ст 620 гк рф судебная практика
Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (действующая редакция)
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Комментарий к ст. 620 ГК РФ
1. Основаниями для досрочного расторжения договора аренды со стороны арендатора могут быть следующие:
— непредоставление арендодателем арендатору имущества, которое он обязан предоставить согласно договору аренды;
— создание арендодателем препятствий для пользования переданного имущества арендатором;
— наличие у арендованного имущества недостатков, которые не были при заключении договора аренды оговорены сторонами, а также не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены при осмотре имущества при заключении договора аренды. Данное основание расторжения договора аренды предполагает, что такие недостатки могут быть обнаружены арендатором только в процессе использования переданного имущества;
— неосуществление арендодателем капитального ремонта имущества;
— непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Данное основание предполагает, что эти обстоятельства возникли по вине арендодателя, но не были и не должны были быть известны арендатору при заключении договора аренды.
Следует обратить внимание, что такие основания для расторжения договора аренды, как наличие недостатков у имущества и его непригодность в определенном смысле, являются схожими. Однако наличие недостатков у переданного имущества не означает полной невозможности использования имущества по назначению, а собственно, наличие определенных затруднений при его использовании. Непригодность же использования имущества означает полную невозможность его использования по назначению.
Кроме того, нельзя не обратить внимания и на то, что комментируемая статья, в отличие от ст. 619 ГК РФ, не предъявляет к арендатору требование об обязательном направлении письменного предупреждения арендодателю о расторжении договора аренды. Однако из общих положений о договоре следует, что расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке путем предъявления требования о расторжении. Это означает, что и арендатор обязан выразить в отношении арендодателя инициативу относительно расторжения договора, но при этом общие положения ГК РФ не содержат требований об обязательном соблюдении при этом письменной формы, что ставит арендодателя и арендатора в неравное положение.
В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, из чего следует, что установленный перечень таких оснований не является исчерпывающим.
2. Судебная практика:
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2009 N 15АП-4490/2009;
— Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 N Ф05-10367/11 по делу N А40-109988/2010;
— Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011 по делу N А40-37004/2010;
— Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 N А72-721/2008;
— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 N 19АП-5292/13;
— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 N 19АП-5580/13;
— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2010 N А40-45214/10-91-338.
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Комментарий к ст. 620 ГК РФ
При этом ни ст. 619, ни коммент. ст. не исключают возможность предъявления требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями его условий, не предусмотренными ни указанными статьями, ни договором. Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как это требует п. 2 ст. 450 ГК. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 письма ВАС N 66).
3. В отношении арендатора коммент. ст., в отличие от ст. 619 ГК, не содержит правила о предварительном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Впрочем, это не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. Он должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК, т.е. направить арендодателю предложение о расторжении договора. В этом предложении обычно указывается срок для ответа (при неуказании он составит 30 дней, если иное не предусмотрено законом). Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения в установленный срок) арендатор вправе обратиться в суд. Как видно, особого упрощения процедура расторжения договора по требованию арендатора по сравнению с таковой по требованию арендодателя не получила.
4. Арендатор, так же как и арендодатель, имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора, если для этого есть основания, установленные законом или договором (подробнее см. коммент. к ст. 619 ГК).
Судебная практика по статье 620 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 606, 607, 609, 614, 620, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что спорное помещение передано предпринимателем по акту приема-передачи N 1 в удовлетворительном состоянии и принято обществом, которое ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей в период до возврата помещения, удовлетворили иск предпринимателя.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, протолковав условия действующего договора аренды земельного участка от 28.09.2011 N 235-2011/Ю, договора уступки прав требования (цессии) от 02.10.2017 N 02102017, суд, руководствуясь статьями 15, 382, 393, 606, 611, 612, 615, 620, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требований отказал.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 15, 606, 614, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что договорные отношения между сторонами прекратились 27.04.2018; общество в период с 27.04.2018 по 25.08.2018 не могло использовать помещения в силу их технического состояния; причинно-следственная связь между бездействием общества, выразившимся в несвоевременном освобождении помещений, и убытками предпринимателя в виде расходов на аренду строительной техники, оплату простоя и проживания строителей отсутствует, пришли к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы за указанный период, неустойки и убытков.
Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 310, 329, 395, 421, 431, 620, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что договор краткосрочной субаренды нежилых помещений 01.01.2017 N 0036-КОГ/17А расторгнут в связи с односторонним отказом истца от исполнения договора, а условия арендного соглашения предусматривали право ответчика удержать 104 608 руб. 60 коп. обеспечительного платежа в случае отказа арендатора от договора, пришел к выводу о том, что указанная сумма не может считаться неосновательным обогащением.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 328, 606, 620, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства дела N А63-12986/2015, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Разрешая спор по настоящему делу, суды руководствовались положениями статей 309, 606, 611, 614, 619, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 16 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации», пунктом 1.9 Приказа Министерства путей сообщения Российской Федерации от 18.06.2003 N 26 «Об утверждении правил эксплуатации и обслуживания железнодорожных путей необщего пользования».
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 438, 450, 450.1, 606, 614, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.021.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», приняв во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом Саратовской области при рассмотрении дела N А57-2389/2017, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате и начисленных на сумму долга пеней.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 1, 15, 307, 393, 398, 401, 404 423, 450, 453, 606, 611, 614, 619, 620, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 11.2, 11.8, 22, действовавшей в спорный период статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 48, 57.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», пунктах 12 и 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А46-15599/2015, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска в части расторжения договора аренды и отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска.
Как правильно разорвать договор аренды помещения
Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету. Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.
Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг
Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ. Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.
Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.
В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам.
Пример: арендатор не расторг договор
Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.
Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.
Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра. Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск. Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.
В итоге предприниматель заплатил:
— 87 409 рублей арендной платы;
— 47 527 рублей пени;
— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.
Как можно досрочно расторгнуть договор аренды
Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.
По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.
В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.
Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:
— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;
— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;
— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;
— помещение сгорело, затоплено или разрушено;
— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;
— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.
Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда
Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.
Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.
Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.
Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.
Что будет с депозитом и расходами на ремонт
По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.
Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.
Как оформить соглашение о расторжении
Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.
Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.
В соглашении пропишите:
Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
Как отказаться от аренды по уведомлению
Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.
Как расторгнуть договор через суд
До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.
Пример: арендатор успешно расторг договор через суд
Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.
Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.
Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.
Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Как правильно вернуть помещение
При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.
В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.
В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.
Статья актуальна на 28.01.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Расторжение договора аренды. Заключительная часть статей о договоре аренды. Какие тонкости необходимо соблюсти при расторжении договора аренды? Давайте разбираться
В преддверие расторжения договора. Закон и договор.
Прежде всего отметим, что способ расторжения, как правило, прописан в вашем Договоре. В то же время существуют общие правила, про которые, зачастую, забывают. Цитирование положений Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) не входит в задачу нашего исследования-рекомендации, поэтому остановимся на следующем.
Статьей 619 и ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя/арендатора. В основе своем, указанные положения введены законодателем с целью защиты стабильности и качественности правоотношений. В рамках указанных норм введен негативный контекст расторжения договора (т.е. расторжение в результате ухудшения имущества, невнесение арендной платы более двух раз и прочее.).
При наличии нарушений, указанных в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, необходимо направить письменное предупреждение о расторжении договора аренды. При этом, во избежание спорных ситуаций при подаче искового заявления в суд, мы рекомендуем направлять такие письменные предупреждения на адрес, указанный в договоре аренды, а также на адрес, указанный в выписке из ЕГРЮЛ. При этом подчеркнем, что почтовая квитанция, а также уведомление о вручении почтового отправления при отсутствии описи вложения не свидетельствуют о надлежащем уведомлении арендатора о расторжении договора аренды. Об этом достаточно давно говорит судебная практика: постановление ФАС Московского округа от 22.05.2014 № Ф05-4316/14 по делу № А41-32405/13; Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2010 № Ф09-1854/10-С6; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.03.2016 № Ф01-409/2016 и т.д. Таким образом, опись вложения при отправке письма обязательна.
В содержании направленного письма контрагенту, необходимо прописать разумный срок исполнения нарушенного обязательства. Из системного толкования норм гражданского законодательства не следует точного определения разумного срока. Представляется, что вполне разумным сроком восстановления нарушенных обязательств возможно определить в 30 календарных дней. Именно такой срок указан в ст. 4 АПК РФ в качестве подтверждения урегулирования спора в досудебном порядке. Разумный срок – категория оценочная и определяется он с учетом различных факторов: виды обязательства, параметры предмета исполнения, условия исполнения и прочее. В любом случае мы бы рекомендовали использовать срок в 30 дней. При этом важно подчеркнуть, что такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требования расторжения договора возникает только по истечению срока, установленного в письме уведомлении. Указанный тезис подтверждается и судебной практикой (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 № Ф05-12424/2015, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.07. 2020 № 01АП-3368/2020).
