Что такое малоэтажное строительство это
Что такое малоэтажная жилая застройка?
Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.
Этот вид недвижимости приобретает все больше популярности. И связано это не только с микроклиматом, но и с обеспечением доступными и качественными коммунальными услугами.
В малоэтажном жилье должны существовать особые подходы в системе управления, но действующие нормативные акты не совсем адаптированы к такому виду застройки.
В этой статье описаны основные вопросы по правовому регулированию малоэтажной жилой застройки, назначению земли, на которой она расположена, особенностям эксплуатации, ее преимуществам и недостаткам, а также перспективам развития в России.
Правовые аспекты
Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.
Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.
В СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие категории объектов недвижимости:
Еще в этом документе описана процедура получения документов на разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном объекте.
Малоэтажная жилая застройка — это сколько этажей
Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.
Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».
Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.
Особенности эксплуатации
После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания, также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает проработанности нормативно-правовой базы.
В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.
Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.
Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья.
В категорию малоэтажного жилищного строительства относятся следующие виды сооружений:
Назначение и использование земельного участка
Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.
Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:
Нормативы для объектов малоэтажного строительства
СНиП регулирует расстояния между соседними домами и постройками, инженерными сетями. Виды нормативных отступов делятся на следующие категории:
Расстояния между зонами малоэтажной жилой застройки определяются в границах отведенного земельного участка и за его пределами.
Классификация малоэтажных жилых застроек
Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:
Для оформления разрешения на сооружение объекта малоэтажной застройки необходимо иметь участок с видом целевого использования поселение и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.
Преимущества и недостатки малоэтажных сооружений
Эта категория недвижимости сегодня развивается стремительными темпами, поэтому ее доля в общем объеме строительства постоянно растет.
Это связано со многочисленными преимуществами малоэтажных домов:
Имеются у объектов этой категории жилья и некоторые недостатки:
Малоэтажное жилье в России
Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2021 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.
В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.
Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.
Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.
Ипотека на малоэтажное жилье
Ипотечные займы на рынке «малоэтажки» распространены не так активно, как среди городского жилья. Главное отличие в получение кредита заключается в размере первоначального взноса, который достигает 40-50 %.
Кредиты на объекты малоэтажного строительства предлагают многие банки, среди которых Сбербанк, Альфа-Банк, Газпромбанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, банк «УралСиб», банк «Возрождение» и другие.
Заключение
Будущее у малоэтажного сегмента в России есть. Его приоритетный статус поддерживается экономикой страны и программно-целевыми методами.
К 2021 году в рамках модернизации экономики планируется увеличить ввод жилья до 120 млн. м. кв. в год. При сохранении действующей структуры жилищного строительства выполнить эту задачу сложно.
И в этом плане малоэтажная жилая застройка имеет существенные преимущества:
В сравнении с многоэтажным проектом малоэтажная застройка является более комфортной и здоровой, гармонирует с окружающей средой и экономит ресурсы.
Строительство малоэтажных зданий
Вы будете перенаправлены на Автор24
Что входит в понятие малоэтажное строительство
Малоэтажное строительство – это жилищные постройки, высотой не более 4 этажей, с возможно жилой мансардой. В них отсутствует единый мусоропровод и лифт. Под эту категорию попадают многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы, коттеджи, апартаменты, особняки, виллы.
Существуют три формата «малоэтажек»:
Технологии малоэтажного строительства
Достаточно велик выбор технологии и материала для постройки жилого малоэтажного здания. Это и каркасная, и панельная, и монолитная или сборно-монолитная технология, для зданий из кирпича и блока – технология ручной кладки несущих стен, а для деревянных – технология рубленных бревенчатых стен, и так далее.
Каркасная система постройки является одной из самых быстрых. В этой системе закладывается облегченный фундамент. Такой дом отлично прогревается и долго сохраняет тепло, особенно зимой. Строить его можно в любое время года, так как мокрые процессы в технологии его возведения полностью отсутствуют.
