Что такое квартира на земле в крыму
Петровская балка
Время чтения: 5 минут
Что такое «квартира на земле»?
Жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам (Письмо Минэкономразвития РФ «О жилых домах блокированной застройки»).
Чем грозит игнорирование и оставление данной проблемы без внимания?
Проблема заключается в том, что на такие многоквартирные жилые дома распространяют режим общей долевой собственности, что усложняет жизнь владельцами такого жилья, не дает им делать перепланировки, расширять жилье и прочее.
Так, на обращение доверителя в Госкомрегистр с заявлением о внесении сведений о регистрации квартиры, было отказано по причине того, что на кадастровый учет ставят только отдельную квартиру или дом в целом, а не долю в доме.
«Уйти от соседей», владея квартирой на земле, возможно.
«Для этого квартире необходимо присвоить статус жилого дома. Наличие несоответствия наименования спорного жилого помещения, зафиксированного в правоустанавливающих документах (а именно квартиры) и фактического вида жилого помещения (жилого дома), не может являться основанием для ущемления прав граждан в регистрации права собственности на тот объект недвижимости, которым они фактически пользуются.»
При должном опыте и подготовке юриста, в судебном порядке суды приходят к выводу, что гражданин фактически является собственником не помещений в жилом доме, и не части дома, а собственниками здания с назначением «жилой дом» и наименованием «блок жилого дома блокированной застройки » или «жилой дом блокированной застройки «, поскольку жилой дом имеет отдельный вход, нет мест общего пользования в доме или какого-либо общего имущества в доме, не имеет общих инженерных сетей, помещений вспомогательного использования (подъезд, лестничная площадка, общий коридор, общий выход), предназначенных для общего пользования, с соседними объектами недвижимости, предназначен для проживания одной семьи, что позволяет признать указанное жилое помещение самостоятельным жилым домом блокированной застройки, следовательно, заявленные требования сторон обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объёме.
Подводя итог вышеизложенному, признав жилой дом блокированной застройкой, жилой дом утрачивает признаки многоквартирности.
Фото: Alexander Aksakov / Getty Images
Вхождение Крыма в состав России встряхнуло местный рынок недвижимости — цены на жилье выросли в разы. Ажиотаж спровоцировал спрос со стороны «материковой России» — в некоторых районах Крыма цены выросли в три раза, сделав новое жилье недоступным для местных жителей. Однако оспариваемый статус полуострова может навредить новым владельцам домов и квартир — международная неопределенность таит в себе риски вплоть до потери актива. Подводные камни самого жаркого рынка недвижимости России — в материале «Ленты.ру».
Перестройка и ускорение
Недвижимость в Крыму и городе федерального значения Севастополе дорожает опережающими темпами: за год квадратный метр в севастопольских новостройках подорожал на 30 процентов, аналогичный показатель по Крыму вырос на 29 процентов. Это, соответственно, первое и второе места по темпам роста в России. Скачок цен в российском Крыму происходит уже во второй раз за пятилетку — первый случился сразу после вхождения в состав РФ, причем жилье тогда дорожало на чистом энтузиазме: покупать его еще фактически было нельзя (до августа 2014-го действовал мораторий на сделки с недвижимостью), а ценники уже выросли. Тогда же была запущена юридическая перезагрузка рынка. «Пять лет назад были изменены не только многие инструменты регулирования сделок, но также проектирования и строительства, — вспоминает глава работающего с проектами на полуострове архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. — Процесс сопровождался взрывным, в 2,5-3 раза, ростом цен».
Уже через несколько месяцев скачок сменился откатом минимум на четверть. И дело не только в том, что покупатели оценили скромное состояние местной курортной инфраструктуры и уровень сервиса. Даже по окончании моратория на сделки с недвижимостью полуострова многие виды государственной регистрации прав на недвижимость оставались недоступными (процесс юридической перезагрузки еще шел), и покупателям приходилось заключать предварительные договоры или договоры намерений.
