Что такое долевое строительство квартир в беларуси

Долевое строительство квартиры

Содержание

Строительные компании, а также другие предприятия и организации для строительства жилых домов могут привлекать денежные средства граждан. За эти деньги обеспечивается строительство квартир, которые после ввода дома в эксплуатацию передаются в собственность граждан. Это и есть долевое строительство квартир.

Как правило, средства на долевое строительство квартиры предоставляются гражданином не целиком, а по частям в период строительства. Таким образом фактически квартира приобретается в рассрочку. Кроме того стоимость квартиры при её таком приобретении будет меньше, чем при обычной покупке квартиры.

Заключение договора долевого строительства

Со всеми гражданами договор заключается по форме типового договора создания объекта долевого строительства. Договор долевого строительства должен содержать следующие существенные условия: [∗] подпункт 1.7 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

К договору долевого строительства прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью: [∗] пункт 10 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Дополнительные соглашения к договору долевого строительства подлежат регистрации в случае изменения существенных условий договора. [∗] подпункт 1.7 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Объект долевого строительства

Также должны быть указаны характеристики самого дома:

Кроме этого в договоре должны быть указаны объекты недвижимости, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в стоимость квартиры:

Большая часть из вышеперечисленного указывается в приложении к договору долевого строительства: характеристике объекта долевого строительства.

Объектом долевого строительства может быть не только квартира в многоквартирном жилом доме, но и квартира в блокированном жилом доме, одноквартирный дом и нежилая недвижимость.

Этот вопрос обсуждался на форуме!

Срок долевого строительства квартиры [∗] пункт 12 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

В договоре долевого строительства должен быть указан срок строительства дома. Указанный срок должен соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства, определенному проектной документацией.

Если строительство не может быть завершено в срок, застройщик имеет право по решению исполкома этот срок строительства перенести.

При нарушении сроков строительства застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить гражданину обоснование необходимости продления срока строительства и предложение подписать дополнительное соглашение к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.

Цена квартиры по договору долевого строительства

В цену договора, то есть в цену квартиры, включаются: [∗] подпункт 1.25 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Цена по договору долевого строительства может устанавливаться только в белорусских рублях. [∗] подпункт 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Как правило, цена строительства квартиры рассчитывается с использованием статистических индексов То есть показателей изменения цен в строительстве. Индексы изменения цен в строительстве каждый месяц утверждаются Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь изменения стоимости строительно-монтажных работ. Такой расчет цены производится на дату заключения договора долевого строительства. На практике это значит, что указанная в договоре цена квартиры является таковой только на дату заключения договора. В дальнейшем при изменении статистических индексов цена будет изменятся и согласия гражданина на такие изменения не требуется. [∗] подпункт 1.11 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Заключая договор, стоит обратить внимание на какую дату определена цена квартиры. Если она определена не на дату заключения договора, а, к примеру, на дату публикации проектной декларации, то такая цена может не соответствовать реальному положению дел, так как с того времени она могла неоднократно повышаться вместе со статистическими индексами. Это особенно имеет значение если после публикации проектной декларации прошло много времени.

В каких случаях стоимость долевого строительства квартиры может изменяться?

Изменение цены квартиры может изменяться: [∗] подпункт 1.11 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Изменение цены квартиры оформляются дополнительным соглашением к договору долевого строительства. При этом дополнительное соглашение должно содержать обоснованный расчет по изменению цены. [∗] подпункт 1.11 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

В отношении квартир граждан, стоящих в очереди на жильё, в случае, если фактическая стоимость Стоимость квартиры в текущих ценах на дату утверждения акта приемки в эксплуатацию жилого дома квартиры окажется ниже её цены по договору, застройщик в течение 2-х месяцев после приемки в эксплуатацию дома должен произвести перерасчет и возвратить гражданам деньги, не использованные на цели строительства. [∗] подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

При несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены квартиры гражданин имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возврата уже уплаченных им денег. Расторгнуть договор в такой ситуации имеет право также и сам застройщик. [∗] пункт 19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Оплата квартиры по договору долевого строительства

Платежи по оплате стоимости квартиры производятся гражданином в безналичном порядке или наличными деньгами через банк. Указанная оплата может производиться только после регистрации договора долевого строительства.

Договором долевого строительства может быть предусмотрен единовременный или поэтапный порядок оплаты квартиры. При поэтапной оплате платежи производятся по графику платежей или на основании справок застройщика При долевом строительстве жилья с использованием льготного кредита о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства квартиры. [∗] пункт 3 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Оплата производится на разные расчетные счета застройщика в зависимости от предмета платежа (платежи на строительство, оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет, на строительство с использование льготного кредита, на оплату прибыли застройщика).

Оплата должна осуществляться гражданином только в белорусских рублях. [∗] подпункт 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Если платежи по оплате квартиры вносятся гражданином не в срок, то он должен будет уплатить застройщику неустойку в размере 0,02 % При внесении гражданином платежей в соответствии с графиком платежей или по справкам застройщика или 0,002 % Если платеж вносится единовременно от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности или принятия решения о расторжении договора. Гражданин не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком платежей за счет льготных кредитов и субсидий. [∗] пункт 13 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Этот вопрос обсуждался на форуме!

Передача квартиры по договору долевого строительства

После приемки в эксплуатацию дома застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать гражданину окончательный расчет стоимости квартиры. После того, как квартира будет полностью оплачена, застройщик в течение 2 дней со дня обращения гражданина обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации права собственности гражданина на квартиру. [∗] пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Государственная регистрация квартиры, построенной по договору долевого строительства

Далее гражданину необходимо будет обратиться в организацию по госрегистрации недвижимости БТИ за изготовлением технического паспорта на квартиру и регистрацией создания квартиры и возникновения права собственности на неё.

Источник

Новое в долевом строительстве: анализ Указа N 473

Глава государства принял Указ N 473 «О долевом строительстве». Его основные положения вступят в силу 13.03.2019 и отменят действующий Указ N 263. Рассмотрим, что нового содержит Указ N 473.

Новое в терминах

Указом N 473 введен и изменен ряд терминов.

Если строим для нуждающихся

Местные исполкомы, как и ранее, вправе по объекту строительства устанавливать долю жилых помещений, по которым предпочтение на заключение договоров должно отдаваться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Конкретизируется, что доля таких жилых помещений должна быть указана :

— в решении о проведении аукциона или конкурса на предоставление земельного участка (в случае его проведения);

— уведомлении о результатах рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка (в иных случаях).

Публикуем проектную декларацию

Порядок опубликования проектной декларации остался прежним. Застройщик (заказчик) должен опубликовать проектную декларацию:

— не позднее чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров с дольщиками ;

Отметим, что Указ N 473, в отличие от Указа N 263, не предусматривает обязанность застройщика (заказчика):

— указывать в проектной декларации информацию о порядке ознакомления дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству ;

Заключаем договор

Указом N 473 дополнен и уточнен перечень существенных условий договора. Договор дополнительно должен содержать :

— реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов;

— реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет, но относимых на стоимость строительства;

— реквизиты банка и номер текущего (расчетного) банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика.

Прибыль застройщика

Порядок зачисления и расходования денежных средств дольщиков

Изменения в части зачисления денежных средств дольщиков на счета застройщика:

Таким образом, новый порядок предусматривает перечисление дольщиками средств на спецсчет застройщика в размере общих затрат, увеличивающих стоимость строительства (в том числе не включенных в смету). На расчетный счет теперь будут зачисляться только средства, приходящиеся на прибыль застройщика.

Сфера действия Указа N 473 и компетенция госорганов

Указ N 473 расширяет компетенцию Совмина в сфере долевого строительства. Совмин определяет в части, не урегулированной новым Указом :

— порядок заключения, исполнения и расторжения договора о долевом строительстве;

— отдельные условия привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства.

На заметку
До 22.01.2019 на общественном обсуждении находился проект постановления Совмина о мерах по реализации Указа N 473. В проекте присутствовали как новые положения, так и дублирующие Указ N 263.

Источник

Договор долевого строительства квартиры

Сегодня стать собственником квартиры можно, приняв участие в долевом строительстве. Для этого нужно найти подходящего вам застройщика и обратиться к нему для заключения договора создания объекта долевого строительства (далее — договор, договор долевого строительства). Разберемся с основными моментами заключения, изменения и расторжения такого договора .

Заключение договора

Несмотря на наличие утвержденной формы договора, перед тем, как его подписать, рекомендуем проверить наличие и описание всех существенных условий. Это поможет избежать проблем с регистрацией договора в исполкоме, а также споров при его исполнении.

Такими условиями будут :

1) указание конкретной квартиры, которая должна быть построена и передана вам.

Обратите внимание!
В договоре кроме описания квартиры указываются и характеристики дома;

2) реквизиты банков и номера счетов, на которые зачисляются:

— деньги льготных кредитов;

— деньги на строительство квартиры и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства;

— деньги на оплату прибыли застройщика;

3) срок исполнения застройщиком обязательств по договору. Другими словами, это срок строительства и ввода в эксплуатацию дома, в котором будет находиться квартира (далее — срок строительства);

4) цена квартиры (цена договора) и стоимость строительства 1 кв. м общей площади квартиры.

Обратите внимание!
Цена квартиры должна быть установлена в белорусских рублях ;

5) размер и порядок внесения дольщиком денег.

На заметку
В договоре может быть предусмотрена как единовременная оплата квартиры, так и поэтапная. В случае строительства квартиры с использованием господдержки платежи осуществляются поэтапно на основании ежемесячно представляемых справок застройщика ;

6) гарантийный срок на квартиру.

Обратите внимание!
Минимальный гарантийный срок — пять лет со дня подписания акта приемки-передачи квартиры ;

7) права и обязанности сторон;

8) порядок изменения условий договора;

9) обязательство застройщика передать вам квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям;

10) порядок приемки-передачи квартиры;

11) основания досрочного расторжения договора;

12) порядок возврата денег в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора;

13) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Изменение договора

Изменение договора чаще всего происходит по инициативе застройщика. И самые распространенные случаи — это увеличение цены и срока строительства.

Увеличение цены

— прогнозные индексы цен в строительстве;

— законодательство об уплате косвенных налогов.

При этом такие изменения должны произойти либо в нормативный срок строительства дома, либо в дополнительный.

На заметку
Дополнительный срок строительства — это срок, на который продлено строительство в установленном прядке при отсутствии вины застройщика.

Изменение срока строительства

Если квартира не может быть построена в определенный в договоре срок, застройщик обязан направить дольщику :

— обоснование причин переноса срока;

— предложение о внесении изменений в договор.

Расторжение договора по инициативе дольщика

О своем намерении расторгнуть договор дольщик должен уведомить застройщика за один месяц. Сделать это нужно заказным письмом с уведомлением. После получения застройщиком такого письма возможны две ситуации *(п. 20 Положения о порядке заключения договоров долевого строительства):

1) застройщик согласен на расторжение договора. В этом случае в течение месяца подписывается акт о расторжении договора (далее — акт). Договор будет считаться расторгнутым после подписания акта;

2) застройщик не согласен на расторжение договора: дан отрицательный ответ или вообще отсутствует какой-либо ответ. В этой ситуации дольщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. Это можно сделать по истечении пяти дней со дня:

— отказа застройщика расторгнуть договор;

— истечения срока для ответа в письме о расторжении договора, но не ранее 30 дней с даты его получения застройщиком.

О принятии такого решения нужно письменно сообщить застройщику в течение трех дней со дня его принятия.

На заметку
Рекомендуем ваше решение направлять застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Этот способ позволит подтвердить, что застройщик его получил.

Источник

Долевое строительство: на вопросы отвечает эксперт Минстройархитектуры

Зоя Шлег

С 13.03.2019 вступили в силу основные положения Указа N 473 «О долевом строительстве» (далее — Указ N 473).
Для его реализации Совмин принял ряд постановлений. На вопросы о долевом строительстве отвечает
Зоя Александровна Шлег, заместитель начальника управления нормативного правового обеспечения
строительной отрасли Минстройархитектуры.

Есть ли нормативные требования к порядку приема заявлений о заключении договоров долевого строительства и их регистрации (электронная очередь, «живая» очередь, предварительная запись, по талонам и т.п.)? Должен ли застройщик утверждать данный порядок своими ЛНПА или достаточно проектной декларации?

Следовательно, застройщик может начать прием заявлений на восьмой день (минимальный срок) после размещения проектной декларации. Прием заявлений может быть начат в более поздние сроки. Однако такая информация по каждому конкретному объекту должна содержаться в проектной декларации.

Информация о порядке приема и регистрации заявлений должна содержать дату начала и время приема заявлений, в том числе способ приема (лично, по телефону, поступление заявления в электронном виде и др.).

Необходимость разработки локального акта определяется застройщиком.

Как происходит передача объекта долевого строительства от застройщика дольщику? Имеет ли право дольщик отказаться от подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, сославшись на то, что объект долевого строительства построен с нарушением качества? Как в таком случае должен поступать застройщик?

При условии полной уплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) застройщик в двухдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации прав дольщика на объект долевого строительства. При этом окончательный расчет для дольщика застройщик должен осуществить в срок не более 25 календарных дней после приемки в эксплуатацию объекта строительства.

Дольщик осуществляет регистрацию своих прав на объект долевого строительства не позднее чем в трехмесячный срок после получения необходимых документов.

После осуществления регистрации права на объект долевого строительства застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, ТНПА, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи объекта долевого строительства, подписываемому сторонами.

Акт приемки-передачи подписывается дольщиком при передаче ему документов на установленное оборудование и ключей.

Форма акта приемки-передачи установлена постановлением N 156. При наличии замечаний по качеству объекта составляется перечень замечаний дольщика по состоянию объекта долевого строительства при его приемке-передаче, указывается срок устранения застройщиком замечаний. Указанный перечень также подписывается обеими сторонами.

С момента подписания сторонами акта приемки-передачи обязательство застройщика по передаче объекта дольщику и обязательство дольщика по приемке объекта считаются исполненными, дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.

Таким образом, законодательством предусматривается подписание акта приемки-передачи объекта, в том числе в случае наличия недостатков с одновременным оформлением перечня замечаний.

Дольщик заключил договор долевого строительства в декабре 2016 г. по определенной цене за метр квадратный. В феврале 2018 г. он расторг договор. Организация-застройщик насчитывает индексацию. При заключении следующего договора на эту квартиру насчитанная индексация ложится на нового дольщика. Правомерно ли это? Каким образом отражается сумма индексации в договоре долевого строительства?

Возврат дольщику денежных средств в случае расторжения договора создания объекта долевого строительства или отказа одной из сторон от исполнения такого договора урегулирован Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по госзаказу, утв. постановлением Совмина от 08.01.2014 N 6 (далее — Положение N 6).

Возвращаемая сумма денежных средств подлежит пересчету в порядке, предусмотренном Положением N 6.

Пересчет внесенных сумм денежных средств осуществляется с применением ставки (ставок) рефинансирования Нацбанка, действующей (действующих) с даты внесения денежных средств дольщиком до даты их возврата, с учетом времени внесения платежей и размера ставок рефинансирования, действовавших на момент внесения денежных средств.

Законодательство не предусматривает возможность установления в договорном порядке иного порядка возврата денежных средств.

Взнос нового дольщика не должен быть меньше, чем размер денежных средств выбывшего дольщика с учетом индексации, которая учитывает изменение цены договора (цены объекта долевого строительства) в случае изменения прогнозных индексов цен за период строительства объекта долевого строительства выбывшим дольщиком.

Формой типового договора не предусматривается специальная графа для указания суммы индексации, вместе с тем в разделе «цена объекта (цена долевого строительства)» представляется целесообразным указание размера денежных средств, требуемых на индексацию взноса выбывающего дольщика.

Далее эксперт Минстройархитектуры расскажет, должен ли застройщик в построенной им квартире устранять дефекты, если они не являются скрытыми, и какой установлен порядок продажи помещений при долевом строительстве административных зданий.

Источник