Процесс строительства кирпичных домов более длительный и трудоемкий. Но все чаще вместо кирпичей используют блоки, изготовленные из ячеистого бетона. Такие постройки возводятся в 3 раза быстрее, чем из простого кирпича. Они не дают усадку, поэтому можно сразу заниматься их отделкой, имеют высокие теплоизоляционные характеристики и могут сооружаться на облегченном фундаменте. А еще блоки имеют ровную поверхность и не нуждаются в дополнительном выравнивании перед финишной отделкой.
Готовые работы на аналогичную тему
В последнее время все более широкое распространение получают быстровозводимые здания, собираемые из легких деревянных и металлических конструкций, кстати, подобные им дома с несущим каркасом начали строить еще в 20-ых годах прошлого столетия, когда начала активно развиваться промышленность и на строительный рынок поступили новые энергоэффективные материалы.
Нормативы и правила строительства малоэтажных сооружений
Согласно СНиП регламентируются основные нормативные разрывы и отступы от соседних построек, инженерных сетей и других построек. Все они делятся на:
При этом все расстояния у малоэтажных построек делятся на две категории:
Например, в случае строительства дома на садовом участке, жилое помещение должно находиться от соседского жилья на расстоянии минимум 6 метров, а от лесополосы – не менее 15 метров.
Малоэтажное жилье в России и за рубежом
Малоэтажная застройка была популярна еще в СССР.В послевоенное время во многих городах возводились целые кварталы малоэтажных «сталинских» домов. В основном это были двухэтажные многоквартирные дома на 8-18 семей, помимо них не в столь больших количествах строились трехэтажные дома и индивидуальные или спаренные коттеджи. Такие жилища имели облегченную конструкцию, благодаря чему их можно было возвести руками, без строительной техники. Во второй половине 50-ых годов им на смену пришли массовые пятиэтажные «хрущевки».
В нынешней России малоэтажка является одним из самых оптимальных форматов жилья для населения. На такие постройки в стране приходится 52% от общего объема жилищного строительства, и показатель этот продолжает увеличиваться. Малоэтажные дома более комфортные, безопасные, экологичные для проживания, так же они помогают разгрузке транспортной, инженерной и социальной инфраструктурам. А еще такие здания гораздо быстрее строятся, чем многоэтажки.
За границей же, например, в США, малоэтажное домостроение – это 92% от общего показателя страны. Это основной вид жилища в Америке. Каждый год у них строится более 17 млн. новых домов и квартир, большая часть которых – малоэтажные дома на 1-2 семьи. И основная технология возводимых зданий – деревянно-каркасная.
В Германии люди не любят множества соседей в доме. Немцы стараются поддерживать исторически сложившийся архитектурный облик своих городов. Поэтому высота домов в них, как правило, не превышает 4-6 этажей. Малоэтажки возводятся там как в центре, так и за чертой города, часто такие новостройки появляются на месте старых снесенных домов.
В Испании малоэтажное строительство распространено в основном в курортных городах, на побережье все дома, как правило, в 3-5 этажей, и редко где можно встретить семиэтажное здание. В крупных городах чаще строятся многоэтажки, что по высотности напоминают российские здания из спальных микрорайонов.
В Черногории высотных зданий (свыше 10 этажей) совсем немного. Здесь малоэтажные дома составляют 60-70% построек, но черногорцы возводят их не столько из-за любви к ним, сколько по причине их сейсмостойкости. Основным отличием таких домов от аналогичных им российских выступает правило нежилого первого этажа, в котором могут размещаться лишь магазины, офисы, предприятия, детские учреждения или же кафе.
А вот в приморских городах Турции принято «ступенчатое» градостроительство, чем ближе к морю находится дом, тем меньше в нем этажей. Постройки в пределах 50 метров от моря строятся не выше 4 этажей. Многоэтажки возводятся на второй и третьей линии, но не бывают выше 9 этажей.
Плюсы и минусы малоэтажного жилья
Вопросы, рассмотренные в материале:
Плюсы и минусы малоэтажного жилья при подробном рассмотрении позволят вам определиться с приобретением недвижимости. Если у вас скоплена внушительная сумма денег и вы запланировали вложить ее в жильё, однозначно, необходимо подойти к данному вопросу максимально серьезно.
