Что такое квартира блок
Блокированная жилая застройка
Все новое — давно забытое старое. Хотите знать, что означает блокированная застройка? Вспомните бараки советского периода. Конечно, современная блокированная застройка имеет совершенно другой вид и статус, но суть осталась та же.
Определение блокированной застройки, приведенное в Градостроительном кодексе, позволяет выделить следующие характерные признаки данного вида жилой недвижимости:
Объекты блокированной застройки занимают промежуточное положение между индивидуальным и многоквартирным домом (МКД). Причем в правовом смысле блокированный дом ближе к многоквартирному: строительство требует оформления проектной документации, получения предварительного разрешения и последующего ввода в эксплуатацию. В некоторых случаях проект дома блокированной застройки нуждается в проведении экспертизы. При наличии разработанных ПЗЗ и Генплана блокированной застройки придется не только подводить коммуникации, но и создавать социальную инфраструктуру.
Принципиальные отличия для жильцов кроются в использовании общего имущества.
Данный вид строительства особенно популярен в странах центральной Европы, а в последнее время находит применение на территории Новой Москвы. Чаще всего зона блокированной застройки — квартальная и редко когда точечная. Из преимуществ можно выделить умеренные расходы на строительные работы, большую площадь застройки блокированного дома и, как следствие, низкую конечную цену для потребителя.
Один только перечень видов блокированной застройки способен поразить воображение: танхаусы, квадрохаусы, мезонеты, твинхаусы, дуплексы, лейнхаусы, флэтхаусы, британхаусы, виллеты. Но еще больший шок можно испытать, когда вскроется «теневая» сторона такой недвижимости.
Проблемы блокированного жилья
В соответствии с существующими правилами блокированной застройки отдельные секции (блоки) могут быть поставлены на учет в кадастре как самостоятельные объекты недвижимости на основании технического плана блокированной застройки. Но только при условии, что дом не строился как МКД и расположен на земельном участке с соответствующим назначением (для малоэтажного жилищного строительства и для блокированной застройки).
На практике люди столкнулись вот с чем
Основная схема строительства предыдущих лет выглядела следующим образом:
Все были довольны, кроме соседей (жителей деревень, СНТ и коттеджных поселков). Но вскоре власти объявили «войну» самострою. Примерно с 2017 года законодательные изменения объявили индивидуальные дома неделимыми. Это означало, что больше нельзя через суд произвести выдел своей квартиры на вышеуказанных участках.
Однако, строить такие объекты не перестали. И до сих пор обманным путем все также продают покупателям. Люди обращаются за помощью в суды и получают отказы. В результате появилось множество объектов, у которых просто нет документов. Последствия для таких владельцев весьма печальные: штрафы за нецелевое использование земли под домом, риск сноса постройки как самовольной, в лучшем случае — статус собственников, как обычных долевиков, и строительство коммуникаций за свой счет.
Ожидается, что в ближайшее время на рассмотрение ГосДумы будет вынесен законопроект, уточняющий требования к жилым домам блокированной застройки и земельным участкам, на которых они расположены. Возможно, законодатель пойдет навстречу «пострадавшему» населению и упростит процедуру согласования уже построенных проблемных объектов. Пока порядок определения статуса домов блокированной застройки утверждается постановлением местных органов (чаще всего со ссылкой на Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.06 о жилых помещениях, которое прямого отношения к блокированной застройке вообще не имеет).
Если вам нужна помощь в легализации блокированных домов, построенных с отступлением от нормы, обращайтесь к нашим экспертам. Мы имеем солидный опыт в оформлении и регистрации объектов недвижимости, признании блокированной застройкой жилых домов после реконструкции. Также окажем содействие в подключении коммуникаций и присвоении адреса объекту. Получить консультацию можно не только в офисе нашей компании, но также онлайн и по телефону.
Типы жилых секций, блок-секций. Квартира и её состав. Типы квартир
Блок-секции имеют различную форму в плане (прямоуг-ую, косоуг-ную и др..)и предназначены для блокировки (соединения) типовых домов (или блок-секций) в доме большой протяжённости или сложной выразительной объёмной формы. Применение блок-секций должно обеспечить рациональное расселение семей. Блокировка позволяет решать функциональные и композиционные задачи – привести кол-во и соотношение квартир различного типа в застраиваемом жилом комплексе в соответствии с требованиями демографии и придать зданиям индивидуальную выразительную форму. Непрямоугольная форма таких зданий обеспечивает искомую форму жилой группы и целесообразно увязывается с геометрией и ориентацией застраиваемой территории. Сущ-ет необходимый по градостроительным требованиям и по набору квартир минимальный состав серии блок-секций. В него входят: широтные (с обычными квартирами и для малосемеек), торцевые (левая и правая), универсальная по условиям ориентации, трёхквартирная – угловая.
Основной элемент жилого дома – квартира, в состав которой входят: прихожая (не менее 4 м2, не менее 1,5 м2 по ширине ); коридор; кухня – стандартная 6 – 8 м2, столовая – 8-10 м2; общая комната 15-20-25 м2; спальня – первая 14-16 м2, вторая 12-14 м2, 10-12 м2; санузел (разделённый, совмещённый); лоджия, балкон, эркер.
Типы квартир:
— Для малых семей; однокомнатные квартиры. (1-2 чела); их размещение предусматривается в секционных жилых домах с различным кол-вом квартир, в коридорных домах гостиничного типа.
— Для семей среднечисленного состава (2-3чела); 2-3ёх комнатные квартиры. При норме 12 м2 площади на одного чела целесообразно использование анфиладной планировки
— Для больших семей (4-6 челов); квартиры в 4-6 и более комнат; наибольшее распространение получили квартиры 4-ёх комнатные, с жилой площадью 54 м2, полезной 81м2.
Особенности постройки и покупки блокированного дома
Дома блокированной застройки это, как правило, ряд смежных домов, выстроенных застройщиком для продажи. Но и обычные граждане могут построить блокированный дом, если посчитают вместе с соседом, что это поможет им сэкономить деньги, а также место на участке, которое можно отвести под сад, игровую площадку для детей или лужайку. Для этого нужно собрать пакет документов.
Особый вид застройки
В новых кварталах больших городов жилые дома блокированной застройки это естественный и напрашивающийся способ максимального использования земли.
В Градостроительном кодексе даётся описание, что такое дома блокированной застройки. В статье 49 упомянутого кодекса они описываются как дома из нескольких блоков, каждый из которых имеет глухие боковые стены, расположен на отдельном участке, количество этажей в этом доме не свыше трёх.
Дополнительное ограничение: каждый блок должен быть предназначен для проживания одной семьи, т. е., в этих блоках нельзя выделять отдельные квартиры и превращать их в многоквартирные дома.
Дома блокированной застройки – это понятие, схожее с многоквартирными домами, поскольку они выглядят как единый объект, но от многоквартирных домов их отличает расположение на разных участках, тогда как многоквартирный дом должен быть построен на одном участке. Несмотря на это различие в 2010 году Министерство экономического развития выпустило письмо, в котором относило блокированные дома к многоквартирным. Блокированные многоквартирные дома возможны; например, в местных правилах землепользования и застройки используется различие между жилыми домами блокированной застройки и блокированными многоквартирными жилыми домами. Примеры последних можно увидеть на центральных улицах городов: дома имеют общие боковые стены.
Близость, расположение домов вплотную друг к другу порождает тонкости возведения и ввода в эксплуатацию таких домов, которые связаны с:
Поскольку выполнить эти требования простому человеку не так легко, обычно блокированную застройку возводят профессионалы: фирмы, специализирующиеся на строительстве; они же вводят дома в эксплуатацию, а потом предлагают готовое жильё. О том, как проверить такой дом при покупке, будет сказано ниже.
Как законно построить блокированный дом
Поскольку законы и подзаконные акты содержат расхождения относительно того, что считать блокированной застройкой, и каким её видом, ключевым документом для начала блокированной застройки является разрешение на строительство. Для получения разрешения необходимо обратиться в местную администрацию. Как правило, выдачей разрешений занимается отдел (или управление) архитектуры и строительства администрации.
В пакет документов обязательно войдут:
Перечень документов может меняться, поскольку меняется законодательство.
По окончании строительства дом необходимо вест в эксплуатацию, для чего представить:
Могут истребоваться дополнительные документы, но в пределах перечня, установленного ст.55 Градостроительного кодекса. Для домов блокированной застройки обычно хватает вышеприведённого пакета документов.
Если смежные участки имеют неровную границу, но межевания ещё не было, самое простое решение для хозяев, которые хотят построить блокированные дома, это заказать межевание и указать кадастровому инженеру в качестве межи прямую линию, которая станет границей участков, и над которой будет стоять общая стена блокированного дома. Если участки уже замежёваны, а граница между ними изломана, то для её выравнивания собственники должны подписать соглашение о перераспределении земельных участков и обратиться к кадастровому инженеру, который зафиксирует новые участки с новой, ровной границей; далее участки необходимо зарегистрировать в ЕГРН.
Отличия от многоквартирного дома и дома в долевой собственности
В многоквартирном доме имеются помещения общего пользования либо общий участок, куда есть выход из квартир. В доме с долевой собственностью отдельные доли, как правило, в натуре не выделены. Хотя, если отдельный блок находится в долевой собственности, то это будет частным случаем упомянутой ситуации; однако если два соседних блока находятся в собственности каждый у своего хозяина, здесь долевой собственности не возникает, хотя блоки и имеют общую стену. Данная разница может приводить к следующим недоразумениям и последствиям.
Поскольку в законе указывается только максимальная высота (три этажа), жилой дом блокированной застройки может иметь блоки разной высоты: например могут соседствовать одно- и трёхэтажный блок; при этом изначально все блоки могут быть одноэтажными, а потом собственник какого-либо блока может решить надстроить пару этажей. Подобные действия способны привести к конфликту собственников разных блоков, потому что строительные работы всегда сопровождаются шумом и неудобствами.
В отличие от многоквартирных домов, блокированные дома не являются предметом долевой собственности: каждый блок это юридически отдельный дом, и его собственник вправе реконструировать его без согласия соседей, а только лишь с соблюдением общих правил поддержания санитарного состояния и благоустройства в городе.
Разница между этими тремя видами домов наиболее наглядно проявляется в следующих моментах:
Во всём остальном правила пользования домом и участком не отличаются от правил, установленных общими законами.
Покупка блока в блокированном доме
Приобретение блока требует проверки документов продавца и условий договора ввиду особого характера объекта недвижимости. Напомним: блок в блокированной застройке сам по себе не является долей. Поэтому в договоре купли-продажи предмет покупки должен называться именно блоком или домом, а не долей. Площадь блока в выписке из ЕГРН, которую предъявляет продавец, должна соответствовать площади, которая по договору переходит к покупателю.
Данная застройка требует соблюдения правил пожарной безопасности. Норма об обязательном расстоянии не менее шести метров между отдельными жилыми домами была исключена из закона о пожарной безопасности несколько лет назад. Дома, стоящие на разных участках, могут даже касаться друг друга и иметь общую стену, если они соответствуют критериям пожарной безопасности.
Без соблюдения правил пожарной безопасности органы противопожарного надзора не согласуют ввод здания в эксплуатацию, поэтому если у продавца есть разрешение на ввод, а сам блок в ЕГРН зарегистрирован как жилой дом, то с точки зрения административных норм предмет покупки является «чистым». Дав разрешение на ввод в эксплуатацию, администрация подтверждает соответствие строения всем требованиям технической безопасности.
Разногласия в законах и подзаконных актах приводят к тому, что иногда под видом блокированного дома покупателю могут предложить квартиру в многоквартирном доме, которая получила статус блока по невнимательности, некомпетентности регистратор или иным причинам.
Если есть выбор иного жилья, от покупки квартиры лучше отказаться; либо же, если принято решение купить эту квартиру, помнить о том, что местная администрация сможет, выявив несоответствие факта и документа, изменить статус недвижимости с блока на квартиру.
Собственник блока может надстраивать его до высоты в три этажа без согласования с соседями.
Надстройка квартиры уже потребует согласования с соседями, поскольку единый дом предполагает единый фундамент и перегрузка на него может привести к трещинам в стенах у соседей.
Итак, при покупке блока следует проверять:
Положительные сторона приобретения блока: независимое проживание, как в частном доме, но совместное решение коммунальных вопросов, как в многоквартирном. Обычно коммунальные службы, реконструирующие водопровод, канализацию, протягивающие линии связи, обслуживают группы потребителей, поэтому обновление коммуникация вскладчину будет дешевле, чем для отдельного дома. Также выше безопасность, поскольку злоумышленник рискнёт проникнуть скорее в отдельный дом, нежели в блок, по соседству с которым есть ещё минимум один такой же.
Музей-квартира А. А. Блока
Последний адрес А. А. Блока
Музей-квартира А. А. Блока находится в доме № 57 по улице Декабристов (бывшая Офицерская), где поэт прожил последние девять лет своей жизни: сначала в квартире № 21 ( июль 1912- февраль 1920), потом в квартире № 23, где 7 августа 1921 г. он умер. В квартире № 21 сейчас музей-квартира, где находятся личные вещи поэта, его жены, семьи Бекетовых, а в квартире № 23 находится литературная экспозиция.
Блок в 1912 году искал новую квартиру, ему хотелось, чтобы в ней было много света и хорошая панорама из окон. У Блоков была типичная петербургская квартира, с длинным узким коридором, по одну сторону которого располагалась анфилада из четырех
Кабинет
В кабинете проходила наиболее важная часть жизни поэта: здесь были созданы циклы стихов «Ямбы», «Страшный мир», «Родина», «Кармен», стихотворение «Скифы», поэмы «Соловьиный сад», «Возмездие», «Двенадцать», драма «Роза и крест».
Страницы дневников и записных книжек Блока переполнены упоминаниями о многочисленных каждодневных визитах. К поэту в гости приходили Анна Ахматова, Андрей Белый, А. Н. Бенуа, В. И. Иванов, Е. Ю. Кузьмина-Караваева, О. Э. Мандельштам, В. Э. Мейерхольд, К. И. Чуковский.
В кабинете звучал голос поэта, манеру чтения которого современники называли монотонной, но это была монотонность до предела музыкальная, выразительная, насыщенная темпераментом.
Кроме мебели, доставшейся Блоку по наследству, в доме были старинные вещи, которые его жена приобретала в антикварных лавках. В 1910 году шкаф красного дерева был куплен Л. Д. Блок, обратившей внимание на бронзовую накладку в виде фигурки Амура, оттачивающего стрелы на ножном точиле.
Библиотека Блока насчитывала более трех тысяч томов. Поэт собирал книги всю жизнь, хождение по букинистам было одним из его любимейших занятий. Библиотека Блока, как и его архив, по завещанию Л. Д. Блок хранится в Институте русской литературы (Пушкинский дом) РАН.
Столовая
Спальня А. А. Блока
На столике портрет Любови Дмитриевны Блок. На стене еще одна фотография Л. Д. Блок, сделанная в 1914 году во время Первой Мировой войны, когда она работала сестрой милосердия в прифронтовом госпитале.
Одноэтажные блок-квартиры.
Введение
Типологический ряд жилых домов, не имеющих лифтов, представляет собой сеть самостоятельных типов, каждый из которых обладает специфическими признаками. В его основе лежат две группы домов, отличающиеся объёмно-планировочным построением и, главным образом, характером связи с окружающей средой. К первой группе относятся жилые дома с прямой связью квартир с территорией. Это одноквартирные и жилые двухквартирные дома с приусадебными участками и хозяйственными вспомогательными постройками, которые принято называть усадебными домами и многоквартирные блокированные дома, состоящие из блоков с различным числом квартир, каждая из которых имеет отдельный выход наружу.
К другой группе безлифтовых домов относятся многокваритные жилые дома с выходами из квартиры через общие коммуникации-лестницы, галереи и коридоры. В зависимости от принятого приёма сочетания квартир и обеспечения их связи с окружающей территорией, жилые дома этой группы делятся на дома секционного, галерейного и коридорного типов.
Таким образом, жилые здания делятся по архитектурной планировке на шесть групп:
1. Жилые здания секционного типа
2. Блокированные жилые дома
3. Жилые здания галерейного типа
4. Жилые здания коридорного типа
5. Жилые индивидуальные дома
7. Индивидуальный жилой дом
Блокированные дома.
У домов блокированного типа, как правило, неограниченная ориентация по странам света. Благодаря этому обеспечиваются хорошие условия для инсоляции, освещённости, а также сквозного или углового проветривания. Кроме того, отсутствие ограничений в ориентации квартир позволяет свободно располагать дома на местности, создавать самые разнообрвзные планировочные решения.
Квартиры в домах блокированного типа имеют два входа. Это необходимо для связи с участком, часть которого перед домом со стороны улицы, а часть – за домом. Простота конструктивных схем блокированных домов, многократная повторяемость и ограниченность числа элементов конструкций в них способствует максимальной стандартизации конструктивных элементов.
Типы блоков и квартир.
Архитектурно-планировочная композиция блокированного дома зависит, как и в любом типе жилища, от ряда условий. Сельский тип дома предполагает наличие подсобного хозяйства и соответствующую планировку квартиры, в то время как городской тип дома имеет иную организацию приквартирных участков. Для строительства на сложном рельефе применяют блокированные дома террасного типа.
Основная структурная и формообразующая единица дома блокированного типа – блок, представляющий собой законченный объёмно-планировочный элемент, как в строительном, так и инженерном отношении. Жилые дома образуются соединением одинаковых или разных по типам квартир и этажности блоков.
Основной тип блока – рядовой, боковые стены которого всегда смежны с соседними блоками. Входы в них обычно делаются с двух сторон.
По краям домов располагаются торцевые блоки. Одна из поперечных стен такого блока внутренняя, блокируемая, другая – наружная.
В домах сложной конфигурации используют поворотные блоки. Они могут быть развёрнуты как под тупым, так и под прямым углом. Общий недостаток таких блоков заключён в сложности организации приквартирных участков.
Наиболее распространённый тип блока – одноквартирный, или, как его принято называть – «блок-квартира». В блокированных домах, как правило, применяются три основных типа квартир:
1. одноэтажные – в двухэтажных блоках
2. одноэтажные – в двухэтажных блоках (поэтажные квартиры)
3. двухэтажные (коттеджного типа) квартиры
Встречаются и другие типы квартир, например, двухэтажные с неполным вторым этажом, квартиры с односторонней ориентацией, квартиры с перепадом уровней, трёхэтажные квартиры. Объёмно-планировочные решения блокированных домов
Одноэтажные блок-квартиры.
Блоки,составляющие такие дома, обычно бывают одно, двух, и трёхкомнатными, реже четырёхкомнатными.
Однокомнатные блок-квартиры имеют однотипную планировку. Вход в такой блок чаще делают в средней зоне, так как блок применяется сравнительно редко и размещается на торцах домов.
В двухкомнатных блок-квартирах жилые комнаты могут располагаться как на одной стороне, так и на разных сторонах блока, в трёхкомнатных – по обеим сторонам.