Что такое корпус квартира
Дом и корпус, секция и стилобат в новостройке
Изучение новостройки по проектной декларации и другим документам должно быть полностью прозрачным, а это значит, что вам предстоит разобраться в названиях и терминах. На сайтах застройщиков фигурируют кварталы и микрорайоны, жилые массивы, корпуса и ЖК. Что это означает в современной градостроительной концепции?
Корпус и многоквартирный дом — в чем разница?
Традиционно понятия корпуса и дома были характерны для квартальной застройки и связывались с нумерацией зданий. Дом — это здание, фасад которого выходит на улицу. То, что находится внутри квартала, называется корпус дома. Так проще присваивать номера, чтобы не менять их по мере застройки.
С развитием концепции жилых массивов, микрорайонов и современных кварталов ситуация несколько изменилась. Сейчас вы можете столкнуться с такими объектами:
ЖК или МФК — жилой или многофункциональный комплекс, группа зданий, объединенных общим коммерческим наименованием и архитектурной концепцией, который при больших масштабах можно назвать жилым массивом или ЖК в составе комплексной застройки;
корпус и многоквартирный дом — в проектной декларации могут фигурировать здания с номерами по порядку или с дополнительными цифрами, например 1.2, поскольку корпуса одного дома сейчас не всегда выходят на улицу;
секция в составе корпуса или здания — это часть дома или корпуса, имеющая один общий вход для группы квартир на разных этажах;
односекционный или многосекционный корпус — первый это «башня» с одним подъездом, второй это корпус из частей (секций) с отдельными входами и разделенными внутри этажами.
Иногда в описании новостройки секцией называют отдельно стоящую башню. Это означает, что она входит в состав корпуса, у секций которого есть общее подземное пространство, цокольный этаж или стилобат. Многоквартирный дом в составе ЖК определен — это здание с квартирами и общими помещениями, коммуникациями и инженерными системами. Как многоквартирный дом может выглядеть и отдельный корпус, и отдельная башенная секция.
Что такое стилобат в современной жилой застройке
Исторически стилобат пришел в архитектуру во времена античности. Это составная часть ордера, на которую опирались колонны, которые выполняли основную или преимущественно несущую функцию. Стилобат возвышался над прилегающим к зданию участком и создавал прочную основу для колонн.
С развитием архитектуры и постепенным отступлением от классического античного ордера (строя архитектуры) функции и формы стилобата изменились. Сейчас им принято обозначать встроенно-пристроенные части здания, входящие в состав цокольного этажа, в том числе и если они объединяют несколько корпусов или отдельно стоящих секций. Стилобат всегда ниже основного корпуса, он имеет от 1 до 5 этажей, чаще 2 или 3 уровня. В современном строительстве в стилобат стали включать и подземный уровень с паркингом и кладовыми, помещениями и галереями для коммуникаций. Если вы видите упоминание корпусов, «объединенных общим стилобатом», значит, между ними будет некое общественное пространство с магазинами, ДОУ, иногда с входными группами и холлами — так бывает в ЖК бизнес-класса.
Зачем вам это знать?
На этапе выбора ЖК и квартиры вам следует точно представлять себе, где, в составе чего (какого объекта) вы намерены приобрести недвижимость. Это следует проверять при ознакомлении с проектной декларацией, где указывается «многоквартирный жилой дом» или по новым правилам дается описание одного или нескольких корпусов с общим коммерческим наименованием «ЖК Такой-то». Коммерческое наименование может быть любым, так как жилым комплексом можно назвать и отдельно стоящий многоквартирный дом, и массив застройки, и несколько компактных кварталов с корпусами и секциями. Отдельного разговора заслуживает изучение разделов проектной и разрешительной документации.
Что такое корпус квартира
Всю жизнь был уверен, что корпусами обозначают жилые здания, а строениями нежилые. Но здание обычной бойлерной (теплового пункта) на Тимирязевской улице, такие есть почти в каждом дворе, повергло меня в замешательство. Оно одновременно является корпусом и строением.
Изучение вопроса о различии между корпусами и строениями в Интернете выдало один ответ, который более или менее совпадал с моими представлениями о городской нумерации:
«Корпусами обычно «отмечают» здания, находящиеся в жилых массивах: сами жилые здания, а так же здания, относящиеся к социально-бытовой и культурной составляющим районов/микрорайонов/пятен застройки (школы, детские сады, почтовые отделения, отдельно стоящие магазины, поликлиники и т.д). Номера строений присваиваются зданиям на территориях промышленных зон (внутри больших территорий, для идентификации зданий, относящихся к одному предприятию), а так же зданиям инженерного назначения (трансформаторные, тяговые, насосные станции и подстанции, бойлерные и пр.) находящимся в жилых массивах».
Википедия немного по-другому трактует корпуса и строения:
«Номер корпуса присваивается зданиям, если некоторые из них не имеют прямого выхода на улицу, то есть находятся во дворе. Зданию, имеющему выход на улицу, присваивается корпус 1, а остальным — тот же номер дома и следующие номера корпусов.
Номер строения — присваивается зданиям, представляющим единый комплекс и имеющим общий въезд с улицы».
Но нигде нет объяснения, как нежилое здание, может получить оба обозначения.
Дом из нескольких корпусов: Управление. Отделение.
Проанализируем 4 судебных дела, связанные с жилыми комплексами МКД. Предоставим способ, когда одному корпусу можно отделиться от общего квартала МКД.
Строители привыкли возводить дом, в составе которого несколько корпусов, по закону у одного многоквартирного дома может быть, только одна УО. Как быть жителям небольших корпусов, которые хотят создать ТСЖ или подписать договор с другой управляющей компанией? Мы разобрались в проблеме и нашли способ решения этого вопроса.
Как может помочь технический учет и кадастровый номер
Многоквартирный дом относится к зданиям технического учета. Для присвоения такого статуса дома проходят техническую инвентаризацию, и регистрируются в БТИ.
Согласно приложению 1 ПП Москвы № 293-ПП от 25.04.2000 домовладением, как объектом учета и регистрации может быть одно или много зданий в совокупности со зданиями и сооружениями технического и административного назначения, которые построены на одном участке и имеют общий адрес и использование. Исследуя данный документ появляется вывод, что МКД с несколькими корпусами можно регистрировать, как общий объект учета, либо с отдельными подразделениями в виде корпусов.
Для того чтобы один корпус мог получить статус отдельного жилья, необходимо сделать пакет с техническими документами и зарегистрировать кадастровый номер дома.
После присвоения статуса дому отдельного объекта, собственники имеют возможность не слушать мнение жителей в других корпусах МКД при выборе метода регулирования домом. Поэтому, собственники могут создать свое ТСЖ, либо подписать договор с другой управляющей компанией.
Какие действия нельзя выполнять, если ваш корпус составная часть МКД
Если ваш корпус входит в единый состав МКД, то не следует совершать следующие действия:
Статус дома и разбирательства в суде
Для устранения дополнительно возникших вопросов в ходе прочтения предыдущих пунктов, мы решили разобраться в частых недопониманиях по управлению домами на примере 4 судебных дел.
Дело 1: Ложное обвинение УО
По решению Чкаловского районного суда Екатеринбурга от 06.05.2019 по делу № 2-103/2019 житель квартиры в одном из корпусов МКД, предложил управляющей компании и строительной фирмы ликвидировать недочеты во дворе всего жилого квартала.
УО же объяснила в суде свой отказ в этом деле, посредством того, что 4 корпуса зарегистрированы в кадастровом учете, как отдельные территории вне зависимости от главного корпуса многоквартирного дома. А управляющая компания обслуживает, только главный корпус, где живет истец. Следовательно, УО не должна обслуживать дома и дворы, имеющие статус отдельного корпуса. Суд признал УО невиновной.
Дело 2: Отсутствие знаний по обязанностям ТСЖ
Согласно решению Октябрьского районного суда г. Красноярска от 01.03.2013 по делу № 2-233/2013 житель одного из домов в МКД подал в суд по причине несогласованного собрания собственников, которое организовало ТСЖ. Собственник думал, что смета расходов и доходов рассчитывается ТСЖ индивидуально по каждому корпусу.
Суд оправдал ТСЖ, разъяснив это тем, что у ТСЖ отсутствует функция рассчитывать смету расходов и доходов индивидуально на каждый дом, состоящий в комплексе. Кроме того, судья перечислил в каких случаях ТСЖ создается несколькими собственниками домов, если:
Дело 3: Условия создания совета МКД
Следуя решению Никулинского районного суда г. Москвы от 22.04.2014 по делу № 2-1895/2014 истец хотел с помощью суда доказать, что протоколы по общим собраниям совета МКД незаконны. Жители МКД протестовали, рассказывая, что корпуса дома регистрировались как общее владение в начале строительства, однако коммуникации находятся порознь у всех домов. Последнее, как раз и смутило судью.
Истец утверждал, что некоторые дома уже зарегистрированы, как отдельные строения, поэтому совет МКД, сформированный на несколько домов является незаконным. Судья в свою очередь пояснил с помощью ч.ч.1,3 ст.161.1 ЖК РФ, если один дом состоит более чем из 4-х квартир, то в таком доме должен быть отдельный совет МКД, либо ТСЖ. Итог в том, что один совет МКД не создается для большого количества домов.
Дело 4: Незаконное присоединение к квартире части общего имущества
При просмотре решения Хостинского районного суда г. Сочи от 19.12.2011 по делу № 2-2415/2011 прокурор, действующий в интересах малолетнего жителя в одном из корпусов многоквартирного дома, подал иск в суд с возражением о незаконном решении собрания ТСЖ о присоединении к квартире общего имущества.
Судья исследовал протоколы собрания, по которым заметно, что решение принималось одним корпусом жилого комплекса, поэтому признал ТСЖ виновным. Так как участниками ТСЖ являются жители в 3-х корпусах МКД, следовательно решение должно приниматься при присутствии членов всех 3-х домов.
Буква к номеру дома это строение или корпус
Когда город растет, как нумеровать дома?
Когда строят новое здание на улице, как правило, присваивают им номер самого ближайшего к ним здания и просто делают пометку. Это и есть та пометка, которая говорит нам номер корпуса. Например, 1а. То есть дом 1, а вот корпус — А. Так же бывают пометки и с дробями. Например, выглядит это так, 1/1. То есть дом 1, и корпус 1. 
Но надо отдать должное, что далеко не везде придерживались такого правила, поэтому можно встретить дома с пронумерованными дополнительно корпусами, так и обозначенные как отдельные здания.
Видео
Корпус и строение в чем разница
Принятая в большинстве городов России система руководствуется следующим принципом — дома нумеруются от начала улицы, при этом нечётные номера находятся по левую сторону, чётные — по правую (в Санкт-Петербурге наоборот). Началом считается край улицы, ближайший к центру, при этом центром обычно считается главпочтамт. При этом собственный номер дома даётся только зданию, выходящему на улицу.
* Номер через дробь ставят в двух случаях. У домов, пронумерованных по двум пересекающимся улицам эти номера ставятся через дробь. При этом порядок чисел зависит от варианта обозначения адреса: Дом, пронумерованный номер 2 по ул. Боженко и 42 по ул. Ивана Франко обозначают либо «ул. Боженко, 2/42», либо «ул. Ивана Франко, 42/2». Такая система используется, например, в Москве. Если здание построено на месте нескольких снесённых (например, с номерами 7, 9, 11), то иногда такому дому дают номер по первому и последнему снесённым через дробь (7/11). Так принято, к примеру, в Саратове.
Как узнать корпус и строение своего дома?
В России нумерация домов сильно не отличается от стандартов, но в некоторых случаях после номера дома ставят знак дроби («/») и после номер, начиная с 1.
Таблички на доме в Великом Новгороде Таблички на доме в Венёве
При постройке новых зданий им присваивают номер одного из ближайших домов с пометкой о номере корпуса. Также возможно присвоение номера дома с буквой, например 1а.
Принятая в большинстве городов России система руководствуется следующим принципом — дома нумеруются от начала улицы, при этом чётные номера находятся по правую сторону, нечётные — по левую (в некоторых городах, в частности в Санкт-Петербурге и Томске наоборот — нечётные по правую, чётные по левую). Началом считается край улицы, ближайший к центру, при этом центром обычно считается главпочтамт. При этом собственный номер дома даётся только зданию, выходящему на улицу.
Другим способом является нумерация по кварталам. При этом часто используется сквозная нумерация, где каждый квартал имеет свой собственный номер, который также является сотнями номера дома. Таким образом, например, дом номер 1507 означает, что это седьмой дом в пятнадцатом квартале. Например, в городе Тихвине Ленинградской области каждый микрорайон, отделённый четырьмя улицами, имеет собственное название и собственную нумерацию домов. Аналогичная нумерация (по корпусам — номер микрорайона в адрес не входит), за некоторым исключением, принята в московском Зеленограде (Зеленоградском административном округе).
В Калининграде принято нумеровать не здания, а подъезды, таким образом, первая квартира первого подъезда в начале улицы в документах будет иметь вид: д. 1 кв. 1, первая квартира же второго подъезда — д. 3 кв. 1 (деление на чётную и нечётную сторону улицы в Калининграде общепринятое). На «лицевой» стороне многоподъездного здания (не на фасаде, а на той стороне, которая обращена к проезжей части улицы, это может быть и торец здания) — табличка, например: Ленинский проспект, 52-58 (по чётному/нечётному номеру на каждый подъезд). Непосредственно номер дома пишется над подъездом — 52, 54, 56, 58. Для многоподъездных зданий, особенно если они расположены перпендикулярно самой улице, торцом к её проезжей части, возможна такая нумерация домов: первый подъезд — дом 74а, второй подъезд — дом 74б и т. д. А табличка на самом здании — ул. Киевская, 74а-74е (шестиподъездное здание).
В Австралии большинство адресов указываются так же, как и в Европе (нечётные номера по левой стороне улицы, чётные — по правой). Очень длинные улицы (например, Parramatta Road в Сиднее) могут иметь более сложную систему нумерации: при пересечении границы района или пригорода номера перестают расти и начинаются с 1 или 2 заново. Поэтому номера домов на длинной улице могут повторяться. В сельских районах, где расстояние между домами может быть очень большим, нумерация основывается на отсчёте сотен метров. Так, ферма, расположенная в 2300 метрах от начала улицы, по правой стороне, может иметь номер 23.
Дома нумеруются от начала улицы, при этом нечетные находятся по левую сторону, четные — по правую. Началом считается край улицы, ближайший к воде (реке, морю) или центру города, при этом центром обычно считается главпочтамт.
Здание, строение и сооружение
Технически и нормативно давно определены понятия «строение», «здание» и «сооружение». Что такое здание, описывает ОК 013-94 (Общероссийский классификатор основных фондов). Это архитектурно-строительный объект, предназначенный для создания определенных условий с целью хранения ценностей, работы, культурного и социального обслуживания народонаселения. Здания должны иметь основную часть (крыша и стены), а также внутренние коммуникации для обеспечения нормального эксплуатационного периода.
Согласно российскому гражданскому праву, цивилистике строение – это объединяющий термин, который включает понятия здание и сооружение. Что такое строение, можно сказать еще и другими словами, — это постройка, закрепленная на земельном участке юридически. То есть, в российском законодательстве есть форма построек – строение, которое имеет два вида: здание и сооружение. И многие люди, не имея технического образования, все эти три понятия воспринимают как синонимы.
Существительное «корпус» в архитектуре
Часто корпусом называют определенное строение, расположенное среди нескольких аналогичных, а также обособленную большую часть здания.
Стоит помнить, что дом и корпус – это не одно и то же, между этими словами есть разница. В теории, корпуса – это части одного дома, не имеющие прямого выхода на главную улицу, где расположено здание. Но на практике часто каждый из них – это полноценное отдельно строение. Его причисляют к конкретному зданию для того, чтобы не менять нумерацию домов у всей улицы.
Так, к примеру, на улице Киевской находится 10 домов: 5 на четной стороне и 5 – на нечетной. Через некоторое время между домами 3 и 5 строится еще одно аналогичное здание. Ему, конечно, можно дать отдельный номер, но из-за этого придется перенумеровывать всю улицу – а это огромная бумажная волокита и масса проблем со сменой адреса для обитателей других домов.
Чтобы не создавать эту путаницу, новое строение «приписывают» к одному из ближайших домов: например, к третьему, и дают ему букву (в данном случае «а»). Образуется адрес нового строения: улица Киевская, дом 3-а (буква указывает, что это не главная постройка, а отдельный ее корпус). Улица, таким образом, разрастается, но не приходится менять номера домов. Кстати, если со временем возле того же третьего здания появятся еще 2 постройки, они будут нумероваться – корпус 3-б и 3-в.
Что такое стилобат в современной жилой застройке
Исторически стилобат пришел в архитектуру во времена античности. Это составная часть ордера, на которую опирались колонны, которые выполняли основную или преимущественно несущую функцию. Стилобат возвышался над прилегающим к зданию участком и создавал прочную основу для колонн.
С развитием архитектуры и постепенным отступлением от классического античного ордера (строя архитектуры) функции и формы стилобата изменились. Сейчас им принято обозначать встроенно-пристроенные части здания, входящие в состав цокольного этажа, в том числе и если они объединяют несколько корпусов или отдельно стоящих секций. Стилобат всегда ниже основного корпуса, он имеет от 1 до 5 этажей, чаще 2 или 3 уровня. В современном строительстве в стилобат стали включать и подземный уровень с паркингом и кладовыми, помещениями и галереями для коммуникаций. Если вы видите упоминание корпусов, «объединенных общим стилобатом», значит, между ними будет некое общественное пространство с магазинами, ДОУ, иногда с входными группами и холлами — так бывает в ЖК бизнес-класса.
Австралия
В Австралии большинство адресов указываются так же, как и в Европе (нечётные номера по левой стороне улицы, чётные — по правой). Очень длинные улицы (например, Parramatta Road в Сиднее) могут иметь более сложную систему нумерации: при пересечении границы района или пригорода номера перестают расти и начинаются с 1 или 2 заново. Поэтому номера домов на длинной улице могут повторяться. В сельских районах, где расстояние между домами может быть очень большим, нумерация основывается на отсчёте сотен метров. Так, ферма, расположенная в 2300 метрах от начала улицы, по правой стороне, может иметь номер 23.
Япония
В Японии номера домов не имеют никакой связи с их местоположением — нумерация производится в порядке застройки.
Нумерация домов — способ присвоения домам номеров. Номер дома — идентификатор здания, уникальный в некоторой окрестности (на улице, в квартале, районе), являющийся частью адреса.
Как правило, номер дома является числом, к которому иногда добавляется номер корпуса, литера (буквенный индекс), строения или номер через дробь.
Самым распространённым способом нумерации является нумерация вдоль улицы. При этом дома нумеруют либо по порядку, либо по расстоянию от начала улицы.
Латинская Америка [ править
В Бразилии и Аргентине в силу больших территорий и огромных расстояний часто встречается нумерация домов по Европейской схеме, только в метрах от начала улицы.
В Мексике и Уругвае нередко Европейская схема дополняется буквами после номера. Буквы играют разную роль в разных районах. Где-то последовательность, например дом 35A, 35B, а где-то специфичный указатель, например дом «2415 bis» означает следующий (второй) дом от 2415, а «2415 bis bis» означает третий дом от 2415.
Всю жизнь был уверен, что корпусами обозначают жилые здания, а строениями нежилые. Но здание обычной бойлерной (теплового пункта) на Тимирязевской улице, такие есть почти в каждом дворе, повергло меня в замешательство. Оно одновременно является корпусом и строением.
Изучение вопроса о различии между корпусами и строениями в Интернете выдало один ответ, который более или менее совпадал с моими представлениями о городской нумерации:
«Корпусами обычно «отмечают» здания, находящиеся в жилых массивах: сами жилые здания, а так же здания, относящиеся к социально-бытовой и культурной составляющим районов/микрорайонов/пятен застройки (школы, детские сады, почтовые отделения, отдельно стоящие магазины, поликлиники и т.д). Номера строений присваиваются зданиям на территориях промышленных зон (внутри больших территорий, для идентификации зданий, относящихся к одному предприятию), а так же зданиям инженерного назначения (трансформаторные, тяговые, насосные станции и подстанции, бойлерные и пр.) находящимся в жилых массивах».
Википедия немного по-другому трактует корпуса и строения:
«Номер корпуса присваивается зданиям, если некоторые из них не имеют прямого выхода на улицу, то есть находятся во дворе. Зданию, имеющему выход на улицу, присваивается корпус 1, а остальным — тот же номер дома и следующие номера корпусов.
Номер строения — присваивается зданиям, представляющим единый комплекс и имеющим общий въезд с улицы».
Но нигде нет объяснения, как нежилое здание, может получить оба обозначения.
Определение и признаки квартиры для покупки в новостройке
Квартира от застройщика в новостройке — это объект для проживания, имеющий ряд функциональных, формальных и нормативных признаков. Что такое квартира с точки кодексов и градостроительных правил? — это важно для покупателя, поскольку приобретение права собственности связано с необходимостью точного определения.
Определение квартиры как объекта
Сначала определим само понятие.
Квартирой называется одно или несколько обособленных в составе строения и связанных между собой жилых и вспомогательных помещений с общим входом, расположенных в жилом доме и предназначенных для проживания физических лиц.
Признаки и условия для признания помещения квартирой
Из этого определения, которое может меняться в зависимости от законодательных актов региона, можно сделать выводы об основных признаках квартиры как таковой:
структурная обособленность — это отделение помещений квартиры от других частей строения стенами и перекрываемым входом;
функциональная связанность — внутри квартиры помещения могут использоваться для проживания и удовлетворения бытовых потребностей, при этом доступ к ним возможен через единый вход;
соответствие санитарным и прочим нормам, регулирующим состав, площади, освещенность, воздухообмен, обеспеченность водой, энергией, системами коммуникации и отведения стоков, общей и пожарной безопасности;
конструктивная связь со строением — квартира является частью дома, ее физически нельзя выделить и переместить.
Обязательным условием признания помещения квартирой является расположение дома (строения) на землях, отведенных под жилое использование и строительство. Если одно из перечисленных условий не выполняется, то объект становится нежилым. Пример такого решения — апартаменты, которые могут иметь достаточно функциональности для временного проживания (размещения), но не признаются жилыми объектами.
Квартира в жилом и многоквартирном доме
В статье 16 Градостроительного кодекса РФ имеется и определение жилого дома как разновидности отдельного строения (индивидуального определенного), состоящего из комнат и вспомогательных помещений, обеспечивающих удовлетворение бытовых нужд и возможность проживания. Расположение квартиры вне жилого дома невозможно.
Жилые, многоквартирные и блочные дома
Однако есть еще одна тонкость — это понятие многоквартирного дома, о котором мы поговорим отдельно, поскольку оно остается предметом споров и имеет помимо градостроительных и конструктивных признаков, некоторые особенности в части права собственности. Большинство квартир в новостройках продается в многоквартирных домах. Но есть и блокированная (блочная) застройка. Разница состоит в праве собственности на часть земельного участка, непосредственно связанного с этим строением, которое принято называть таунхаусом.
Недобросовестная продажа квартир в новостройках
При выборе квартиры в новостройке следует обратить внимание на статус строения — недобросовестный застройщик может получить разрешение на строительство жилого дома, построить его как многоквартирный или блочный и продать там помещения. Впоследствии не удастся оформить на них право собственности, а само строение может быть и снесено. Вернуть деньги в этом случае будет практически невозможно!