судебная практика по ст 552 гк рф
Судебная практика по ст 552 гк рф
О переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение см. также ст. 35 ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ.
ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Комментарии к ст. 552 ГК РФ
1. Статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).
Ранее подобная норма содержалась в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР и находила закрепление в судебной практике (п. 8 информационного письма ВАС РФ от 31.07.92 N С-13/ОП-171 «О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности» // Вестник ВАС РФ. 1992. N 1. С. 100). Комментируемая статья расширяет ее содержание, устанавливая различные последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю.
В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п. 2 ст. 555 (см. комментарий к ней).
3. Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст. 216 ГК).
Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (действующая редакция)
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Комментарий к ст. 552 ГК РФ
Применительно к договору продажи недвижимости этот принцип означает, что вместе с передачей в собственность покупателя недвижимости покупателю передаются также соответствующие права на земельный участок, на котором располагается недвижимость, постольку, поскольку этот земельный участок необходим для использования недвижимости. При этом ГК РФ не регулирует вопрос о правовых основаниях перехода прав на земельный участок, на котором расположена недвижимое имущество, помимо самого факта такого расположения.
В то же время порядок и правовые основания перехода прав на земельный участок под недвижимым имуществом установлены ЗК РФ, согласно ст. 35 которого при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Вид вещного права, на котором покупателю передается земельный участок, зависит от вида вещного права собственника недвижимого имущества на этот земельный участок. Если земельный участок находится у продавца недвижимости на праве собственности, то покупателю передается земельный участок также на праве собственности, а если этот земельный участок на праве собственности у продавца недвижимости не находится, то покупателю передается только его право пользования. При этом продажа недвижимости, расположенной на таком земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
2. Применимое законодательство:
3. Судебная практика:
— Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;
— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 18АП-10914/2014;
— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15928/13 по делу N А49-8418/2012;
— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15805/13 по делу N А65-30791/2013;
— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-7174/14 по делу N А32-42431/2013;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 15АП-16335/2014;
— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 04АП-4950/14;
— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 03АП-4641/14;
— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 11АП-13310/14;
— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.10.2014 N Ф09-6443/14 по делу N А60-37483/2012;
— Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.10.2014 N Ф07-8185/14 по делу N А66-16077/2013;
— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 N 18АП-5900/2011;
— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.08.2009 N 03АП-2309/2009;
— Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/13788-09 по делу N А40-35927/09-16-329;
— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 N 09АП-10497/2013-АК;
— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2009 N 09АП-10428/2009-ГК.
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ в статью 552 настоящего Кодекса внесены изменения
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 552 ГК РФ
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Информация об изменениях:
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
ГАРАНТ:
Земельным кодексом N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами
О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Комментарий к ст. 552 ГК РФ
1. Коммент. ст. воплощает принцип «единства судьбы», предполагающий неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Этот принцип проявляется в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка и, наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок (см. также ст. 35, 36 ЗК).
Следует иметь в виду, что при коллизии норм ГК и ЗК последние имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК).
Право собственности на земельный участок переходит к покупателю расположенного на нем недвижимого имущества в силу прямого указания п. 2 коммент. ст. При этом данное правило не требует его закрепления (дублирования) договором. Равным образом отсутствует необходимость в особой индивидуализации (по правилам ст. 554 ГК) в тексте договора соответствующего земельного участка (см.: Постановление ФАС Уральского округа от 2 мая 2007 г. N Ф09-3071/07-С6).
Отчуждение земельного участка без находящейся на нем недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК). Сделки, нарушающие указанное правило, являются ничтожными как несоответствующие закону (ст. 168 ГК).
3. В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, продажа недвижимости допускается без согласия собственника земельного участка. Покупатель такой недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (см. п. 3 коммент. ст., п. 1 ст. 35 ЗК), и вправе требовать оформления соответствующих прав. В частности, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (см. п. 14 Постановления ВАС N 11).
Правила п. 3 коммент. ст. не затрагивают ситуации, когда продажа недвижимости противоречит условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором. Отсутствие согласия собственника земельного участка на продажу недвижимости в таком случае влечет недействительность последней (ст. 168 ГК).
4. В случае когда земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, собственник недвижимости имеет либо преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК), либо исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК, ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148).
Судебная практика по статье 552 ГК РФ
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды, руководствуясь положениями статей 330, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что к обществу на основании договора купли-продажи перешло право собственности на здания, расположенные на земельном участке, в отношении которого между прежним собственником зданий Кондратовым С.А. и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен договор аренды, в связи с чем у общества, являющегося новым собственником, возникла обязанность по своевременному внесению арендных платежей, обоснованно пришли к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности и пени.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт пользования предпринимателем в спорный период земельным участком под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости без заключения договора аренды и без внесения платы за такое пользование, проверив расчет истца и признав его верным, суд, руководствуясь подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьями 20, 35, 36, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 552, 1102, пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», требования удовлетворил, признав правильным расчет неосновательного обогащения, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы, рассчитанных по формулам, изложенным в постановлении Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», а также с применением коэффициента для земельного участка, предназначенного для предпринимательства, в размере 6% в связи с использованием участка в коммерческих целях.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 10, 12, 304, 305, 421, 431, 551, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацами 3 и 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», разъяснения, приведенные в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришли к выводу об обоснованности требований администрации района.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что обществом «ТТ» приобретены спорные нежилые помещения по договору купли-продажи от 12.08.2016, расположенные в административном здании в г. Южно-Сахалинске по ул. Крюкова, д. 57, находящемся на принадлежащем обществу «Сахгипроводхоз» на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703001:284, и, руководствуясь положениями статей 244, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, признал, что у истца в силу закона возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено административное здание, в состав которого входят принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения, в связи с чем удовлетворил иск.
Установив по результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, что в период действия договора аренды на земельном участке возведены строения (объекты), находящиеся в собственности третьих лиц, возможность выделить из общего арендованного земельного участка участки, расположенные под принадлежащими ответчику зданиями и строениями, пригодные для их использования, отсутствует, суды, исходя из положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений, данных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», не усмотрели оснований для его расторжения, поскольку последнее привело бы к прекращению арендных отношений, в том числе и под принадлежащими обществу зданиями.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что предприниматель, будучи с 21.01.2000 собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030022:19 площадью 8570 кв. м, должен был оформить право на использование земельного участка под объектами недвижимости; в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему земельного участка, необходимого в целях эксплуатации объектов недвижимости, не обратился; действий, направленных на раздел земельного участка с кадастровым номером 34:34:030022:19, не совершил; с заявлением о заключении договора аренды на площадь менее чем 8570 кв. м не обращался, и, руководствуясь пунктом 1 статьи 8, статьями 10, 395, 552, пунктом 1 статьи 1102, пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), в отсутствие доказательств внесения в период с 06.10.2014 по 31.10.2017 (с учетом применения судом первой инстанции срока исковой давности) соответствующей платы за фактическое пользование земельными участками, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.