Что такое коттеджный поселок и их проблемы
Плюсы и минусы коттеджных поселков
Что такое коттеджный поселок, каковы их проблемы и преимущества?
Понятие «коттеджный поселок» в российской истории появилось не так давно, примерно в 90-х годах прошлого столетия. На законодательном уровне у этого понятия нет определения.
Коттеджный посёлок — это пригородный или загородный жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений (земельный участок и расположенный на нём дом, пригодный для проживания.)
Коттеджный поселок подразумевает собой охрану, готовые коммуникации, собственную инфраструктуру, в общем хороший уровень жизни. Формально он не является самостоятельным населенным пунктом.
Если вы задумаетесь о покупке участка (почитайте нашу статью о том, как правильно выбрать участок), и сомневаетесь, стоит ли покупать земельный участок в коттеджном поселке, надеемся наш обзор поможет вам сделать выбор.
Плюсы коттеджных поселков
Готовые новые коммуникации
Обычно участки в коттеджных поселках продаются «под ключ», т.е. к участкам уже подведены газ и электричество.
Это большой плюс, т.к. это экономит много вашего времени и средств: вам не придется проводить коммуникации, чинить или заменять их.
Организация коммуникаций с нуля обойдется недешево. Например, подключение газа в зависимости от региона и ситуации может выйти как 100 так и 700 тысяч. руб., электричества — около 50 тысяч руб., водоснабжения — в зависимости от вида ( от 30 до 150 тысяч руб.).
Это все очень обобщенные и примерные цифры, но все же. В целом организация коммуникаций может обойтись примерно в сумму от 200 до 800 тысяч руб. Помимо траты средств, придется разбираться в нюансах, тратить время нервы.
Также на участок в коттеджном поселке может быть уже подключен интернет.
Геологические исследования
Также плюсом для покупателя участка в коттеджном поселке будут уже выполненные геологические исследования, необходимые для:
проведения подземных коммуникаций;
определения несущей способности грунта для дальнейшей постройки дома;
определения уровня грунтовых вод;
для определения границ участка;
Проводить изыскания на участке придется в любом случае. Если они уже проведены — это сэкономит вам время и деньги.
Охрана поселка
Въезд в коттеджный поселок обычно оборудован КПП — контрольно-пропускным пунктом, что обеспечивает безопасность круглые сутки. Также поселок может быть огражден забором. Вы можете быть спокойны за сохранность своего имущества и за гуляющих по поселку детей.
Адекватные соседи
Хорошие соседи — далеко не маловажный пункт. Проживающий в коттеджном поселке контингент примерно одинаковый по платежеспособности и образу жизни. С такими соседями можно спокойно решать различные вопросы или просто найти новых друзей. В деревне жители более разноплановые, и кто будет вашим соседом — неизвестно.
Наличие сервисной компании
Хорошим преимуществом коттеджного поселка перед деревней является собственная сервисная компания. Например, за коттеджными поселками «Навигатора» следит компания «Навигатор-сервис». Она обеспечивает чистоту и порядок, уборку снега зимой, покос травы летом, вывоз мусора и т.д. Также туда можно обращаться и решать различные возникающие коммунальные вопросы.
Удобное расположение
Коттеджные поселки строятся недалеко от города (обычно в 20-40 минутах езды), вблизи ключевых магистралей. Поблизости всегда есть населенный пункт, где можно найти необходимую для жизни инфраструктуру, помимо той, что уже есть в самом коттеджном поселке.
Форма и расположение участков
Еще одним преимуществом коттеджного поселка перед деревней выступает заранее разработанная схема. То есть все спроектировано с предусмотрением какой-либо минимальной инфраструктуры. Формы участков ровные, большинство из них геометрически правильные, что облегчает планирование участка. При покупке участка не возникнет проблем с его границами.
Инфраструктура
В КП всегда есть инфраструктура для жизни: благоустроенные места отдыха, парки, детские и спортивные площадки, небольшие магазины и прочее. Такие поселки зачастую строятся у более крупных населенных пунктов, где обязательно будет школа, детский сад, больница, банкоматы и т.д.
Качественная дорога
Как правило до самого коттеджного поселка, так и внутри него прокладывается качественное дорожное покрытие. Вы можете не переживать, что дорогу размоет в демисезон.
Минусы коттеджных поселков
Стоимость земли
Конечно, самый главный минус покупки земли в коттеджном поселке — это высокая (относительно участка в обычной деревне или СНТ) стоимость земли. Однако, как мы выяснили, в эту стоимость уже входят:
что в итоге может даже сэкономить деньги и особенно время и нервы.
Цены на участки в разных коттеджным поселках можно посмотреть тут.
Девелопер может оказаться ненадежным
Никто не застрахован от того, что девелопер может оказаться ненадежным. Как и в случае с застройщиками многоквартирных домов, девелопер может пообещать сады, парки, богатую инфраструктуру, а на деле — ничего. Проверяйте надежность застройщика заранее, перед тем как выбирать участок. Устройте себе экскурсию по уже реализованным коттеджным поселкам, чтобы увидеть все своими глазами, пообщайтесь с жителями.
Выводы
Рассматривая все преимущества и недостатки коттеджных поселков можно сделать вывод, что плюсов у них намного больше. Стоимость таких участков хоть и выше, но подготовка самого участка к строительству дома обойдется дешевле, а дальнейшая жизнь в коттеджном поселке будет на порядок комфортнее.
Хорошо ли жить в коттеджном поселке
Уже более 1000 счастливых семей живут в наших поселках, вы можете прочитать их отзывы и истории.
Коттеджные поселки от Навигатор
Навигатор уже более 10 лет занимается реализацией земельных участков в коттеджных поселках. Вы можете купить землю в одном из них:
Приглашаем вас на экскурсию по наших коттеджным поселкам!
«Коттеджные посёлки»: российское право недвижимости
В последние десять-пятнадцать лет активно развивается малоэтажное строительство вблизи крупных городов. Как правило, такие коттеджные посёлки согласно документам о планировке новых территории входят в состав постоянно действующих населённых пунктов и юридически являются составной частью муниципальных образований.
Не стоит путать такие населенные пункты с садовыми и огородническими объединениями (СНТ, ОНТ), которые изначально создавались преимущественно для сезонного проживания граждан и для удовлетворения их хозяйственных нужд в виде выращивания и заготовки различных агрокультур для личного потребления. Такие товарищества ведут своё начало с советского прошлого нашего общества и расположены на соответствующих категориях земель (земли для ведения садоводства, огородничества, сельскохозяйственнного назначения).
Однако нередко встречаются случаи, когда в пределах одного района малоэтажной застройки муниципального образования, на одной улице, располагаются классические земельные участки для огородничества с сезонными (садовыми) домами (в адресе расположения которых указываются на статус СНТ (ОНТ)) и участки для строительства индивидуальных домов из земель населенных пунктов.
После проведения муниципальной реформы названные коттеджные посёлки всё чаще становятся частью городских округов, сохраняя при этом в своём наименовании указание на статус деревни (посёлка).
Застройщики (продавцы), чаще всего, приобретают один большой земельный участок вблизи населённых пунктов, «нарезают» его на множество небольших и оформляют юридическое образование новых участков, возводят на таких участках однотипные частные дома, строят коммуникации и иную инфраструктуру (дороги общего пользования, пляжи, скверы, парки, беседки, др.) и продают гражданам. Но при этом застройщик оставляет за собой право собственности на всю названную выше инфраструктуру (прежде всего дороги общего пользования) или передает аффилированному юридическому лицу (обычно товарищество собственников недвижимости).
Приобретая в таком коттеджном посёлке земельные участки и (или) дома, частный собственник не подозревает, что за всё иное ему придётся периодически платить в дальнейшем, порой немало, в частности, за пользование общепоселковыми дорогами, буквально за въезд (на границах таких пунктах обычно устанавливаются шлагбаумы). И затем начинаются споры в судах о режиме такого имущества.
Однако Конституционный суд своим постановлением от 10 ноября 2016 года, в так называемом деле дачного посёлка «Барвиха», признал необоснованным и неправомерным применение к данным отношениям по аналогии норм закона об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.
И на сегодня в данных отношениях существует пробел правового регулирования, что порождает неопределенность и споры в судах.
Многие поспешили признать новый Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон о садоводстве), который вступил в силу 01 января 2019 года, применимым к названным выше отношениям в коттеджных посёлках. В этом законе императивно закрепляется право общей долевой собственности всех жителей посёлка (собственников участков) на «инфраструктурное» имущество всего обособленного района, которое обеспечивает пользование каждого собственника своим индивидуальным участком и (или) домом (в первую очередь общепоселковые дороги).
Вместе с тем, Закон о садоводстве регулирует отношения, возникающие именно в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества (ст. 1 Закона о садоводстве).
Однако территории коттеджных посёлков не являются ни садовыми, ни огородническими товариществами, в их пределах отсутствуют садовые или огороднические земельные участки, садовые дома, соответствующая специальная инфраструктура для выращивания разных агрокультур.
В большинстве случаев коттеджные посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.
На это можно было возразить правилом о применении по аналогии Закона о садоводстве к отношениям, возникающим в коттеджных посёлках. Но сам Закон о садоводстве прямо исключает такую возможность, по крайней мере в отношении права общей долевой собственности жителей на «инфраструктурное» имущество всего населённого пункта (ч. 12, 14 ст. 54).
Таким образом, пробел в праве в данной сфере отношений на сегодня существует.
Выход для разрешения таких споров, возможно, содержится в ст. 135 Гражданского кодекса о главной вещи и принадлежности: вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В связке «главная вещи-принадлежность» главная вещь и принадлежность (служащая вещь) являются самостоятельными вещами, которые могут быть индивидуальными объектами гражданских прав и участвовать в гражданском обороте одна без другой.
Исходя из вышеизложенного, принадлежность автоматически следует юридической судьбе главной. Для иного нужно прямо об этом предусмотреть в договоре.
«Инфраструктурное» имущество, прежде всего общие дорогие и иные территории общего назначения, по своей природе изначально создаются для обеспечения деятельности посёлка в целом и возможности пользования гражданами своими индивидуальными участками, домами. Такие земли дополняют и увеличивают ценность отдельных участков, которые находятся в индивидуальной собственности. И вступают в оборот только в связи с необходимостью владеть и пользоваться частными землями (главные вещи), не имеют, как правило, самостоятельной ценности (трудно представить пользу от общепоселковых дорог, кроме как обеспечения доступа граждан на индивидуальные участки и строения).
Более того, обычно в назначении данных участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Публичной кадастровой карте содержатся прямое указание – земли общего назначения (пользования). И по фактическому расположению таких земельных участков очевидно, что они являются дорогами общего пользования и служат для доступа граждан на их индивидуальные участки. Ценность и назначение земель общего пользования именно только в обеспечении права собственности граждан на отдельные земельные участки.
Отсюда следует, что гражданин, приобретая право собственности на индивидуальный участок и (или) жилой дом, сразу становится и собственником на правах общей долевой собственности общепоселковыми дорогами и иным «инфраструктурным» имуществом в данном населённом пункте. Иное должно быть прямо предусмотрено в договоре.
Следовательно, требования формальных собственников дорог общего назначения и иного подобного имущества к гражданам об оплате пользования этими вещами являются необоснованными и неправомерными.
В то же время дореволюционный цивилист Гамбаров Ю. С. допускал возможность придания «второстепенным земельным участкам имения (пастбища, леса, воды)» режима принадлежности к главной вещи.
Анализ правоприменительной практики судов показал, что за исключением единичных решений, суды не стараются признавать земельный участок принадлежностью к другой, главной, вещи. Однако практика имеет свойство меняться, в частности, в результате развития доктрины права и для удовлетворения нужд гражданского оборота, справедливого разрешения споров.
Здесь же встаёт довольно актуальный вопрос из области публичного права: насколько правомерно и соответствует Конституции, ситуация, когда гражданин приобретает в собственность участок с домом для постоянного проживания в таком коттеджном посёлке в пределах муниципального образования и вынужден оплачивать пользование общими дорогами? Если сравнить последнее с приобретением участка и дома гражданином в пределах «классического» населенного пункта (деревня, село), где органы местного самоуправления за счёт местного (муниципального) бюджета обеспечивают содержание общих дорог и никому в голову не придёт получать с жителей плату за проезд по общим дорогам, пользование парками, набережной и прочим имуществом.
В этой «картине» явно нарушается принцип равенства граждан: в первом варианте – граждане сами несут бремя содержания общего имущества и платы за пользование им, в другом – жители освобождены от всех аналогичных обязанностей и муниципальная власть берёт на себя все эти расходы и вопросы.
Однозначно для разрешения отмеченных в настоящей статье проблем недостаточно существующего правового регулирования. Необходимо на уровне Верховного суда дать соответствующие разъяснения в форме постановления пленума, как однажды сделал Высший арбитражный суд в 2009 году по вопросу правового режима общего имущества в административном здании
Коттеджный вопрос
В надежде на окончательное решение пресловутого квартирного вопроса граждане стремятся к загородному ПМЖ. Но пространство действия закона джунглей капиталистического общежития не ограничивается чертой города.
Проблемы коттеджных поселков.
В настоящее время набирает популярность тенденция жить загородом. Вокруг крупных городов растут большие и маленькие коттеджные поселки.
Застройщики коттеджных поселков обещают современную инфраструктуру, все удобства, охраняемую территорию. Однако на практике будущий собственник может столкнуться с определенными трудностями, о которых застройщик тактично умолчит.
Понятия коттедж и коттеджный поселок в законодательстве отсутствуют. Обычно вместо термина коттедж в различных источниках права используют жилой дом, индивидуальное жилищное строительство, индивидуальная застройка, малоэтажное строительство, дачный или садовый дом. При этом значение указанных понятий не совпадает, в связи с чем возникает сложность в правовом регулировании сходных по своей природе отношений. В этой связи, а также из-за недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, по-разному решаются вопросы, связанные с его строительством и последующей эксплуатацией.
На практике коттеджный поселок обычно формируется следующим образом: юридическое лицо приобретает большой земельный участок, «нарезает» его на участки по 10−20 соток, и продает их гражданам. Далее, в зависимости от конкретного проекта, застройщик может организовывать подвод коммуникаций к поселку, проектирование и строительство домов и объектов инфраструктуры. По окончании строительства все общее имущество обычно передается в управление специально созданному юридическому лицу, далее занимающемуся вопросами эксплуатации поселка ( товариществу собственников недвижимости ( ТСН) или управляющей компании).
Земельный вопрос.
По общему правилу строительство домов, предназначенных для проживания, а также садовых или дачных домов, возможно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения.
Что касается земель иных категорий, то создание коттеджных поселков на них по общему правилу не допускается.
Земли особо охраняемых территорий из оборота изъяты, не могут быть приобретены в собственность и использованы для строительства.
Лесные земли находятся в собственности РФ и могут предоставляться коммерческой организации только в аренду. Вести строительство капитальных сооружений на таких участках запрещено. Соответственно, для создания коттеджного поселка земли лесного фонда необходимо перевести в другую категорию, что требует веских оснований и на практике занимает значительное время.
Все непросто и с землями водного фонда. Сами водоемы ( за исключением небольших прудов расположенных в пределах единого земельного участка) находятся в государственной собственности. Кроме того, выделяют прибрежную зону общего пользования, доступ к которой не может быть перекрыт, и водоохранную зону, использование которой имеет определенные ограничения. В соответствии с Водным кодексом РФ в водоохранной зоне строительство и эксплуатация коттеджа возможны при условии создания очистных и гидротехнических сооружений. Однако правоприменительная практика содержит немало примеров изъятия земельных участков в водоохраной зоне.
Земли промышленности, транспорта, энергетики для размещения жилых объектов не предназначены. Обычно такие участки не представляют ценности для строительства загородной недвижимости и требуют серьезной рекультивации.
Однако и в том случае, если участок находится на землях населенных пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения, возникают определенные казусы. Помимо категории в отношении земельного участка устанавливается еще и разрешенное использование, которое определяется в соответствии с зонированием территории ( если в соответствующем муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки), а также с данными Государственного кадастра недвижимости в отношении участка. В свою очередь, использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и ( или) разрешенным использованием влечет административную ответственность. В составе земель населенных пунктов в целях застройки жилыми зданиями, в том числе индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки предназначены земельные участки в составе жилых зон.
В составе земель сельскохозяйственного назначения могут быть земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства, дачного строительства, на которых допускается строительство коттеджей. Также в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья. На таких землях запрещена деятельность, не связанная с ведением сельскохозяйственного производства. В случае неиспользования сельскохозяйственных угодий более года участок может быть изъят. Разрешенное использование такого участка может быть изменено только при условии возмещения потерь сельскохозяйственного производства. Процедура изменения разрешенного использования в этом случае также займет время.
Общее имущество коттеджного поселка.
При приобретении земельного участка или коттеджа в поселке необходимо обратить внимание на оформление общего имущества, возможность пользования подъездными дорогами, коммуникациями.
Коттеджные поселки зачастую возникают буквально в чистом поле. Однако в современном обществе жить без коммуникаций невозможно. Электричество, газ, водопровод и канализацию к такому поселку необходимо провести.
Наличие всех коммуникаций в непосредственной близости от застройки, не является гарантией подключения к ним. Указание в рекламном предложении на «газ по границе участка» может не соответствовать действительности и не оправдать себя. Может выясниться, что имеющаяся газовая труба принадлежит другому юридическому лицу, которое отказывается предоставить согласие на подключение или требует за него баснословную плату. Кроме того, необходимо удостовериться в наличии у ресурсоснабжающих организаций необходимых мощностей для подключения новых абонентов. Для этого у Застройщика должны быть заключенные договоры на техническое присоединение на все коммуникации, которые он заявляет в поселке. Необходимо удостовериться, где будут проходить коммуникации, кто их строит, ознакомиться с разрешительной документацией, узнать, в чью собственность будут переданы коммуникации по завершению строительства.
Коттеджный вопрос 2 Актуальные проблемы собственников земельных участков в «коттеджных поселках». // 16 Января 2017
Обычной практикой является ситуация, при которой общее имущество по завершению строительства поселка передается отдельному юридическому лицу, которое начинает устанавливать свои правила. Это может быть организованное на территории поселка добровольное объединение собственников недвижимого имущества — товарищество собственников недвижимости ( ТСН). На территории некоторых коттеджных поселков разворачиваются самые настоящие « боевые действия». В ход идет ограничение проезда к приобретенному участку, огромные вступительные и членские взносы, кабальные договоры на обслуживание инфраструктуры поселка.
По вопросу общего имущества коттеджного поселка высказался Конституционный суд Российской Федерации. Однако его позиция достаточно противоречива. Указывая в Постановлении № 23-П на необходимость создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома, Конституционный суд Российской Федерации отказывается распространить регулирование, предусмотренное Жилищным кодексом РФ в отношении общего имущества многоквартирного дома, на общее имущество коттеджного поселка, указывая, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура имеет пространственную обособленность и обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Конституционный суд подчеркивает, что закон непосредственно не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. При этом указывает, что собственники ИЖС вправе оспаривать зарегистрированное право на недвижимое имущество общего пользования, его отчуждение третьим лицам. Тем самым, фактически собственники жилых домов по-прежнему предоставлены сами себе и решение вопроса зависит, прежде всего, от вашей осмотрительности на этапе приобретения земельного участка и жилого дома.
В связи с вышеизложенным, приобретателю жилого дома ( коттеджа) или земельного участка, можно дать несколько рекомендаций:
Наиболее существенным является вопрос предоставления проезда к жилому дому/участку. Ведь именно этот рычаг используется как механизм понуждения со стороны всевозможных ТСН. При наличии препятствий в проезде к жилому дому собственник вправе требовать установления сервитута. Сервитут может быть частным или публичным. Поскольку сервитут требуется не только одному лицу, наиболее соответствует требованиям установление в поселке публичного сервитута. Об установлении публичного сервитута необходимо ходатайствовать в местную администрацию, вопрос о его установлении решается на публичных слушаниях. Такой сервитут является бесплатным, в связи с чем его установлению всячески противодействует юридическое лицо, в собственности которого находится земельный участок, занятый дорогой. Установление публичного сервитута влечет возникновение многочисленных судебных споров. Практику по данной категории нельзя назвать устоявшейся, особенно с учетом вышеизложенного Постановления Конституционного суда Российской Федерации.
Таким образом, приобретение загородной недвижимости сопряжено со значительными трудностями, перед покупкой необходимо тщательно проверить все риски и определить пути решения спорных вопросов в каждом отдельно взятом случае.
Жизнь в коттеджном поселке: преимущества и скрытые проблемы
Вопросы, рассмотренные в материале:
Жизнь в коттеджном поселке многим кажется лишенной каких-либо забот и проблем, и такая оценка не лишена истины. Если выбор места проживания сделан правильно, то особых проблем впоследствии быть не должно. Однако не стоит думать, что недостатки отсутствуют вовсе. К сожалению, нет идеального места на земле, и любой вариант локации будет иметь не только плюсы, но и минусы.
Поэтому важно взвесить все особенности жизни в коттеджном поселке до того, как будут внесены деньги за участок. В нашей статье мы рассмотрим очевидные и не очень преимущества и недостатки КП, поговорим, как правильно выбрать место будущего проживания, и расскажем о нюансах оплаты за жизнь в доме своей мечты.
5 ключевых особенностей жизни в коттеджном поселке
Самые первые ассоциации с жизнью в коттеджном поселке связаны с лужайками возле дома, мангалом и бассейном, тенистым и ароматным садом, с маленьким огородиком, на котором растет своя зелень, огурцы и прочее. А также это просторный дом с камином, где так уютно коротать вечера в семейном кругу или устраивать застолья с друзьями, когда вдали от будничной суеты можно отвести душу в кругу единомышленников.
Несомненно одно очень важное преимущество загородного дома – здесь можно воплотить все свои идеи и мечты и обустроить собственное жилище именно так, как того хочется. Можно при желании соорудить бассейн, сауну, гимнастический зал или бильярдную, разбить зимний сад, сделать окна в пол. Практически ничто из этого не доступно в городской квартире.
В наши дни для людей очень важна мобильность, поэтому имеет большое значение, сколько времени приходится тратить на дорогу от дома до работы. Коттеджные поселки размещаются на окраинах городов, и для жителей некоторых из них весьма досадной помехой являются пробки на въезде в город в часы пик, отнимающие много часов.
Данная проблема сегодня повсеместно весьма актуальна, поэтому в современном подходе к строительству коттеджных поселков вопросу удобных коммуникаций уделяется большое внимание. В связи с этим места для строительства выбираются с учетом транспортной инфраструктуры.
Имея в собственности какую-либо недвижимость, люди стараются ее обезопасить. Тем более если речь идет об элитных домах. Владельцы принимают меры охранного характера, позволяющие им не допустить проникновения посторонних на свою территорию. И первая из таких мер – высоченный забор. Обычно хозяин больше уделяет внимания его функции, а вовсе не эстетике, поэтому у всех окружающих эти безликие серые стены не могут вызывать ничего другого, кроме тоски и прочих неприятных ассоциаций, которые заставляют задуматься о том, что же там так тщательно скрывают за такими заборами.
Большое преимущество в этом плане предоставляет охраняемая территория коттеджного поселка, где нет необходимости превращать дом в крепость.
Жизнь современного городского человека настолько далека от природы, что некоторые совершенно не испытывают потребности выбраться, например, в лес. Урбанизация и индустриализация оставляют все меньше возможности для ручного труда, что с благосклонностью воспринимается большинством населения, не осознающего, что этот путь все больше отрывает человечество от собственных корней. Здесь кроется множество опасностей для людей, и они сегодня уже заявляют о себе в полной мере. Это и гиподинамия, и информационная перегрузка, которые требуют от человека что-то поменять в своем образе жизни.
Сегодня полноценный отдых заключается вовсе не в снижении физической активности, как это было пару десятков лет назад. Теперь надо на время отвлечься от непрерывного потока новостей, забыть про Интернет и телефон, чтобы обрести душевное равновесие. А для физического здоровья, которого тоже многим недостает, понадобится взять на вооружение все то, что называется здоровым образом жизни.
Кто бы мог подумать, что жизнь в благоустроенной городской квартире способна оказаться проблемой? Но прошедший год с его карантинами и самоизоляцией для многих стал очень непростым. Оказавшись запертыми в четырех стенах, люди чуть ли не сходили с ума от однообразия обстановки. Больше всего страдали творческие натуры, вынужденные день ото дня смотреть на один и тот же пейзаж за окном и не имеющие возможности на привычные впечатления.
Горожане быстро сообразили, что от подобных «прелестей» спасет жизнь в коттеджном поселке. В своем доме в окружении природы не страшна никакая изоляция, точнее, сопутствующий ей ущерб для психики.
Все это вызвало всплеск интереса к загородной недвижимости. Кто-то на несколько месяцев перебрался в деревню в арендуемый домик, кто-то решил прикупить свой коттедж. А те хозяева домов, которые находились в поиске покупателей на свою недвижимость, отложили продажу и сами перебрались за город с семьями. Оказалось, что очень важно для душевного спокойствия иметь возможность в любое время просто выйти на улицу, без ограничений прогуляться по саду и не чувствовать давления стен.
Плюсы и минусы жизни в коттеджном поселке
Состояние окружающей среды – это один из основных плюсов жизни в коттеджном поселке. Возможность дышать чистым воздухом, хотя бы иногда, оценили все жители мегаполисов. Поэтому многие москвичи перебираются в область, заботясь о здоровье собственном и своих детей. Недвижимость в экологически чистых районах МО всегда пользуется спросом и стоит немало. Достаточно отъехать от Москвы километров на 20, уже можно почувствовать изменение обстановки – отсутствие гари и шума.
Жизнь в коттеджном поселке связана со следующими преимуществами:
Надо отметить и еще один момент – чувство удовлетворенности от обладания домом значительно превосходит таковое в отношении квартиры.
Жизнь в коттеджном поселке, как и любое явление, имеет и недостатки. Все прелести в полной мере вы сможете ощутить только в том случае, если вложите круглую сумму в строительство и обустройство дома. А затем потребуется позаботиться о содержании домовладения, ремонте и прочем. Здесь не будет управляющей компании, которая бы обеспечила поставку коммунальных услуг, ликвидацию аварий, уборку снега и прочее. Все эти вопросы ложатся на плечи хозяина усадьбы.
Обычно хозяева частных домов сталкиваются с такими коммунальными проблемами:
Неочевидные нюансы жизни в коттеджных поселках
Существенной особенностью жизни в коттеджном поселке является то, что расходы на содержание всех коммуникационных сетей несут сами владельцы собственности, государство в этом никак не участвует. Следовательно, выбирая дом, нужно внимательно проверить не только приглянувшийся объект, но и состояние и качество дорог внутри поселка и на подъезде к нему. Ведь вам предстоит из своего кармана оплачивать ямочный ремонт, и чем позже это случится, тем лучше.
Если вы покупаете дом в коттеджном поселке, то одновременно с усадьбой получаете долю в общепоселковом имуществе. Иногда об этом новому владельцу даже не говорят. Но незнание не освобождает его от оплаты расходов на содержание этого самого имущества. В счет за коммунальные услуги будет включено освещение вашего земельного участка, отопление конторы управляющей компании, ремонт оборудования и прочие статьи, которых нет в счетах за коммуналку в многоквартирных домах.
Даже в случае небольшого коттеджа экономкласса вам придется платить каждый месяц около 10 тысяч рублей, и 60 % из них будут приходиться на общие расходы.
Коттеджный поселок – это не деревня. Он имеет свою структуру и правила. Поэтому каждый собственник дома обязан придерживаться установленного распорядка. А это накладывает определенные ограничения. Какие-то могут быть вполне очевидными и не особо обременительными, а некоторые вполне способны доставить как минимум дискомфорт. Часто список правил регламентирует время выгула собак, часы соблюдения тишины, скорость движения по дорогам в поселке, внесение изменений во внешний дизайн домов. А что если вас ограничат в возможности посадить какие-то деревья? И такое бывает…
Разновидности коттеджных поселков
Коттеджная застройка, равно как и уровень предоставляемых услуг в поселке, различается по качеству. На этом основании выделяют следующие категории объектов:
Самый ограниченный сегмент на рынке – элитный, на его долю приходится 3–5 % предложений.
1. Оптима и оптима+
Это бюджетное жилье с минимальной обеспеченностью удобствами и инфраструктурой. Поселок такого класса оснащается:
В таком поселке нет своей охраны и организованной эксплуатационной службы, только в одном случае из десяти имеется управляющая компания, обычно жильцы сами создают соответствующие структуры. Социальная сфера организована слабо и отличается неоднородностью, но все-таки она лучше, чем в обычном городском селе, где все складывается стихийно. В поселках категории оптима+ есть дополнительные услуги и благоустройство.
2. Бизнес/бизнес+
В отличие от предыдущей категории здесь более развитая инфраструктура. Обычно имеется охрана, частью которой является система видеонаблюдения. Социальная среда характеризуется большей однородностью и комфортом. Владельцы участков обязаны придерживаться установленных норм относительно внешнего вида дома при его строительстве. Для таких поселков выбирают живописные места в экологически благополучных районах с хорошей транспортной инфраструктурой. За порядком и коммунальным обслуживанием следит управляющая компания.
В поселке имеются следующие объекты благоустройства:
В поселках категории бизнес+ все эти объекты бывают более фешенебельными, а также оборудуются пляжи, в зонах отдыха устанавливаются беседки, деревья и кустарники высаживаюся по всей территории.
3. Элит
Поселки такого типа отличаются самыми высокими стандартами, которые учитываются уже при проектировании. Все проекты домов с самого начала проходят согласование, что обеспечивает гармонию объектов застройки и соблюдение единой архитектурной концепции поселка в целом. Высокий уровень жизни и комфорт обитателей – важнейший принцип элитного домостроения.
В поселках обязательно создается эксплуатационная служба. Обычно под такую застройку отводятся живописные участки рядом с городом, на берегу реки или озера. Проводятся все коммуникации, поэтому в таком коттеджном поселке образ жизни по комфорту ничем не уступает городскому – наличие удобств, скоростной интернет, телефонная связь, объекты инфраструктуры в непосредственной близости.
Наверняка вы встречали подобные жилые массивы, состоящие их двухэтажных домов, утопающих в зелени улиц с красивыми заборами их камня или кирпича. Все коттеджи построены в едином стиле, который выбирается заранее, – например, итальянский, французский, скандинавский.
Еще одна изюминка элитных поселков – ландшафтный дизайн. Он очень гармоничен и продуман, изобилует разнообразными решениями. При этом высаживаются необычные и редкие растения, применяются дорогие материалы. Если рядом с поселком нет природного водоема, то сооружается искусственный.
Жизнь в коттеджном поселке выбирают люди, которых не устраивают ограничения многоквартирных домов. Собственный дом в тихом месте предпочитают и семьи с детьми, и вышедшие на пенсию люди. Их тянет к земле, хочется иметь возможность разбить сад, погулять по травке, полюбоваться выращенными своими руками цветами.
Кроме того, в таком жилом массиве есть все для полноценного отдыха детей и взрослых – парки, спортивные площадки и пр. Даже в поселке экономкласса присутствует необходимый уровень удобств и инфраструктуры, который обеспечит комфорт людям, предпочитающим жить вдали от городской суеты. Более дорогое жилье сочетает в себе все преимущества, какие только может предоставить современное жилищное строительство, в комплексе с тихим и уютным местом.
Критерии выбора коттеджного поселка для проживания
В первую очередь нужно понять, какое место вас устроило бы под строительство дома. Для большинства людей важно, чтобы была возможность в любое время добраться до города за оптимальное время. Ведь хозяевам придется ездить на работу, а детям – в школу.
Чем ближе к городу, тем выше спрос и, соответственно, цены на землю. В Москве возле МКАД самые дорогие участки. То есть удаленность от города имеет первостепенное значение при ценообразовании.
Можно сказать, что только в 3 % случаев данное правило не выполняется. Встречаются такие примеры, когда разброс цен на участки в расположенных недалеко друг от друга поселках доходит до 30 %.
Стоимость земли определяется не только расстоянием до города. Она складывается с учетом района, категории земли и ее площади, класса населенного пункта, наличия инженерных сетей: водопровода, канализации, электросети и прочих условий. Об этих факторах речь пойдет ниже.
Не менее важна экологическая обстановка, которая также влияет на стоимость земли.
Повышенное загрязнение воздуха и воды будет при наличии в непосредственной близости промышленных, объектов, оживленной автотрассы, свалки. Если в составе выбросов и сбросов завода есть токсичные вещества, то они будут оседать на территории поселка и отравлять окружающую среду. Постоянное присутствие в воздухе, воде и почве повышенных концентраций вредных химических соединений делает непригодной территорию для проживания и отдыха.
Жизнь в коттеджном поселке будет благоприятной только при условии благополучной экологической обстановки, желательно около леса. До промышленных объектов должно быть не менее 5 км, а лучше 10. И автотрасса пусть проходит не ближе 2-3 километров.
Наличие природных объектов, таких как лес и река, повышает стоимость земли.
В Московской области есть районы, которые нельзя назвать благоприятными для жизни. Наилучшие экологические условия на западе, северо-западе и юго-западе области. При выборе участка нужно оценить все условия местности: есть ли леса и природные водоемы, каков гидрологический режим последних, какие ветры преобладают, насколько загрязнены территории (это можно узнать из экологических карт).
Наиболее чистыми районами являются территории на западе за МКАД. Соответственно, цены на землю тут наивысшие. Самые загрязненные районы расположены на востоке и юге от Москвы, и земля здесь стоит ощутимо меньше.
Выбирая участок под строительство, надо обращать внимание на подъездные пути. Важно, чтобы была хорошая дорога. А также должна быть возможность добраться общественным транспортом – автобусом или электричкой, и при этом остановки находятся недалеко.
Обратите внимание! Наличие хорошей дороги, безусловно, важно. Но если по ней невозможно проехать в час пик из-за пробок, то это вряд ли обрадует жильцов поселка. Поэтому следует заранее лично изучить реальный автотрафик.
Проблема с перегруженностью дорог существует во всем Подмосковье, но все равно есть районы, где ситуация некритична. Помимо этого, надо изучить и другие дороги, которые станут альтернативой и позволят при необходимости добраться до поселка.
Если вы нашли участок, подходящий по всем параметрам, но с единственным недостатком – постоянные пробки на подъезде, то не стоит его покупать. Любое стояние в автомобильном заторе имеет массу минусов – колоссальное количество времени теряется зря, а на этом фоне растет нервозность, что в итоге расстраивает здоровье. Придется увеличить эксплуатационные расходы на машину 20 до 30 %, так как в пробках становится больше потребление топлива и технических жидкостей.
Если же вы не планируете ездить на своей машине, а в Москву будете выбираться иногда за покупками, то даже при наличии пробок на дорогах вам подойдет коттеджный поселок, недалеко от которого есть железнодорожная станция. Кстати, наличие ж/д сообщения предпочтительно всегда, потому что в МО электрички – самый быстрый вид транспорта.
Наравне с привычными коммунальными услугами для удобства жизни в коттеджном поселке важна развитая инфраструктура. При выборе участка под застройку надо обязательно обратить на нее внимание.
Минимальный комплекс состоит из следующих объектов:
Если в коттеджном поселке недостаточно торговых точек, то это создает неудобства. Жильцы вынуждены делать запасы продуктов, хозяйственных мелочей и прочего, но и это не гарантия, что нехватка чего-то нужного не случится в самый неподходящий момент.
Выбирая участок под застройку, нужно также изучить окружающую обстановку: какие есть ближайшие населенные пункты и на каком расстоянии, какие объекты могут представлять интерес, например магазины, развлекательные центры, автозаправки и мойки и прочее.
Как правило, рядом с городами во всех поселках имеется электричество, центральные водопровод и канализация. Но по мере удаления от крупных населенных пунктов часто возникают проблемы, и в только что построенных поселках может не быть даже электричества.
Построить дом за городом при отсутствии электроэнергии весьма проблематично, потому что оборудование в основном работает от электричества. Выяснить информацию относительно подключения коттеджного поселка к электросети можно в местной администрации. Если подобные работы запланированы в ближайшем будущем, то как временный вариант на стройке можно подключить генератор, который обеспечит подачу электроэнергии для строительного оборудования.
В Московской области очень мало абсолютно ровных территорий. Местность в основном представляет собой низины и небольшие возвышенности.
На самом деле, имеет большое значение для жизни в коттеджном поселке его местоположение – в низине либо на холме. В первом случае надо быть готовым к повышенной влажности, высокому уровню грунтовых вод, который, в свою очередь, создаст определенные проблемы при сооружении фундамента. Также наверняка понадобится делать дренажную систему, чтобы избавиться от избытка паводковых и ливневых вод.
Помимо этого, повышенное содержание воды в почве связано с необходимостью ограничений при выборе растений – далеко не все из них способны переносить переувлажнение.
Покупать участок с уже готовым домом предпочтительнее, конечно, если хватает средств.
Но здесь надо будет основательно изучить саму постройку, для чего нужны профессиональные знания. Лучше выбор делать вместе с грамотным строителем, который сможет компетентно оценить качество дома от фундамента до крыши. При покупке готовой постройки всегда существуют риски не заметить какие-либо дефекты. А если они будут существенными, то обернутся в дальнейшем дополнительными затратами, и не только финансовыми. Согласитесь, будет очень неприятно приобрести дом, а через несколько месяцев выяснить, что плохо сделана, например, гидроизоляция фундамента.
Но покупка готового дома на участке земли имеет и свои плюсы:
К числу основных недостатков участка с готовым домом относятся следующие:
При выборе участка нужно ориентироваться не только на собственные желания и впечатления, но и поискать информацию в открытых источниках. Любые несоответствия надо анализировать. В реальности вы должны на участке видеть все то, что изложено в описании.
Сегодня рынок недвижимости насыщен самыми разными предложениями. Информация размещается на множестве интернет-сайтов, предоставляющих полные сведения в удобном формате относительно участков под строительство. Люди, желающие приобрести землю, могут оперативно выбрать подходящие объекты и оформить сделку. В итоге на всю процедуру вместе с поиском уходит полтора-два месяца.
Правила оплаты за инфраструктуру в коттеджных поселках
Жизнь в коттеджном поселке с навороченной инфраструктурой, безусловно, очень комфортна. Но надо понимать, что затраты на сооружение всех этих объектов включаются в стоимость домов, а содержание ложится на плечи собственников.
В любом случае нужно понимать, как и за что вам придется платить. Иногда объекты коттеджных поселков обслуживают внешнее население, обеспечивая собственную окупаемость и даже прибыльность. Но это бывает очень редко, обычно всю инфраструктуру содержат сами жители.
Застройщики уже учли все свои расходы на сооружение общих объектов в смете каждого дома. Затем раз в месяц домовладельцы будут вносить определенную сумму в составе коммунальных платежей на эксплуатацию объектов инфраструктуры. При покупке дома продавец и покупатель обсуждают этот вопрос. Сумма может быть рассчитана несколькими способами: фиксированный платеж с одной усадьбы (этот метод используют обычно в элитных поселках), в зависимости от площади дома, комбинированный (фиксированная часть за дом + тариф за участок).
Самый распространенный метод – платеж в зависимости от площади дома.
Для жилья бизнес-класса расходы на эксплуатацию составляют в среднем 45–75 рублей за квадратный метр. Тариф формируется с учетом типа постройки – самый низкий для коттеджей, затем идут таунхаусы и наиболее высокий для квартир. Это объясняется тем, что дома имеют большую площадь, а квартиры, наоборот, маленькую.
В коттеджном поселке бизнес-класса ежемесячные расходы домовладения будут в районе 12 000–20 000 рублей, владельцам таунхаусов придется заплатить 10 000–15 000 руб., а квартир – 4000–8000 руб.
При покупке дома в коттеджном поселке будущий владелец знакомится не только суммой предстоящих расходов, но и с условиями их корректировки. Обычно тарифы пересматриваются раз в год и увеличиваются на определенный процент.
Для эксплуатации объектов инфраструктуры и решения прочих хозяйственных вопросов создается либо управляющая компания (тогда ей принадлежит все это имущество), либо жильцы объединяются в ТСЖ (или иное аналогичное образование) и владеют активами на условиях долевой собственности.
Когда реализуется первый вариант, то УК с каждым владельцем дома заключает договор на обслуживание и имеет право изменять коммунальные тарифы. Управляющая компания отвечает за все хозяйственные вопросы и делает это профессионально, что является несомненным плюсом. Но жители многих поселков предпочитают самостоятельно организовать подобную работу, создавая различные структуры самоуправления. В этом случае ежемесячные взносы устанавливаются общим собранием после обсуждения реальных затрат.
Расходы на содержание имеющихся объектов определяются количеством услуг. Понятно, что их набор будет отличаться для поселков классов эконом и элит. В последних могут быть фитнес-центры, бассейны, детские сады, развлекательные центры, медицинские пункты, на содержание которых потребуется 70–80 тысяч рублей ежемесячно.
В поселках с минимальным набором объектов инфраструктуры ежемесячные платежи ограничиваются 15 000 руб. Это совершенно оправданно, потому что люди, покупающие жилье экономкласса, не готовы платить больше за содержание всех дополнительных наворотов. Даже если там уже построены какие-то из этих объектов, они либо сдаются в аренду, либо консервируются.
Существует еще один вариант сэкономить на объектах инфраструктуры, но он применяется, как правило, при строительстве жилья классов бизнес и элит. Жилой массив строится рядом с действующим домом отдыха либо таковой сооружается вместе с коттеджами. Тогда владельцы коттеджей могут пользоваться всеми услугами объекта, который к тому же зарабатывает деньги на свое содержание.
Дома в поселках одного класса могут стоить примерно одинаково вне зависимости от того, насколько развита их инфраструктура. Количество объектов в большой степени зависит от площади территории. Если участок маленький, то никто не будет строить там полный набор, потому что с экономической точки зрения это неоправданно. Если же площади позволяют, тогда есть смысл сооружать много интересных объектов коммерческого направления.