Многие желают воплотить мечты о гармонии с природой в реальность посредством покупки таунхауса или иного вида квартир в малоэтажках. Но так ли всё на самом деле радужно и беззаботно, как рассказывают рекламные проспекты, риелторы и менеджеры в отделах продаж? Давайте поговорим об этом подробно.
Историческая справка о малоэтажном жилье
К малоэтажным домам относятся здания, высота которых не более 4 этажей, а количество секций до 10. Под это определение подходят и старые строения, и новостройки, расположенные как в городской черте, так и за ее пределами. Например, малоэтажными считаются коттеджи, блокированные дома (таунхаусы, дуплексы), многоквартирные дома, высотой не более четырех этажей.
Термин «малоэтажное строительство» появился в начале XX века, когда стали возводиться многоэтажки. Ранее такого понятия, как малоэтажное жилье, не существовало, поскольку никто не строил дома высотой более 3-4 этажей. Что касается современного периода, то в качестве примера можно рассмотреть Соединенные Штаты Америки в послевоенные годы.
Когда Вторая мировая война завершилась, люди среднего достатка предпочли перебраться из перенаселенных крупных городов в пригород, где жизнь была более размеренной. Там они возводили коттеджи.
Однако стоит понимать, что под фразой «одноэтажная Америка» понимается несколько иное, чем многие думают. В 1930-1940 годах такие дома в этой стране населяли простые рабочие, укладом жизни которых вдохновились писатели И. Ильф и Е. Петров при создании своего, пожалуй, одного из самых известных произведений.
Многие современные американцы, канадцы и европейцы проживают в малоэтажных домах, жилье в многоэтажном строении считается более дорогим и престижным. Естественно, мы не говорим сейчас про центральные части мегаполисов, где находятся небоскребы и пентхаусы.
В нашей стране малоэтажное строительство развивалось другим путем. В 1930-1940 годах подобные здания строили намного чаще. Однако в 50-60-х годах начали возводить строения с пятью и более этажами. А малоэтажные дома можно было встретить лишь в сельской местности. Однако в 90-х малоэтажки снова стали популярными, этот период ознаменовался началом массового строительства загородных домов. Позднее данную тенденцию стали использовать строительные компании, что привело к появлению коттеджных поселков: образовался «культурный» загородный рынок недвижимости.
Варианты современного малоэтажного жилья
Практически каждый, кто проживает в шумном городе, хочет купить собственный коттедж, расположенный в живописном месте, где чистый воздух, речка, тишина и спокойствие.
Чтобы осуществить мечту, можно рассмотреть малоэтажное жилье, сегодня таких домов достаточно много в продаже. Чаще всего это строения, количество этажей в которых не более четырех, представлены следующими видами:
Стоит отметить, что за границей именно малоэтажные дома являются наиболее популярными. В России же многие предпочитают покупать квартиры в многоэтажках в существующих кварталах (точечная застройка), так и в недавно построенных микрорайонах, где есть собственная инфраструктура, школы, садики. Если приехать в такой район комплексной застройки, может сложиться впечатление, что вы оказались в другом городе.
Раньше о плюсах и минусах малоэтажного жилья знали только в маленьких селах и деревнях, где и возводили такие дома. Однако сейчас на рынке недвижимости появляется все больше таких предложений. Почему строительные компании предпочитают возводить малоэтажные дома? Дело в том, что себестоимость такого проекта небольшая, при этом дома, коттеджи и таунхаусы становятся все более популярными у покупателей. Все это стало возможным за счет приемлемой цены недвижимости и распространенного желания жить за городом.
Малоэтажные дома встречаются чаще всего в районах, находящихся на границе с городами. Здесь проживают те, кто предпочитает тихую и спокойную жизнь, либо у кого недостаточно средств для приобретения квартиры в мегаполисе.
В таком случае малоэтажное жилье становится компромиссом для тех, кто хочет купить недвижимость в кризисное время. Доля малоэтажных домов постоянно увеличивается, такое строительство является приоритетным в градостроительной политике властей многих регионов.
Нередко строятся загородные поселки смешанного типа: в них есть как коттеджи, так и таунхаусы, здания с тремя-четырьмя этажами. Такой подход позволяет привлечь как можно больше клиентов, поскольку для каждого покупателя найдется оптимальный вариант, устраивающий его по количеству этажей и цене. Конечно, у малоэтажного жилья есть свои плюсы и минусы, как, впрочем, у всех проектов.
Плюсы и минусы малоэтажного жилья
Вот каковы плюсы покупки квартиры в малоэтажке и проживания в ней:
Основной плюс малоэтажного жилья – это его расположение. Чаще всего такие дома находятся за городом, в экологически чистых районах, при этом до крупного населенного пункта можно быстро доехать, а инфраструктура достаточно хорошо развита.
Проживая в таком доме, вы сможете дышать чистым воздухом, прогуливаться в лесу, расположенном в шаговой доступности, купаться и рыбачить на озере. Размеренный быт, красивейшая природа – все это будет способствовать повышению продуктивности вашей работы, творческой деятельности, при этом вы получите еще и полноценный отдых. Если вам не по душе активный образ жизни в крупном городе, вы хотите замедлиться и сделать свою жизнь более гармоничной, тогда загородный дом – оптимальное решение.
Цена малоэтажного жилья намного меньше по сравнению с квартирой в многоэтажке. Если вы не располагаете крупной суммой для покупки недвижимости, стоит рассмотреть такой вариант.
Сооружение малоэтажного дома происходит быстрее, если сравнивать с многоэтажной новостройкой. Поэтому, приобретая недвижимость по низкой стоимости на начальном этапе строительных работ, вы сможете перебраться в новый дом через год или даже быстрее. Также можно купить уже готовое малоэтажное жилье и заехать сразу.
Архитектурное решение для малоэтажного жилья чаще всего нестандартное, поскольку такие дома строятся по индивидуально разработанным проектам. Поселки с подобными домами намного уютнее, чем жилмассивы с одинаковыми новостройками. Психологи давно доказали: вы будете чувствовать себя спокойнее, находясь среди невысоких домов, рядом с высоткой, наоборот, повышается уровень тревожности.
Еще один плюс малоэтажного жилья – нестандартные планировки, поэтому вы сможете подобрать квартиру с красивым видом из окна, в которой будет лоджия, оптимальное количество комнат. Результат подобного подхода строительной компании – высокая удовлетворенность клиентов, комфортная жизнь в таких домах.
В большинстве случаев загородные поселки ограждены, на территорию не смогут проникнуть посторонние, также есть охрана, установлены видеокамеры. Поэтому вы сможете не переживать за своих детей, пока те будут гулять, поскольку в таком месте отсутствуют опасности.
Многие, кто проживает в многоэтажном доме, знают, что припарковать машину рядом с ним практически невозможно. Дело в том, что в таких домах количество квартир намного больше, чем мест для парковки. Благодаря тому, что в малоэтажке проживает немного людей, рядом с вашим домом всегда будут свободные парковочные места.
Недостатки квартир в малоэтажных домах:
Главный минус малоэтажного жилья – в таком доме отсутствует лифт и мусоропровод. Если у вас недавно родился ребенок либо вы относитесь к маломобильной группе населения, данная особенность может стать проблемой. Чтобы такого не произошло, рекомендуется покупать недвижимость на первом этаже.
Вы не почувствуете данный минус малоэтажного жилья, если являетесь фрилансером и вам не нужно каждый день ездить на работу в город. Однако в противном случае, когда вам необходимо каждый день приезжать в офис, придется стоять в многочасовых пробках либо пользоваться общественным транспортом.
Может оказаться так, что в поселке будет только небольшой продуктовый магазинчик и детский садик. Если вы захотите пойти в кофейню, закупиться в гипермаркете, посетить больницу, придется ехать в город, на своей машине или на автобусе, а это также временные затраты.
Стоимость малоэтажного жилья
Средняя цена на таунхаус в сегменте массового спроса начинается от 5,5 и заканчивается на 6,5 миллиона рублей. Самый бюджетный вариант можно приобрести за 3,5 миллиона, в поселке, который удален от города на 50-60 километров, где озеленение минимальное, а инфраструктура не развита.
Если вы захотите приобрести таунхаус на стадии завершения строительных работ, расположенных в поселке недалеко от города, где развита инфраструктура, будьте готовы потратить 10-12 миллионов рублей. Стоимость на малоэтажное жилье зависит от площади дома, расположения и класса поселка. Если ваш бюджет ограничен, можно уложиться в сумму, равную 13 миллионам рублей.
Объясняется это тем, что большинство клиентов с недоверием относятся к таким домам в связи со скандальными ситуациями, которые возникали из-за недобросовестных строительных компаний. Например, когда малоэтажки возводились на территории, предназначенной под СНТ.
Чтобы бороться с конкурентами, застройщикам приходится снижать стоимость малоэтажного жилья на 10 % и более. Стоит отметить, что себестоимость возведения таких домов выше на 15 % по сравнению с многоэтажками. Причина кроется в том, что требуется больше земли, чтобы возвести здания, а дороги более протяженные, так же как и инженерные коммуникации.
Несмотря на это многие девелоперы интересуются таким форматом строительства. Главный плюс для компаний – низкий порог входа в проект, если сравнивать с многоэтажками. Кроме того, не нужно проходить государственные экспертизы, социальная нагрузка также снижена. При возведении малоэтажного жилья получится реализовать даже самый необычный формат, объединив городские удобства и комфорт загородной жизни. В таком доме человек будет жить размеренно, именно поэтому эксперты прогнозируют, что малоэтажное жилье в ближайшее время станет более популярным.
Технология малоэтажного строительства
В процессе разработки проектной и сметной документации стоит соблюдать определённые требования и нормативы, которые предъявляются к различным строительным объектам согласно их классификации. Чтобы правильно классифицировать объект, необходимо знать основные понятия и критерии для идентификации здания. В нашей статье мы поговорим про малоэтажное строительство. Мы расскажем, что это такое, какие нормативные документы и СНиП регламентируют такое строительство, а также перечислим основные технологии.
Понятие малоэтажного строительства
Сразу стоит отметить, что конкретного определения, что такое «малоэтажное строительство» не существует. С момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ в нём есть лишь несколько позиций, косвенно указывающих на связь с малоэтажной жилищной застройкой:
Согласно СНиП и другим нормативным документам к категории малоэтажного жилищного строительства можно отнести следующие виды сооружений:
Использование земельного участка
Строительство малоэтажных домов неразрывно связано с видами разрешённого использования частного земельного участка. Так, данным градостроительным регламентом определены основные правила застройки и землепользования:
Нормативы
Согласно СНиП регламентируются основные нормативные разрывы и отступы от соседних построек, инженерных сетей и других градостроительных элементов. Все эти виды нормативных расстояний можно разделить на следующие категории:
При этом все расстояния, которые нормируются при малоэтажной застройке, можно разделить на две категории:
Классификация
Малоэтажное строительство может классифицироваться по нескольким параметрам. Так, в СНиП вы можете найти деление по следующим признакам:
По количеству этажей дома для круглогодичного проживания могут быть одно-, двух- и трёхэтажными.
Технологии малоэтажного строительства
Современные технологии строительства малоэтажных домов очень разнообразны и позволяют выбрать каждому застройщику подходящий вариант. Так, для строительства малоэтажных домов подходят следующие технологии:
Рассмотрим перечисленные методики подробнее.
Каркасное домостроение
С использованием этой технологии вы получите дом в кратчайшие сроки. При этом вы можете использовать одну из двух разновидностей этой технологии:
Среди плюсов этой технологии стоит отметить следующее:
Важно: если коробку можно строить и зимой, то фундамент рекомендуется возвести до наступления холодов.
К недостаткам каркасной технологии можно отнести следующее:
Дома из ячеистого бетона
Если раньше малоэтажные дома строили чаще из кирпича, то сегодня на смену ему пришел современный ячеистый бетон. Из него делают пеноблоки и газоблоки, которые применяются для возведения стен дома. У этих материалов есть масса достоинств:
Минусы ячеистого бетона:
Жильё из бруса
Сегодня для возведения малоэтажных домов очень часто используют профилированный и клееный брус. При этом вы можете выбрать более дорогой и качественный клееный брус или не такие дорогие профилированные изделия камерной сушки.
К плюсам домов из бруса стоит отнести такие моменты: