройки, как правило, не имеют общих лестничных площадок, лифтов и технических помещений, а земельный участок, на котором расположено строение, принадлежит одному или нескольким собственникам.

Определение МКД предполагает наличие управляющей компании, ТСЖ или кооператива. Собственники частного дома платят исключительно за коммунальные услуги, не делая взносы на текущее содержание жилищного фонда, капитальный ремонт и т. д.

Многоквартирный дом блокированной постройки

Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.

Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.

Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).

Возможна ли смена статуса дома?

Нередко, после пристройки дополнительных сооружений или сноса части здания, статус объекта может быть изменен (при согласии всех владельцев помещений, расположенных в строении). Основанием для обращения в органы местного самоуправления становятся следующие документы:

Смена статуса жилого дома влечет за собой изменения в правах и обязанностях собственников помещений, а также способе управления объектом недвижимости.

Особенности МКД

Многоквартирные дома отличаются от прочих жилых объектов и имеют ряд особенностей:

Источник

МКД в ЖКХ – пришло время разобраться что это такое

Жилищно-коммунальное хозяйство сегодня – это отдельное подразделение, работа которого регулируется большим количеством законодательных актов, кодексов, приказов. Не взаимодействовать с этой службой не получится, особенно, если человек проживает в многоквартирном доме.

Основная задача ЖКХ состоит в том, чтобы обеспечить ресурсами, такими, как тепло, вода, электричество и т.д. физических лиц и организации. Ещё одна функция, если говорить о многоквартирных домах – следить за чистотой дома и прилегающих территорий, а также за исправностью всех коммуникаций. Стоит подробнее разобраться, что это такое МКД в ЖКХ и определить, какой дом будет считаться многоквартирным, чем он отличается от других видов помещений.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Расшифровка и определение

ЖК Российской Федерации (Глава 2, статья 16) выделяет несколько типов жилых помещений, а именно: жилой дом (или его часть), квартира (или её часть), комната.

Многоквартирным домом согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 02.08.2006 №47 признается комплекс из более 2 квартир,которые имеют самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому или в помещение общего пользования этого дома.

Документ «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04,2004» (утвержденный Госстроем РФ) определяет МКД как жилой дом, у квартир которого есть общие внеквартирные помещения и инженерные системы. У МКД отсутствует единый собственник, в отличие от частного владения, здесь квартиры и иные помещения могут принадлежать:

Из этих определений выделяем отличия МКД от частного строения:

*Последний критерий является основополагающим при определении статуса жилого дома.

Что относится к многоквартирному дому и жилым помещениям внутри него?

Рассмотрим подробнее последний критерий – общее имущество.

В общее имущество входят:

Общее имущество МКД принадлежит всем владельцам на правах общей долевой собственности. Именно поэтому выделить «свою» долю и совершить другие операции, такие как передача этой части другим лицам, нельзя. (ЖК Российской Федерации, часть 2, статья 36; статья 37).

Право собственности на общее имущество приобретается вместе с таковым правом на квартиру, комнату или другое (нежилое) помещение МКД. Только общее собрание владельцев может обсудить возможность отдать в аренду и/или владение общее имущество.

Что касается жилых помещений, то они должны быть использованы для проживания граждан. Также законно проживающие там граждане могут заниматься профессиональной или предпринимательской деятельностью при условии, что эта деятельность сохраняет права и интересы других граждан и выполняет требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Запрещено размещать в жилых помещениях промышленные производства и вести миссионерскую деятельность. Исключения указаны в Федеральном Законе от 26.09.1997 № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» (статья 16). Можно изменить статус жилого помещения на нежилое (согласно Главе 3 Жилищного Кодекса РФ), также существует и обратный процесс.

При проживании и проведении другой деятельности в квартире, комнате, необходимо учитывать и соблюдать:

Как взаимосвязаны многоквартирные дома и жилищно-коммунальное хозяйство?

Из наличия в МКД помещений не только личного, но и общего пользования, а также всевозможных систем и устройств обслуживания дома, возникает закономерный вопрос: кто несёт ответственность за их обслуживание и содержание?

Здесь у владельцев есть несколько вариантов:

О том, кто контролирует управляющие компании ЖКХ и как самостоятельно проверить их деятельность, читайте здесь.

ЖКХ предоставляются 2 вида услуг – жилищные и коммунальные.

Перечень бесплатных услуг ЖКХ и особенности для приватизированной и муниципальной квартиры вы найдете тут.

«Мой дом – моя крепость» человек может сказать тогда, когда он имеет чёткое представление о том, в каком доме он живёт/планирует жить, какие права и обязанности у него появляются вместе с приобретением квартиры, и как организовать в ней комфортное проживание (о том, что говорит закон о защите прав потребителя услуг в сфере ЖКХ, как оформить жалобу и куда подавать этот документ, читайте здесь).

Важно помнить о том, что собственники МКД это не просто люди, приносящие доход системе ЖКХ или каким-то компаниям, они имеют право решать все вопросы по обслуживанию и благоустройству своего дома.

Главное, обсуждать все вопросы на общем собрании и тогда, благодаря большинству голосов, можно справиться с любой задачей.

Источник

МКД: что это такое в ЖКХ, и в чём отличие многоквартирного дома от частного

Время чтения: 5 минут Нет времени?

Отправим материал вам на e-mail

В последнее время в лексиконе современного человека появилось достаточно много различных аббревиатур, смысл которых иногда понятен не всем. В связи с этим могут возникнуть неприятные ситуации при решении жизненно важных вопросов, особенно это касается пожилых людей, которые не пользуются интернетом. МКД: что это такое в ЖКХ, чем отличается многоквартирный дом от частного, а также какие работы должна выполнять управляющая компания в многоквартирном доме, и что такое ТКО − это тема настоящей статьи в онлайн-журнале HomeMyHome.

Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) является основным документом, регламентирующим отношения, связанные с использованием жилых и нежилых помещений

МКД – что это такое, согласно ЖК РФ

Жилищный кодекс Российской Федерации был принят в 2004 году в соответствии с Федеральным Законом № 188-ФЗ от 29.12.2004.

МКД – это сокращённое название «многоквартирного дома», предполагающее наличие совокупности нескольких жилых помещений (квартир), имеющих общие помещения нежилого назначения или выходящие на общедомовую территорию, ограниченную определённым земельным участком.

К сведению! Отличительной чертой многоквартирного дома является наличие нескольких собственников, в качестве которых могут выступать физические и юридические лица, а также государственные структуры.

Вопросы, связанные с общим имуществом собственников в многоквартирном доме, а также вопросы об общем собрании отражены в главе 6 ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников».

Состав общего имущества в многоквартирном доме

Основные характеристики многоквартирного дома

К основным характеристикам многоквартирного дома относятся такие параметры, как:

Проведение энергоаудита жилых домов является необязательным мероприятием, но по результатам его проведения можно значительно сократить расходы на общедомовые нужды, связанные с использованием энергоресурсов

Основные характеристики МКД должны быть отражены в Приложении к Договору управления многоквартирным домом. Кроме выше перечисленных пунктов, в указанном Приложении должна быть отражена информация об элементах благоустройства придомовой территории, а также границы эксплуатационной ответственности Управляющей компании и энергоснабжающих организаций.

Чем отличается многоквартирный и частный дом

Основное различие между частным и многоквартирным домом − это объект права собственности.

Если в частном доме по данному критерию объектом права является сам дом, то для МКД объектом права являются отдельные квартиры.

К сведению! Для частного дома, имеющего несколько владельцев, объектом права, тем не менее, является само строение, находящееся в этом случае в долевой собственности.

Различия многоквартирного дома от частного определяются по следующим параметрам:

Таун-хаус внешне напоминает частный дом, но т.к. в собственности владельцев есть общий земельный участок, то данный тип строений относится к категории многоквартирных домов

Если же выражаться простым языком, то различия можно сформулировать по-другому, а именно:

Какие помещения входят в состав многоквартирного дома

В соответствии с ЖК РФ, к помещениям, находящимся в общей долевой собственности в многоквартирном доме, относятся:

Схема распределения общего имущества МКД

Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании

Управляющая компания – это организация, которой собственники объектов недвижимости доверяют управление своим имуществом, находящимся в долевой собственности в соответствии с Договором доверительного управления.

Важно! Обязанности управляющих компаний регламентированы ЖК РФ, в том числе статьями №№ 161 и 162.

