Что такое мап и гап в недвижимости
Продажа с обратной арендой. Пример
Признание и оценка объектов аренды: пример в проводках
Доходы и расходы (и, как результат – прибыли и убытки) признаются в обязательном порядке, за исключением отдельных случаев продажи с обратной арендой, оговоренных в п.59 – п.61 IAS 17 Leases(п.68 IAS 16). В частности, если цена продажи на условиях обратной аренды ниже балансовой стоимости продаваемого таким образом актива, то финансовый результат на момент совершения сделки признается обязательно, за исключением случаев, когда потери предполагается компенсировать за счет будущих арендных платежей, установленных ниже уровня рыночных. В последнем случае потери от продажи с обратной арендой учитываются как отложенный убыток и списываются на убытки по мере поступления арендных платежей и пропорционально этим платежам. Выручка от продажи признается исходя из критериев IAS 18 Revenue, а доходы от выбытия путем продажи на условиях обратной аренды – исходя из критериев IAS 17 Leases (п.69 IAS 16).
Пример.
Компания А принимает решение продать оборудование компании Б с тем условием, что получит его обратно в долгосрочную аренду. (Подобные решения принимаются, как правило, в случаях острой нехватки оборотных средств).
Балансовая стоимость оборудования 120,0 тыс. у.е., а рыночная, согласно экспертным оценкам – 150,0 тыс. у.е.
Аренда и продажа, согласно одновременно заключенным договорам, должна состояться в один день, 1 января 200А года.
Срок аренды равен оставшемуся сроку эксплуатации оборудования 15 лет. По окончании срока действия договора оборудование должно остаться у компании А.
Процентная ставка, принятая по согласованию сторон, равна 12% в год.
Арендная плата, по условиям договора, должна вноситься арендатором ежегодно, в начале года авансом.
Допустим, на начало арендных отношений определено, что дисконтированная сумма (приведенная стоимость) Минимальных арендных платежей (Minimum lease payments – далее МАП) равна справедливой стоимости передаваемого в аренду оборудования. Поэтому, согласно п.20 IAS 17, арендованное оборудование принимается на учет в текущей рыночной оценке, в данном случае 150,0 тыс.у.е.
Одним из наиболее простых, эффективных и прибыльных способов инвестирования в недвижимость остается покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) – приобретение помещения формата стрит-ритейл с уже имеющимся арендатором. При правильном выборе объекта инвестиций можно рассчитывать на долгосрочный и стабильный пассивный доход в размере от 8 до 17-18% годовых.
Как изменился сегмент готового арендного бизнеса на фоне пандемии? Какой порог входа для инвестора в столице? Как правильно выбирать объекты для вложения средств? На эти и многие другие вопросы в эксклюзивном материале журнала «Рентавед» ответит Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.
Ликвидность инвестиций в ГАБ зависит от ряда факторов, в первую очередь, от правильного выбора арендатора и локации. На эти факторы, конечно же, свое влияние оказала пандемия.
Арендаторы
После принудительных карантинных мер круг надежных арендаторов помещений стрит-ритейла, которые способны обеспечивать стабильным доходом инвестора, существенно сузился. На сегодня самыми надежными стали сетевые супермаркеты, в особенности дискаунтеры − «Пятерочка», «Дикси», «Магнит», «Верный». Чему есть несколько причин.
Во-первых, продукты питания и товары первой необходимости востребованы даже в кризис и карантин, в чем мы убедились во втором квартале 2020 года. Во многих супермаркетах, расположенных в районах плотной жилой застройки, с момента объявления карантина зафиксирован рост показателей продаж. Так было, например, в «Магните» на улице Юности в Мытищах или «Пятерочке», расположенной в Ивантеевке в комплексе «Голландский квартал».
Этому есть вполне логичное объяснение – магазины взяли на себя часть потребительского спроса, ранее приходившегося на центр города, гипермаркеты и рестораны.
Во-вторых, федеральные торговые сети ориентированы на длительные арендные отношения. Такой арендатор дает инвестору гораздо больше гарантий на получение стабильного дохода в течение всего срока аренды, что снижает риски простоя помещения и потерь на его содержание в случаях, когда арендатор неожиданно съезжает.