Также необходимо отметить, что в договорах аренды, зачастую, указывают порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон. Хотелось бы обратить ваше пристальное внимание на следующее условие договора. Представим, вы заключили договор краткосрочной аренды нежилого помещения (на один год). Дальнейшая использование помещения невозможно в силу объективных причин. Один год еще не истек. Вы направляете письмо с указанием даты расторжения договора, после чего согласуете порядок сдачи помещения. Помещение сдано, акт подписан, и вдруг вам на почту приходит письмо с необходимостью уплатить штраф (неустойку) в размере месячной арендной платы (или размера обеспечительного платежа) за досрочное расторжение договора аренды. Насколько законным является такой штраф по условиям договора? Из системного толкования положений ГК РФ, позиций высших судов РФ (см. П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. №17, Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 5531/11) под неустойкой понимается способ обеспечения обязательства, которая должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие в связи с ненадлежащим исполнением должником обязательства перед кредитором. Таким образом правовая природа неустойки сводится к ее компенсационному (восстановительному) характеру. Само по себе установление неустойки за досрочное расторжение договора является вполне законным, поскольку постольку в гражданском законодательстве установлена свобода договора, где стороны вправе прописать условия по своему усмотрению. Другой вопрос возникает при определении соразмерности неустойки нарушенным обязательствам. Статьей 330 ГК РФ предусмотрена возможность уменьшения неустойки в договора судом при её явной несоразмерности. Обратимся к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», где указаны границы для суда при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Несоразмерность и необоснованность выгоды при неустойки могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Таким образом мы полагаем, если вы досрочно расторгнул договор за один/два месяца до окончания такого договора, вы будете обязаны возместить убытки в размере двукратной месячной арендной платы (при отсутствии иных задолженностей) в случае, если неустойка установлена договором. Об этом же говорит и судебная практика. В связи с чем, внимательно изучайте свои риски и последствия досрочного расторжения договора.
Основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В законодательстве закрепляется возможность расторжения договора через суд при существенном его нарушении или же посредством одностороннего отказа от Договора по инициативе стороны (в случае, если такой отказ предусмотрен договором). Таким образом законодатель разделает расторжение договора по инициативе одной из сторон в судебномпорядке и односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. В связи с чем возникает вопрос законности (возможности) расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре. Судебная практика идет по двум направлениям.
Первое направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (см. Определение ВАС РФ от 19.01.2011 № ВАС-15206/10, Определение ВАС РФ от 29.06.2010 № ВАС-7816/10).
Второе направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от договора допустим по условиям, указанным в самом договоре (например, необходимость направления уведомления на расторжение за 90 календарных дней) (см. Определение ВАС РФ от 17.06.2010 № ВАС-7525/10, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014). Нам представляется, что в большинстве случаев суд будет придерживаться второго направления, поскольку, во-первых, большинство судебных решений придерживается позиции возможности расторжения договора во внесудебном порядке, во-вторых, второе направление в полной мере соответствует принципу свободы договора, который заключается в возможностях установления условий договора по волеизъявлению сторон. Подробное описание возможности одностороннего отказа от договора аренды по нормам ГК РФ мы описывали в предыдущих статьях, в связи с чем, хотели бы остановиться на процессе расторжения договора. В заключении отметим, что в случае, если после наступления срока, указанного в письме-уведомлении о расторжении договора аренды, арендатор будет пользоваться арендованным помещением, а арендодатель не будет возражать против такого пользования в течение длительного времени (цитата из решения суда), при таких обстоятельствах договор не будет считаться расторгнутым.
Процесс передачи помещения
Какие могут быть риски? Зачастую, недобросовестные арендодатели специально прописывают условия договора аренды, которые невозможно качественно исполнить в связи с махинациями, проводимыми на арендном рынке. Приведем пример такого «недобросовестного пункта договора». «Арендатор обязуется передать Арендодателю по истечению срока действия Договора или в случае его досрочного расторжения помещения в исправном состоянии, в котором первоначально были предоставлены Арендатору, и с учетом тех недостатков, которые были указаны в акте приема-передачи, когда помещения передавались от Арендатора Субарендатору. В случае необходимости проводить ремонтные работы для восстановления помещения, Субарендатор обязуется произвести данные работы за свой счет. Данные работы производятся Субарендатором до подписания Сторонами акта приема–передачи (возврата) помещений. В случае не проведения ремонтных работ, Арендатор выплачивает штраф в размере суммы месячной арендной платы». Казалось бы, безобидная формулировка, все понятно. Однако в подобных формулировках и скрывается уловка. Дело в том, что в приведенном пункте договора не прописан случай, при котором Арендодатель во время приемки помещения не согласится с теми восстановительными работами, который провел Арендатор. Как быть, если при приёме-передачи помещения у Арендодателя возникнут замечания? Из логического толкования приведенного примера следует, что Арендатору придется заплатить штраф (и скорее всего суммы ремонтных (восстановительных) работ). Нет. В таком положении приведенный пример просто неприемлем. Если вы не заметили указанных положений договора, и все же пропустили такого рода «уловки», мы рекомендуем обращаться в суд. Но лучше всего внимательно читать условия договора.
Таким образом, мы рекомендуем вам произвести следующие действия перед передачей помещения:
Настоящая статья, бесспорно, не освещается весь комплекс проблем, которые могут возникнуть при расторжении договора аренды. Мы постарались выделить лишь основные, которые наиболее часто возникают у наших доверителей. Комплекс статей, посвященных арендным правоотношениям, подошел к концу. В дальнейшем мы бы хотели осветить вопросы финансово-правовой сферы жизни юридического сообщества.