Управляющая компания действует на основании заключённого Договора с собственниками жилья и выполняет следующие работы:

Обязанности управляющей компании по содержанию МКД

Все работы, выполняемые управляющей компанией, можно классифицировать следующим образом:

Как формируются тарифы на содержание многоквартирного дома

Получение дохода является правом управляющей компании (УК), и это регламентировано нормативными документами. В связи с этим организация, заключившая Договор доверительного управления с собственниками жилья, формирует тарифы на свои услуги, связанные с содержанием общедомовой собственности.

Перечень подобных услуг и работ утверждается собранием собственников жилья, а размер их стоимости определяется исходя из существующих на момент утверждения текущих цен, а также в соответствии с «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Затраты на содержание и ремонт определяются на основании сметного расчёта, составленного для конкретного объекта недвижимости.

Структура состава оплаты услуг управляющей компании по содержанию МКД

В структуре тарифов, выставляемых УК, собственникам жилья, отдельными строками отображаются:

ТКО – что это такое в ЖКХ, и кто отвечает за оказания коммунальной услуги

Аббревиатура ТКО – это сокращённое название «твёрдых коммунальных отходов», которое было введено в обращение в 2016 году и зафиксировано в ЖК РФ (ст. 154) как коммунальная услуга, оказываемая управляющими компаниями.

Правила обращения с ТКО регламентированы Постановлением Правительства № 1156 от 12.11.2016 «Об обращении с твёрдыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 года N 641». Кроме этого документа, правила обращения с ТКО регулируются документами, приведёнными на следующем рисунке.

Документы, регламентирующие правила обращения с ТКО

В квитанции, выставляемой управляющей компанией собственнику жилья за коммунальные услуги, ТКО отражаются отдельной строкой. Сумма к оплате зависит от принятого способа расчётов, определяющего единицу измерения при оказании данной услуги: количество зарегистрированных проживающих в квартире или размер жилого помещения.

Важно! Тариф за сбор и вывоз ТКО должен учитывать вид сбора этих отходов: раздельный по категориям или общий.

Что представляет собой совет многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома – это выборный орган, которые не является юридическим лицом и выбирается общим собранием собственников жилья. Обязанности и функции совета МКД определены ЖК РФ, их можно сформулировать следующим образом:

Роль совета МКД в контроле за работой УК

К сведению! Совет многоквартирного дома должен составлять план своей работы на год, по истечении которого он отчитывается о проделанной работе на общем собрании собственников жилья.

Из членов совета многоквартирного дом избирается председатель, который наделяется определёнными полномочиями, выражающимися в его правах и обязанностях.

Права председателя МКД:

Обязанности председателя МКД:

Полномочия председателя МКД

Все вопросы, связанные с деятельность УК, совета и председателя МКД, можно решить, зная соответствующие нормативно-правовые документы, а также имея опыт в решении юридических вопросов. Поэтому при возникновении сложностей и проблем в этой сфере жизнедеятельности современного человека лучше всего обратиться за помощью к квалифицированному юристу, работающему в сфере ЖКХ.

Видео: чем занимается председатель совета МКД

Экономьте время: отборные статьи каждую неделю по почте

Источник

Экономика МКД : главные принципы и методика определения

Вероника Межецкая, заместитель генерального директора Научно-исследовательского центра муниципальной экономики и главный редактор журнала «ЖКХэксперт: экономика и право», написала для нашего портала специальную статью. В ней она рассказала о принципах создания экономики многоквартирного дома, которая служит основой для экономики управляющих организаций, и методических подходах по её формированию.

Что такое «экономика многоквартирного дома»

Экономика многоквартирного дома – «база» эффективного управления МКД, основа, без которой невозможно нормально управлять домом. Без экономики дома не будет экономики у управляющей организации.

Для УО, серьёзно нацеленной на бизнес в сфере управления жилой недвижимостью, эта формула должна быть очевидна. При этом важно учитывать допущение, что должны отсутствовать несоразмерные штрафные санкции и проблемы сверхнормативных ОДН. Данные проблемы уже решены в Москве, и теперь этот отличный от всех субъектов России «особый порядок» включения расходов на оплату ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, в плату за содержание жилого помещения узаконен (Федеральным законом от 28.06.2021 № 229-ФЗ).

Экономику многоквартирного дома можно определить как построение системы управления МКД, при которой расходы, связанные с выполнением необходимого комплекса работ для поддержания дома в надлежащем состоянии и предоставлением коммунальных услуг, обеспечиваются в необходимом и достаточном объёме доступными источниками финансирования.

Экономика многоквартирного дома строится на технической политике, реализованной в виде плана работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома. Неотъемлемым условием для существования экономики дома является раздельный учёт по каждому МКД основных показателей: объёмов работ, понесённых расходов, полученных доходов.

Впервые данное определение и понимание экономики дома было дано 29 сентября 2015 года в моём выступлении на круглом столе «От экономики многоквартирного дома к экономике управляющей организации» в Международном университете в Москве, состоявшемуся по инициативе Председателя Комитета по предпринимательской деятельности по жилищному и коммунальному хозяйству Андрея Широкова. В мероприятии приняли участие не только профессиональные отраслевые эксперты, но и чиновники, на тот момент принимавшие решения по изменению жилищного законодательства.

Оксана Демченко, бывший директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя РФ, сказала на этом мероприятии: «Экономика дома начинается собственника, с его желания сделать свой дом комфортным, безопасным, приятным для проживания, модернизировать его через проведение капитального ремонта».

Я полностью согласна с этими словами – ключевым субъектом, определяющим то, какой будет экономика многоквартирного дома, является собственник данного дома. А если таких собственников несколько, как сейчас в подавляющем большинстве многоквартирных домов, то экономика дома должна определяться на основании решений всех собственников.

Ключевой принцип создания экономики дома

Экономику дома надо просчитывать и обосновывать. Это установлено пп. «в» п. 4 Правил № 416: «Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: расчёт и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учётом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ)».

Управляющая организация делает такой расчёт, прежде чем выйти со своим предложением к собственникам помещений многоквартирных домов или принять участие в открытом конкурсе. Есть практика, когда управляющая организация даёт обоснованные предложения в орган местного самоуправления (далее – ОМС), рассчитав плату самостоятельно, или пригласив профессионала.

В практике нашего центра есть кейсы, в которых мы просчитали индивидуальную плату каждого дома по всему муниципальному образованию. Подобный кейс описан в моей статье «Как убедить муниципальных депутатов, что экономика дома существует» в № 5 журнала «ЖКХэксперт: экономика и право» за 2018 год.

Так, в городе Обнинске были определены размеры платы для каждого из 554 многоквартирных домов – от 2,18 до 42,8 рублей за метр. Сформированные платы за содержание жилого помещения утверждены решением Обнинского городского Собрания № 04-41 от 27.03.2018 и постановлением Администрации г. Обнинска от 28.03.2018 № 500-П.

Вывод из этого можно сделать такой: по каждому многоквартирному дому муниципального образования можно рассчитать индивидуальную плату.

Вариантов расчёта и обоснования индивидуальной платы несколько, главное – чтобы при включении по итогу платы за содержание жилья в договор управления был соблюдён основной экономический принцип: плата установлена индивидуально по каждому многоквартирному дому с учётом его реального технического состояния (ст. 156 ЖК РФ, ст. 55.25 ГрК РФ,определение ВС РФ от 18.09.2013 № 49-КГПР13-6). Это ключевой принцип установления платы за содержание общего имущества многоквартирных домов.

Установление «дифференцированной платы» не создаёт добросовестной конкуренции и рыночных отношений в жилищной сфере, не ведёт к эффективному использованию средств собственников помещений в многоквартирном доме. Наоборот, создаёт предпосылки для оплаты собственниками помещений из одних домов за другие дома.

Дифференцированная плата, установленная на уровне муниципального образования по группам многоквартирных домов, так называемый «муниципальный тариф» – это временное решение проблем расчёта платы.

Экономика дома создаётся по правилам

По какой методике управляющей организации, ТСЖ, органу местного самоуправления или даже собственнику помещений в МКД можно рассчитать индивидуальную плату за содержание жилья?

Методический документ по расчёту платы за содержание жилья, утверждённый на федеральном уровне – давно назревший документ. О необходимости разработки такого документа эксперты нашей организации публично высказывались на отраслевых конференциях и семинарах, а также в отраслевых изданиях. На федеральном уровне должны быть созданы единые «правила игры» по установлению платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома для управляющих домами, органов местного самоуправления и собственников.

Федеральная методика может стать реальным инструментом установления индивидуальной платы за содержание общего имущества многоквартирного дома. Только при наличии «правил игры» возможно создать экономику многоквартирного дома, и, соответственно, экономику управляющих организаций.

Существующие методики для расчёта платы за содержание помещений многоквартирного дома

Наша организация ещё в 2006 году разработала такую методику, и многие управляющие организации и ТСЖ применяют её на практике. Методикой пользуются и органы местного самоуправления, которые определяют плату за содержание жилых помещений в целях проведения открытых конкурсов по отбору управляющей организации на основании Правил № 75.

Второй принцип – плата за содержание жилых помещений устанавливается либо на ОСС, либо по конкурсу

В соответствии с действующим законодательством плата за содержание жилых помещений устанавливается либо решением общего собрания собственников, либо органами местного самоуправления на основании конкурсных процедур, кроме непосредственного управления. Это ещё один важный принцип установления платы за содержание общего имущества многоквартирных домов (п. 4 ст. 161 ЖК РФ, п. 34 и 36 ПП РФ от 13.08.2006 № 491, решение ВС РФ от 26.11.2012 № АКПИ12-133).

При этом необходимо отметить, что собственники многоквартирных домов и управляющие организации также могут применять данную методику при определении размера платы за содержание помещений и при судебных разбирательствах.

В 2008 году Фонд «Институт экономики города» подготовил обзор международной практики по профессиональному управлению многоквартирными домами. В нём был отражён и момент отказа ряда стран от государственного регулирования в жилищной сфере. Делалось это постепенно, и первоначально государство устанавливало детальные правила игры на этом рынке по определению «рыночной стоимости».

В России мы сразу перешли к рынку, не установив при этом никаких правил. Сейчас наметился возврат к государственному регулированию, поскольку стало ясно, что реального рынка в этой сфере не сложилось: его главный принцип – снижение цен при конкуренции в жилищной сфере – не работает.

Было бы лучше определить прозрачные правила, которые должны соблюдать все участники рынка: ТСЖ, профессиональные управляющие организации, а главное – собственники многоквартирных домов. Я против того, чтобы ОМС устанавливали дифференцированные муниципальные тарифы, так как это тормозит развитие конкуренции, формирование «осознанного собственника» и не мешает созданию экономики в управляющих организациях.

Стандарты эксплуатации – третий принцип создания экономики дома

Третий принцип установления платы за содержание общего имущества многоквартирных домов – плата должна быть соразмерна утверждённому перечню, объёмам и качеству услуг и работ (ст. 156 ЖК РФ, п. 35 ПП РФ № 491, статья 55.25 ГрК РФ).

В первую очередь, это правило нарушают органы местного самоуправления. Устанавливая плату, они не указывают перечень работ для обоснования её величины, периодичность выполнения работ по содержанию и объёмы работ по текущему ремонту.

В Правилах № 75 отсутствует Порядок определения перечня, состава и периодичности проведения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома – так называемый стандарт эксплуатации МКД. Он зависит от финансовых возможностей потребителя услуг и собственника жилищного фонда.

Методические рекомендации от Госстроя России. Понятие «стандарт эксплуатации» было введено приказом Госстроя России от 28.12.2000 № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда». Эта методика не только действующая, но и опередила своё время. Её более 20 лет назад разработал наш Центр во исполнение сейчас не действующих «Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства», утверждённых ПП РФ от 17.02.2004 № 89.

В Методике определены четыре базовых стандарта эксплуатации. Сделано это с учётом соблюдения критериев безопасности и комфортности проживания в домах, а также платёжеспособности собственников и экономических интересов управляющих организаций, включая механизм определения прибыли.

Стандарты эксплуатации многоквартирного дома

Кроме стандартов эксплуатации в Методике заложен нормативный метод – экономическое обоснование общей потребности в финансовых средствах производится на основе нормативной базы. Эта база представляет собой совокупность трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют оценить расход ресурсов. А их смета по экономическим элементам помогает обосновать тарифы и информировать об этом потребителей.

Методические рекомендации от ЦНИС. Методика разрабатывалась ещё до принятия Жилищного кодекса РФ. Её стоило обновить, что мы и сделали в 2006 году. Так появились «Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений».

Отсутствие единых для собственников жилья и управляющих организаций Правил определения и установления экономических принципов цены договора управления – всегда неизбежный конфликт.

«Методическими рекомендациями по определению платы за содержание жилых помещений» можно пользоваться как рекомендательным документом. Он поможет при расчёте платы за содержание жилого помещения, так как содержат апробированную в регионах РФ методику формирования платы и порядок создания перечня, состава и периодичности выполнения работ и услуг по содержанию в соответствии с Минимальным перечнем работ, утверждённым ПП РФ от 03.04.2013 № 290.

С помощью методических рекомендаций можно определить плату за управление и содержание жилого помещения любого многоквартирного дома или группы домов. Методика также включает особенности формирования платы при проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций по управлению многоквартирными домами в соответствии с ПП РФ от 06.02.2016 № 75.

Ценность данной методики в том, что она содержит подробные примеры расчёта стоимости работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений ресурсным методом и расходов на работы и услуги по управлению многоквартирным домом. В ней есть нормативный перечень, состав и периодичность выполнения работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Методика без методов

Есть утверждённые приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр Методические рекомендации по установлению размера платы за содержание жилого помещения. Но методика есть, а методики в ней нет.

Методика Минстроя России, которую в нашей организации называют «методика без методов», построена на принципе определения платы за содержание жилого помещения по типам многоквартирных домов. Данный подход представляется неоднозначным, он противоречит позиции самого ведомства по этому вопросу, изложенной в письме от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04.

В этом письме подробно и аргументированно обоснована позиция, что «размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утверждённого собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг».

Более того, установив объектом определения платы за содержание жилого помещения не конкретный многоквартирный дом, а некий «тип», авторы Методики Минстроя РФ усугубили данную ошибку некорректным определением типов многоквартирных домов. Так, согласно документу, тип многоквартирного дома рекомендуется определять исходя из его конструктивных и технических характеристик, степени благоустройства и перечня инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома.

Но есть в Методике и положительный момент: она носит рекомендательный характер, поэтому многие муниципалитеты её не применяют, разрабатывают собственные документы. Пример такого муниципального документа – распоряжение Администрации Астрахани от 06.05.2019 № 1225-р. В нём доступно для собственников помещений в МКД описан нормативный метод, на основе которого в данном муниципальном образовании осуществляется расчёт размера платы за содержание жилого помещения.

Методы определения экономики дома

Ресурсный или нормативный метод применяется при наличии разработанных норм и нормативов трудовых, материальных и финансовых ресурсов, используемых при выполнении работ и услуг. При ресурсном методе определение стоимости всех работ и услуг для многоквартирного дома осуществляется путём суммирования стоимости ресурсов (элементов затрат) в прогнозных ценах и тарифах.

Метод аналогов используется при отсутствии разработанных норм и нормативов на соответствующие ресурсы. При определении стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг на основе метода аналогов применяется информация о стоимости их выполнения по аналогичным объектам в сопоставимых условиях.

К аналогичным объектам относятся многоквартирные дома, сходные по уровню благоустройства, конструктивным и техническим параметрам, степени физического износа и технического состояния общего имущества, геодезическим и природно-климатическим условиям расположения. Критериями сопоставимости условий являются состав и периодичность выполнения работ и услуг в зависимости от их вида.

Метод индексации применяется при наличии разработанных единичных стоимостей работ и услуг. При определении стоимости работ и услуг на основе метода индексации к единичным стоимостям указанных работ и услуг применяется индекс, учитывающий инфляционные изменения их стоимости.

При определении стоимостей работ и услуг можно сочетать указанные методы. Например, плата за содержание жилых помещений при неизменном перечне и характеристик общего имущества, состава и периодичности работ может определяться методом индексации. А плата за текущий ремонт, как правило, ввиду различного перечня годовых работ и различного объёма их выполнения определяется нормативным методом.

Ресурсный (нормативный) метод является наиболее трудоемким, но и наиболее точным с точки зрения получения конечного результата в виде стоимости работы или услуги. Поэтому в следующей статье остановимся более подробно на особенностях определения стоимостей непосредственно этим методом.

Межецкая Вероника, заместитель генерального директора Научно-исследовательского Центра муниципальной экономики, главный редактор журнала «ЖКХэксперт: экономика и право», член Правления Общероссийского объединения работодателей сферы жизнеобеспечения (ООOР ЖКК), Председатель Комитета ОООР ЖКК по кадровому обеспечению и регулированию социально-трудовых отношений, руководитель Подкомитета по благоприятной городской среде и средоулучшающим технологиям Московской ТПП, член Комитета Торгово-промышленной палаты Российской Федерации по предпринимательской деятельности в сфере жилищного и коммунального хозяйства, эксперт Комиссии по ЖКХ Общественного совета Минстроя России.

Источник