В спальных районах супермаркеты сегодня работают весьма успешно. Как следствие, снижения арендных ставок на помещения наблюдается редко, соответственно, не падает и доходность инвестиций в покупку готового арендного бизнеса.
Важно понимать, что ритейлеры предъявляют жесткие требования к подбору помещений для открытия магазинов, поэтому изначально открываются в локациях, которые перспективны с точки зрения трафика и благоприятной конкурентной среды.
Помимо продуктовых супермаркетов стабильными арендаторами являются сетевые аптеки, алкомаркеты, а также пункты-выдачи интернет-заказов крупных компаний – Ozon, Wildberries. Из заведений общепита доход в условиях карантина смогут приносить сети фаст-фуда – KFC, McDonald’s, Domino’s Pizza.
Локация
Из востребованных локаций, в которых следует искать помещения для инвестиций в ГАБ, сегодня можно выделить 2 направления:
За время пандемии розничный товарооборот (РТО), определяющий прибыль заведения, также увеличился в поселковых застройках.
Доходность арендного бизнеса зависит от локации – чем дальше объект расположен от Москвы, тем выше доходность.
В области и в спальных районах столицы есть интересные предложения с доходностью 10-15% годовых. Нечасто можно найти предложения до 17-18%, но такие объекты – это «штучный» товар, который, как правило, реализуются в закрытой продаже вне рынка. Внутри Садового кольца доходность ГАБ-инвестиций составляет порядка 8-10% годовых за счет более высоких арендный ставок.
Бюджет покупки сетевого супермаркета начинается от 30 млн рублей на объекты в области, от 50 млн – в Москве. В бюджете до 30 млн можно найти предложения с несетевым продуктовым магазином формата «у дома» площадью до 200 кв. м на окраинах города.
Ниже представлены наиболее интересные предложения ГАБ в разных ценовых сегментах по соотношению цена/доходность :
Также необходимо отметить, что после карантина на столичном рынке недвижимости появилась новая тенденция – начинает возрождаться спрос инвесторов на стрит-ритейл в ЦАО, серьезно просевший за время самоизоляции.
Центр Москвы – это в первую очередь интенсивный пешеходный и туристический трафик, поэтому в структуре уличной торговли здесь основную долю занимает общепит. Инвесторам, приобретающим помещения в ЦАО, важны статус и визуальная составляющая, престижное расположение, красивые исторические фасады, высокие потолки и витрины.
Бюджетных предложений в ЦАО практически нет, до 60 млн рублей можно купить торговое помещение до 150 кв. м в не самых топовых локациях и преимущественно с несетевым арендатором. На основных пешеходных улицах – Покровка, Пятницкая, Арбат, Бульварное кольцо – стоимость арендного бизнеса начинается от 80-100 млн руб.
Примеры ГАБ, доступных в ЦАО, приведены ниже:
Доходность
Если оценивать доходность инвестиций в покупку арендного бизнеса в контексте ситуации с карантином, то в отношении супермаркетов картина практически не изменилась. По-прежнему на рынке существуют предложения с высокой доходностью от 13-15% годовых. Есть объекты, которые реализуются по «стрессовым» ценам с дисконтом, т.к. у собственников существуют финансовые проблемы.
Супермаркеты в спальных районах и области в большинстве себя прекрасно чувствовали в карантин, увеличивая показатели РТО, и арендные ставки не снижали. Те, кто испытывали трудности, брали арендные каникулы на 3-6 месяцев, если удавалось договориться с собственником. Но в целом по сегменту супермаркетов арендные ставки и доходность остались практически неизменными.
Чуть хуже ситуация сложилась в центральном округе, здесь действительно выросла вакансия, закрылись многие рестораны и кафе, например, на Арбате, Тверской, Садовом кольце. Но опять же это во многом связано с тем, что собственники помещений не пошли на снижение арендной платы. Поэтому говорить о том, что арендные ставки как-то серьезно просели не стоит.
Кроме того
при принятии решения о покупке арендного бизнеса важно ориентироваться не только на арендатора и текущую доходность, но и обязательно оценивать параметры самого помещения. Не секрет, что далеко не все продавцы добросовестны, поэтому при продаже могут умолчать о намерении арендатора съехать или понизить ставку аренды, что снижает эффективность бизнеса.
Поэтому, каким бы стабильным ни был арендатор, необходимо всегда смотреть на перспективу и скорость нахождения альтернативных арендаторов. Чтобы избежать рисков, помещение изначально должно отвечать требованиям большинства сетевых арендаторов:
Также преимуществом будет наличие специализированной зоны разгрузки, особенно важно для супермаркетов.
Сдать такое помещение в аренду на выгодных условиях не составит труда.
В России создадут единую систему аренды жилья. Что это значит
Минстрой разработал законопроект о создании государственной информационной системы (ГИС), в которой арендодатели должны регистрировать все договоры по сдаче внаем квартир, апартаментов и машино-мест. Сейчас документ находится на этапе разработки и проходит согласование c органами власти, а к весенней сессии будет внесен на обсуждение в Госдуму, рассказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе министерства.
Новый сервис и штрафы
Согласно документу, собственники недвижимости должны будут в течение 30 дней с момента заключения договоров или внесения в них изменений размещать информацию в новой системе. Законопроект предусматривает штрафы за проведение расчетов квартиросъемщиков и владельцев недвижимости вне информсистемы: для физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб., для юрлиц — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.
ГИС будет на 100% принадлежать государству, однако для создания и эксплуатации системы планируется привлечь частного инвестора. Оператором системы будет Минстрой России. «Проект нацелен на защиту интересов граждан за счет создания прозрачных и понятных условий для заключения договоров аренды, а также введения удобных механизмов взаимодействия сторон с применением современных цифровых технологий», — пояснили в преcс-службе министерства.
Игроки рынка скептически отнеслись к новой системе
Реализовать новую систему будет очень сложно, считает и. о. директора по GR сервиса объявлений ЦИАН Михаил Рыженков. По его словам, у концессионера должна быть высокая ИТ-экспертиза для вывода такого решения на рынок.
«В случае некачественной реализации информационной системы граждане столкнутся с проблемами при регистрации договоров аренды, что в сочетании с административными штрафами для граждан может привести к росту недовольства населения. Все это может негативно сказаться на опыте пользователя, затруднить сдачу в аренду квартиры и повысить стоимость аренды, что будет стимулировать граждан переходить в серую зону. Поэтому мы видим риск, что предложенное регулирование не только не обелит рынок аренды, а наоборот, увеличит теневой сектор», — отметил Рыженков.
Рынок недвижимости только начал в последние годы выходить из серой зоны и переходить на легальные цифровые платформы, однако инициатива Минстроя откатит все эти усилия назад, согласились с экспертом ЦИАН аналитики сервиса «Авито Недвижимости». По их мнению, это повлечет общую деградацию рынка недвижимости, сокращение налоговых платежей, снижение доверия к институту самозанятых и рост недовольства граждан.
В зависимости от реализации нового сервиса возможно снижение рисков для квартиросъемщиков и арендодателей на предмет оплаты аренды. «Расчеты через онлайн-приложение позволят сохранить историю платежей и предъявлять как доказательство в случае спорных ситуаций. Что касается системы контроля, важно не переусердствовать с требованиями и штрафными санкциями к гражданам, чтобы не вызвать обратного эффекта и люди не стали еще больше скрывать факт сдачи жилья», — считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Важно будет обеспечить доступность ресурса для всех категорий граждан и предоставить подробную инструкцию по ее использованию, отметила Дымова. Она подчеркнула, что люди пожилого возраста не всегда могут оперативно разобраться в предлагаемых новшествах, им важно получить пошаговую инструкцию.
В «Яндекс.Недвижимости» видят риски монополизации рынка аренды из-за внедрения информационной системы ГИС. Участников рынка не привлекали к обсуждению законопроекта, хотя, по мнению специалистов, «подобные нововведения необходимо открыто обсуждать с рынком», заявили эксперты сервиса.
Не жильем единым: как инвестировать в коммерческую недвижимость
На московском рынке мы уже наблюдаем активный интерес частных инвесторов, привыкших инвестировать в покупку квартир, в сторону коммерческой недвижимости — как офисной, так и торговой. Это связано с тем, что коммерческая недвижимость показывает, как правило, бóльшую доходность — в среднем в два раза выше, чем жилая недвижимость. Ввиду отсутствия опыта у начинающих инвесторов сегмент кажется им сложным в отличие от квартир и апартаментов. Поэтому стоит руководствоваться несколькими важными правилами, помогающими определить ликвидный объект на офисном рынке.
Офисы для инвестиций
«Основная задача, которая стоит перед начинающим инвестором, — как выбрать подходящий объект недвижимости. В первую очередь оцениваются класс бизнес-центра и его расположение. Традиционно наименее подвержены изменениям уровня заполняемости и ставок аренды качественные офисные объекты недвижимости с хорошей транспортной доступностью», — рассказывает руководитель отдела оценки STONE HEDGE Кристина Недря.
Однако, помимо классических характеристик успешности, важно учитывать актуальные запросы общества, чтобы объект сохранял свою востребованность не только сегодня, но и в перспективе нескольких лет. Офисы — сложный продукт, и для успешной работы на этом рынке ключевую роль играют профессионализм девелопера и понимание потребностей будущих компаний-арендаторов. Особенно в период пандемии коронавируса стали наиболее популярными такие тренды, как «здоровое строительство», общественные пространства и развитая инфраструктура внутри бизнес-центров. Современному пользователю офисов важно не тратить дополнительного времени и решать свои бытовые вопросы здесь и сейчас, в том месте, где он проводит бóльшую часть своего дня.
Классическая, наиболее доходная и часто используемая стратегия инвестора — покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей в аренду и получением стабильного рентного потока (так называемого пассивного дохода). Чтобы объект был востребован вне времени и нашел своего арендатора, инвестору стоит учитывать ряд факторов. Как выбрать офис для инвестиций и не прогадать?
На что обратить внимание начинающему инвестору:
Выбирая инвестиции в «правильный» офис на ранних стадиях строительства и взвешенно оценив риски, вы сможете рассчитывать не только на сбережение своих вложений, но и на приумножение собственного капитала.
Первые ласточки
По словам заместителя генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктории Васильевой, одним из таких примеров является бизнес-центр класса А STONE Савеловская. Проект представляет собой две 100-метровые офисные башни, расположенные на двухуровневом стилобате, где разместятся объекты инфраструктуры. В рамках проекта представлена широкая линейка предложений: от небольших офисов 50 кв. м до функциональных этажей площадью 1880 кв. м и единого офисного блока в 20 тыс. кв. м.
«В основу нового бизнес-центра класса А легла концепция be CITIZEN, отвечающая запросам современного жителя мегаполиса и способствующая всестороннему развитию бизнеса. Реализуя новую концепцию, мы исходили из того, что сотруднику должно быть комфортно. Учитывая при проектировании такие факторы, как мобильность, тайм-менеджмент, продуктивность и здоровый образ жизни, мы стремимся создать максимально продуктивную среду, которая поможет сотрудникам реализовывать свой потенциал и достигать успеха», — рассказывает Виктория Васильева.
Новый офисный проект STONE Савеловская на ул. Двинцев, вл. 3, возведут в динамично развивающемся районе: в 500 м от ТТК и в семи минутах ходьбы от станций метро «Савеловская» и «Марьина Роща». Исключительная транспортная доступность в STONE Савеловская определила концепцию IN-OUT-AROUND: IN означает быстрый доступ в центр, OUT — быстрый выезд из центра, а за словом AROUND скрывается простая идея того, что в мегаполисе, помимо радиальных связей, важны кольцевые. Неслучайно проект расположен в пешей доступности сразу от трех линий метро (в том числе БКЛ), имеет удобный выезд на ТТК. Также рядом с бизнес-центром располагается ТПУ «Савеловская» со станциями МЦД-1 и МЦД-4, откуда можно будет добраться на аэроэкспрессе до аэропорта Шереметьево. Дорога до делового района «Москва-Сити» без пересадок займет 15 минут, а до инновационного центра «Сколково» — 40 минут.
Такое расположение сделает территорию бизнес-центра местом активного пешеходного трафика, а доступность всех видов транспорта позволит будущим резидентам комфортно перемещаться в любую точку города. Экономика шеринга и тенденция к снижению частоты использования личного автомобиля стали предпосылками для создания первого в рамках бизнес-центра паркинга для автомобилей каршеринга. Проектируются парковки для велосипедов и самокатов, рядом также планируется размещение станций городского проката.
