Что такое курт в строительстве
Что такое КУРТ?
В октябре 2017 года постановлением правительства Московской области была утверждена методика определения устойчивого развития территории, согласно которой осуществляется деятельность по КУРТ (комплексному устойчивому развитию территорий). В этом году были внесены поправки в Градостроительный комплекс относительно КУРТ, а сам градостроительный институт по реорганизации и благоустройства российских городов был утвержден и урегулирован еще в середине 2016 года.
Зоны КУРТ были сформированы с целью наиболее эффективного использования территории Московского региона, комплексного развития и сбалансирования инфраструктуры, а также создания новых рабочих мест. На данный момент по оценкам правительства Московской области насчитывается более 2 300 КУРТ, ¾ которых являются участками жилого назначения.
В первую очередь в рамках КУРТ правительство по инициативе органа самоуправления сможет вовлечь в оборот неиспользуемые земли и заброшенные промышленные зоны, во-вторых, урегулировать процесс реализации земельных участков, а также сроки и объемы строительства на них, а в-третьих, избежать хаотичной застройки с отсутствующей инфраструктурной составляющей.
Процедура регистрации застройщика на участках жилищного строительства для проведения застройки на территории КУРТ теперь заключается в трехстороннем порядке : договор подписывается Министерством строительного комплекса Московской области, органом местного самоуправления и застройщиком. А договор для нежилой застройки на территории КУРТ заключается между органом местного самоуправления и самим застройщиком. Данные процедуры позволяют сократить временные издержки, избежать торгов и упростить планирование будущих объектов.
Теперь изъятие земель под комплексное развитие становится проще для органов самоуправления: поправки позволяют это сделать даже без проведения публичных слушаний. Как утверждают юристы, муниципалы по своей инициативе смогут совершенно законно изымать земли и недвижимость, отмеченные зоной КУРТ, а каких-либо механизмов защиты собственников этого имущества в законе не прописано, что ставит под сомнение данный закон и внесенные в него поправки.
Но по мнению некоторых специалистов рынка не так страшен черт, как его рисуют. Во-первых, скоро исполнения всех КУРТов ожидать не стоит, поскольку как у муниципалов, так и у собственников может не оказаться средств на развитие территории, а во-вторых, по закону собственник может обратиться с иском в суд, и решение об изъятии будет приниматься более взвешенно и обоснованно.
Стоит отметить, что в первой половине 2018 года в Московской области были приняты большинство всех генпланов муниципальных образований, работы по подготовке которых велись еще с 2015 года. Благодаря утвержденным генпланам образований Подмосковья, а также урегулирование деятельности согласно КУРТ, власти надеятся на более качественную неточечную застройку региона с учетом всестороннего развития: наполнение социальными, транспортными и коммерческими инфраструктурными объектами новые площади жилищного строительства. Теперь власти будут активно принимать участие в строительстве, помогая инвесторам реализовывать крупные проекты. Несмотря на это, девелоперы пока не торопятся переходить к реализации проектов в соответствии с КУРТ, так как еще толком не разобрались во всех тонкостях закона и испытывают сложности с планированием экономики проекта. Однако несмотря на директивное по факту установления зон КУРТ, собственникам земельных участков, попадающих в такие зоны, рекомендуется не закрываться, а поддерживать коммуникации с городскими властями в целях оптимизации этих зон и поиска здравого компромисса по развитию своих территорий.
Что такое курт в строительстве
(введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
1. Виды комплексного развития территории:
2. Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;
б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;
д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.
3. В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 2 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 настоящей статьи.
4. Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:
1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
5. В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 4 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах одного элемента планировочной структуры с земельными участками, предусмотренными частью 4 настоящей статьи.
6. При осуществлении комплексного развития территории нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства.
7. Земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
8. В целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории:
1) расположенные в границах такой территории земельные участки, предназначенные для размещения объектов федерального значения, а также земельные участки, на которых расположены эти объекты, за исключением случаев согласования включения указанных земельных участков в границы территории, подлежащей комплексному развитию, с федеральными органами исполнительной власти, иными организациями, которым в соответствии с федеральными законами и решениями Правительства Российской Федерации предоставлены полномочия по распоряжению указанными земельными участками. Порядок данного согласования устанавливается Правительством Российской Федерации;
2) земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, не предусмотренными пунктом 2 части 2 настоящей статьи, а также жилые помещения в таких многоквартирных домах;
3) земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением земельных участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения;
4) иные объекты недвижимого имущества, определенные Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
9. Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть определены объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории нежилой застройки.
10. Включение в границы территории, в отношении которой решение о ее комплексном развитии принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или главой местной администрации муниципального образования, земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального значения в соответствии с документацией по планировке территории, земельных участков, на которых расположены такие объекты, не допускается, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. Включение в границы указанной территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, допускается по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
11. Реализация комплексного развития территории по инициативе правообладателей осуществляется в соответствии со статьей 70 настоящего Кодекса.
Зоны КУРТ в Подмосковье: зачем нужны территории комплексного устойчивого развития
Вид на озеро Киово в Лобне.
В каждом муниципальном районе и городском округе Московской области есть зоны комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ). Они отображены на картах градостроительного зонирования правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Зоны КУРТ были сформированы с целью наиболее эффективного использования территории региона. О том, как будут развиваться зоны КУРТ в Подмосковье, читайте в материале портала mosreg.ru.
Количество зон КУРТ и законодательное регулирование
Панорама города Реутова
Источник: ©, пресс-служба администрации городского округа Реутов Сейчас в Подмосковье насчитывается более 1,2 тысячи КУРТ. Из них 75% являются зонами жилого назначения и 25% − нежилого. В зоны КУРТ жилого назначения входят земельные участки с видом разрешенного использования под жилую застройку.
Планируемое здесь жилье будет обеспечено всей необходимой инфраструктурой – школами, детскими садами, поликлиниками, дорогами и физкультурно-оздоровительными комплексами. В зоны КУРТ нежилого назначения включены земельные участки, расположенные на территориях с развитой транспортной инфраструктурой, а также те участки, ресурсы которых расходуются неэффективно. К последним, например, относятся заброшенные фермы и неиспользуемые промышленные зоны.
Деятельность по КУРТ осуществляется согласно методике определения устойчивости развития территории, которая была утверждена постановлением правительства Московской области в октябре 2017 года.
Цели и задачи развития зон КУРТ
Парад вертолетов в память о погибших в ВОВ
Источник: Фотобанк Московской области, Александр Кожохин КУРТ позволяет комплексно развивать территории региона, сбалансировать их социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру, а также создавать новые рабочие места.
Кроме того, в рамках КУРТ правительство Московской области сможет решить базовые градостроительные задачи: вовлечь в оборот неиспользуемые земельные участки и исключить несбалансированную и точечную застройку. Обязательства инвесторов и власти по части объемов и сроков строительства будут закреплены законодательно. Механизм КУРТ дает возможность регулировать реализацию земельных участков, сроки строительства и объемы жилой застройки.
Договор о строительстве в зонах КУРТ
Источник: Фотобанк Московской области Для проведения строительства на территории КУРТ заключается договор о комплексном развитии территорий (ДоКРТ). При реализации жилой застройки ДоКРТ заключается в трехстороннем порядке. В документе прописаны обязательства сторон, в том числе сроки завершения строительных работ на объектах. Сторонами договора выступают Министерство строительного комплекса Московской области, орган местного самоуправления и застройщик.
Договор о комплексном развитии нежилой территории заключается между органом местного самоуправления и застройщиком.
Сейчас заявления о заключении договора рассматриваются в течение 30 дней в электронном виде на региональном портале госуслуг Московской области. Срок регистрации заявления и подачи документов составляет один день. Для подачи заявления необходимо предъявить документ, подтверждающий личность, предоставить график обустройства развиваемой территории и исполнения обязательств, проект договора о комплексном развитии территории и сведения о ней.
Перечисленные документы являются обязательными. Скачать их шаблоны и ознакомиться с перечнем дополнительных документов можно по ссылке.
Подать заявление на заключение договора о комплексном развитии территории могут индивидуальные предприниматели, физические и юридические лица. В случае положительного решения по заявке застройщику предоставят подписанный всеми сторонами договора проект ДоКРТ с приложениями и информационным письмом о порядке получения и сроками подписания оригинальных экземпляров проекта договора.
1.8. Градостроительное развитие территорий инвестором
1.8.1. Комплексное развитие территорий
Указанным федеральным законом:
Термин «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории» (деятельность по КУРТ) в ГрК РФ и иных нормативных правовых актах заменён на «комплексное развитие территорий» (далее также – КРТ).
Основной блок норм, регулирующих КРТ, теперь содержится в новой гл. 10 ГрК РФ, а ранее действовавшая гл. 5.1 ГрК РФ (виды деятельности по КУРТ и порядок их осуществления) утратила силу.
При этом структура новой гл. 10 ГрК РФ отличается от прежнего регулирования: нормы группируются не по видам деятельности по комплексному развитию, а преимущественно по этапам КРТ с выделением специфики в отношении конкретных видов КРТ.
Сравнение новых видов КРТ по некоторым ключевым параметрам приведено в таблице в конце настоящего раздела.
Отметим, что наименования видов КРТ не определяют, какие объекты могут быть созданы на территории по итогам КРТ, а лишь отражают ситуацию с объектами на дату принятия решения о КРТ (например, в КРТ нежилой застройки не могут быть включены территории, занятые на момент принятия решения о КРТ жилыми домами).
Можно выделить следующие наиболее важные общие особенности режима КРТ в соответствии с новым регулированием:
а. КРТ может осуществляться самостоятельно РФ, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридическим лицом, определённым РФ, юридическим лицом, определённым субъектом РФ (кроме КРТ по инициативе правообладателей), или лицами, с которыми заключены договоры о КРТ.
б. В отношении территории, подлежащей комплексному развитию, является обязательной подготовка и утверждение документации по планировке территории (пп. 7 п. 3 ст. 41 ГрК РФ), что обуславливается в т. ч. тем, что целью КРТ является обеспечение сбалансированного и устойчивого развития, по общему правилу, существенной по площади территории, что предполагает чёткое планирование создаваемых объектов, в т. ч. инфраструктуры. При этом ранее принятые ППТиПМ считаются отменёнными с момента принятия решения о КРТ, т. е. речь идёт о разработке и утверждении нового ППТиПМ.
в. Для принятия решения о КРТ не требуется предварительного указания на планируемое КРТ в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
Так, в соответствии с п. 5.2 ст. 30 ГрК РФ, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ, решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении территории, которая в соответствии с ПЗЗ на дату принятия указанного решения не определена в качестве такой территории, либо в отношении территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в ПЗЗ в качестве территории, в отношении которой допускается осуществление деятельности по её комплексному развитию.
Стоит отметить, что из п. 3.4 ст. 33 ГрК РФ следует, что при принятии решения о КРТ не в соответствии с градостроительным регламентом ПЗЗ требуется последующая корректировка ПЗЗ, т. е. в некоторых случаях в итоге сведения о территориях КРТ всё равно будут отражены в ПЗЗ.
г. Установленные в решении о КРТ параметры застройки могут не совпадать с текущим зонированием и градостроительными регламентами, при этом именно в соответствии с решением о КРТ и утверждённым на его основании ППТ приводятся Генеральный план и ПЗЗ.
Отметим главное – такое допускается только в случаях, если не реализуется КРТ по инициативе правообладателей, так что воспользоваться этим механизмом для инициирования смены градостроительного регламента собственнику территории не получится.
Так, в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 67 ГрК РФ указываемые в решении о КРТ основные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные параметры разрешённого строительства могут не соответствовать основным видам разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства и (или) предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным Правилами землепользования и застройки.
Если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в Генеральный план, ПЗЗ, подготовка документации по планировке осуществляется одновременно с подготовкой изменений в Генеральный план и ПЗЗ, и утверждение указанной документации по планировке территории допускается до утверждения соответствующих изменений в Генеральный план, ПЗЗ (п. 10.2 ст. 45 ГрК РФ).
В свою очередь, изменения в Генеральный план и ПЗЗ, которые требуются для реализации решения о КРТ, должны быть внесены в срок не позднее чем 90 дней со дня утверждения проекта планировки территории в целях КРТ (п. 2.1 ст. 24, п. 3.4 ст. 33 ГрК РФ).
Также новое регулирование позволяет не учитывать действующую документацию по планировке при подготовке документации по планировке в соответствии с решением о КРТ.
Так, в п.п. 10.2 и 10.3 ст. 45 ГрК РФ закреплено, что подготовка документации по планировке территории в целях реализации решения о КРТ осуществляется в соответствии с таким решением без учёта ранее утверждённой в отношении этой территории документации по планировке, которая утрачивает силу со дня утверждения документации по планировке территории в целях КРТ.
Таким образом, очевидно, что в рамках нового законодательства реализован «московский вариант» работы с градостроительными документами, когда решение о КРТ определяет параметры развития и застройки территории, а вся градостроительная документация подлежит приведению в соответствие с таким решением.
При этом актуальным является вопрос о применении указанных норм к КРТ по инициативе правообладателей.
Буквально все приведённые нормы (в части отражения территории КРТ в ПЗЗ, возможности установления ВРИ и параметров не в соответствии с ПЗЗ, последующей корректировки Генплана и ПЗЗ и возможности не учитывать ранее утверждённые ППТ) оперируют понятием «решение о КРТ».
Однако в соответствии с п. 4 ст. 70 ГрК РФ для заключения договора с правообладателями принятие решения о КРТ не требуется. Ввиду этого одной из возможных позиций является та, которая подразумевает, что все указанные нормы не распространяются на КРТ по инициативе правообладателей, ввиду чего при КРТ по инициативе правообладателей нельзя предусматривать ВРИ и параметры, не соответствующие ПЗЗ, не учитывать ранее утверждённую документацию по планировке и т. д., что в значительной степени делает менее привлекательным для девелоперов данный вид КРТ.
Однако возможна и другая позиция, основанная на том, что в соответствии с тем же п. 4 ст. 70 ГрК РФ сведения, подлежащие включению в решение о КРТ, подлежат включению в договор о КРТ с правообладателями. Соответственно, договор о КРТ в данном случае заменяет/включает в себя и решение о КРТ, а потому все ранее приведённые нормы применяются для данного вида КРТ, только вместо «решения» в них необходимо видеть «договор о КРТ».
Однозначный вывод по данному вопросу можно будет сделать по итогам анализа правоприменительной практики, которая должна начать складываться в регионах.
д. При реализации КРТ жилой и нежилой застройки новое регулирование существенно расширяет возможности по изъятию входящих в территорию КРТ объектов / прекращению прав на них, что будет более подробно раскрыто далее.
Отметим, что закон № 494-ФЗ вступил в силу 30.12.2020, однако в нём предусмотрен целый ряд переходных положений в отношении ранее заключённых договоров в целях комплексного развития (ст. 18 закона № 494-ФЗ). Ключевые из них предполагают, что новые нормы распространяются на правоотношения, возникшие после дня вступления в силу данного федерального закона.
Ранее заключённые договоры в целях комплексного развития, а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров, сохраняют своё действие. Изменение и расторжение указанных договоров осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения договоров.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров осуществляется в соответствии с положениями ЗК РФ в ранее действовавшей редакции.
Одновременно в ряде случаев возможен «переход» на новое регулирование, например, на этапе до момента заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей по старым правилам (п. 2 ст. 18 закона № 494-ФЗ), по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ при реализации договоров о развитии застроенной территории (п. 6 ст. 18 закона № 494-ФЗ).
Помимо этого, для реализации новых положений о КРТ требуется принятие большого количества подзаконных актов федерального и регионального уровней, в частности:
Соответственно, реализация проектов в целях КРТ по новым правилам будет в полном объёме возможна после принятия всех необходимых подзаконных актов в соответствии с обновлёнными положениями ГрК РФ.
1.8.2. КРТ жилой застройки
Одним из значимых изменений нового регулирования КРТ является закрепление на федеральном уровне возможности вовлечения в процедуры КРТ жилой застройки не только многоквартирных домов, которые признаны в установленном порядке аварийными, но и многоквартирных домов, которые хотя и не признаны аварийными, но соответствуют критериям существенного износа.
Так, в п. 2 ст. 65 ГрК РФ закреплено, что комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции [2] ;
2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ исходя из одного или нескольких следующих требований:
В границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ жилой застройки, помимо указанных МКД, могут быть включены иные земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в т. ч. нежилые объекты, при условии, что такие объекты расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа, в котором расположены указанные ранее МКД.
Схема 6. Процедура принятия и реализации решения о КРТ жилой застройки
(1) Решение о КРТ может приниматься Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или главой местной администрации, исходя из закреплённого в п. 2 ст. 66 ГрК РФ распределения полномочий, в т. ч. исходя из источника финансирования КРТ, вовлекаемой в КРТ территории.
Требования к решению о КРТ, в т. ч. его содержанию, закреплены в ст. 67 ГрК РФ.
(2) Порядок заключения договора о КРТ и проведения торгов установлен в ст. 69 ГрК РФ.
В частности, данной статьёй установлены обязательные требования к участникам торгов: им может являться юридическое лицо при условии, что такое лицо либо его учредитель (участник), или любое из его дочерних обществ, или его основное общество, или любое из дочерних обществ его основного общества имеет за последние 5 лет опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объёме не менее 10% от объёма строительства, предусмотренного решением о КРТ, который подтверждается наличием полученных разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика. Правительством РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ могут быть определены дополнительные требования к участникам торгов.
Также, как было указано ранее, Правительство РФ должно установить порядок проведения соответствующих торгов.
(3) Требования к договору о КРТ установлены ст. 68 ГрК РФ.
В частности, в соответствии с пп. 10 п. 4 ст. 68 ГрК РФ в договор включается обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления предоставить лицу, заключившему договор, в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, иных объектов капитального строительства в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, а также в соответствующих случаях обязательство выдать разрешения на использование земель и земельных участков. Предоставление участков в аренду без торгов в данном случае предусмотрено также пп. 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
(4) Лицо, заключившее договор о КРТ, несёт существенные затраты на подготовку документации по планировке, проектирование, строительство, изъятие объектов недвижимости / предоставление возмещения за жилое помещение или другого замещающего помещения. Целью же осуществления КРТ является возникновение у осуществляющего его лица права собственности на создаваемые объекты. Так, в соответствии с п. 8 ст. 68 ГрК РФ право собственности на объекты капитального строительства, линейные объекты, созданные лицом, заключившим договор о КРТ в соответствии с таким договором за свой счёт, возникает у такого лица, за исключением объектов, подлежащих передаче или приобретению в соответствии с договором в государственную или муниципальную собственность, в том числе объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.
Отметим, что ст.ст. 67–69 ГрК РФ сформулированы общим образом для всех видов КРТ с выделением специфики для конкретного вида, ввиду чего общие положения о решении о КРТ, договоре о КРТ и порядке его заключения применяются и в отношении иных видов КРТ (при отсутствии специальных норм), ввиду чего они повторно не будут раскрываться нами в следующих подразделах.
Отдельно остановимся на порядке включения МКД, которые не признаны аварийными, но которые соответствуют «критериям существенного износа», установленным нормативным правовым актом субъекта РФ исходя из ориентиров, закреплённых в ГрК РФ, в решение о КРТ, а также вопросах предоставления иного жилого помещения / компенсации правообладателям помещений в таких МКД.
МКД, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют «критериям существенного износа», включённые в проект решения о КРТ, включаются в итоговое решение о КРТ:
Исключение МКД из решения о КРТ жилой застройки, в том числе МКД, включённого в такое решение ввиду непроведения общего собрания, осуществляется на основании решения, принятого на общем собрании собственников помещений в таком МКД (в голосовании также принимают участие только собственники жилых помещений, решение принимается не менее чем одной третью (1/3) голосов собственников жилых помещений, п. 1.3 ст. 46 ЖК РФ). При этом такое решение может быть принято только до дня утверждения документации по планировке территории в целях реализации решения о КРТ жилой застройки (п. 6 ст. 67 ГрК РФ).
Отметим, что собственники нежилых объектов исключены из вопросов голосования (их голос не учитывается при голосовании по вопросам участия в КРТ), и единственное их право – на получение компенсации за изъятое имущество при принятии решения о КРТ.
Итоговое решение о том, будет или нет МКД «с критериями» включён в КРТ, оставлено за собственниками жилых помещений, но волеизъявление ограничено по времени – до момента утверждения ППТ.
Последствия для собственников жилых помещений попадания МКД в КРТ:
1) Выкуп жилого помещения с предоставлением равноценного возмещения или другого жилого помещения с зачётом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение «равнозначного» жилого помещения).
2) Оформление выкупа осуществляется путём заключения «договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение».
Если договор не подписан собственником квартиры в течение 45 дней со дня его получения, лицо, с которым заключён договор о КРТ жилой застройки, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении указанного собственника к заключению указанного договора, об освобождении жилого помещения и о передаче его в собственность истцу.
3) При наличии на таком жилом помещении ограничений и обременений (например, ипотеки) они автоматически переносятся на предоставленное равнозначное помещение.
В отношении же правообладателей нежилых помещений в соответствующих МКД действует иной порядок: помещения у них изымаются для государственных (муниципальных) нужд по правилам ЗК РФ с предоставлением возмещения, а ст. 32.1 ЖК РФ не распространяется на правоотношения с ними, в частности, не предусмотрено предоставление другого помещения взамен изымаемого.
1.8.3. КРТ нежилой застройки
Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:
Данные критерии схожи с ранее действовавшими критериями для принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (п. 3 ст. 46.10 ГрК РФ в ранее действовавшей редакции). Главным отличием является то, что ранее для принятия решения о КРТ по инициативе органа местного самоуправления требовалось, чтобы участки с указанными объектами занимали не менее 50% от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. По новому регулированию такое условие не предусмотрено, и в норме указано просто на «земельные участки» с соответствующими объектами, из чего можно сделать вывод о достаточности двух таких участков для осуществления КРТ нежилой застройки.
В границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ нежилой застройки, могут быть включены иные земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что такие объекты расположены в границах того же элемента планировочной структуры.
Однако в такие границы не могут быть включены многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства (соответствующие объекты могут располагаться только в границах КРТ жилой застройки).
Схема 7. Процедура принятия и реализации решения о КРТ нежилой застройки
1.8.4. Комплексное развитие незастроенной территории
Комплексное развитие незастроенной территории (КРТ незастроенной территории) осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены земельные участки, которые:
Соответственно, комплексное развитие незастроенной территории не требует наличия именно в прямом смысле «незастроенной» (свободной от объектов капитального строительства) территории. Объекты капитального строительства могут существовать на таких участках, однако и участки, и объекты должны находиться в публичной собственности и не должны быть обременены правами третьих лиц.
Схема 8. Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии незастроенной территории
Как можно видеть, предоставление участков в аренду без торгов при КРТ незастроенной территории приобретает особое значение и в соответствии с законодательством выделяется в отдельный этап процедуры КРТ. Данное обстоятельство объясняется тем, что, как было указано ранее, участки и объекты капитального строительства не должны быть обременены правами третьих лиц, соответственно, лицом, осуществляющим КРТ, права на объекты не могут быть получены ввиду изъятия, а также они изначально не принадлежат такому лицу, т. е. для реализации КРТ всегда будет требоваться предоставление участков.
1.8.5. КРТ по инициативе правообладателей
КРТ по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах комплексного развития территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством (срок действия прав на земельный участок в последнем случае должен составлять не менее 5 лет на день заключения договора о КРТ).
Ст. 70 ГрК РФ также регулирует порядок получения согласия на заключение договора в случае осуществления КРТ не собственником участка.
Схема 9. Процедура КРТ по инициативе правообладателей [5]
(1) Как уже было указано, для заключения договора с правообладателями принятие решения о комплексном развитии не требуется. При этом сведения, подлежащие включению в решение о комплексном развитии территории, подлежат включению в такой договор.
1.8.6. Возможность изъятия объектов при КРТ
В п. 7 ст. 65 ГрК РФ закреплена возможность изъятия для государственных или муниципальных нужд земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ жилой застройки или решение о КРТ нежилой застройки. Соответственно, изъятие возможно только при указанных двух видах КРТ.
Данное обстоятельство объясняется тем, что для иных видов КРТ изъятие не должно требоваться.
Так, при КРТ незастроенной территории в территорию КРТ включаются участки публичной собственности, которые (а также объекты на которых) не должны быть обременены правами третьих лиц. При КРТ по инициативе правообладателей участки принадлежат правообладателям, т. е. вопрос об их использовании должен решаться в договорном порядке, для размещения объектов инфраструктуры могут также предоставляться участки из публичной собственности (также не должны быть обременены правами третьих лиц), т. е. изъятие не требуется.
П.п. 8 и 9 ст. 65 ГрК РФ предусмотрены ограничения для изъятия, которые могут быть расширены Правительством РФ и субъектами РФ.
Так, в целях КРТ жилой застройки не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории:
Правительством РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ могут быть определены объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ нежилой застройки. В ГрК РФ такой перечень не закреплён.
Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки закреплены в ст. 56.12 ЗК РФ.
Так, в данной статье закреплены органы, уполномоченные принимать решение об изъятии, порядок принятия такого решения (его опубликования, направления правообладателям).
Соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ, должно содержать:
В п. 7 ст. 56.12 ЗК РФ закреплён упрощённый порядок прекращения права аренды или безвозмездного пользования в ряде случаев: если земельные участки расположены в границах территории, в отношении которой принято решение о её комплексном развитии, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены физическим или юридическим лицам на основании договора безвозмездного пользования или договора аренды, срок действия которых менее пяти лет, изъятие таких земельных участков осуществляется путём прекращения соответствующих прав на них (за исключением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества). Правообладатели имеют право на возмещение убытков ввиду такого досрочного прекращения прав (размер определяется на день принятия решения об изъятии земельного участка).
В части, не урегулированной специальной статьёй 56.12 ЗК РФ, к правоотношениям по изъятию при КРТ применяются общие нормы гл. 7.2 ЗК РФ («Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд»), например, в части определения размера возмещения в связи с изъятием (ст. 56.8 ЗК РФ), порядка изъятия (на основании соглашения / решения суда, ст. 56.10 ЗК РФ).
При этом в п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ содержится достаточно необычная для материального и процессуального права норма о том, что решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, изымаемых для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ, может быть оспорено в части размера компенсации за изъятые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Из буквального содержания нормы следует, что по иным основаниям (в иных частях) решение не может быть оспорено.
С момента прекращения права собственности на земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ, на такие земельные участки возникает право собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования. Такие земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов лицам, с которыми заключён договор о КРТ.
Особенности изъятия объектов недвижимости и участков при реализации договора о КРТ: