Что такое инвестиционный ремонт
Инвесторский ремонт – ключевые принципы
• Функциональность, а не красота!
• Максимум комфорта на минимальной площади => маленький размер
• Бюджет 5 % вторичка, 10 % новостройки
• НЕ вкладываем много!
• НЕ экономим на электрике и сантехнике
• Возможность перепланировки сразу (новострой)
• Стройматериалы через Интернет + Леруа
Что следует учитывать при ремонте? Первое – функциональность, а не красоту.
Давайте посчитаем. Например, вы решили сделать евроремонт в стандартной однокомнатной квартире, чтобы потом ее сдавать. Стоимость ремонта будет примерно 1–1,5 млн. рублей. Теперь подумаем, за сколько вы сможете ее сдать.
Обычная однокомнатная квартира в ближайшем Подмосковье сдается за 30 тыс. рублей. Такая же квартира с крутым ремонтом будет стоить не намного дороже, примерно 35 тыс. рублей.
Т.е. ежемесячно вы сможете получить на 5 тыс. рублей больше. За год это 60 тыс. рублей. Соответственно, ваши вложения в ремонт окупятся только через 15–20 лет.
Вложения в дорогой ремонт квартиры, которая будет сдаваться в аренду, совершенно себя не оправдывают.
Наша задача – создать максимум комфорта на минимальной площади. Примерный бюджет за ремонт:
• 5 % от стоимости жилья, если мы покупаем вторичное жилье и хотим его распиливать;
• 10 % от стоимости жилья, если берем в новостройке.
Если все делать грамотно и придерживаться определенных принципов, то вполне реально уложиться в эти рамки.
Главное правило: никогда не давайте строителям самим закупать стройматериалы, потому что велика вероятность того, что они будут обманывать вас в промышленных масштабах (завышать цены, приносить липовые чеки и т. д.).
Следующий принцип – необходимо ставить строителям очень жесткий дедлайн. Просто сказать рабочим, что надо сделать ремонт за месяц, не достаточно. Надо обозначить штрафные санкции за каждый день просрочки.
Объясните, что у вас ипотека. Вы постоянно платите кредит. Первого числа в квартиру должны заехать арендаторы. Если этого не происходит, то бригада строителей подставит вас на большие деньги, которые вы с них и спросите. И сразу обговариваете и прописываете в договоре штраф – например, 10 тыс. рублей в день.
Конкурентность на строительном рынке сейчас высокая, бригад полно. Вы всегда найдете тех, кто будет работать, как от них требуется. Жесткий дедлайн необходимо четко прописать в договоре. Иначе вам гарантированно просрочат сдачу.
Договор вы заключаете с прорабом. Дальше его задача – реализовывать договоренности. Вас уже не должно волновать, какую бригаду он для этого будет привлекать.
Если рассчитывать расходы на ремонт для сдачи как 10 % от стоимости квартиры, то в среднем получится 5–6 тыс. рублей за м 2 (это уже все полностью: работы, отделочные материалы и мебель).
Мебель по максимуму получаем бесплатно (подробности см. в наших базовых тренингах по инвестированию).
Несмотря на то что мы не вкладываем в ремонт много, нельзя экономить на электрике и сантехнике. Ведь не хочется, чтобы что-то где-то протекло или замкнуло проводку.
Но при этом мы экономим на следующем:
• не ровняем потолок;
• не утапливаем электрику, ведем ее всю снаружи по коробам;
• не утапливаем сантехнические трубы;
• покупаем самые дешевые материалы.
В чем отличие ремонта в новостройке? Сейчас большинство новых домов строится со свободной планировкой. Это дает нам большой плюс. Нет внутренних перегородок, поэтому мы сразу можем сделать оптимальную планировку.
По стройматериалам мы сразу ставим задачу строителям, что делаем инвесторский ремонт, поэтому на всем экономим. Их задача – заходить на сайт «Леруа Мерлен», находить там самые дешевые материалы и заказывать их.
Они составляют смету и предлагают ее вам. Вы в первый раз обязательно сами сравниваете смету с сайтом. Чтобы рабочие даже не думали, что вас можно обмануть.
Если вы нашли большое завышение цены по сравнению с сайтом, то сразу сильно «прожимайте». Вы должны понимать, что для строителей такая схема завышения цены, или два слоя штукатурки вместо трех – это нормальная практика, естественный заработок. Поэтому четко следите за всеми расходами.
Как подготовить квартиру к продаже и аренде. Советы дизайнера
Дизайнер Анна Лексина больше четырех лет занимается переделкой небольших квартир в старом жилом фонде и новостройках, которые собственники планируют перепродать или сдать. За это время она сделала около 60 проектов. Для «РБК-Недвижимость» инвестиционный дизайнер рассказала, как сэкономить на ремонте и отделке и заработать на инвестициях в недвижимость больше.
Пока это не тянет на серьезный бизнес, признается Анна, но на спрос не жалуется — большинство инвесторов, приобретая квартиры для перепродажи или аренды, активно привлекают специалистов по ремонту и отделке для повышения стоимости своих активов.
Нужна ли помощь специалистов
Инвестиции в жилье могут быть эффективными, если обеспечивают разницу между стоимостью покупки квартиры и ее продажей или, в случае аренды, дают доходность как минимум выше, чем стандартная ставка банка по депозитным вкладам. Это непростой бизнес, который требует внимательного планирования и осторожности, особенно на этапе вложения дополнительных средств в ремонт и отделку для повышения ликвидности жилья и его конечной стоимости.
Поэтому иногда проект — это капитальный ремонт с нуля, иногда — только перекраска стен и подбор текстиля. Во всех случаях действия дают результат. Квартира сдается или продается быстрее и дороже. Главный критерий — после продажи квартиры или ее сдачи в аренду ремонт должен не только окупиться, но и принести владельцу доход, отмечает Анна Лексина. Ее задача как инвестиционного дизайнера на таких проектах — их ведение «от и до».
«Я продумываю планировку, подбираю материалы и мебель, просчитываю весь бюджет еще перед началом ремонта, чтобы оценить рентабельность вложений. За сколько ее реально можно будет продать после окончания ремонта? Какую ставку аренды можно будет назначить? В идеале эту работу необходимо провести еще до покупки объекта. Потому что не всякая квартира сможет окупить инвестиции», — говорит она.
В качестве одного из хороших примеров, когда ремонт повысил инвестиционную привлекательность недвижимости, Анна приводит квартиру в центре Москвы у метро «Пушкинская». Квартира была расположена в хорошем кирпичном доме, но с очень скромным ремонтом. Собственник мог бы сдать ее с учетом состояния за 50 тыс. руб. в месяц. Но благодаря правильному ремонту и вложениям, стоимость арендной ставки выросла в 2,5 раза. После его реализации собственник с первого дня показа сдал ее по ставке 130 тыс. руб. в месяц. Всего на ремонт было потрачено 1,8 млн руб. Таким образом, обновленная квартира стала дороже сама по себе, а ремонт окупится уже через 14 месяцев.
Собственник может сделать ремонт сам, признается дизайнер. Но высок риск скатиться в крайности: квартира с дешевым ремонтом «как у соседа» может не зацепить потенциального арендатора или покупателя, или наоборот — дизайнерский ремонт с дорогими материалами и мебелью не позволит окупить себя и заработать на квартире не удастся. Анна считает, что наибольшую потребность в услугах дизайнов испытывают люди, которые профессионально инвестируют в недвижимость и хладнокровно считают деньги.
Инвестиции в отделку
Можно ли сделать качественный ремонт используя самое дорогое, но из самого дешевого сегмента материалов? Анна Лексина, архитектор и специалист по подготовке недвижимости к продаже и аренде отвечает на вопрос утвердительно. Мы попросили ее рассказать, как можно за счет ремонта повысить стоимость недвижимости, и что нужно знать, чтобы не ошибиться в расчетах.
Я закончила очередной проект на прошлой неделе, и в экселевском файле со сметой было 204 строчки. Это все «от» и «до» — все, включая полотенца, посуду и мусорное ведро. Если на каждом пункте сэкономить даже 500 рублей, на весь проект выйдет уже 100 000 рублей экономии.
Важно и вот что еще — я проектирую сразу в двух измерениях: в деньгах и во времени. Это значит, что приходится постоянно держать в голове, сколько будет стоить то или иное решение. Допустим, две двери обойдутся в 20 000 рублей, а три — в 30 000 рублей. Так ли нам нужна эти третья дверь? Ее можно заменить шторкой? А может вообще обойтись без нее. Сроки работ тоже несопоставимы — натяжной полоток монтируется от 1 до 3 дней, на остальные варианты уйдут недели. Точно ли нам не нравится натяжной потолок?
Суть инвестирования в ремонт
Я работаю только с проектами для аренды или оформляю квартиру перед продажей. Мои клиенты — это те, кто хочет на своей недвижимости заработать больше соседей. Иногда это молодые люди, которые купили то, на что хватило, но сами хотят жить в другом месте. Иногда те, кому квартира досталась по наследству. Иногда те, кто покупал квартиру на этапе котлована для последующей перепродажи. Объединяет их то, что все заказчики относятся к своей недвижимости как к инструменту, не трясутся над каждым цветочным горшком и понимают конкурентные преимущества жилья. При этом мне, конечно, важно, чтобы заказчик был доволен результатом: и визуальным, и финансовым.
Перед началом работы мы вместе с клиентом оцениваем оправданность вложений. Просчитываем, за сколько примерно квартиру можно будет сдать или продать (без ремонта и с нашим ремонтом). Это позволяет принять решение о том, стоит ли тратить деньги. Я почти всегда считаю, что стоит. Вложения позволяют выделиться на фоне всех конкурентов и установить цену выше, а сделку (или сдачу) осуществить быстрее.
Не для себя
В моей практике были проекты, когда условия обозначали примерно так: «Мы хотим сделать ремонт для сдачи квартиры в аренду, но может когда-то будем в квартире жить сами». Звучало логично. Но «для себя» и «под сдачу в аренду» — это принципиально разные проекты. Все хотят для себя самого лучшего и натурального: раковину из камня, стол из дерева… И заказчик осознает эти желания лишь в процессе работы. В итоге, желание сделать лучше, чем достаточно под аренду, запускает тот самый бесконечный процесс перебирания недешевых вариантов банкетки и люстры. А это уже совсем другая история.
Шаг вправо, шаг влево
Так в чем же проблема с расчетами бюджета? Чаще всего стоимость работ увеличивается в процессе работы над проектом, ведь известно, что аппетит приходит во время еды. Изменяются пожелания, добавляются задачи, изменяются объемы черновых работ (особенно актуально для старого фонда). Многие нюансы выпадают из поля зрения. Например, очень многие забывают о стоимости доставок. Я закладываю в бюджет 50 000 рублей только на них, но и эта сумма примерная.
Некоторые думают: «Буду делать ремонт только из материалов Леруа и ИКЕА, будет дешево». Встречи с заказчиками я начинаю, как правило, с долгого рассказа о том, что, да, мы будем покупать материалы только в сетевых магазинах, и все равно не будет так дешево, как представляется.
Ремонт в цифрах
Главный больной вопрос — вопрос стоимости. Самый бюджетный ремонт в квартире площадью 40 кв.м на моей практике обошелся в 1,2 млн рублей, а самый дорогой на такую же площадь вышел в 3,5 млн рублей. На этом месте начинается, обычно, дискуссия о том, что, мол, соседи или друзья друзей сделали дешевле и так далее. В самом начале я долго и подробно объясняю заказчику, из чего складывается стоимость ремонта, и почему итоговая сумма будет выше, чем все думают. Во-первых, редко кто считает проект «под ключ» с учетом посуды и декора (об этом шла речь в самом начале). Во-вторых, в проект мы с клиентом закладываем сроки окупаемости ремонта и от них отталкиваемся. Разница между 1,3 млн и 3,5 млн ощутима, но оба вложения по нашим расчетам должны окупиться за 2,5 – 3 года. Дальше уже идет чистая прибыль.
Однако изначальные характеристики объекта недвижимости (стоимость и расположение) — это самый важный критерий при планировании отделки. В квартире за 4 млн рублей не стоит делать ремонт за 3,5 млн для того, чтобы на этом заработать. Это не поднимет стоимость квартиры на стоимость ремонта. А вот в старом доме в центре города (в квартире, скажем, за 10-12 млн) такие вложения уже могут быть оправданы.
А можно без дизайнера?
Я верю, что можно воплотить в жизнь уютный и при этом современный интерьер и без привлечения специально обученного человека. Для этого нужно как минимум изучать примеры хороших интерьеров, сделанных со вкусом, и анализировать то, из чего они состоят. Пару месяцев просмотров и вы поймете, как выглядит то, что вам нравится. Или пойти простым (и далеко не самым плохим!) путем — повторить один в один какой-то из подсмотренных интерьеров. Например, интерьеры из ИКЕА, ведь у них работают действительно хорошие дизайнеры. Самая большая сложность будет со светом, потому что сценариев освещения должно быть несколько. В этом тоже можно разобраться самостоятельно, но это «невидимый» этап, о котором мало кто думает заранее. И тут возникает тот самый плюс работы с дизайнером. Он уже в этом разобрался!
Работа с дизайнером, на мой взгляд, — очевидная экономия времени и денег (даже с учетом авторского гонорара за ведение проекта). Он подумает, как организовать закупки с минимальным количеством доставок, объедет гипермаркеты в поисках лучшего варианта ламината, и предусмотрит достаточное количество розеток на кухне и в спальне (и все они будут в доступных местах, а не заставлены мебелью).
Самое главное — чтобы ваши представления о том, что вы хотите получить в итоге и сколько денег готовы на это потратить, совпали с представлениями дизайнера.
Текст подготовила Александра Лаврова
Что делать с инвестиционной новостройкой после покупки
И когда выгоднее продавать, а когда — делать ремонт и сдавать
Если вы уже купили квартиру для инвестиций, закономерный вопрос — что с ней делать дальше.
Я несколько раз покупал и продавал квартиры — и уже писал, какие правила использую при выборе инвестиционного жилья. Эта статья будет о том, что можно дальше делать с квартирой после покупки и всегда ли нужно ее быстро продавать. Я буду рассказывать на примере московской недвижимости, поскольку в последние годы имел дело именно с этим рынком.
Момент для продажи
Допустим, вы вложились в новостройку с целью инвестиций. И теперь нужно решить, когда ее продавать. Вариантов несколько:
Есть несколько факторов, как подобрать удачный момент.
Следить за новостями по комплексу и району. Ситуации во время строительства бывают разные. Например, район развивается и улучшается транспортная доступность. Тогда жилье будет расти в цене, если не случится серьезной коррекции на рынке недвижимости.
Бывает и обратное: рядом с домом начнут строить оживленную дорогу либо застройщик поменяет планы — вместо уютного района из пяти домов, двух детских садов, школы и спорткомплекса он решит уплотнить застройку и возведет восемь домов и один детский сад. Маловероятно, что проект пересмотрят настолько глобально, но существенные изменения во время стройки случаются. И зачастую эти изменения не в пользу жильцов.
Если новостройка начинает резко расти в цене, у многих возникает соблазн продать квартиру и зафиксировать прибыль. Но важно понять, исчерпан ли рост стоимости. Это можно оценить по объективным улучшениям:
Если есть что-то из этого списка — жилье может и дальше расти в цене. Я читаю новости по тем комплексам, в которых я купил квартиру. Помимо этого, хотя бы раз в полгода езжу в район постройки, чтобы лично посмотреть на изменения в тех краях. В хорошую погоду я объезжаю окрестности на велосипеде или электросамокате: гуляю и одновременно оцениваю обстановку. Так легче понять, насколько район становится комфортнее для жизни либо, наоборот, какие негативные тенденции там наметились.
Понять, что делать с вырученными деньгами. Если четко понимаете, как эффективно использовать деньги от продажи дальше — например, вложить в прибыльный бизнес, улучшить собственные жилищные условия, погасить кредиты или грамотно инвестировать в ценные бумаги, — можно продавать жилье.
Если четкого плана нет, стоит все взвесить. Полученные деньги можно положить на накопительный счет и ждать новых хороших стартов либо каких-то акций от застройщиков на уже давно выведенные в продажу объекты. Но нет гарантий, что такие старты или стоящие акции будут в ближайшее время. На старте хорошие цены обычно длятся несколько часов, а иногда и меньше. Успеть быстро сориентироваться и забронировать ликвидную планировку получается не всегда. А оставлять деньги на счете опасно: рубли понемногу обесцениваются, а вкладывать все деньги в валюту по текущему курсу тоже не лучшее решение.
Интересная ситуация сложилась весной 2020 года. Казалось, что с пандемией наступает кризис и людям будет не до покупки квартир. Многие аналитики прогнозировали, что рынок к осени снизится. У продавцов был соблазн зафиксировать прибыль, а многие покупатели заняли выжидательную позицию: они надеялись купить позже и по более низкой цене.
В итоге все получилось наоборот: льготная ипотека под 6,5%, проценты по депозитам, которые постоянно уменьшались, низкая доходность по облигациям и налог на крупные вклады и купоны с облигаций разогрели рынок. Часть средств из этих финансовых инструментов перетекла на рынок недвижимости — и цены выросли.
Как победить выгорание
Разрешение на переуступку
Квартира в новостройке — ликвидный актив, который при необходимости можно быстро продать. Однако у большинства застройщиков в договоре долевого участия есть пункт, в котором написано, что для продажи нужно обязательно получить согласие застройщика на переуступку. Процесс у всех разный: у многих достаточно написать заявление в офисе или отправить его по электронной почте.
Однако некоторые застройщики требуют за такое согласие плату или еще хуже — процент от суммы переуступки. Есть и застройщики, которые вообще не дают согласие на переуступку даже за деньги либо делают это крайне редко. Например, из крупных застройщиков так делает «Донстрой»: компания дает согласие на переуступку очень неохотно и только если у нее самой не осталось в продаже аналогичных квартир в этом доме или даже во всем комплексе.
Часть застройщиков дают согласие на переуступку, только если уже есть конкретный покупатель. В таком случае получить согласие заранее не получится.
Теоретически можно подать документы на регистрацию уступки права требования и без согласия застройщика. Но не каждый покупатель пойдет на такое, если в договоре четко прописано, что для переуступки требуется согласие застройщика.
Лучше выяснить все это заранее. Возможно, продать квартиру до того, как получите право собственности, будет проблематично. И тогда вариант с переуступкой можно не рассматривать.
Кроме разрешения на переуступку, я рекомендую также сразу взять справку о полной оплате договора. Ее выдают, если вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ полностью либо уже выплатили ипотеку или рассрочку. Такая справка пригодится для двух случаев:
Некоторые застройщики предоставляют такую справку, даже если вы еще не выплатили ипотечный кредит, так как они уже получили деньги за квартиру. После того как ввели эскроу-счета, ситуация поменялась. Теперь многие застройщики отказывают в такой справке, если дом строят с использованием эскроу-счетов. В таком случае можно взять в банке справку, что вы перечислили всю сумму на эскроу-счет. Это подтвердит оплату.
Цена переуступки
Для определения примерной цены переуступки необходимо изучить цены на аналогичные квартиры у застройщика. Еще нужно посмотреть, есть ли в продаже по уступке квартиры со схожими параметрами. По соотношению этих параметров — срока сдачи, цены у застройщика и цены у конкурентов — нужно попытаться вычислить сбалансированную стоимость.
Цена уступки обычно на 5—10% ниже цены аналогичных квартир у застройщика с похожими сроками сдачи — в пределах трех-четырех месяцев. Назову основные причины.
Доверие к большой компании. У застройщиков совсем другой поток клиентов, на которых влияют реклама, комфортные офисы с вкусным кофе, менеджеры, которые рассказывают, как у них все хорошо, буклеты, презентации и прочее.
Юридическая прозрачность. Сама сделка у застройщика для обычного человека юридически более понятна. Многие не хотят вдаваться в детали переуступок и разбираться в нюансах. Им гораздо проще подписать ДДУ напрямую с застройщиком.
Уступку права требования от физлица нужно проверить на стандартные скелеты в шкафу: это, например, бывшие супруги, которые могут претендовать на часть имущества, вложенный маткапитал, где нужно следить за долями детей, банкротство физлица и другие. И желательно удостовериться, что продавец не состоит на учете у психиатра и нарколога.
Покупатель также должен проверить, есть ли разрешение на уступку прав требования и полностью ли продавец оплатил квартиру застройщику. Если покупатель в этих рисках не разбирается, то понадобится хороший риелтор или юрист, а это дополнительные траты.
Застройщики иногда дополнительно субсидируют ставку в сотрудничестве с некоторыми банками. Например, я сам брал ипотеку в ВТБ на квартиру у застройщика «ПИК» по акции «0% первый год». Первые 12 месяцев моя процентная ставка была 0,01% и я оплачивал только тело кредита. Если бы у меня была квартира в этом комплексе и мне пришлось бы продавать ее по переуступке, то при расчете цены нужно было учитывать эту акцию и делать дополнительную скидку покупателю.
Сложные сделки. Если квартиру вы покупали в ипотеку и ваш банк разрешает совершать такую переуступку, нужно дополнительно сделать еще небольшую скидку в несколько процентов. Потому что покупатель лучше выберет квартиры у другого продавца без обременений, чем станет разбираться с тем, как будет закрываться ваша ипотека, как будут выводить квартиру из-под залога и так далее.
Бывает, что банки не разрешают продажи из-под залога. Тогда сделка становится более сложной и скидку определяют индивидуально. Найти покупателя на такую сделку будет гораздо труднее.
Идеальный для продавца вариант — когда у застройщика аналогичных квартир в продаже уже нет. Тогда покупатель, которому нужен именно этот жилой комплекс, вынужден будет искать квартиры по уступке. Тогда скидку в некоторых случаях можно и не делать.
Процесс продажи квартиры по переуступке
Процесс переуступки во многом аналогичен обычной продаже по договору купли-продажи.
Дать объявления. Их нужно разместить на основных сайтах-агрегаторах: «Циане», «Авито» и можно еще дополнительно на «Яндекс-недвижимости» и «Домклике». Вместо фотографий квартиры размещают удачные фото окрестностей, рендеры от застройщика и планировку. Если у застройщика есть шоурум квартиры с похожей планировкой, можно добавить фото из этого шоурума. Но этот вариант имеет свои минусы: при виде таких фотографий потенциальные покупатели будут часто спрашивать по телефону, входит ли мебель в цену и когда можно посмотреть квартиру, не обращая внимание, что дом еще не построен.
Если хотите продавать сами, не забудьте добавить в объявление фразу: «Агентства с предложениями эксклюзивных договоров просьба не беспокоить». Иначе будет шквал звонков с предложением помочь вам продать квартиру. Обычно помощников легко узнать по первому вопросу: «Вы собственник или риелтор?»
Риелтор. При продаже квартир больше всего времени обычно тратят на показы потенциальным покупателям. При переуступке это делать не нужно. Основная задача — отвечать на вопросы о документах и возможном торге по телефону. Это может сделать и сам собственник. Но если сделка нестандартная — например, есть невыплаченная ипотека или застройщик по какой-то причине не дает согласие на переуступку, — риелтор может помочь.
Сделка. Когда нашли покупателя, подпишите с ним договор аванса или задатка и назначьте дату сделки. Если покупатель с ипотекой, ему нужно согласовать ваш объект с банком. Тогда вам нужно будет предоставить ипотечному менеджеру сканы всех документов по квартире. Далее согласовываете договор переуступки и форму расчетов. Когда уступку зарегистрируют, новый покупатель должен уведомить о сделке застройщика.
Налоги. Если вы продали квартиру по переуступке — не забудьте заплатить налог. Это 13% от разницы между суммой уступки и суммой в ДДУ. Если квартиру покупали в ипотеку, то выплаченные банку проценты тоже можно учесть в расходах и уменьшить налог. Договор уступки регистрируют в Росреестре, поэтому надеяться, что налоговая не заметит сделку, не стоит.
Все данные нужно указать в декларации за тот налоговый период, в котором произошла сделка по уступке прав. Для любителей уходить от налогов при продаже стоит учесть, что схема с «неотделимыми улучшениями» в случае переуступки не только незаконна, но еще и нелогична.
Приемка квартиры
Допустим, у вас стальные нервы, железная выдержка и вы дождались, когда дом построят и введут в эксплуатацию. Из смс от застройщика или по информации с форумов и местных чатов вы узнали, что застройщик открыл запись на заселение. Вы записались на выдачу ключей и готовы принимать квартиру.
Если квартира сдается с отделкой, а вы не специалист в строительстве и ремонте и не имеете опыта в приемке квартир, проще воспользоваться услугами специализированных компаний. На эмоциях часто можно не заметить незначительные на первый взгляд мелочи, устранить которые в дальнейшем может быть дорого и сложно. Кроме этого, нужно не только увидеть все недостатки, но и правильно и подробно зафиксировать их в акте осмотра.
Компаний, которые помогают принимать квартиру, сейчас много. Можно выбрать одну из них по отзывам в интернете и опыту знакомых. Если хотите сэкономить, можно скооперироваться с соседями и вызвать одного специалиста на приемку сразу нескольких квартир. Обычно в таких случаях можно получить скидку до 20%.
Если хотите сэкономить и принять квартиру самостоятельно, можно внимательно прочитать статьи в интернете и посмотреть видеоролики на «Ютубе». Когда все осмотрели, нужно понять, насколько критичны замечания и стоит ли подписывать акт приема-передачи. Если у вас сильный завал стен, не работает вентиляция, нет воды или есть другие критичные замечания, квартиру принимать не стоит. Если замечания несущественные, проще принять квартиру и добиваться исправления недочетов от застройщиков, попутно занимаясь обустройством.
Р за небольшую студию до 8000 Р за квартиры больших метражей. Еще стоимость зависит от допуслуг. Если квартиру принимают в зимний период и на улице мороз, многие предпочитают дополнительно проверить наружные стены и окна тепловизором. В теплую погоду это невозможно технически» loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Застройщик может включить в акт фразу, что у вас нет претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут добавить, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку, требуйте удалить из акта этот пункт и только после этого подписывайте.
Если застройщик отказывается исправлять недостатки, а они существенные, можно вызвать специалиста. Он оценит, сколько стоит их устранить, и предоставит официальный документ. Если сумма приличная, то имеет смысл подавать в суд, чтобы взыскать эти деньги с застройщика вместе со всеми сопутствующими расходами, штрафами и выплатами за моральный ущерб. Но эксперт должен иметь специальную аккредитацию, чтобы проводить экспертизу, иначе суд не примет к рассмотрению такие документы.
Можно взять в помощь юриста, который будет заниматься этими вопросами. Если сумма большая, то юристы с удовольствием берутся за такие дела за процент от присужденной суммы компенсации. Например, я знаю случаи, когда люди выигрывали более 500 тысяч рублей у компании «ПИК» за устранение недостатков ремонта. В крупных ЖК даже есть отдельные телеграм-каналы, где юристы в курсе всех похожих проблем и смогут сразу прикинуть перспективы судебных разбирательств.
Если квартира без ремонта, то обязательно нужно проверить:
Это можно сделать самостоятельно, без помощи компаний по приемке, но лучше все-таки тоже предварительно ознакомиться с информацией в интернете. Мелкие недостатки вам исправят рабочие при ремонте.
На квартиры с ремонтом обычно распространяется гарантия на отделочные работы и инженерные коммуникации. Но исправлять выявленные уже после подписания акта недочеты могут очень долго. Например, протечку окна в квартире с ремонтом мне исправляли почти год после того, как я подал заявку. Застройщик просто игнорировал все мои письма и телефонные звонки. Но мне эта проблема не мешала. Если бы было что-то серьезное, пришлось бы исправлять проблему за свои деньги.
Неустойка. Если застройщик задержал сдачу дома, то можно подать в суд и потребовать неустойку. Для этого претензию на адрес застройщика отправляют ценным письмом с описью вложения и дожидаются его ответа. Если ответа нет или пришел отказ, пишут заявление в суд.
Если видите, что застройщик не сдаст вовремя, то лучше за пару недель до даты передачи, которая указана в ДДУ, отправить застройщику заказное письмо. В нем уведомить, что вы готовы принять квартиру. Эта формальность — плюс при судебных разбирательствах.
В каком состоянии продавать квартиру, когда дом сдан
В большинстве случаев в новом доме будет продаваться много квартир сразу после сдачи, поэтому нужно готовиться к конкуренции и демпингу. Если у вашей квартиры нет преимуществ, которые бы могли выделить ее из остальной массы, — шикарного вида из окна или редкой планировки, — быстро продать ее будет непросто. В таких случаях есть несколько вариантов:
Если квартира с удачной планировкой и на нее есть спрос и без ремонта, то нет смысла делать ремонт. Если же таких квартир море и спрос невысокий, выгоднее сделать ремонт. А если квартира с простым ремонтом — например, как у «ПИК», — и много конкурентов, то иногда имеет смысл купить мебель и продавать с обстановкой. Иначе на фотографиях квартира будет выглядеть блекло и не отличаться от аналогов у других продавцов. Некоторые покупатели ищут варианты из серии «въехал и живи», чтобы не тратить время и силы на обустройство.
Когда я покупал свои первые квартиры в новостройках в Ростове-на-Дону, у меня сразу был план, что с ними делать после сдачи дома. Я делал классический ремонт средней стоимости в спокойной цветовой гамме, обставлял мебелью из «Икеи» и сдавал квартиру в аренду. Со временем я пришел к выводу, что на долгосрочной аренде хорошо зарабатывать не получается. Доход был на уровне депозита в банке или даже меньше, а поиск квартирантов и их бытовые проблемы окончательно отбили желание заниматься такой деятельностью.
Я делал ремонты только в двух квартирах в московском регионе, которые предполагал использовать для жизни. Квартиры, которые сейчас находятся в стадии строительства, я, скорее всего, буду держать до сдачи дома и затем по ситуации решать, что с ними делать: продавать без ремонта, делать ремонт и продавать или какое-то время сдавать, если не будет хороших вариантов, куда можно будет переложить вырученные деньги.