В свою очередь автором проекта выступает архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Девелопер сотрудничает с архитекторами уже в рамках второго офисного проекта. В проекте будет реализована максимально продуманная инфраструктура, которая разместится на двухуровневом стилобате, объединяющем два здания. Частью инфраструктуры станут кафе и рестораны с летними верандами, столовая для сотрудников, торговые помещения для бытовых и сервисных служб, а также полноценный фитнес-клуб и коворкинг.
Еще один интересный офисный проект завтрашнего дня от STONE HEDGE — офисный квартал класса А STONE Towers. В рамках проекта будет создано общественное пространство на участке площадью 2,14 га, включая парк площадью 5 тыс. кв. м. В проекте представлена вся линейка офисных площадей: блоками от 70 кв. м до отдельно стоящих офисных зданий площадью 14 тыс. кв. м.
Для потенциальных инвесторов проект может быть привлекателен по нескольким причинам. Во-первых, на московском рынке наблюдается дефицит качественных офисных площадей, особенно единых блоков площадью более 10 тыс. кв. м, в то время как в STONE Towers уже в третьем квартале 2022 года будет введено в эксплуатацию отдельно стоящее офисное здание площадью 14 тыс. кв. м. Во-вторых, текущая стадия строительства второй очереди — Tower B и Tower C — дает возможность выбрать оптимальный лот для инвестиций. В-третьих, инвестор может надеяться на более серьезную доходность. «С точки зрения соотношения рисков и доходности офисный сегмент более привлекательный, чем жилой: доходность практически в два раза выше, чем в жилых проектах», — подчеркивает руководитель отдела оценки STONE HEDGE Кристина Недря. По ее словам, в жилом сегменте доход инвестора составит 4–5% годовых, в то время как в офисной недвижимости — 10–12%. А инвестиции на ранней стадии реализации проекта в коммерческой недвижимости принесут инвестору рост стоимости до 45–50%, в то время как в жилой — 20–25%», — уточняет Кристина Недря.
STONE HEDGE активно развивается на офисном рынке и уже объявил о планах по строительству новых премиальных офисов. Зонтичный бренд STONE by Stone Hedge, в рамках которого девелопер реализует офисную недвижимость класса А, приобретает особое значение и становится гарантом единых стандартов качества для всех его объектов. Он объединяет 14-летнюю экспертизу STONE HEDGE как знакового игрока на рынке коммерческой недвижимости, и клиент получает понятный продукт, продуманный до мелочей сервис и возможность выбора офиса под свой запрос.
Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями
Как не ошибиться при выборе ГАБ
Вложение денежных средств в недвижимость для их сохранения и приумножения остается одним из самых популярных и надежных способов инвестирования. И тому есть простое объяснение – качественная недвижимость практически не дешевеет даже в период экономических кризисов и потрясений, а в некоторых категориях даже продолжается стабильный рост стоимости квадратных метров.
Как правило инвесторы, которые хотят просто сохранить свои сбережения вкладывают их в покупку жилой недвижимости, которая стабильно дорожает, но не приносит дополнительный доход. Те же, кто хочет не только сохранить, но и преувеличить свои денежные средства предпочитают вкладывать в «готовый арендный бизнес» (ГАБ). Такой вид вложения позволяет помимо прочего получать дополнительный ежемесячный доход в виде арендных платежей. Но при таком виде инвестирования нужно очень тщательно подходить к критериям оценки ГАБ, т.е. помещение с арендаторами должно отвечать определенным требованиям, таким как большой автомобильный и особенно пешеходный трафик, видимость с проезжей части, качество внутренней и внешней отделки помещения. Все эти факторы напрямую влияют на стоимость аренды и соответственно ежемесячный доход инвестора.
Но в период экономической нестабильности очень немаловажным критерием при выборе ГАБ является надежность арендатора, который ведет свою деятельность в помещении. Предпочтение естественно отдается стабильным сетевым торговым организациям, т.к. их бизнес меньше подвержен колебаниям на финансовом рынке и вероятность их «съезда» из арендованного помещения достаточно мала, а соответственно и мала вероятность простоя помещения и потеря прибыли от аренды. Так же немаловажен сам договор аренды, заключаемый с арендатором. Идеален вариант заключения долгосрочного договора аренды со взаимными штрафными санкциями за досрочное расторжение.
При правильном подходе к выбору готового арендного бизнеса он может проработать без проблем много лет и обеспечить стабильным высоким доходом своего обладателя.