Что такое ликвидность квартиры

Что такое ликвидная квартира и в чем она отличается от обычной?

Как известно, ликвидность – это способность любого актива в том числе и приобретенной недвижимости быстро находить покупателя. То есть ликвидная квартира, это такая квартира, которую после приобретения можно легко продать, причем за хорошие деньги.

Традиционно востребованы объекты в локациях с хорошей транспортной доступностью, вблизи станций метро или активно развивающемся районе, в жилых комплексах не ниже комфорт-класса.

По мнению Никиты Пальянова, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», наиболее ликвидными в долгосрочной перспективе остаются новостройки бизнес-класса с детально проработанной концепцией, самодостаточной внутренней инфраструктурой, безопасной и благоустроенной территорией.

«Если говорить непосредственно о требованиях к квартире – вне зависимости от стадии готовности объекта лучше всего продаются «двушки» с европейскими планировками, компактные и функциональные однокомнатные квартиры, – отмечает эксперт. – В нашем жилом комплексе «Георг Ландрин» таких квартир, например, больше половины. ЖК расположен в удачной локации, в районе со сложившейся застройкой и развитой инфраструктурой, рядом – станция метро «Лесная» и «Петроградская», парк Лесотехнической академии. Внутри комплекса запроектированы детские и спортивные площадки, детский сад В долгосрочной перспективе квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой имеют больший потенциал для роста цены».

«Ликвидная квартира имеет явные преимущества перед большинством других квартир в экспозиции, – высказывает свою точку зрения Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Если это студия – пусть в ней будет два окна или одно, но панорамное, и площадь не 18 кв. м, а 32. Если это однокомнатная квартира – обратите внимание на такой формат, как «однушки-распашонки», они стали появляться даже в некоторых проектах комфорт-класса. В этом случае окно кухни выходит на улицу, а спальни – во двор. Отличный вариант – двухкомнатные евроквартиры с просторной кухней-гостиной и небольшими спальнями, с двумя санузлами».

Действительно, захватывающий вид из окна при прочих равных существенно повышает и ликвидность, и цену объекта. Выигрывают у конкурентов и квартиры в домах, расположенных в 5-10 минутах ходьбы от метро. Притягивают покупателя жилые комплексы, которые находятся возле парка и/или реки, озера, пруда.

Как утверждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», при оценке ликвидности важно иметь виду не только метраж жилья, локацию и транспортную доступность новостройки, но качество проекта – степень развития внутренней инфраструктуры, наличие торговых и социальных объектов поблизости, парковочных мест, пространств для прогулок и занятий спортом во дворах. В жилом комплексе с продуманной концепцией стоимость квартиры от этапа строительства до ввода может вырасти на 20-25%, даже в условиях переход на проектное финансирование.

«Вместо уплотняющихся спальных районов Петербурга есть смысл рассмотреть приобретение жилья в новых кварталах в ближайшей Ленобласти, – советует эксперт. – По мере развития социальной и транспортной инфраструктуры стоимость недвижимости в этих проектах стабильно растет. Это позитивный фактор как для тех, кто планирует перепродать квартиру после ввода дома в эксплуатацию. Например, в нашем голландском квартале «Янила» рост цен с начала года составил 10%».

Эксперты утверждают, что при сохранении своих сбережений недвижимость является одним из главных активов, в который следует вкладываться и сегодня это особенно актуально. Главное следует помнить, что не все квартиры являются ликвидными и выбирать такие жилые комплексы, в которых застройщик заботится о ликвидности возводимого жилья.

Подготовил Виталий Простаков

Источник

Что такое ликвидность

Ликвидность любой вещи — это возможность быстро продать ее по рыночной цене. Чем проще обменять вещь на деньги, тем более ликвидной она считается. Например, у станков на заводе низкая ликвидность — продать их быстро и по реальной стоимости не получится. А у денег абсолютная ликвидность — их, по сути, менять на самих себя не надо, они самоликвидные.

И станки, и деньги в этом случае называют активами. Актив на языке финансов — это какое-либо имущество. Ликвидность может быть не только у отдельного актива, но и у компании в целом.

Для чего оценивать ликвидность компании

Ликвидность активов оценивают, чтобы понять, насколько платежеспособна компания, которая ими владеет, может ли она фактически рассчитаться по своим долгам.

Если у фирмы много денег на счетах, а на складах большие запасы товаров, которые легко продать, ей проще получить кредит в банке или поставку без предоплаты. Значит, она без проблем рассчитается в срок.

Если же единственный актив предприятия — полуразвалившийся корпус завода на окраине города, а в кассе пусто, то в случае банкротства кредиторы будут долго ждать свои деньги обратно.

Виды ликвидности и их коэффициенты

Чтобы понять, способна ли компания вовремя расплатиться с кредиторами, на основе бухгалтерского баланса рассчитывают коэффициент ликвидности. Он показывает соотношение долгов компании и оборотного капитала.

Ликвидность бывает текущая, быстрая и абсолютная. Для каждого вида рассчитывают свой коэффициент.

Коэффициент текущей ликвидности, или коэффициент покрытия, равен отношению оборотных активов к краткосрочным обязательствам (текущим пассивам). Его рассчитывают по формуле:

Ктл — коэффициент текущей ликвидности;

ОА — оборотные активы;

КО — краткосрочные обязательства.

Этот коэффициент показывает, как компания может погашать текущие обязательства за счет только оборотных активов. Чем выше коэффициент, тем выше платежеспособность предприятия. Если этот показатель ниже 1,5, значит, предприятие не в состоянии вовремя оплачивать все счета. Идеальный показатель — 2.

Коэффициент быстрой ликвидности равен отношению высоколиквидных текущих активов к краткосрочным обязательствам. При этом к высоколиквидным текущим активам не относят материально-производственные запасы, потому что их срочная продажа приведет к высоким убыткам. Коэффициент быстрой ликвидности рассчитывают по формуле:

Кбл = (Кдз + Кфв + Дс) / КО,

Кдз — краткосрочная дебиторская задолженность;

Кфв — краткосрочные финансовые вложения;

Дс — остаток на счетах;

КО — текущие краткосрочные обязательства.

Этот коэффициент показывает способность ответить по текущим долгам в случае возникновения каких-либо сложностей. Ситуация в компании считается стабильной, если коэффициент не меньше 1.

Коэффициент абсолютной ликвидности равен отношению средств на счетах компании и краткосрочных финансовых вложений к текущим обязательствам. Этот показатель рассчитывают так же, как и коэффициент быстрой ликвидности, но без учета дебиторской задолженности:

Нормальным считается, когда этот коэффициент не ниже 0,2.

Ликвидность по сферам применения

Ликвидность предприятия — отношение долгов к ликвидным активам, то есть может ли компания быстро рассчитаться со всеми кредиторами. Часто понятия «ликвидность» и «платежеспособность» употребляют как синонимы.

Ликвидные активы — имущество, которое можно быстро продать по рыночной цене. В бухгалтерском балансе все активы предприятия указываются в самом начале. Активы делятся на оборотные и внеоборотные.

Оборотные активы — имущество, которое приносит предприятию доход в течение одного года. Как правило, это то, что используется в процессе производства или расчетов с партнерами: деньги, сырье, краткосрочная дебиторская задолженность, финансовые вложения на срок до одного года и т. д.

Внеоборотные активы используются и приносят прибыль более одного года: патенты и разработки, здания, оборудование, долгосрочные вложения.

Оборотные активы ликвиднее внеоборотных.

Активы делят на четыре группы:

А1 — самые ликвидные активы: деньги на счетах и краткосрочные финансовые вложения.

А2 — быстрореализуемые активы: краткосрочная дебиторская задолженность.

A3 — медленнореализуемые активы: запасы, НДС, долгосрочная дебиторская задолженность.

А4 — труднореализуемые активы: внеоборотные активы.

Противоположность активам — пассивы предприятия. К ним относят собственный капитал предприятия, например уставный или акционерный, а также заемные средства, например кредиты в банке. Пассивы баланса тоже делят на четыре группы — по степени срочности оплаты:

П1 — самые срочные обязательства: кредиторская задолженность.

П2 — краткосрочные пассивы: краткосрочные кредиты и займы, задолженность участникам по дивидендам и другим доходам.

ПЗ — долгосрочные пассивы: долгосрочные кредиты.

П4 — устойчивые пассивы: доходы будущих периодов, резервы предстоящих расходов и платежей.

Ликвидность баланса предприятия показывает, насколько активы покрывают обязательства — то есть хватит ли у компании в случае чего денег, чтобы расплатиться с долгами. При этом срок продажи активов должен соответствовать сроку погашения обязательств.

Ликвидность баланса рассчитывают как соотношение задолженности и ликвидных средств.

Баланс считается абсолютно ликвидным при следующем соотношении активов и пассивов: А1 ≥ П1, А2 ≥ П2, A3 ≥ ПЗ, А4 ≤ П4.

Сопоставление А1 и А2 с П1 и П2 позволяет выяснить текущую ликвидность, а А3 и А4 с П3 и П4 — перспективную ликвидность. Так можно спрогнозировать платежеспособность предприятия на основе сравнения будущих поступлений и платежей.

Ликвидность банка — условная характеристика. Обычно под ней подразумевают возможность банка расплатиться с клиентами, которые держат в этом банке депозитные счета. Когда банк выдает кредит, количество денег в нем снижается, а значит, снижается и ликвидность.

Чтобы ликвидность всегда была на достаточном уровне, у банка должны быть постоянные резервы. Причем не обязательно финансовые — часть денег вкладывают в разные активы, например в акции или облигации. При необходимости их можно быстро продать и нарастить собственную ликвидность. За ликвидностью банков следит Центробанк России.

Кроме того, банк, как и любая другая организация, имеет на своем балансе низколиквидные внеоборотные активы — здания, технику и так далее.

Ликвидность рынка. Ликвидность есть не только у отдельных компаний или банков, но и у целых рынков — ценных бумаг, услуг и так далее. У рынка будет высокая ликвидность, если на нем регулярно заключаются сделки, но при этом разница в ценах заявок на покупку и продажу невелика. Причем таких сделок должно быть много, чтобы каждая отдельная сделка на рынке не оказывала существенного влияния на цену товара.

Показателем ликвидности рынка является параметр «чёрн» (от английского churn — перемешивание). Это соотношение между объемом заключенных контрактов и стоимостью реально поставленных по этим контрактам товаров. Чтобы рынок считался ликвидным, чёрн должен иметь значение от 15 и выше.

Ликвидность ценных бумаг на фондовом рынке оценивают по объему торгов и величине спреда. Спред — это разница между максимальными ценами заявок на покупку и минимальными ценами заявок на продажу. Чем больше сделок и меньше разница, тем выше ликвидность.

Если можно быстро продать или купить много акций определенной компании без существенного изменения цены, то такие бумаги можно считать ликвидными, и наоборот.

Ликвидность денег — это возможность свободно расплачиваться ими, а также их способность сохранять свой номинал без изменения. В государствах с устойчивой экономикой национальная валюта обычно обладает самой высокой ликвидностью.

Изменение ликвидности денег напрямую связано с инфляцией: цены на товары растут одновременно с падением покупательной способности национальной валюты.

Ликвидность недвижимости — возможность быстро ее продать. Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и товарными запасами предприятия. Продать ее быстро не получится — требуется оценка, сделки оформляются долго. Вдобавок продавец может предложить цену ниже рыночной, чтобы скорее продать актив.

На стоимость недвижимости влияют внешние факторы. Например, здание может дорожать, если район вокруг активно застраивается и развивается. Или, наоборот, дешеветь, если власти решат открыть рядом мусорный полигон.

При этом недвижимость — не низколиквидный актив. Для физлиц, например, вложения в недвижимость выгоднее, чем депозит в банке на сумму более 1,4 млн рублей. Если банк обанкротится, вкладчик получит компенсацию только в пределах этой суммы, а остальные деньги сгорят.

Анализ ликвидности

Платежеспособность компании можно узнать по бухгалтерскому балансу. Ликвидность баланса означает ликвидность предприятия. Когда надо оценить, может ли предприятие вовремя рассчитываться по всем обязательствам, — оценивают баланс.

Факторы, влияющие на ликвидность

Чтобы быть ликвидным, предприятие должно иметь много ликвидных активов. Кроме остатков на счетах, краткосрочных вложений и быстрореализуемых товарных запасов необходим и собственный капитал — прежде всего речь идет об уставном фонде. Вложения лучше диверсифицировать, чтобы их цена не зависела от ситуации на отдельных рынках.

На ликвидность предприятия влияют и внутренние факторы: система управления компанией, рациональная организационная структура, ее имидж. Всего этого в балансе нет: качество управления можно узнать, проанализировав другие документы компании — например, устав и финансовую отчетность. На репутацию влияют публикации в СМИ, мнения клиентов, экспертов на рынке и даже конкурентов.

Способы повышения ликвидности

Для повышения ликвидности необходимо повышать качество активов: увеличивать оборотный капитал и прибыль, снижать заемные средства. Еще один способ — снижение дебиторской задолженности: например, можно заключить с должниками договор цессии, чтобы передать обязательства дебитора третьему лицу.

Источник

Ликвидность – что это такое простыми словами

Рассматривая, то или иное предприятие в качестве партнёра, мы должны быть уверенными, что оно завтра не станет банкротом. Несложные расчёты ликвидности помогут определить, как идут дела у компании сегодня и какие перспективы её ожидают в будущем.

Что такое ликвидность

Ликвидность – это возможность превратить все имеющиеся активы в деньги. Чем быстрее можно продать имущество с наименьшими потерями в рыночной цене, тем больше ликвидность. К примеру, валюту можно быстро перевести в рубли, а на строения можно полгода искать покупателя и не факт, что он купит его за первоначальную стоимость.

При возникновении проблем ликвидное предприятие может быстрее расплатиться долгами, продав некоторое имущество, и остаться на плаву. Компания считается ликвидной, если активов (денег, имущества) у неё больше, чем пассивов (долгов).

Для чего оценивать ликвидность

Оценка ликвидности нужна, если у вас есть намерения сотрудничать с конкретным предприятием. Благодаря несложным расчётам можно понять, сколько активов у компании, насколько она платёжеспособна и сможет ли она в случае необходимости быстро рассчитаться со своими кредиторами.

Компания, которая имеет деньги на счёте и запас продукции на складе, считается ликвидной. В случае необходимости она быстро реализует продукцию и рассчитается с долгами. Такой компании оформят поставку товара без предоплаты или быстро оформят кредит.

У компании с низкой ликвидностью есть долги и пусто на счетах, поэтому с ней вряд ли кто-то захочет сотрудничать, поскольку от неё придётся долго ждать денег.

Виды ликвидности и коэффициенты

Ликвидность предприятия

Ликвидность предприятия рассчитывается из соотношения долговых обязательств к ликвидным активам. Иначе говоря, оценивается платежеспособность компании. Эта информация находится в открытом доступе, все активы компании можно увидеть в бухгалтерском балансе.

Активы предприятия бывают оборотными и внеоборотными:

Оборотные активы, в отличие от внеобортных, считаются более ликвидными.

Ликвидность банка

На самом деле это понятие условное. Под термином «ликвидность банка» обычно подразумевается способность банка выплатить деньги всем клиентам, которые вложили средства в этот банк. У банка есть оборотные и внеоборотные активы.

Чем больше оборотных активов (деньги, акции, облигации), которые можно быстро обратить в деньги, тем больше ликвидность банка. Большое количество выданных кредитов снижает ликвидность банка. Уровень платёжеспособности банков в РФ находится под контролем Центробанка России.

Ликвидность рынка

Можно просчитать ликвидность не только для отдельного предприятия, но и для целого рынка, например, для рынка цветных металлов или для рынка государственных услуг. Если на рынке постоянно заключаются сделки с небольшой разницей между покупкой и продажей, такой рынок будет иметь высокую ликвидность. Важно, чтобы сделок было настолько много, что каждая из них в отдельности не могла бы повлиять на стоимость товара.

За единицу ликвидности рынка берут параметр «чёрн», который при высокой ликвидности должен быть больше 15. Этот показатель рассчитывается по формуле:

Чёрн = сумма всех заключённых контрактов/стоимость товара, реально полученного по этим контрактам.

Ликвидность ценных бумаг

Это понятие по отношению к ценным бумагам означает возможность быть быстро проданными по цене близкой к рыночной. Также ликвидность характеризует собой высокий спрос и предложение на ценную бумагу.

На примере акций различают:

Есть два показателя, которые влияют на ликвидность ценной бумаги. Это разница между самой большой ценой заявки на покупку и самой маленькой ценой заявки на продажу (спред) и объём торгов (количество завершенных сделок).

График, представленный ниже, показывает, что чем выше доход с ценных бумаг, тем выше риски.

Ликвидность денег

Деньги должны равняться своему номиналу. Если ими можно свободно расплатиться, значит, они ликвидны. Высокой ликвидностью обладают деньги в странах с хорошей экономикой. Если покупательская способность денег падает и снижается их ликвидность, значит, растут цены на услуги и товары.

Ликвидность недвижимости

Если недвижимость можно легко продать, значит, она ликвидна. Как правило, быстро продать квартиру, дом или строение не получится, поскольку требуется найти покупателя и оценить актив. Сделка может оформляться долго, поэтому недвижимость менее ликвидна в сравнении с иными активами, например, с ценными бумагами.

На ликвидность недвижимости могут повлиять разные факторы. К примеру, развитая инфраструктура приведёт к повышению цен на дома в этом районе, а размещение свалки – к удешевлению.

Но недвижимость нельзя назвать низколиквидным активом. Рассмотрим вариант для физического лица. Если есть денежные активы, например, в сумме 1,5 млн рублей, то их можно вложить в недвижимость или открыть счёт в банке. Если банк закроется, то человек получит компенсацию 1,4 млн рублей, остальные финансы сгорят. Если он купил квартиру, то её можно будет продать за эту сумму или дороже, в зависимости от разных факторов.

Ликвидность и сферы применения

Виды ликвидности и их коэффициенты

Прежде, чем вложить деньги в компанию, нужно оценить её ликвидность. Рассматриваем соотношение долгов этого предприятия и оборотного капитала. На основании этих расчётов будет понятно, сможет ли компания своевременно выплатить долги кредитором, если что-то в бизнесе пойдёт не так.

Рассмотрим и рассчитаем коэффициент для быстрой, текущей и абсолютной недвижимости.

Коэффициент быстрой ликвидности

Быстрая ликвидность – это отношение высоколиквидных активов к краткосрочным обязательствам. Она рассчитывается по формуле, где Кдз – дебиторская задолженность, Дс – средства на счёте, Кфв – краткосрочные вложения, КО – краткосрочные обязательства:

Кбл = (Кдз + Кфв + Дс) / КО

Этот коэффициент должен быть не меньше 1. В этом случае компания способна рассчитаться с долгами, даже если у неё возникнут сложности.

Коэффициент текущей ликвидности

Текущая ликвидность Ктл (иначе коэффициент покрытия) рассчитывается по следующей формуле, где ОА – это оборотные активы, а КО – краткосрочные обязательства:

Этот показатель отвечает за платежеспособность предприятия. Чем выше коэффициент, тем платежеспособнее компания. Идеальный показатель > 2.

Коэффициент абсолютной ликвидности

Показатель рассчитывается аналогично коэффициенту быстрой ликвидности, но при этом не учитывается дебиторская задолженность;

Нормальным будет показатель от 0,2 и выше.

Анализ ликвидности

Узнать платежеспособность компании можно по бухгалтерскому балансу. Ликвидность баланса – это показатель ликвидности предприятия. По нему можно определить, как идут дела у компании, и сможет ли она вовремя рассчитаться по своим долгам.

Основным признаком ликвидности является превышение стоимости оборотных активов по отношению к краткосрочным пассивам. Чем выше этот показатель, тем лучше у компании финансовое состояние и тем выше её ликвидность.

Конкретно имеется в виду, есть ли у предприятия средства достаточные для погашения краткосрочных обязательств.

Активы компании бывают:

Текущие активы отличаются более высокой ликвидностью, нежели имущество компании.

Пассивы компании также можно разделить на группы:

Сопоставление пассивов и активов компании используется для определения ликвидности баланса.

Какие факторы влияют на показатель ликвидности

Ликвидность компании определяется количеством ликвидных активов (деньги на счетах, краткосрочные вложения, уставной капитал, запасы товара, которые можно быстро реализовать и получить деньги).

На ликвидность компании оказывают влияние внутренние факторы, которые можно определить из устава предприятия или из анализа финансовой отчётности. Это имидж и система управления предприятием, а также возможность рациональной организации структуры. Также учитывается мнение партнёров, клиентов и даже конкурентов, публикации о предприятии в средствах массовой информации.

Как повысить ликвидность

Повысить ликвидность можно, только повышая качество активов. Для этого следует уменьшить количество заёмных средств или совсем от них отказаться, но при этом увеличить прибыль и оборотный капитал.

Также можно повысить ликвидность компании, уменьшая дебиторскую задолженность, а именно, по договору цессии передать обязательства дебитора другим лицам.

Зачем нужна ликвидность?

Ликвидность компании нужно определить, если вы собираетесь работать с ней или покупать её акции. У ликвидной компании акции будут расти, значит, с ней можно преумножить свои деньги. Сотрудничать также лучше с ликвидной компанией, поскольку в этом случае она гарантированно сможет выполнять свои обязательства по счетам.

Как оценить ликвидность компании? Где взять данные?

Для оценки ликвидности понадобится бухгалтерская отчётность компании. Бухгалтерский баланс предприятия – это открытая информация, её можно найти в интернете. Нужно сравнить активы и пассивы компании, определив, как быстро она сможет заплатить по счетам. Важно: оборотных активов должно быть больше, чем пассивов. Тогда с компанией можно смело сотрудничать.

Автомобиль – это актив или пассив?

Всё зависит от того, как приобретён этот автомобиль. Если новая машина куплена на собственные деньги компании – это ликвидный актив. Автомобили взятые в лизинг или с использованием кредитных средств, взятые в аренду, равно как использование личного авто работника в служебных целях требуют дополнительных подсчётов с учётом затрат.

Источник

Что такое ликвидность квартиры и как не нарваться на неликвид

В последний год рост цен на квартиры показал рекорд. Это в очередной раз доказало, что недвижимость остается высоколиквидным активом, на котором можно заработать. Но такое везение бывает не всегда. На этом рынке можно и прогореть.

Ликвидность недвижимости – характеристика не самая постоянная, даже в какой-то степени сиюминутная. Время и деньги – в таких категориях ее можно выразить. Одна квартира продается за неделю, другая не продается годами. За одну квартиру дают двойную-тройную цену, а за другую – с трудом цену, которая была на котловане. Тут важна конъюнктура рынка, жадность и профессионализм продавца. Ну и, конечно, везение. В последние годы цены на квартиры растут, но рынок знал и падения.

Как заработать на квартирах

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за 2020 год цены на вторичку выросли на 17,48%, до 149,97 тыс. руб. за кв. м. Но это усредненные показатели. Если копнуть глубже, то видно, что ценник столь сильно рос не везде. За год значительнее всего стоимость студий и однокомнатных квартир выросла в Выборгском (26,75%) и Калининском районах (25,03%), а менее всего в Центральном (9,45%) и Адмиралтейском (12,53%). Двухкомнатные квартиры самый большой рост показали в Василеостровском (26,36%) и Калининском (24,25%) районах, а Адмиралтейский (8,40%) и Центральный (8,96%) оказались в аутсайдерах. Трешки Василеостровского района прибавили в цене 20,48%, Адмиралтейского – 20,37%, а Центрального и Невского – всего 5,24% и 6,72% соответственно.

Год 2020 был удачен не только ростом цен, но и высоким спросом, в том числе на вторичке. По данным Росреестра, в Петербурге за год на 6% (120 136) увеличилось количество зарегистрированных прав собственности в отношении объектов жилищного фонда на основании договоров купли-продажи/мены (в 2019 – 113 415). А вот в Ленобласти, наоборот, количество зарегистрированных прав на жилые помещения с января по ноябрь (годовых данных пока нет) уменьшилось на 22% и составило 136 693 (за 11 месяцев 2019 года – 174 699). То есть квартиры в Ленобласти хотя и подорожали, но продажи значительно снизились.

Самый серьезный провал – 2009 год. Уровень цен 2008 года был достигнут только в 2013-2014 годах. Самый удачный год – 2006-й. Квартиры в цене подросли в два раза. Причем скачка доллара не было, как в прошлом году. Но если эту таблицу перевести в доллары, то роста цен почти не будет. Но мы ж не в Америках живем.

Ликвидность недвижимости может расти, но может и снижаться в зависимости от различных условий. Так, покупка на пустынном намыве в 2014 году малогабаритной студии в ЖК «Светлый мир «Я — Романтик» от неизвестного на рынке застройщика обходилась в 1,6 млн рублей. Сейчас такую малютку предлагают за 4-5 млн рублей (не факт, что покупают без серьезного дисконта). Понятно, что за столько лет микрорайон стал более благоустроенным, что не могло не повлиять на цену, но до комфортного ему еще далеко. Плюс к этому часть намыва с видом на залив застраивают, что лишает комплекс «видовых» характеристик.

Другой пример. Собственники апартаментов в МФК Start уже начали продавать свою недвижимость, прибавив 50-100% к стоимости на котловане. Комплекс сдается только в конце 2022 года, и казалось бы, куда спешить. Но к времени сдачи на рынке появится 2000 почти одинаковых апартаментов в этом МФК, немалая часть которых бодро рванет в продажу. Ценник, рассуждают инвесторы на форумах, может после прошлогоднего пика пойти вниз или срок продажи возрастет до бесконечности. Ликвидность, другим словами, может снизиться. А может, и нет…

«В нашем клубном проекте бизнес-класса «Артхаус» в историческом центре Петербурга на Звенигородской ул., 7а на старте продаж «квадрат» стоил 170 тысяч рублей, а в декабре прошлого года – 290 тысяч рублей. Рост менее чем за два года составил 70%, – рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. – В МЖК комфорт-класса «Неоклассика-2» на въезде в Пушкин мы начинали продажи с 75 тысяч рублей за кв. м, а в конце 2020 года средняя стоимость «квадрата» достигла 112 тыс. рублей. За 3 года цена метра в пригороде Петербурга выросла на 50%».

Ценник действительно постоянно растет в рублях, обычно темпами не выше инфляции. Конечно, сравнивать цены на котловане и после сдачи в эксплуатацию не совсем корректно. В низкую цену закладываются риски, которые несет как дольщик, так и застройщик. Недавно мои знакомые получили квартиру в ЖК Main House. 13 лет назад они заплатили за будущий долгострой 1 млн рублей, сейчас их квартира оценивается в 5-6 млн рублей. Так вот сэкономили на котловане, хотя теперь, повзрослев, счастливы.

Факторы ликвидности: на что обратить внимание при покупке квартиры

На степень ликвидности влияет огромное количество факторов – в том числе и случайных, как прошлогодний карантин, закрытие границ.

«Ликвидность – один из важнейших факторов, который следует учитывать при покупке жилья. В случае необходимости проще будет продать недвижимость, расположенную в развитой экологически благоприятной локации с хорошим транспортным сообщением. Также большим спросом пользуется жилье в новостройках с отличными эксплуатационными характеристиками, собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией», – говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

«Покупка недвижимости прежде всего – серьезная инвестиция. И приобретая квартиру даже для собственного проживания нужно всегда держать в голове мысль: если потребуется, как быстро и насколько выгодно я смогу продать эту квартиру», – советует директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. По ее словам, неизменным приоритетом в недвижимости остается локация – априори квартира в Мурино или квартира на Петровском острове не будет стоить одинаково даже при схожих базовых параметрах, например, таких как площадь, высота потолков или монолитный конструктив. Кроме географической статусности играет роль транспортная доступность, в первую очередь близость к метро, даже если оно и не нужно жителям квартир бизнес- или премиум-класса. Конкретно для них может быть актуальным вопрос транспортной доступности для обслуживающего персонала. А в проектах эконом- и комфорт-класса метро будет решающим фактором как при сдаче квартиры в аренду, так и при продаже. Также к категории локации можно отнести окружение жилого комплекса: поля или сложившаяся жилая застройка, промзона или парки, соцобъекты в шаговой доступности или перспектива многолетних ожиданий садиков, школ и поликлиник.

«Следующий уровень оценки ликвидности – квартирография проекта и окружающей застройки. Если в локации большое количество лотов, схожих по характеристикам, например, множество студий и однушек, то собственники будут играть друг против друга на понижение ставок при назначении цены как за аренду квартир, так и при выставлении их на продажу», – отмечает Марина Агеева. Если финансовые возможности позволяют приобрести квартиру только в кварталах массовой застройки, то нужно обращать внимание на то, чем выделяется тот или иной комплекс, добавляет она. «Например, выбранный вами ЖК имеет более интересную архитектуру, улучшенные планировки, высокие потолки, удобные выезды. Не менее важно и имя застройщика, его бэкграунд. Нередко покупателям не столько важны характеристики ЖК, сколько то, кто его построил. И значимость бренда застройщика перекрывает все строительные нюансы», – говорит эксперт.

Новая реальность: покупка квартиры в 2021 году

Введение эскроу-счетов запустило процесс обесценивания котлованной покупки, когда застройщику нет необходимости привлекать по максимуму деньги дольщиков для стройки – ее финансирование обеспечивает банк. Но совсем снимать со счетов спекулятивную составляющую цены от котлована до ввода нельзя – в договоре проектного финансирования может быть прописана величина поступающих от дольщиков средств и привязка к этому денежному потоку ставки по кредиту для строительства. «После принятия поправок к 214 ФЗ, разница цен на этапе котлована и в готовых домах существенно сократилась. Тем не менее, она есть. В среднем цены на наши объекты за время строительства вырастают на 20-25%. Например, на момент старта продаж в ЖК «Поэт» (июнь 2020 года) цены за квадрат начинались от 120 тысяч рублей. Сейчас минимальная планка находится на уровне 139 тысяч. Комплекс будет сдан уже в конце этого года, – рассказывает Надежда Калашникова. – Готовые квартиры всегда пользуются повышенным спросом, ведь в этом случае покупатель имеет возможность заселиться в новое жилье в самые короткие сроки. Особенно это актуально для ипотечных покупателей, ведь в этом случае им не придется нести двойную финансовую нагрузку: на оплату кредита и съем жилья».

Как и фондовые рынки, рынок недвижимости непредсказуем. Рост может сменяться стагнацией и даже падением, которую иногда профессионалы ласково называют «корректировкой цен».

«В теории в 2021 году столь активный рост цен не ожидается, т.к. платежеспособный спрос перестанет успевать за ним даже при сохранении льготной ипотеки. Однако жизнь покажет, как будут развиваться события. В начале 2020 года, а также в период спада продаж в апреле 2020 года сложно было представить, что в конце года цены на новостройки вырастут на 25-30%, а количество сделок превысит результаты прошлых лет. Как говорилось в одном популярном английском шоу: «Никто не ждал испанской инквизиции», – резюмирует Марина Агеева.

Застройщики строят много и не всегда качественно. Но признавать брак и нести за него ответственность, готовы не все. И изобретают схемы, чтобы не допустить профессиональных «приемщиков». Правда, за это можно и поплатиться.

Источник