Фото: Evgeniia Siiankovskaia / Alamy / Diomedia
А осенью 2014-го ударил кризис — поставив на долгую паузу планы россиян по покупке недвижимости не только курортной, но и основной. Ипотечные ставки взлетели до «заградительного» уровня, рубль обвалился. Учитывая, что крымские ценники поначалу выставлялись в основном в долларах, понятно, почему бума спроса в 2014-2015-м так и не случилось. Программа субсидирования ипотеки, спасшая в 2015-2016 российский рынок новостроек, в Крыму заработала только в конце 2016-го. Стабилизация правил работы на местном рынке продолжалась и после острой фазы кризиса — в отсутствие генпланов городов о цивилизованном рынке новостроек не шло и речи, а главного архитектора Крыма утвердили только в 2017-м.
После этого первичный рынок полуострова пошел в рост — а за ним и цены, как на новостройки, так и на «вторичку». Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в регионе, согласно предоставленным «Ленте.ру» данным аналитиков «Авито.Недвижимость», с 70,9 в июле 2017-го выросла к июлю 2019-го до 76,6 тысячи рублей. Динамика аналогичного показателя для новостроек — с 79,8 до 89,5 тысячи рублей за метр. «За последние пять лет средняя стоимость квартиры в Крыму увеличилась на 44 процента, в Москве — всего на 7 процентов», — делится своей статистикой президент НКО «Рустайм» (компания занимается защитой интересов владельцев туристической инфраструктуры и собственников таймшер-продуктов) Анна Виноградова.
Процесс удорожания идет по всему полуострову, хотя, разумеется, выделяются локации-лидеры: Севастополь с его базой Черноморского флота, столица полустрова — Симферополь, где построен новый аэропорт, а также Южный берег (ЮБК — участок побережья от Фороса до Судака), на котором расположены основные курорты. «В связи с открытием моста через Керченский пролив дорожает недвижимость в Керчи и Феодосии, — добавляет Анна Виноградова. — В первые месяцы после открытия рост составил 12 и 10 процентов соответственно».
Самая дорогая недвижимость полуострова — курортная — расположена на ЮБК. Абсолютный лидер по этому показателю — Ялта, где сконцентрирован основной спрос на элитное жилье. Как рассказывает директор по маркетингу ялтинского комплекса апартаментов премиум-класса «Дипломат» Наталья Зубова, стоимость метра в местных новостройках в 2019 году достигает 600 тысяч рублей.
Да и средняя стоимость метра в городе — самая высокая на полуострове: по данным аналитиков «Мир Квартир», это 144,6 тысячи рублей. Как рассказывает генеральный директор компании Павел Луценко, второй по дороговизне жилья город — Гурзуф (118,6 тысячи рублей за метр), на третьем месте Алушта (115,8 тысячи рублей за метр). Выше ста тысяч рублей держится стоимость метра в Массандре, Гаспре, Кореизе.
Фото: Сергей Мальгавко / ТАСС
Жилье в Севастополе и Симферополе, несмотря на высокую динамику цен, до 100 тысяч за метр не дотягивают (92 и 81 тысяча за метр соответственно). От 90 до 100 тысяч за метр — стоит жилье в курортных Алупке, Отрадном, Партените и Форосе. В Коктебеле показатель держится на уровне 78,4 тысячи рублей за метр, в Судаке и Евпатории средние цены попадают в диапазон от 70 до 75 тысяч рублей за метр, в Феодосии это уже порядка 66 тысяч рублей. Тройку же самых доступных по стоимости жилья населенных пунктов полуострова формируют Саки, Керчь и Бахчисарай: «квадрат» здесь стоит 61,4 тысячи, 53,3 и 48,4 тысячи рублей соответственно. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в крымском старом фонде, по оценке Анны Виноградовой — порядка 2,1 миллиона рублей, «однушки» без отделки в новостройке — уже от 2,5-3 миллиона рублей.
Сами мы не местные
Специфика крымского рынка недвижимости в том, что спрос на нем — внешний, сами местные жители обзаводятся жильем куда реже гостей «с материка». Об этом говорил и вице-премьер Крыма Евгений Кабанов, объясняя рост цен в республике в 2,5 раза за пять лет именно спросом со стороны других регионов.
Статистика работающих на местном рынке компаний подтверждают эту тенденцию. По словам заместителя директора ялтинского офиса «МИЭЛЬ» Марины Епифановой, абсолютное большинство сделок заключают жители других регионов. Основная доля таких сделок — курортное жилье для собственного отдыха, но есть и покупатели-инвесторы, как и желающие перебраться на полуостров на постоянное место жительства (в основном пенсионеры).
