По какой причине появляются заброшенные дома?
В нашем мире, скажет искушенный читатель, немало даже заброшенных городов, островов, а тут подумаешь – дом оставили! Но дело в том, что заброшенные города и острова возникают по причине деятельности самих людей, которые нарушают, скажем, экологическое равновесие, допускают техногенные катастрофы (аварии на АЭС), как это было в Украине и Японии и так далее (esoreiter.ru).
А почему пропадает вдруг жизнь в доме, который стоит на лоне природы, где, кажется, созданы все необходимые условия для гармоничного существования? Можно, конечно, предположить, что людям захотелось цивилизации, надоело одиночество, стало трудно жить здесь из-за старческого возраста. Но это не всегда так…
На видео, что представлено ниже, показан нередкий случай заброшенного дома, когда его хозяева как будто вмиг испаряются, поскольку не тронута мебель, не забиты окна, как должно бы быть в случае длительного отъезда, даже машины остались возле дома…
Иногда туристы наталкиваются на заброшенные дома, где, как говорится, еще и печь теплая, и обед на столе не остыл полностью. Словно люди пришли обедать, сели, помолились и… пропали.
Но когда смотришь на такой заброшенный дом, жуть берет, особенно если хватает фантазии хоть как-то представить трагедию, разыгравшуюся здесь, хватает тепла сердца, чтобы почувствовать то, что пережили эти люди, оказавшиеся лицом к лицу с загадочной мистической силой…
А вам никогда не приходила в голову мысль поселиться в таком загадочном доме.
Понравилась статья? Подпишитесь на канал, чтобы быть в курсе самых интересных материалов
Российские законы страшнее привидений. Что будет, если вселиться в бесхозный дом и как его сделать своим
Пересматривая мультик про Дядю Фёдора, задавались ли вы вопросом «на каком основании мальчик занял пустующий дом в деревне и можно ли так сделать в жизни»? В заброшенный дом в деревне и даже городскую квартиру действительно можно вселиться. Есть целых три законных способа закрепить недвижимость за собой. Предлагаем выбрать самый удобный и безопасный. Возможно, так у кого-то осуществится мечта о собственном домике на берегу речки.
Стоит подумать. Фото: zen. yandex.ru
Почему недвижимость пустует?
Чаще всего пустующие дома находятся в малоноселённых муниципальных образованиях, далёких от центра. Причин возникновения бесхозной недвижимости много. Перечислим основные:
В каждом из этих случаев недвижимость становится бесхозной (бесхозяйной). В п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса РФ дано такое определение понятию:
Дом будет признан бесхозным, если нет собственника или о нём невозможно найти сведения.
Если вы понимаете, что интересующий вас дом заброшен (в понятиях закона бесхозяйный), то есть три способа оформить его в собственность:
Начнём с самого простого — поиск законного владельца.
Часть первая — сбор информации
Если дом расположен на территории муниципального образования или садового товарищества, то лучше всего начать поиски с органов местного самоуправления. Например, подойти к председателю СНТ или главе поселковой администрации. Возможно, здесь вам скажут точный адрес дома, кадастровый номер, а если повезёт, то дадут сведения о владельце. Номерами телефонов обычно не разбрасываются, но вычислить фамилию, имя, отчество таким образом можно. Поиск контактных данных — дело техники.
Ещё один способ найти информацию об интересующем доме — обратиться к публичной кадастрой карте, которая располагается на сайте Росреестра в разделе «сервисы и услуги».
Пример поиска кадастрового номера по карте. Фото: kadastr.ru
Если нашёлся кадастровый номер, то можно заказать по нему выписку ЕГРН, где будут указаны собственники, кадастровая стоимость, назначение, площадь, тип собственности, обременения и прочие необходимые сведения.
Проблема в том, что многие старые дома и участки на учёте в Росреестре не состоят, соответственно, выписку ЕГРН по ним не дадут. На примере со скриншота кадастровый номер нашёлся только по одному участку из всей деревни.
Сведения, которые можно получить по кадастровому номеру. Фото: egrnreester.ru
Если Росреестр не помог в поиске хозяев дома, то можно обратиться в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. Там помогут с поиском владельца.
Если хозяин дома нашёлся, то составляйте договор купли-продажи, предварительно поставив дом на кадастровый учёт.
Если у дома-беспризорника нет хозяина или его не удалось найти, то нужно обращаться в муниципалитет о передаче дома в собственность.
Часть вторая — поход в муниципалитет, Ростреестр и суд
Чтобы бесхозяйный дом перешёл в вашу собственность, первым делом надо обратиться в местные органы власти с заявлением о постановке дома на учёт.
Я тут жил, живу и буду жить без прописки, а ты — нет. Фото: forum. guns.ru
В течение 15 дней недвижимость внесут в Росреестр. Сейчас наберитесь терпения — для перехода к следующему этапу надо подождать год. На случай если объявится хозяин дома и заявит на него права.
Спустя 12 месяцев органы исполнительной власти региона должны обратиться в суд, чтобы признать право собственности за собой.
Итак, алгоритм действий следующий:
Опасность такого способа способа приобретения прав собственности — неожиданно объявившиеся наследники хозяина дома.
Проще говоря, если правнук хозяина дома 5 лет жил в Антарктиде, изучая проблемы изменения климата, а потом вернулся, узнал о смерти родственника и заявил права на дом, то вас не спасёт ни добросовестность приобретения, ни печати Росреестра — недвижимость придётся вернуть.
Часть третья — 15 лет открытого владения
Для терпеливых есть ещё один способ стать законным владельцем бесхозного дома — воспользоваться «приобретательной давностью».
В ст. 234 ГК РФ сказано:
Стать владельцем недвижимости по приобретательной давности можно через 15 лет, если соблюдены три условия:
РБК-недвижимость цитирует юриста:
Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ
Дом будет признан собственностью по приобретательной давности только по решению суда. Однако, прежде, чем идти в суд, надо выждать ещё 3 года — срок исковой давности.
Получается, что дом станет вашим только через 18 лет с момента вселения.
Дождались прав на дом. Фото: ubuda.com
Если в этот период появится законный владелец, то придётся съехать вне зависимости от того, какие работы уже проводились на участке. Взыскать с владельца расходы на улучшения дома можно через суд, но сложно. Кроме этого, придётся подтверждать, что вы сделали всё, чтобы найти владельца.
При наихудшем развитии событий вновь объявившийся хозяин может подвести вас под уголовное дело о краже или умышленном уничтожении или повреждении имущества. Например, если вы сдали в лом бочку, тачку и прочий ржавый инвентарь. Либо разобрали на дрова завалившийся набок сарай.
История в тему
Одного питерского полицейского в далёком 1993 году отправили организовывать засаду в квартире Адмиралтейского района города Санкт-Петербурга. Владельца хором площадью почти 100 кв. м. убили «чёрные риелторы». Полиция в надежде, что преступники объявятся в квартире, поселила в ней «своего человека».
Полицейский, отправленный на дело, вынужден был жить в квартире. Время шло, приказ о засаде никто не отменял, хотя преступников нашли, посадили и те даже успели освободиться. Тем временем полицейский, сидящий в засаде, обзавёлся семьёй, которая жила с ним в этой же квартире. Жильцы от соседей не скрывались, за квартирой ухаживали, коммунальные платежи вносили всрок.
Спустя 17 лет полицейский в суде заявил права на квартиру, опираясь на статью ГК РФ о приобретательной давности. Однако право на недвижимость оспаривала администрация Адмиралтейского района. Её представители заявили, что в ЗАГСе отсутствует запись о смерти владельца, а все счета оплачивались от его имени. Таким образом невозможно доказать, что полицейский владел жильём открыто. Суд поддержал сторону администрации.
Возвращаясь к детской литературе, вспомним сказку «Теремок». В бесхозную недвижимость вселилась мышка-норушка, лягушка-квакушка, лисичка-сестричка и прочие звери, организовавшие неплохое общежитие. Однако пришёл медведь, сел на теремок и развалил его. Есть версия, что это был представитель власти, который выступает против самовольного заселения.
Какой способ заселения в бесхозную недвижимость самый простой и безопасный?
Ни один из способов не гарантируют полную безопасность. Всегда остаётся риск потери жилья вместе со всеми улучшениями, что вы внесли.
Обсуждая тему приобретения бесхозных домов, люди пишут в комментариях, что не станут связываться с этой схемой, потому что жить в развалюхе не будешь — придётся перестроить, отремонтировать, облагородить дом. Возможно, провести газ, водопровод, сделать канализацию, поставить баню, теплицу и т. д. Хозяин же дома, видя, во что превратилась его старая избушка, сразу решит, что «такая корова нужна самому» и выгонит новых жильцов.
Заброшенный дом: как оформить его на себя
Ветхие бесхозные дома — достаточно частое явление в городах и тем более в дачных товариществах или деревнях. У владельцев соседних домов может возникнуть желание оформить такие постройки на себя. Причем желание это абсолютно законное.
Как оформить бесхозяйный дом на себя? «РБК-Недвижимость» совместно с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами разбирались в тонкостях этой темы.
Что такое бесхозяйный дом и где его искать
Природа возникновения бесхозных домов разная. Например, такая недвижимость может возникнуть, если собственник умер, а наследники отказались от имущества, не вступили в права собственности в нужный срок или у собственника не было наследников. Заброшенным дом может стать из-за того, что прежний владелец уехал и оставил свою недвижимость.
В России, как и во многих европейских странах, наибольшая часть заброшенных домов располагается в сельской местности, малонаселенных городских округах или муниципальных районах. Люди мигрируют в мегаполисы в поисках лучших условий жизни и оставляют свои дома (продать их в сельской местности иногда сложно).
Согласно Гражданскому кодексу, бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). Дом, о владельце которого ничего неизвестно или он отказался от права собственности, называют «бесхозяйкой» или «потеряшкой». Есть еще понятие «заброшка». Так называют дом или участок, владелец которого известен или в результате поисков его удалось установить, но за своим имуществом он не следит (разъяснения Кадастровой палаты).
Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Однако большое количество сведений можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если «потеряшка» поставлена на учет. Выписка поможет раскрыть информацию о доме, его собственнике и возможных обременениях.
Есть несколько способов стать владельцем заброшенного дома. Например, найти собственника и выкупить недвижимость, приобрести «заброшку» на торгах у муниципалитета или владеть открыто заброшенным домом 15 лет и стать впоследствии его законным владельцем. Рассказываем об этих вариантах.
Оформление бесхозяйного дома. Инструкция от Кадастровой палаты
Шаг 1. Поиск владельца и сбор информации о желанном доме
В первую очередь необходимо установить владельца дома. Если участок с домом находится на территории садового товарищества (СНТ), сначала следует обратиться к его председателю. Возможно, через него получится узнать адрес и кадастровые номера дома и участка. К поискам можно подключить высокие технологии. Например, попытаться найти кадастровые номера земельного участка и дома на публичной кадастровой карте или с помощью запроса сведений, содержащихся в ЕГРН.
Если неизвестно, расположен ли беспризорный дом в СНТ, следует обратиться по месту нахождения такого дома в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешения на строительства. Там, возможно, помогут выяснить, кому выдавалось разрешение на строительство интересующего вас дома и, соответственно, дать информацию о предполагаемом владельце дома.
Вариант 1
Когда хозяина постройки удалось найти, передать свою собственность вам он сможет только по гражданско-правовой сделке, скорее всего, по договору купли-продажи. Но перед этим нужно поставить дом на кадастровый учет в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН.
Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова. Значит, оформлять права собственности на этот объект недвижимости, как и его покупку, целесообразнее одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.
Вариант 2
Если владелец остался неизвестен, но вы выяснили, что земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, нужно снова обратиться в муниципалитет и перейти к следующему этапу.
Шаг 2. Подача заявления о предоставлении заброшенного участка в собственность или аренду
Чтобы оформить его в собственность, следует подать заявление в уполномоченный местный орган власти для постановки «бесхозяйки» (речь об объекте капитального строительства) на учет.
В течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов дом внесут в Росреестр и направят вам уведомление. Если собственник у участка все же есть, но объект был принят на учет в связи с его отказом от владения, то он тоже получит уведомление.
Шаг 3. Обращение местных органов власти в суд
Со дня принятия на учет органом регистрации прав бесхозяйного дома необходимо подождать год — за это время может появиться его хозяин. Если этого не произошло, тогда уполномоченный орган местного самоуправления может обратиться в суд и признать право собственности за собой.
Если объект находится в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе — за постановкой бесхозяйной недвижимости на учет, а затем в суд должны обратиться органы исполнительной власти этих регионов. Во всех остальных случаях — органы, уполномоченные на государственную регистрацию права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится оформляемая недвижимость.
Шаг 4. Проведение аукциона на бесхозный участок
После перехода заброшенных участков в собственность органов власти они выставляются на аукцион. Чтобы приобрести их, нужно выиграть этот аукцион.
«Существует ряд случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, когда купить участок с домом, в том числе бесхозяйный, можно без торгов. Такое право есть, например, у членов СНТ, на территории которого расположен дом, если земля под ним не предназначена для общего использования», — отметили в Кадастровой палате.
Победителем аукциона признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в торгах принимает участие только одно заинтересованное лицо, то соглашение заключается с единственным участником. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному в нем лицу, добавила юрист компании «Генезис» Елизавета Марилова.
Шаг 5. Вступление в право собственности
Результатом регистрации права будет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН. Срок процедуры оформления бесхозяйной недвижимости в среднем составляет чуть больше года.
Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома обозначен в ст. 234 Гражданского кодекса и связан с таким понятием, как «приобретательная давность». Согласно данной статье, гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные претенденты на право собственности, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником недвижимости, пояснила Елизавета Марилова.
Но для этого должно быть соблюдено три принципиальных обстоятельства. Во-первых, это добросовестное владение. Например, уход за земельным участком, проведение посадочных работ, оплата коммунальных услуг. Во-вторых, открытое владение. То есть новый хозяин не скрывает факта нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, непрерывность владения. Это значит, что лицо владело и пользовалось бесхозным домом на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.
«Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ», — сказала юрист.
«При этом владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Именно по такой причине ст. 234 Гражданского кодекса не применяется, если владение имуществом осуществляется на основе договора», — добавила член Ассоциации юристов России (АЮР) Асия Мухамедшина.
Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Для этого в общей сложности должно пройти не менее 18 лет. «К 15-летнему сроку необходимо прибавлять трехлетний срок исковой давности, а именно, в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом», — сказала представитель АЮР.
После решения суда о признании права собственности на бесхозный дом новый владелец может зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.
Цена вопроса
Расходы при оформлении бесхозяйной недвижимости предполагают, во-первых, оплату госпошлины за регистрацию права собственности, а во-вторых, уплату за:
Также существуют «бесхозяйки», которые нужно достраивать или вкладываться в ремонт. Возможны дополнительные траты на нотариальные услуги при заключении договора и другие издержки.
Подводные камни
Может возникнуть ситуация, когда человек оформил «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец. При этом он утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных властей или не знал о том, что его дом числится бесхозяйным. Бывший хозяин хочет оспорить право нового владельца и выселить его. Данный вопрос придется решать в суде.
То же самое касается проживания в бесхозном доме в течение 15 лет. Надо учитывать, что в любой момент может появиться собственник дома и потребует покинуть его. В данном случае придется съезжать, потому что никакие права на дом у проживающего еще не появились.
«Если ваши физические «вложения» можно отделить от дома и увезти с собой, то вы сможете это сделать. Взыскать с такого собственника сделанные вами капитальные вложения в дом возможно (например, в ситуации, если вы докажете, что иначе дом бы разрушился), но достаточно сложно. При этом вы должны будете подтвердить, что сделали все необходимое, чтобы найти потенциального владельца дома», — предупредила юрист компании «Генезис».
В целом, приступая к выкупу или оформлению брошенной недвижимости, нужно учитывать, что данная процедура достаточно длительная и требует немаленьких вложений. Особенно если участок и дом нуждаются в серьезном уходе, ремонте или вовсе сносе. Такие варианты обычно подходят людям, у которых по соседству находится заброшенный дом. В данном случае собственник может расширить свой участок. Но главное — убедиться, что недвижимость действительно никому не нужна. Чтобы избежать неприятной ситуации в будущем.
Можно ли заселиться в заброшенный дом, как это сделал дядя Федор из Простоквашино. Разбираем законодательство
Раньше мы только посмеивались над Дядей Федором из «Простоквашино», который приехал в деревню и спокойно занял там пустующий дом. Но в последнее время напасти на россиян сыплются, как из рога изобилия – то коронавирус, то экономический кризис. Люди, особенно потерявшие работу, всерьез стали подумывать уехать в деревню и жить своим хозяйством. А можно ли занять там заброшенный дом? Он ведь все равно никому не нужен, так?
⚖ Определение по закону
Вселиться в пустующий дом можно. В пустующую квартиру – тоже, алгоритм схож, но вот только найти пустующие квартиры практически нереально, а те, что есть – находятся в аварийном состоянии. Поэтому дальше будем вести речь именно о домах, как более реальном и актуальном варианте.
Для этого недвижимость должна быть бесхозяйной – согласно ст. 225 Гражданского кодекса РФ, бесхозяйной признается вещь, у которой нет собственника, или же он неизвестен, или же отказался от права собственности на означенную вещь.
Далеко не всякий пустующий в деревне дом является бесхозяйным. Нередко он просто-напросто заброшен – владелец известен (или же его легко установить), но по каким-то причинам не следит за своим имуществом. В этом случае третьим лицам на дом претендовать нельзя.
Какого-то официального перечня бесхозяйной недвижимости в России нет. Поэтому, если вам приглянулся «ничейный» дом, всю работу придется проводить самостоятельно.
🏠 Три способа оформить на себя бесхозяйную недвижимость
Существует всего три способа:
Наиболее предпочтительный способ, но придется походить по инстанциям, а собственник в результате может ответить отказом
Долгий процесс с привлечением местных органов власти, суда и участием в аукционе
Самый тяжелый, затратный и рисковый вариант – для особо отчаянных или удачливых
Найти собственника и выкупить у него
Любой из трех обозначенных выше вариантов начинается одинаково – с поиска владельца и сбора сведений о заинтересовавшей вас недвижимости. Если дом находится в СНТ – нужно обратиться к председателю садового товарищества. Если же это не территория СНТ – тогда к главе поселковой администрации или в иные местные органы власти. Это нужно, чтобы узнать адрес и кадастровый номер дома, а если повезет – сведения о владельце (хотя бы ФИО, а установить контакты – дело техники).
Также кадастровый номер можно попробовать поискать с помощью публичной кадастровой карты на портале Росреестра. Если кадастровый номер или адрес так или иначе найдены, то по ним через МФЦ заказывается выписка ЕГРН, где будут указаны собственники, назначение земли, тип собственности, обременения и т. д. Проблема в том, что если деревня старая и домам там много лет, то они могут не состоять на учете в Росреестре вообще – соответственно, сведений по ним вы не найдете.
Если вам повезло и собственник дома и участка все же нашелся, то алгоритм дальнейших действий таков:
Минусом здесь является зависимость от доброй воли собственника. Вполне возможно, он просто не захочет ничего продавать.
Купить у муниципалитета
Вариант для случаев, когда хозяина у дома нет или же его так и не удалось установить. Ваши действия:
Прожить в доме 15 лет и оформить на себя вследствие срока давности
Согласно ст. 234 Гражданского кодекса РФ, существует приобретательная давность – когда лицо, не являющееся собственником недвижимости, в течение 15 лет открыто и добросовестно владеет ею, после чего приобретает право собственности на данное имущество.
Как это работает? Здесь есть три обязательных нюанса:
Если все три условия соблюдаются на протяжении 15 лет, то после этого лицо может обратиться в суд для признания права собственности на бесхозяйный дом, регистрации права в Росреестре и дальнейшего распоряжения имуществом, как полноправный владелец.
Главный минус – слишком долгий срок, в течение которого могут объявиться законные претенденты на имущество. Тогда дом придется покинуть вне зависимости от того, сколько сил и средств было вложено в его обустройство и взыскать свои траты в этом случае практически нереально. Зато бывают случаи, когда объявившиеся хозяева пытались привлечь жильцов к уголовной ответственности за уничтожение или порчу имущества – например, человек снес сарай или выбросил какой-то садовый инвентарь.
✨ Резюме
Теоретически оформить в собственность можно бесхозяйное имущество – у которого нет собственника или же он неизвестен, или же отказался от своего права собственности. В современных реалиях – это чаще всего пустующие дома в деревнях.
Способов оформления три:
