Что такое ипотечное плечо
Что такое ипотечное плечо
Принцип рычага в финансах работает так же, как и в физике — с его помощью можно сделать больше и, главное, легче. Финансовый леверидж (рычаг, кредитное плечо) — это соотношение денег трейдера к общему объёму средств, которыми он торгует. По правовой сущности это услуга брокера, предоставляющая средства, превышающие собственные в несколько раз. Использование кредитного плеча позволяет получить больший доход.
Термин «кредитное плечо» довольно сложен в понимании, поэтому давайте разберёмся подробно.
Плечо финансового рычага даёт возможность трейдеру (то есть частному инвестору) совершать сделки стоимостью гораздо выше, чем его собственный капитал на счете. Давайте рассмотрим простой пример. Вы начинающий инвестор и решили, что не можете потратить на операции с активами на фондовом рынке больше, чем 1000$. Но внезапно вы обнаруживаете неплохую стратегию и для сделки с портфелем бумаг вам нужно 20 000$. Недостающие деньги вы одалживаете у своего брокера — получаете кредитное плечо 1:20. Конечно, брокер просто обязан защитить свои деньги, и он в автоматизированной торговой системе выставляет порог для убытка по сделке, равный сумме вашего залога / сумме вашего счёта — 1000$. То есть, если в ходе совершения операций на фондовом рынке вы внезапно понесёте убытки, то они никогда не превысят 1000$ — вы потеряете свои деньги, а брокер, ничем не рискуя, вернёт свои. Это вполне справедливо, и такая ситуация называется margin call — убыточная позиция, угрожающая вам убытками, закрывается (иногда даже без предшествующего уведомления). А если операции на рынке приносят прибыль, то вся прибыль останется вам, а брокер получит обратно только свои кредитные средства. Например, вы купили акции на 20 000$, они стали резко расти, и вы получили аж 3000$ прибыли. Все 3000$ (+1000$ залога) — ваши. Брокер просто заберёт свои 19 000$. Понятно, что, оперируя своими 1000$, вы бы никогда не смогли получить 3000$ прибыли, в этом и заключается основной смысл кредитного плеча. Будьте внимательны: маржин колл касается не только залога, а всей суммы вашего счёта — именно ею вы рискуете, просто в нашем примере эти суммы равны.
Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ПАО Московская Биржа.
Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.
Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.
ООО «Компания БКС», лицензия №154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия. 129110, Москва, Проспект Мира, 69, стр. 1, 3 подъезд.
Доходность кредитного плеча в недвижимости
Социологические опросы показывают, что более 70% россиян считают недвижимость самым надежным способом сохранения сбережений и самым распространенным инструментом инвестирования для частных инвесторов. Но мало кто знает, что покупка квартиры в новостройке для дальнейшей перепродажи с использованием кредитных средств может принести большую доходность, чем приобретение такой же квартиры при полной оплате собственными средствами. Инвестировать в новостройки для перепродажи с использованием ипотечных займов – это значит задействовать так называемый принцип кредитного плеча, отмечает эксперт по недвижимости Сергеев Константин. Наиболее широкое распространение принцип кредитного плеча получил в биржевой торговле на фондовых и валютных рынках.
Кредитным плечом называют отношение собственных вложенных средств инвестора к общей стоимости инвестиции, соответственно, эффект кредитного плеча – можно определить как эффект от использования заёмных(кредитных) средств с целью увеличить объем растущего в цене инвестиционного актива, и прибыль от этой инвестиции. Плата за использование привлеченного кредитного капитала обычно меньше, чем объем дополнительной прибыли, которую он генерирует. Дополнительная прибыль суммируется с прибылью, полученной на собственный капитал, что увеличивает его рентабельность и при успешной сделке позволяет инвестору получить сверхприбыли от использования заемных средств, т.е. принципа кредитного плеча – отмечает эксперт по инвестициям Константин Сергеев.
Например, приобретая инвестиционную квартиру в начале строительства по цене 2 млн. рублей, и продав её через 2 года (средний срок строительства жилой многоэтажки) за 3,4 млн. рублей, инвестор заработает 1,4 млн. рублей прибыли за весь период, или по 700 тыс. за каждый год инвестирования – это 35% в годовых на внесенные 2 млн. рублей. Если купить такую же квартиру по цене 2 млн. рублей с первым взносом в 20%, т.е. 400 тыс. рублей, то будет необходимо привлечь 1,6 млн. рублей заемных банковских средств. По мере строительства дома инвестор будет выплачивать ежемесячный ипотечный платеж в 20 тыс. рублей. Общая выплаченная ежемесячными платежами за период строительства 2 года (24 месяца) сумма составит 480 тыс. рублей. При реализации квартиры конечному покупателю из средств от продажи необходимо погасить банковский кредит (почти 1,6 млн. рублей). Вычитая из цены продажи 3,4 млн. рублей 1,6 млн. рублей погашенного кредита, инвестор получит на руки в завершение периода инвестирования 1,8 млн. рублей. Потратив 400 тыс. рублей на первый взнос, и 480 тыс. рублей в сумме за 2 года на ежемесячные платежи, инвестор получает прибыль более, чем в 900 000 рублей за 2 года, или в 50% годовых. При покупке такой же квартиры за собственные средства доходность инвестиций составила бы 35% годовых. Таким образом, эффект кредитного плеча увеличивает доходность инвестиций в новостройке. Но при неудачных инвестициях и низкой доходности возможный убыток при использовании принципа кредитного плеча также увеличивается по сравнению с инвестированием с использованием собственных средств. Поэтому в условиях экономической нестабильности использовать эффект кредитного плеча нужно с особенной осторожностью – резюмирует эксперт по недвижимости Константин Сергеев.
Риски кредитного плеча в новостройках обозначил эксперт по недвижимости Константин Сергеев.
При использовании эффекта кредитного плеча в инвестициях в перспективных с точки зрения роста цены новостройках доходность вложений увеличивается до 2,5 раз по сравнению с инвестициями за собственные средства. Инвестор получает доход в полном объеме на собственные средства, а также доход от использования заемных банковских средств за вычетом тех процентов, что выплачены за период инвестирования в виде ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. Основной риск при использовании принципа кредитного плеча в недвижимости состоит в том, что выплата процентов по банковскому кредиту – ежемесячная необходимость. Поэтому инвестору крайне важно перепродать квартиру в готовом доме по той цене и в тот срок, который был спрогнозирован изначально. Эксперт по недвижимости Константин Сергеев обозначает 2 основных риска.
Перенос сроков строительства и продажи квартиры приводит к тому, что сумма ежемесячно выплачиваемых банку процентов постоянно растет, при этом уменьшается прибыль инвестора. Например, при неблагоприятных условиях – задержке строительства дома более, чем на 4 года от изначальной даты сдачи принцип кредитного плеча может увести доходность инвестиций в отрицательную зону.
Второй риск – снижение цены на недвижимость может привести к тому, что квартира будет продана со скидкой от изначальной цены. В этом случае сумма ежемесячно выплачиваемых банку процентов сокращает прибыль от роста цены по мере увеличения строительной готовности дома.
Необходимые условия роста доходности отмечает эксперт по инвестициям Константин Сергеев.
При использовании эффекта кредитного плеча при инвестировании в недвижимость нужно выбрать ликвидный для дальнейшей перепродажи объект, в жилой недвижимости, как правило, это квартира-студия, однокомнатная квартира или евродвушка сегмента масс-маркет. Для того, чтоб увеличить доходность инвестиций с использованием этого принципа необходимо сочетание следующих факторов: своевременная достройка и ввод дома в эксплуатацию, а также продажа квартиры по заранее спрогнозированной цене или дороже. Эффект кредитного плеча повысит доходность инвестиций только в случае, если прирост цены купленного актива (квартиры) составит показатели от 25% годовых, т.е., купив квартиру за 2 млн. рублей, нужно быть уверенным в её перепродаже через 2 года за 3 млн. рублей. В случае меньшего прироста цены кредитное плечо сработает против инвестора и уменьшит доходность – отмечает Константин Сергеев.
Ловушка для новичка. Почему не стоит торговать с кредитным плечом
Многие начинающие трейдеры пытаются использовать заемные средства для торговли криптовалютой, поскольку они позволяют существенно увеличить потенциальную прибыль. Однако использование кредитного плеча сопряжено с высоким риском потери депозита. Чтобы понять, как использовать этот инструмент, нужно разобраться в том, как он работает.
Что такое кредитное плечо
В чем сложность
Кредитное плечо — это сложный финансовый инструмент, который может использовать каждый трейдер, однако для этого ему необходимо иметь большой опыт торговли цифровыми активами, пояснил финансовый аналитик криптобиржи Currency.com Михаил Кархалев. По его словам, основная ошибка новичков при работе с кредитным плечом — это азарт и желание заработать много и сразу.
«Большое кредитное плечо действительно может принести невероятную прибыль, однако, если вы попробуете поработать с плечом на демо-счете ради интереса, вы увидите, что с плечом 100х депозит может уйти, в прямом смысле слова, за считанные секунды», — отметил аналитик.
Слишком импульсивным и азартным трейдерам Кархалев не рекомендовал использовать кредитное плечо больше x5.
Ловушка для новичков
Часто начинающие трейдеры используют заемный капитал для совершения сделок, поскольку имеют малый депозит, а зарабатывать хочется много и уже сейчас, отметил CEO Cryptorg Андрей Подолян.
«Это большая ошибка. Для начала нужно научиться не терять», — добавил эксперт.
По мнению Подоляна, начинать торговать с небольшими кредитным плечом можно после полугода торговли без убытков. Одним из преимуществ торговли с кредитным плечом эксперт назвал возможность зарабатывать на падающих рынках. Также заемные средства можно использовать для хеджирования позиций на спотовом рынке, добавил Подолян.
Больше новостей о криптовалютах вы найдете в нашем телеграм-канале РБК-Крипто.
Что такое кредитное плечо?
Кредитное плечо – специальная услуга брокерской компании, которая заключается в предоставлении инвестору дополнительных денежных средств или ценных бумаг в долг для того, чтобы клиент смог открывать позицию. Чаще всего за него берется определенное дополнительное вознаграждение, помимо брокерской комиссии.
Кредитное плечо увеличивает доход участника рынка, однако одновременно с этим приводит к пропорциональному увеличению принимаемого на себя финансового риска.
Кредитное плечо при покупке активов
Попробуем показать это на простом примере. Предположим, у клиента есть 1 тысяча рублей, на которую он может купить ровно десять акций, если их котировка на момент совершения сделки составляет 100 рублей за штуку. Спустя месяц цена бумаги выросла на 10% и составила 110 рублей за штуку. Теперь инвестор может продать свой пакет за 1100 рублей и записать себе 100 рублей в прибыль.
Но аппетит, как говорится, приходит во время еды. Клиентам нравится получать торговую прибыль, а брокеру – комиссии, которые зависят от объема сделок. Тогда брокер предлагает клиенту усилить его позицию, взяв заем в размере 1 к 2 от имеющихся на счету средств. Это и есть кредитное плечо.
Предположим, клиент согласился бы на это в самом начале. И тогда его прибыль от покупки акций составила бы не 100, а 200 рублей. Допустим, клиент вообще не имеет страха, а брокер тоже готов рискнуть, и предоставляет клиенту заем 1 к 10. Тогда на свою 1 тысячу инвестор заработал бы не 100 и не 200 рублей, а 1 тысячу, то есть удвоил бы свой капитал всего за месяц.
Риск кредитного плеча
В финансах везде, где есть возможная прибыль, существует и соответствующий уровень риска. Предположим, в нашем примере, что акции не вырастут в следующем месяце, а наоборот, подешевеют на столько же, на 10%. Тогда в первом варианте, без плеча, инвестор лишится 10% своих активов, с плечом 1 к 2 уже 20%, а при плече 1 к 10 он останется без денег вообще.
Причем в ситуации, когда деньги будут подходить к концу, брокер должен будет предложить инвестору либо донести определенную сумму, чтобы обеспечить выполнение обязательств, либо закрыть позицию. Эта ситуация на английском называется margin call, буквально, «требование внести маржу, разницу». Если клиент не сделает этого в отведенный срок, брокер закроет позицию принудительно. Чаще всего это получается сделать по худшей цене из возможных.
Словарь
При маржинальной торговле инвестор фактически берет на осуществление сделки кредит под залог. В качестве залога выступает небольшая часть собственных средств инвестора — так называемая маржа. Маржинальная торговля изначально предполагает двойную сделку. Если инвестор пользуется кредитом под покупку актива, то для исполнения кредита необходимо будет осуществить продажу этого актива. Таким образом маржинальная торговля используется преимущественно в рамках спекулятивной стратегии на рынке. Инвестор берет деньги на то, чтобы купить актив, а потом продать его и получить прибыль.
Чем отличается маржинальный кредит от обычного
Логичный вопрос, в чем отличие маржинального кредита от обычного. Ответ — в цели кредита и величине залога. Маржинальный кредит предполагает однозначное использование заемных средств — совершение биржевых сделок по покупке и продаже биржевого актива. Из такого назначения кредита происходит и величина залога.
Любой банк, выдавая кредит, берет в виде обеспечения актив, способный покрыть возможные убытки банка. Например, при ипотечном кредите залогом является объект недвижимости, который зачастую стоит даже больше, чем вся сумма кредита. Под кредиты для предпринимателей можно предоставить в залог часть бизнеса. Автокредиты предполагают залог в виде автомобиля. При маржинальном кредитовании брокер рискует только частью стоимости актива, на которую может измениться его стоимость. Поэтому в качестве залога инвестору требуется внести не всю стоимость актива, а только его часть — маржу.
За пользование маржинальным кредитом, как и в случае с классическим займом, нужно платить. Даже при меньшем залоге в виде собственных средств инвестор все же должен будет внести проценты.
Что такое кредитное плечо
Из-за того, что залог значительно меньше суммы кредита, возникает эффект финансового рычага или кредитного плеча. Кредитным плечом называют разницу между своими средствами, предоставленными в качестве маржи, и заемными средствами. Чем больше эта разница — тем больше плечо. Размер плеча выражается пропорцией. К примеру, инвестор хочет купить ценных бумаг на ₽500 тыс., но при этом собственных средств у него всего ₽100 тыс. Он может обратиться к брокеру за плечом 1:5.
Для чего используют кредитное плечо
Есть два основных метода применения маржинальной торговли:
Справка. В операциях для ликвидации кассового разрыва нередко используется отложенный ордер с кредитным плечом. Это значит, что трейдер заранее предполагает, что готов купить ценную бумагу по определенной цене. Он устанавливает на эту бумагу отложенный ордер, и в момент, когда цена бумаги доходит до нужной отметки, происходит сделка с использованием заемных средств. Тогда же трейдер продает имеющиеся у него в наличии бумаги, чтобы погасить займ.
Как получить маржинальный кредит
Как и с обычным кредитом, маржинальный кредитор оценивает своего заемщика и принимает решение, какой размер займа ему выдать. Для этого используются два показателя:
Клиент с повышенным уровнем риска — инвестор, который открыл брокерский счет не менее полугода назад, торговал как минимум 5 дней и имеет на счете не менее ₽600 тыс. Таким опытным игрокам будет доступно намного большее плечо. Высокий уровень риска можно получить и сразу, но если вы готовы сразу инвестировать много. В этом случае на счетах должно быть суммарно не менее ₽3 млн.
Таким образом сумма, на которую вы можете купить ценные бумаги, рассчитывается по формуле:
Ваши средства / Ставка риска бумаги
Например, у вас есть ₽100 тыс. рублей и вы хотите купить акции какой-то компании. Ставка риска у этой бумаги — 20%. ₽100 тыс. / 0,20 = ₽500 тыс. рублей. Это сумма, на которую вы сможете купить акции компании, включая ваш залог в размере ₽100 тыс. В этом случае ваше кредитное плечо составит 1:5.
Что такое маржин-колл
Всегда есть риск, что инвестор не захочет продавать активы (даже если их стоимость упала критически), в расчете на то, что в перспективе цена вырастет. Брокеры для таких случаев придумали защиту. Маржин-колл (Margin call) позволяет уведомить инвестора о том, что активы достигли определенной отметки. Каждый брокер может установить собственную отметку, чаще всего это процент от маржи.
Предупредительный звонок (а исторически маржин-колл и был звонком по телефону, от чего и получил свое название) не обязывает инвестора продавать активы. Это всего лишь способ обратить внимание на то, что ситуация принимает неприятный оборот. Инвестор может добавить денег на счет, чтобы довести сумму маржи к первоначальной, ждать роста активов или ждать, пока брокер объявит стоп-аут. Stop out дает возможность брокеру самостоятельно продать все или часть убыточных активов.
Как происходит расчет
Самый выгодный вариант маржинальной торговли — это однодневный. Именно его используют, чтобы прикрыть кассовый разрыв. Если инвестор пользуется заемными средствами всего один день и при первой возможности их возвращает — он не платит проценты. В остальных же случаях брокер устанавливает процент за пользование кредитными деньгами. Прежде чем применять плечо, лучше убедиться во сколько обойдется его использование.
При успешном развитии событий инвестор запрашивает кредитное плечо, покупает необходимое количество ценных бумаг, ждет, когда они вырастут в цене. Пока он ждет, на заемные средства начисляется процент. Как только инвестор видит, что актив вырос до нужной отметки, он его продает, возвращает плечо брокеру, ему остается его маржа и прибыль.
Что же происходит, когда ситуация оказалась неблагоприятной для инвестора и ценная бумага не оправдала ожиданий? Предположим, инвестор, имея свои ₽100 тыс., взял еще займ у брокера в ₽300 тыс. и купил акции в расчете продать по более высокой цене. Расчет не оправдал себя, акции упали. Инвестор продает бумаги, возвращает займ и проценты по нему. Но при этом инвестор теряет часть собственных средств из маржи, поскольку разница между покупкой и продажей, а также проценты, компенсируются именно из них.
Маржинальная торговля в short
Кредитоваться у брокера можно не только непосредственно деньгами, но и активами. Чаще всего кредит активами используется, когда инвестор хочет сыграть на понижение или открыть короткую позицию. В таком случае инвестор предполагает, что некий актив вскоре упадет в цене. Он занимает у брокера пакет этих ценных бумаг и продает их по текущей высокой цене. Когда актив действительно упадет в цене, как и предполагал инвестор, он покупает те же самые акции и возвращает их брокеру, оставив себе спекулятивную разницу.
Например, акции стоят ₽50 за штуку, но инвестор ожидает их падения. Он берет взаймы у брокера 100 акций компании и продает их за ₽5000. Дождавшись когда стоимость акций упала до ₽40 за штуку, он покупает те же 100 акций и возвращает их брокеру. Себе инвестор оставляет ₽1000 прибыли.
Плюсы и минусы, риски
Преимуществ у маржинальной торговли немало. Основное заключается в том, что инвестор может проводить операции на большие суммы, чем есть у него в наличии. Соответственно, и рассчитывает он на прибыль большую, чем мог бы, используя только свои средства.
Кроме того, маржинальная торговля позволяет использовать такие схемы для спекуляций как игра на понижение, что невозможно реализовать без кредитного плеча.
Наравне с плюсами, увеличение размеров позиций несет и соответствующие риски. Например, инвестор вложил ₽10 тыс., а благодаря плечу купил активов на ₽100 тыс. Тогда сумма прибыли и убытков будет исчисляться от ₽100 тыс. Из-за этого нет полного контроля над активами. Брокер может принудительно закрыть позиции, если они рискуют вывести его в убыток. Чем больше кредитное плечо, тем меньше гибкости предоставит брокер.
Не стоит забывать и про комиссии за использование заемных средств. Беспроцентное кредитное плечо предоставляется только в рамках одного торгового дня, в остальных случаях брокеру необходимо платить комиссию, которая будет уменьшать прибыль от сделок.