По статистике бюро IQ, чаще всего им приходится сталкиваться в работе с покупателями крымской недвижимости из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани. Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев отмечает «всеядность» спроса на жилье в Крыму со стороны москвичей и петербуржцев: «Спрос в основном эмоциональный. Зачастую покупателям из Москвы и Петербурга неважно, что брать. Главное — на море».
И эта неразборчивость чревата разочарованиями. Местный рынок, особенно вторичный, очень неоднороден: не во всех домах отопление централизованное, а кое-где нет и газа. Хватает в старом фонде незаконных перепланировок и пристроек с «самозахватами» земли, а отсутствие централизованного отопления в период с октября по июнь практически ставит крест на нормальном пользовании недвижимостью: даже если на улице плюс 18-20, дома будет очень холодно. Тем не менее, подчеркивает Анна Виноградова, даже такое «треш-жилье» может стоить дорого. Сказываются сочетание высокого спроса с дефицитом площадок под строительство. «Морское побережье, с одной стороны, и скалистые массивы, с другой — мест, пригодных для строительства, в курортных зонах мало. Поэтому даже ветхое жилище может стоить кучу денег», — говорит эксперт.
Фото: Виктор Коротаев / «Коммерсантъ»
Что до самих крымчан, в последние годы условия для приобретения жилья в новостройках в республике постепенно приближаются к общероссийским: ипотека под 10,5 процента годовых, а для семей с двумя и более детьми доступны кредиты от 6 процентов. Действуют в регионе программы материнского капитала, военная ипотека, различные специальные условия для льготников. Но все же доступным для местного населения жилье в Крыму не назовешь: исследование аналитиков Domofond показывает, что Севастополь и Симферополь входят в число российских городов с самыми долгими сроками выплат по ипотеке. Средним семьям в этих городах на выплату жилищного кредита за квартиру площадью 38 квадратных метров потребуется 92 и 97 месяцев соответственно. Да и объемы выдачи ипотеки на полуострове довольно показательны: по статистике аналитиков ЦИАН (есть в распоряжении редакции), в первом полугодии 2019-го в Крыму выдано 598 ипотечных кредитов, в Севастополе — 163.
Рост цен на местную недвижимость явно опережает финансовые возможности крымчан: средняя запрашиваемая зарплата в регионе, как показало проведенное весной 2019-го исследование, составляет всего 20,6 тысячи рублей.
Правда, как показывают данные Росстата, за 2018 год средняя начисленная заработная плата крымчан выросла с 25,9 тысячи до 36 тысяч рублей (для сравнения: в Краснодарском крае показатель вырос с 30,3 до 40,8 тысячи рублей). И все же, как говорит Марина Епифанова, активность местных жителей на рынке недвижимости заметна разве что в крупных городах — Симферополе, Севастополе, Керчи, где ситуация с рабочими местами лучше, чем в целом по республике, а цены ниже, чем на курортах Южного берега Крыма (ЮБК). «Жители курортного Южного берега, конечно, тоже решают свои жилищные вопросы, но не так активно, как в более крупных городах, — рассказывает эксперт. — Увеличить интерес к покупке со стороны жителей ЮБК может изменение уровня заработных плат и более доступная ипотека».
В перспективе, скорее всего, интерес к откровенному неликвиду сойдет на нет — с появлением современного и доступного в том числе для самих крымчан жилого фонда. Пока же большая часть нового жилого фонда в Крыму принадлежит жителям «материковых» регионов, тогда как местные жители владеют в основном старым «частным сектором» и квартирами в домах типовой советской постройки.
Чужой среди своих
Но главное, что все эти внутренние проблемы рынка существуют не сами по себе, а на фоне правового вакуума, в котором полуостров оказался весной 2014-го. И это создает целый веер дополнительных рисков — от появления неучтенных собственников до полной потери недвижимости в гипотетическом случае смены статуса полуострова.
27 марта 2014 года ООН была принята резолюция «Территориальная целостность Украины», которая призывает государства, международные организации и специализированные учреждения не признавать никаких изменений в статусе Крыма и Севастополя и воздерживаться от действий или сделок, которые могут быть истолкованы как таковые. 15 апреля 2014 года Верховная Рада Украины приняла закон «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины», согласно которому «права собственности на временно оккупированной территории охраняются, если только они были приобретены в соответствии с законодательством Украины». На практике, как объясняет Сергей Пивоварчик, управляющий партнер юридической компании Consul Group, соответствовать этому законодательству можно, только регистрируя сделки с крымской недвижимостью в Херсонской или Запорожской областях Украины (Крым с марта 2014-го отключен от украинского реестра прав собственности на недвижимость).
Фото: Владимир Смирнов / ТАСС
«Любая сделка с недвижимостью в Крыму в нарушение украинского законодательства является ничтожной и неосуществимой в Украине, — подчеркивает эксперт. — Крымский правовой вакуум создает и другие риски: право собственности или запись об ипотеке в украинском реестре будут отсутствовать в российском ЕГРН. Это высокий риск для покупателей. Можно, например, купить дом, уже проданный или заложенный третьему лицу». По сути, покупка жилья в Крыму (исключая построенные после марта 2014-го ЖК) — специфический аналог сделки с проблемной «вторичной» недвижимостью, с той дополнительной разницей, что проверить ее юридическую чистоту гораздо сложнее. Как минимум риелтору (или покупателю, если тот рискнет действовать напрямую) понадобится связываться с украинскими инстанциями.
Конечно, риски в этом случае дремлющие — вряд ли украинские собственники недвижимости будут массово проявлять себя в российском Крыму. Но с учетом того, что полуостров не признан международным сообществом территорией РФ, дальновидным покупателям стоило бы подумать о возможных рисках. «В случае возвращения Крыма Украине существует риск национализации активов, находящихся в частной собственности и не зарегистрированных в госреестрах Украины, — рассуждает Сергей Пивоварчик. — В данном случае неизвестно, будет ли Украина предоставлять адекватную компенсацию за такую национализацию актива».
«Приобретение недвижимости на территориях непризнанных международным сообществом государств всегда чревато рисками, — говорит юрист юридической службы «Единый центр защиты» Айман Нурикенова. — И если Крым по каким-то причинам вернется к Украине, возможны варианты. Не самый плохой вариант: вы становитесь владельцем зарубежной недвижимости с соответствующими налогами и необходимостью иного декларирования. Вариант второй, значительно хуже — вы остаетесь без недвижимости, так как она отчуждена в пользу нового государства».
Сам факт наличия такого варианта развития событий, пусть теоретического и маловероятного, — повод для крайне осторожного подхода к покупке местной недвижимости, считают опрошенные «Лентой» юристы. По сути, как подчеркивает юрист КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин, риски при покупке крымского жилья примерно соответствуют таковым при покупке недвижимости за рубежом. «Осложняет ситуацию и то, что в данной части фактически не действуют соглашения России и Украины о взаимной правовой помощи от 1993 года. Поэтому лучше не рисковать и дождаться подписания между странами хоть каких-либо соглашений по Крыму, — добавляет эксперт. — Тогда, возможно, ситуация будет похожа на Косово, где сделки с недвижимостью с иностранным элементом не несут существенных сложностей».
Если же речь идет о сделке с недвижимостью прямо сейчас, самым осторожным покупателям можно посоветовать консервативный подход: регистрировать права на недвижимость в государственных реестрах прав обеих стран. Тем более, как говорят опрошенные «Лентой» юристы, органы местной власти, располагающиеся в соседних с полуостровом областях Украины, довольно лояльно относятся к российским покупателям и не отказываются регистрировать права на крымскую недвижимость.
На ПМЖ в КРЫМ. Земля и недвижимость. Мифы и реальность
Прежде чем прочитать этот пост, рекомендую посмотреть мой один из первых постов на ЭХЕ, посвящённый земельному вопросу. Угадал почти на 100%)))
Прошло почти три года. Вот я и опять добрался до этой, одной из интереснейших крымских тем — земля и недвижимость. Мне очень часто задают вопросы связанные с крымской недвижимостью. Кто не мечтал о домике или квартире с видом на море? Желание вполне нормальное, но сколько тут подводных камней, а главное сколько это стоит и стоит ли покупать сейчас?
С этим вопросом я лично столкнулся, когда решил прикупить немного крымской землицы под строительство дома прошлым летом. Пока безуспешно и спешить не собираюсь, так как мой прогноз однозначный – цены на крымскую землю будут падать, но есть нюансы. Предложений за это время было очень много. Количество предложений в десятки раз превышает спрос, но либо не интересный объект, либо задрана цена, либо есть проблемы с документами.
Попытаюсь рассказать, что на мой взгляд происходит в Крыму с землёй и недвижимостью сейчас. Возможно эта информация будет полезна тем, кто решил перебраться в Крым или приобрести себе кусочек крымского счастья. Вокруг этой темы много мифов, которые, на мой же взгляд и мешают развиваться рынку крымской недвижимости.
Многие крымчане свято верят, что их кусок земли, с видом непонятно на что, без электричества, воды и нормальной дороги может стоить очень дорого.
Не советую их в этом переубеждать, можете нарваться на грубость продавцов. Когда подыскивал себе землю, то развесил в интересуемых населённых пунктах объявления. Народу звонило много, точнее очень много. В одном Коктебеле я насчитал несколько сот звонков с предложениями. Несколько звонивших услышав, что на мой взгляд их предложение дорого, отвечали в грубой форме, что тогда нечего объявления писать. Один товарищ, предложивший мне участок в 16 соток, в чистом поле, 3 км от моря, без подъездной дороги, электричества и воды ( но уже с российскими документами) запросил всего лишь 60 000$. ))) При этом продавец упорно убеждал, что скоро его участок вырастет в цене, в два-три раза. Я вежливо отказался, но продавец в течении месяца мне ещё несколько раз звонил и настойчиво предлагал подумать…что-то рассказывал про мост и будущий ажиотаж.. Когда я ему всё же сказал, что красная цена его двух участков по 8 соток не более 500 000 руб., и то, если он найдёт «лоха-покупателя», тот крайне обиделся и больше не звонит.
Большинство предлагаемых участков это просто нарезанные в поле или на крутых склонах делянки по 8 соток, недалеко от населённых пунктов, которые местным выделяли поселковые советы. Те, что на склонах, это особая история, требующая денег не только на дорогу, но и на укрепление этих склонов, а это может быть не один миллион рублей…Среди этих кусков земли есть интересные, видовые, как говорится, но вот за них ломят тройную цену. Большинство по настоящему видовых участков давно распроданы и застроены. Можно купить уже построенный дом, но это совсем не рекомендую, так как его цена будет просто заоблачной, как правило.
Миф второй. Приедут россияне и скупят всю землю за очень дорого.
С возвращением Крыма в Россию был замечен возросший интерес, и как следствие цены в первый год немного выросли. 8 соток земли в курортных посёлках ( в километре от моря)стоили от 25 до 50 тыс.$. На ЮБК цены были в несколько раз выше. Там хорошая сотка земли может стоить до 50 000$. Сложно определить среднюю цену сотки, всё очень индивидуально. Здесь скорее как торговаться будете и как повезёт.
Прошло несколько лет после воссоединения и интерес к покупке крымской земли резко упал. Странные россияне, столь любящие Крым, не спешат скупать крымскую недвижимость. Многие крымчане не хотят в это верить и выставляют свои наделы по нереальным ценам. Когда спрашиваешь, многие ли интересуются их предложением, то рассказывают о том, что «люди» спрашивают, но вот дальше спроса разговоры видимо и не идут. Хотя всегда рассказывается про соседа, который месяц назад продал участок и называют цену, в которую слабо верится. Это всё сказки, не верьте…
Миф третий. Построят мост и цены вырастут в 2-3 раза.
После того, как крымчане увидели падение интереса к их наделам в 2015-2017 годах,
они не унывают и ждут, что вот достроят мост и цены уж точно взлетят в несколько раз. Они в этом упорно убеждают друг-друга и искренне верят в это.
Фраза «Я подожду пока мост построят» стала утешительной мантрой для многих. Но не будет им счастья. Я случайно, в разговорах с риэлторами, а пообщался не менее, чем с десятком, нашёл ответ почему рынок земли в Крыму упадёт и очень скоро. Попробую объяснить. Причин несколько.
Крым никогда не станет для россиян дальней дачей, как он был для украинцев в украинские годы. Если от Киева до Крыма 10 часов на машине, от Днепропетровска, Запорожья или Донецка 6-7 часов, то от Москвы, Питера или любого другого крупного города, где есть платёжеспособный спрос, не менее суток на автомобиле. Даже когда откроют мост, это не сильно повлияет на доступность Крыма для жителей Центральной России, Поволжья, Урала и тем более Сибири. Самолётом не налетаешься, машиной не наездишься, как и поездами, которые должны запустить уже в конце 2019 года.
Возможно стройматериалы и подешевеют, так как будет значительная экономия на доставке, но вот не на столько, чтобы здесь началось массовое строительство на побережье.
Кроме того, материальное положение россиян ухудшается и им не до строительства и покупки дачи в Крыму. Максимум это покупка квартиры или небольших апартаментов в курортном городке. Отдельный разговор это продажи дорогих и эксклюзивных объектов, которые конечно есть, как и спрос на них.
Мифов ещё довольно много, но поговорим о том, какие вас могут ждать сюрпризы.
Самое страшное, это то, что покупая видовой участок, он скоро может не стать таковым и его цена рухнет. Соседи, которые построили или построят 3-5 этажную гостиницу рядом, обеспечат вам головная боль. Каждый в Крыму строит как хочет, называя пятиэтажную гостиницу на 40 номеров частным домом.
Такое случилось в Коктебеле с нашим очень известным писателем, современником. Купил он большой участок в старом Коктебеле, с видом на море и Кара-Даг, построил два красивых домика, а через пару лет его окружили 5-6 этажные гостиницы-шанхайчики. Теперь он не знает, как от этого всего избавиться.
Картину крымчанам могут серьёзно подпортить украинцы, которые в своё время тоже повыписывали себе здесь участков, а сейчас многие хотят их сбросить. Готовы валить цены в двое, а иногда и в трое…
Никто у них в Крыму не отнимает недвижимость, о чём так часто кричат на Украине. Владей, только соблюдай законодательство РФ и плати налоги.
Как найти и купить участок в Крыму, если вы здесь не живёте и приезжаете на несколько недель отпуска? Нужно ли это вообще делать?
Самостоятельный поиск проблематичен, не все предложения находятся в открытом доступе на сайтах бесплатных объявлений. Те, объявления, что там размещены, многое не скажут, да и указанные ценники сподвигнут вас к идее прикупить виллу или апартаменты на Средиземноморье, или на крайняк в Болгарии или Турции. Но этих цен не надо бояться, торг вполне уместен. Предложение в разы превышает спрос. К сожалению, цивилизованного рынка недвижимости в Крыму пока просто нет, каждый ставит ту цену, которую он считает нужной. Самый оптимальный способ подбора объекта, это работа с местным специалистом по недвижимости. Но будьте готовы, что он может заложить ещё своих 100% интереса.
В Крыму работало и работает много агентств недвижимости, но большинство из них это серые маклеры, которые работают по своему населённому пункту. Найти серьёзное агентство в Крыму сложно, но они есть. Пытались заходить материковые компании, но как я понимаю, опыт оказался для многих неудачным.
Мне удалось пообщаться с десятком риелторов и узнать их мнение по ситуации на крымском рынке недвижимости. Большинство из них сходится во мнении, что крымский рынок недвижимости переживает очень серьёзные структурные изменения. Многие из моих собеседников заметили несколько основных тенденций.
— Сброс недвижимости украинцами, так как сейчас им усложнилось пребывание на территории Крыма.
— Стабильный спрос на покупку и аренду квартир в Симферополе, и Севастополе, но падение спроса в других населённых пунктах. При этом минимальная цена аренды выросла в крымской столице и Севастополе почти в два-три раза до 25-30тыс. руб. за однушку.
— Резкое падение цен в долларовом эквиваленте практически на все дома и земельные участки.
— Серьёзное падение интереса к крымской земле в последний год-полтора.
— Есть стабильный запрос на эксклюзивные объекты.
— Основные покупатели домов это те, кто решил переехать из Сибири на ПМЖ в Крым.
К сожалению, большинство моих собеседников предпочли остаться анонимными, так как многие из них ведут не всегда легальный бизнес. Один из тех, кто дал согласие ответить на мои вопросы оказался житель Коктебеля Николай Губенко, который владеет крупным агентством работающим по Феодосийскому региону.
Я попросил Николая высказать свою экспертную точку зрения на ситуацию, на рынке недвижимости.
Что происходит с крымским рынком недвижимости??
Рынок недвижимости в Крыму, в частности Юго-Восточном Крыму, переживает не лучшие времена. Всплеск активности договоров купли-продажи весны 2014 года объяснялся ожиданием перемен. Но декларированное улучшение инфраструктуры полуострова «как в Сочи» так и не наступает, а тут подоспел и новый экономический кризис, поставивший покупателей и продавцов в положении неопределённости.
Меняя, как говорится, не выходя из спальни, уже третью страну, я был свидетелем взлетов и падений рынка недвижимости много раз. Стоит отметить, что всегда экономическая составляющая была рядом с политической. Стабильность это один из главных аргументов уверенности рынка недвижимости, но все же основной фактор это покупательная способность населения, которая сейчас крайне низкая. Обеспеченность квадратного метра на душу населения в нашей стране одна из самых невысоких, поэтому потребность в этих квадратных метрах огромная, но позволить себе эти квадратные метры население сейчас просто не способно.
Да и покупка квартиры или дачи у моря, как места для отдыха, сейчас потеряло актуальность в свете развития возможностей отдыха за рубежом, где сервис и комфорт выше крымских.
Сколько сейчас стоит небольшой кусок земли у моря? Стоит ли спешить?
Стоимости земельных участков это вопрос творческий. Стоит учитывать, что предложений больше не становится, особенно расположенных близко к морю (до 1 км) и видовых. Дешевые предложения порядка 500 000 рублей расположены в среднем 1-3 км от моря. Если ближе, то может включаться коммерческая составляющая — возможно построить доходную недвижимость в непосредственной близости к морю.
Цены на недвижимость в целом достаточно инертны, динамика их во времени достаточно медленная, но она есть. Невостребованные предложения, то есть те, которые вызывают малый интерес, обречены опускаться в цене, ну а если продавец ощущает реальный интерес к своему объекту, то торг будет небольшим.
За счёт чего сейчас выживают крымские агентства недвижимости? Нужен ли риелтор когда все предложения есть в интернете?
В наш информационный век обходиться без услуг риелторов-профессионалов стало обыденностью. Бытует мнение, что агенты накручивают и задирают цены. Это не совсем так. Всегда стоит руководствоваться здравым смыслом. Если на кону стоит несколько миллионов рублей, рекомендую не рисковать и заручиться поддержкой агентства с репутацией. Например проверка объекта на отягощения и обременения в украинском реестре прав на недвижимое имущество не всегда доступна обычному обывателю. А тут бывают подвохи…
Повлияет ли введение налогов на землю и недвижимость в Крыму с 2018 года на рынок?
Налоги на недвижимое имущество существуют везде и их надо платить. Налоговая нагрузка в России неприятно удивила крымчан, но конкретизировать можно будет только после уплаты по факту, но влияние точно будет.
Какой самый популярный запрос? На что стоит обратить внимание?
Самый популярный запрос это небольшой домик с участком 5 соток рядом с морем пока не находит отражение в предложениях. Таковых уже практически нет. Старая советская застройка предполагала в прибрежных районах рекреационные комплексы. Поэтому текущая разработка и принятие новых генпланов в Крыму продемонстрируют насколько эта мечта реальна. Мне кажется, что будущее за коттеджными поселками обустроенными по требованию самых взыскательных клиентов.
Готовя этот пост, я смог задать несколько вопросов сотрудникам Управления Федеральной Налоговой Службы по Республике Крым.
Сергей Королев, начальник отдела налогообложения имущества любезно ответил на мои вопросы, которые волнуют многих крымчан и тех, кто решил прикупить себе крымской земли и недвижимости.
Когда планируют с крымчан взымать земельный и имущественный налог?
Назвать точную дату начала взимания указанных налогов можно будет после того, как Росрегистр передаст нам в полном объеме соответствующую базу данных на собственников недвижимости. Сейчас эта база находится в процессе формирования. По нашим оценкам, это должно произойти до конца текущего года. В этом случае имущественные налоги начнут взиматься в 2018 году. То есть первым налогооблагаемым периодом будет уплата за 2017 год.
Какова будет сумма этого налога? Как его рассчитывать будете? Например, для владельца 8 соток и небольшого домика в Коктебеле?
В основе расчета налога лежит стоимость земельного участка, дома или квартиры. Сведения о стоимости объектов налогообложения налоговые органы получают из соответствующих регистрирующих органов (на территории Республики Крым это Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым).
Налог рассчитывается путем произведения стоимости объекта налогообложения на соответствующую ставку налога, установленную представительным органом муниципального образования на территории которого расположен объект налогообложения.
Как будут платить этот налог украинцы, владеющие недвижимостью в Крыму? Должны ли они получать ИНН?
На основании сведений регистрирующего органа лицо (владелец недвижимости) подлежит постановке на учет в налоговом органе по месту расположения объекта налогообложения. В случае если у физического лица отсутствует ИНН, при постановке на учет в налоговом органе, он будет присвоен.
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации налог рассчитывается налоговым органом, после чего формируется налоговое уведомление, которое направляется по адресу регистрации физического лица. Данную практику в Крыму предстоит еще нарабатывать.
Какова готовность ФНС Крыма к этому налогу и не будет ли цена администрирования его выше, чем сумма сбора самого налога?
Налоговики Крыма полностью готовы к администрированию местных налогов и после предоставления из регистрирующего органа полных, и актуальных сведений о недвижимом имуществе, будет проведен расчет налогов, сформированы налоговые уведомления на их оплату, которые будут направлены налогоплательщикам.
Ставка налога на автотранспорт в Крыму раза в три ниже, чем по материковой России. Будет ли такое льготное обложение и на землю с недвижимостью?
Налог на имущество физических лиц и земельный налог являются местными налогами и вводятся на территории муниципальных образований нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Органам местного самоуправления дано право при введении налогов определять ставки, которые не должны превышать размера, установленного Налоговым кодексом, а так же, устанавливать дополнительные льготы по налогам.
Когда крымчане получат первые уведомления?
Имущественные налоги в России уплачиваются не позднее 1 декабря. Т.е. за 2017 год необходимо будет заплатить не позднее 1 декабря 2018 года. Уведомления граждане должны получить до 1 ноября. Если человек зарегистрирован в личном кабинете налогоплательщика, то свои обязательства по уплате налогов он увидит еще раньше. В одном уведомлении будет указаны сразу все виды имущественных налогов – земельный участок, дом или квартира, транспортные средства.
Что делать, если по тем или иным причинам уведомление не пришло?
Такое может случиться, если, например, гражданин зарегистрирован по одному адресу, а фактически проживает по другому. Самый короткий путь – это личный кабинет налогоплательщика на сайте www.nalog.ru. Необходимо один раз прийти в налоговую инспекцию, получить логин и пароль доступа и общаться с налоговой службой через этот кабинет по интернету. Если человек не имеет регистрации в личном кабинете, а недвижимость или транспорт имеется, при этом уведомление в ноябре не пришло, следует обратиться на почту по месту жительства – именно отделения связи занимаются доставкой уведомлений заказными письмами. Если письмо не найдено, тогда прямой путь в налоговую инспекцию по месту своей регистрации. Уведомление вам вручат там.
Так что если для Вас вопрос покупки и владения крымской землёй актуален, то мой личный совет:
Не спешить, цены на крымскую землю будут снижаться. Если вы выбрали место, то поживите там немного. Обращайте внимание на соседей, удалённость от коммуникаций, так как их подводка может вам очень дорого обойтись.
Южный берег Крым очень красивый, но и цены там выше, а так же сложнее транспортная доступность, особенно в летний сезон.
Рекомендую обратить внимание на квартиру или апартаменты в курортных городах или посёлках, так как ими гораздо проще владеть. Закрыли на ключ и уехали. Дом требует постоянного ухода и внимания, да и продать его гораздо сложнее в случае необходимости.
При покупке недвижимости обращайтесь за помощью к профессионалам. Особенно, будьте аккуратны при покупке квартир в строящихся домах, многие из них возводятся с нарушениями и без необходимой документации. Есть большой шанс, что этот многоквартирный шалман или не достроят, или снесут.
Но есть и ещё одно решение. В Крыму построено очень много отелей и гостевых домов. Гораздо дешевле снимать жильё на длительный период, что я лично и делаю. Цена вопроса от 10 до 25 тыс. руб в месяц. Постройка нормального дома (около 100-120 кв.м.) это не менее 6-8 млн рублей, да ещё участок и подведение коммуникаций. Итого в хорошем месте это может потянуть на все 9-10 млн. руб., а на ЮБК в 3-4 раза дороже.
Я специально не даю статистику по ценам, так как всё очень индивидуально. Цивилизованного рынка недвижимости в Крыму не было и нет. Но это моё личное мнение.
Каков ваш прогноз на стоимость крымской недвижимости после открытия моста? Пишите мне Здесь.