Что такое комплексная застройка
КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА
застройка территорий, предусматривающая планомерное возведение зданий и сооружений, связанных единством функцией, процессов, планировочных решений, очерёдностью осуществления. Термин чаще всего относится к р-нам, в к-рых стр-во жилых домов осуществляется одновременно с сооружением обществ. зданий, инж. оборудованием, благоустройством и озеленением территорий.
Смотреть что такое «КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА» в других словарях:
ЗАСТРОЙКА — ЗАСТРОЙКА, в собственном смысле слова означает возведение здания или зданий на протяжении всего населенного места или какой либо части его. Право 3. обеспечивается соответствующими статьями гражданского кодекса (в РСФСР ст.ст.71 84). Соблюдение… … Большая медицинская энциклопедия
застройка комплексная — Совместное возведение на определённой территории зданий и сооружений различного назначения, инженерных сооружений и коммуникаций, связанных единством технологических процессов, планировочных замыслов и очерёдностью осуществления… … Справочник технического переводчика
ЗАСТРОЙКА КОМПЛЕКСНАЯ — совместное возведение на определённой территории зданий и сооружений различного назначения, инженерных сооружений и коммуникаций, связанных единством технологических процессов, планировочных замыслов и очерёдностью осуществления (Болгарский язык; … Строительный словарь
Москва — I Москва река в Московской и частично в Смоленской области РСФСР, левый приток Оки (бассейн Волги). Длина 502 км, площадь бассейна 17 600 км2. Берёт начало на Московской возвышенности. Питание снеговое (61%), грунтовое (27%) и дождевое… … Большая советская энциклопедия
Кострома — У этого термина существуют и другие значения, см. Кострома (значения). Город Кострома … Википедия
Москва — столица СССР и РСФСР, крупнейший транспортный узел, порт, главный политический, научно культурный и промышленный центр СССР. Упоминается в летописях с 1147. Наиболее древняя часть Москвы ансамбль Кремля (см. Кремль Московский) с… … Художественная энциклопедия
История города Королёва — Город Королёв (бывш. город Калининград) город в России, один из крупн … Википедия
Белорусская Советская Социалистическая республика — Белоруссия. Расположена на западе СССР. Древнейшие памятники искусства на территории Белоруссии восходят к верхнему палеолиту (костяные подвески, ожерелья, амулеты с орнаментом), неолиту и бронзовому веку (деревянные, костяные и роговые… … Художественная энциклопедия
Градостроительство — теория и практика планировки и застройки городов. Градостроительство охватывает сложный комплекс социально экономических, строи тельно технических, архитектурно художест венных, а также санитарно гигиенических проблем. Его характер… … Художественная энциклопедия
Список градоначальников Тулы — Глава Тулы Должность занимает Александр Евгеньевич Прокопук с 2012 года Возглавляет город Тулу Назначается Тульской городской Думой Срок полномочий 5 лет Должность появилась … Википедия
Что такое комплексная застройка
(введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
1. Виды комплексного развития территории:
2. Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;
б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;
д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.
3. В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 2 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 настоящей статьи.
4. Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:
1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
5. В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 4 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах одного элемента планировочной структуры с земельными участками, предусмотренными частью 4 настоящей статьи.
6. При осуществлении комплексного развития территории нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства.
7. Земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
8. В целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории:
1) расположенные в границах такой территории земельные участки, предназначенные для размещения объектов федерального значения, а также земельные участки, на которых расположены эти объекты, за исключением случаев согласования включения указанных земельных участков в границы территории, подлежащей комплексному развитию, с федеральными органами исполнительной власти, иными организациями, которым в соответствии с федеральными законами и решениями Правительства Российской Федерации предоставлены полномочия по распоряжению указанными земельными участками. Порядок данного согласования устанавливается Правительством Российской Федерации;
2) земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, не предусмотренными пунктом 2 части 2 настоящей статьи, а также жилые помещения в таких многоквартирных домах;
3) земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением земельных участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения;
4) иные объекты недвижимого имущества, определенные Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
9. Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть определены объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории нежилой застройки.
10. Включение в границы территории, в отношении которой решение о ее комплексном развитии принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или главой местной администрации муниципального образования, земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального значения в соответствии с документацией по планировке территории, земельных участков, на которых расположены такие объекты, не допускается, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. Включение в границы указанной территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, допускается по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
11. Реализация комплексного развития территории по инициативе правообладателей осуществляется в соответствии со статьей 70 настоящего Кодекса.
Комплексное развитие территорий. Что это значит
Текстовая версия
В последние десять лет в информационном поле очень часто говорят о комплексном развитии территорий. Но что это значит? Москву будут застраивать жилыми кварталами? Это не так.
А вот в московской практике механизм КРТ означает, что та или иная территория должна получить сразу несколько функций, а не только жилую. Столичные районы развиваются комплексно: вместе с жильем строится необходимая транспортная, социальная, коммерческая инфраструктура, создаются новые рабочие места в шаговой доступности (это могут быть офисы или даже объекты формата light industrial, чистое или высокотехнологичное производство). В Москве под этим термином прежде всего понимают застройку промзон, а также строительство больших жилых комплексов на новых территориях.
Андрей Бочкарев, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:
— Промышленные зоны являются очень важным резервом градостроительного развития. Частью операций по редевелопменту зон будет создание новых производственных площадок на месте существующих. Те производства, которые раньше существовали в городе Москве, либо закрыты, либо экономически нецелесообразны. Большинство промзон являются территориями, которые не используются, и их экономический потенциал, к сожалению, не работает на бюджет города Москвы. Мы выполняем работы по градостроительному планированию этих зон. Частично там будут возводиться объекты высокотехнологичного производства, которые являются очень важным элементом экономической жизни города, являются источником пополнения бюджета. Часть территории будет, безусловно, отдана под строительство объектов жилого назначения. В том числе под программу «Реновация». Мы рассматриваем примерно сейчас 14 крупных промышленных зон, где можно размещать интегрированно жилую застройку и экологически чистые производства, высокотехнологичные.
Так получилось, что в Москве именно бывшие промзоны стали флагманами комплексного развития территорий: на их территории строится жилье, обеспечивается необходимая социальная инфраструктура и транспортная доступность, возводятся высокотехнологичные промышленно-производственные объекты, технопарки и другие объекты с рабочими местами, создаются рекреационные пространства.
Только за десять месяцев 2021 года в столице введено более 11 млн кв. м недвижимости, из них более 5,8 млн кв. м приходится на жилье, а более 1,5 млн кв. м — на коммерческую недвижимость, которая дает городу дополнительные рабочие места. Также с начала года в Москве введено почти 70 различных социальных объектов.
Всего в рамках комплексного развития бывших промышленных зон в Москве планируется возвести около 40 млн кв. м жилой и торговой недвижимости, а также промышленных и офисных площадей. Здесь будет создано около 0,5 млн рабочих мест.
Андрей Бочкарев, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:
— Промзоны, которые уже взяты в редевелопмент, — это территория бывшего завода ЗИЛ, бывшего завода «Серп и молот», Калошино, территория вокруг Сити. У нас большое количество промзон, которые будут перепрофилированы: с производства низкотехнологичных видов продукции на вопросы, связанные с электроникой, с исследовательскими работами. Мы переформатируем наши промышленные зоны, чтобы они стали источником развития города, пополнения бюджета.
По оценке столичных властей, промзоны занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляло более 17% территории Старой Москвы. И город занимается развитием этого «ржавого пояса» последовательно и настойчиво. С 2011 года в Москве был утвержден 91 проект планировки территорий бывших промзон общей площадью около 4 тыс. га. Всего здесь было возведено 806 объектов недвижимости общей площадью 24 млн кв. м.
В начале апреля 2021 года градостроительно-земельная комиссия Москвы утвердила проекты комплексного развития участков в семи бывших промзонах: Грайвороново, Зюзино, Каширское шоссе, Бескудниково, Кунцево, Коровино и Теплый Стан. А в прошлом, 2020 году власти Москвы приняли решения о комплексном развитии 23 территорий промзон, в их числе Красный Строитель, Бережковская набережная, Капотня, Выхино, Трикотажная, Перово и Верхние Котлы.
Но вернемся к разговору о механизме комплексного развития территорий. Зачем все-таки нужно развивать эти территории комплексно, а не как было в СССР, где у каждой территории было свое назначение — жилое, производственное, административное… В условиях Москвы XXI века (а это один из крупнейших мегаполисов Европы, на минуточку) принцип КРТ позволяет формировать самодостаточные кварталы, комфортные для жизни, работы и проведения досуга. А это в свою очередь позволяет снизить маятниковую миграцию в городе и снизить нагрузку на транспортные артерии. То есть — сделать весь город удобнее для его горожан.
Что такое КРТ с точки зрения бизнеса
Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет»
— Что бизнес понимает под комплексным развитием территорий?
— Для нас комплексное освоение территорий — это большие, крупные районы жилья, которые помимо своего масштаба отличаются тем, что они сразу готовы для жизни. Например, сейчас мы находимся с вами в ЖК «Остафьево». Как видите, здесь недавно заселилась первая очередь, но уже работают детский садик, школа, открыт плей-хаб — большой центр притяжения для детей всего района. Здесь уже открыта коммерция и супермаркет, есть кафе, есть рестораны.
— А что с рабочими местами в квартале?
— Проект «Остафьево» — это 600 тыс. кв. м. Плюс следующий проект — суммарно это миллионы метров. В реализуемых в данный момент проектах в Новой Москве мы создадим 16 тыс. рабочих мест. Это не только рабочие места в магазинах, но также и строительство офисных зданий, и строительство деловых центров. В Новой Москве необходимо создавать не только кластеры жилья, но и кластеры, где люди будут работать. Чтобы им было удобно, чтобы не приходилось каждый раз ехать на рабочее место в Москву. В офисных зданиях, которые построим здесь, будет выделено большое количество пространства под коворкинги.
— Мало построить крупный квартал — надо еще им и управлять. В чем особенность управления крупными жилыми комплексами?
— У группы «Самолет» в управлении находится более 3,5 млн кв. м недвижимости в разных субъектах Федерации. Ежемесячно к нам поступает от жителей до 20 тыс. заявок различного рода. Люди хотят какой-то сделать мелкий ремонт, решить вопросы по гарантии, заказывают дополнительные услуги. Наши УК рабоатют 24 часа в сутки, во всех ЖК есть «личный кабинет», мобильное приложение, где жители могут оставить свое обращение. Это не только базовые услуги, связанные с теплом, с электричеством и так далее. Но это еще услуги, которые объединяют людей, создавая комьюнити. Для этого в ЖК «Остафьево» мы открыли коворкинг.
Мы считаем себя оператором района, который помогает людям. В качестве примера, в том же «Остафьево» находятся постаматы, об их установке нас попросили жители. Вот такое взаимодействие и есть пример комплексного управления крупными и масштабными проектами.
— То есть живешь, работаешь и отдыхаешь — все в одном районе?
Комплексное развитие территорий: все нюансы правого регулирования
История
В конце 2020 года приняли Федеральный закон № 494 о внесении изменений в градостроительный кодекс, который существенными способом преобразил комплексное развитие территорий. В это же время был подписан указ о национальных целях развития страны, ориентированный, в том числе, на повышение качества строительства.
При этом комплексное развитие территорий не является новым институтом. Постановление о проекте комплексного освоения территорий в сфере жилищного строительства приняли еще в 2007 году. Государство брало на себя обязательство по софинансировании инфраструктуры.
В 2016 году закон №373 ввел понятие комплексного и устойчивого развития. Однако он касался только тех объектов, которые осваивались по инициативе правообладателя или государства. В 2019 году все институты в рамках КРТ консолидировали.
Понятие комплексного развития территорий
Комплексное развитие территорий — это деятельность, направленная на создание благоприятных условий существования населения. В рамках этого направления создаются не только конкретные объекты, но и инфраструктура. Застройщик не только реализует сам проект, но также занимается бумажной работой и готовит необходимую документацию.
Какие цели у КРТ:
При реализации данной концепции высчитывается индекс качества городской среды. Учитываются разнообразие функций в жилой зоне, доля озелененных территорий, обеспеченность инженерными системами и многое другое.
Виды КРТ
В рамках Градостроительного кодекса можно выделить четыре категории:
Решение о КРТ включает виды разрешенного участка, перечень объектов культурного наследия, подлежащие сохранению или сносу, предельные параметры разрешенного строительства, сведения о границах, территории, подлежащей комплексному освоению.
Договор о КРТ не является типичным гражданско-правовым договором. В нем могут содержаться такие обязанности как, например, разработка документации или изъятие земельных участков. «Во-первых, нет возможности применения гражданско-правового инструментария. Во-вторых, есть практическая сложность применения нормы, согласно которой в границах территории КРТ может быть заключено несколько договоров. В-третьих, непонятна возможность применения условия в части процента жилых/нежилых помещений и требований к первым этажам», — отмечает Алексей Башарин.
Градостроительная документация
Правила землепользования и застройки подразумевают расширенный состав градостроительных регламентов в границах территории, которая подлежит комплексному освоению. Они включают в себя, например, обеспеченность инфраструктурой. Решение о КРТ может быть принято и в границах территории, которая не отображена в этих правилах.
Комплексное развитие территорий — драйвер новых подходов в градостроительстве. Благодаря КРТ появилось такое понятие как мастер-план. Он представляет собой результат комплексной градостроительной проработки территории, на которой требуется устранение проблем, связанных, например, с ветхим аварийным жильем. Положения мастер-плана является основой для института комплексного развития. Этот объемный документ включает в себя как регламентацию, так и проектные решения по территории.
По его словам, в рамках КРТ подготовку документации заметно упростили. При этом власти сохранили все гарантии, включая публичные слушания.
КРТ жилой застройки
Решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении одного или нескольких кварталов, и даже микрорайонов.
При этом некоторые объекты не могут изъять для государственных нужд. Это участки, предназначенные для объектов федерального значения и территории, на которых расположены многоквартирные дома, не попадающие под критерии КРТ.
Если комплексное освоение реализуется правительством, регионом или муниципалитетом, путь к принятию концепции упрощается. В случае с инвестором проводятся торги и заключается договор. Далее идет подготовка проекта, его согласование, опубликование, проведение публичных слушаний, утверждение документации, определение этапов реализации и мероприятия по проектированию.
Для включения многоквартирных домов в программу проголосовать за нее должно не менее 2/3 собственников. Чтобы отказаться от комплексного освоения, достаточно 1/3 жильцов. Лектор напоминает, что собственник вправе получить другое помещение взамен того, которое у него будет изъято, и оно должно быть равнозначным. Это касается аварийных МКД.
КРТ нежилой застройки
В границы нежилой застройки нельзя включать многоквартирные дома, дома блокированной застройки, объекты ИЖС, садовые объекты и многое другое.
Есть три варианта реализации: властью, инвестором (тут заключается договор и проводятся торги) и правообладателем.
Алексей Башарин отмечает, что осуществить КРТ нежилой застройки сложно в отношении территорий, на которых расположены исторические здания. Кроме того, нет правоприменительной практики по изъятию земельных участков для реализации комплексного подхода в этой сфере.
Изъятие земельных участков для государственных нужд
Есть перечень объектов, которые не могут быть изъяты при комплексном развитии территории. Например, новый многоквартирный дом. Проблема в том, что правоприменительная практика по изъятию земельных участков в этой сфере отсутствует в принципе. Также не определен и механизм возмещения убытков правообладателям, у которых изымаются участки, используемые на основании договоров аренды. На данный момент изъятия рассматриваются как исключительная мера, без которой не обойтись.
КРТ незастроенной территории
Этот вид осуществляется в отношении земельных участков (ЗУ), находящихся в публичной собственности. ЗУ предоставляются лицу, которое заключило договор без проведения торгов. Существует общая нехватка земельных участков, где осуществлена градостроительная подготовка, поэтому застройщику грозят высокие затраты.
КРТ по инициативе правообладателя
Осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков, расположенных в границах комплексного развития территории. В них могут быть включены ЗУ в публичной собственности, если:
Дополнительные гарантии в рамках осуществления КРТ
Лица, подписавшие договор, могут заключить соглашение о поощрении капиталовложений, но объем вложений должен быть не менее 250 млн рублей. СЗПК как инструмент применяется только в рамках комплексного развития территории. Его нельзя заключить в иных видах строительной деятельности. То есть комплексное освоение является своеобразным ключом, который открывает доступ к преимуществам, которые дает соглашение.
Затраты на создание инфраструктуры могут быть компенсированы за счет механизма инфраструктурных облигаций. КРТ не исключает возможность применения других инвестиционных механизмов, существует возможность их интеграции непосредственно в договор. Также можно получить земельные участки без проведения торгов, а через субсидии на возмещение понесенных расходов.
Полностью лекцию «Новеллы комплексного развития территории» можно послушать по ссылке.