Что такое дата составления отчета об оценке
Что такое дата составления отчета об оценке
Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;
(абзац введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Требования к отчету об оценке
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
I. Общие положения
1. Настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
II. Требования к составлению отчета об оценке
3. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482; № 31, ст. 4016; 2008, № 27, ст. 3126; 2009, № 19, ст. 2281; № 29, ст. 3582, ст. 3618; № 52, ст. 6419, 6450; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 27, ст. 3880; № 29, ст. 4291; № 48, ст. 6728; № 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, № 31, ст. 4333; 2013, № 23, ст. 2871; № 27, ст. 3477; № 30, ст. 4082; 2014, № 11, ст. 1098; № 23, ст. 2928; № 30, ст. 4226; 2015, № 1, ст. 52; № 10, ст. 1418), признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
4. Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
6. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным законом от 6.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, № 15, ст. 2036; № 27, ст. 2880; 2012, № 29, ст. 3988; 2013, № 14, ст. 1668; № 27, ст. 3463, ст. 3477; 2014, № 11, ст. 1098; № 26, ст. 3390), настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет.
Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут устанавливаться соответствующими федеральными стандартами оценки, которые могут предусматривать отступления от требований настоящего Федерального стандарта оценки.
III. Требования к содержанию отчета об оценке
8. В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
б) применяемые стандарты оценки;
в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;
д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
общая информация, идентифицирующая объект оценки;
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
итоговая величина стоимости объекта оценки;
ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;
ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);
з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;
и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;
к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.
9. В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
10. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки
11. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
12. Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
13. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).
14. Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.
Разберемся с датой оценки и датой составления Отчета
В Федеральных стандартах оценки указано 3 даты:
Отличие современной и ретроспективной оценки
Когда определяется актуальная стоимость, важно, чтобы дата оценки совпадала с датой осмотра объекта. Только в этом случае результат можно считать достоверным.
Однако зачастую можно столкнуться с тем, что осмотр проводится до или после даты оценки. Чем это грозит?
Если осмотр проведен до даты оценки, то на момент непосредственного проведения работ он уже может физически не существовать. К примеру, оценщик осмотрел дом 10 числа, а на следующий день произошел пожар, который полностью уничтожил здание. Если оценочная компания сделает расчеты на 11 число, данные будут недостоверными – ведь оценивать по факту уже нечего.
Когда осмотр проводится после даты оценки, специалист может не учесть какие-либо осуществленные изменения. Например, оценщик рассчитал стоимость квартиры на 10 число, а хозяин решил увеличить ее рыночную цену за счет замены окон на новые. Работы по замене проводились 11 числа, оценщик приедет на осмотр 12 и, соответственно, уже не учтет внесенные изменения.
Ретроспективная оценка – это расчет стоимости объекта на дату в прошлом. В этом случае осмотр проводится на текущую дату. Подобный вариант оценки проводится для следующих целей:
К примеру, довольно часто встречаются случаи, когда в процессе рассмотрения дела в суде фиксируется конкретная дата. Допустим, дата совершения сделки между истцом и ответчиком. Несмотря на то, что судебное разбирательство может длиться несколько лет, дата оценки останется неизменной.
Споры относительно стоимости недвижимости – довольно частое явление. Истец может заявить, что объект был продан несколько лет назад по неадекватной цене. В этом случае будет проведена ретроспективная повторная оценка недвижимости на дату совершения сделки.
Возможно ли проведение оценки в будущем
Провести оценку объекта на дату в будущем невозможно. Никто не может знать наверняка, как будет улучшено или ухудшено имущество через год, два, десять лет и т.д. Кроме того, могут случиться совершенно непредвиденные вещи. Например, пожар или ураган, которые уничтожат объект или его большую часть.
Тем не менее, оценщик может установить потенциальную прибыль, которую может принести объект недвижимости в случае его использования в будущем. Для этого используется доходный подход. Он основан на прогнозировании и использовании предположительных данных будущего периода. Но такая услуга будет носить скорее консультационный характер.
Даты объектов аналогов для определения стоимости объекта оценки
В качестве объектов аналогов рекомендуется брать объекты, выставленные на продажу в течение 6 месяцев. При этом, отсутствует прямой запрет на использование более поздней информации. Но в таком случае цены объектов необходимо будет привести к текущим реалиям. Например, карантин 20ого года, который подкосил весь малый и средний бизнес, создал новые условия для всех рынков. Поэтому ориентироваться на объявления, датируемые 6 месяцами и ранее (до карантина), будет неразумно.
Какие нюансы могут быть у подбора объектов-аналогов?
Чтобы правильно произвести оценку нужно:
Документы
К Отчету об оценке прикладываются документы на компанию и оценщиков:
Обязательным требованиям является актуальность документов на дату составления Отчета: речь идет как о документах оценщиков, так и документов по объекту оценки. Кстати, дата выдачи документов на объект оценки не может быть позже даты оценки, а уж тем более даты составления Отчета.
Но может ли оценщик провести оценку на ретроспективную дату, когда у него возможно еще не было диплома? Да, может. Например, требуется провести оценку на 2012 год, а полноправным оценщиком специалист стал только в 2018 году. В оценочной отрасли, как и в любой другой, существует естественная ротация специалистов и переход их в другие сферы. И например, клиенту для нотариуса необходимо оценить акции на 2012 год. Почему бы нет?
Фальсификация. Некоторые оценочные компании злоупотребляют своими возможностями и выпускают недостоверные Отчеты.
Например, когда Отчет должен был быть в судебном деле еще год назад, а фактически документ выпускается сегодня, но задним числом. Отчет отсутствует в реестре на сайте СРО и является нелегитимным. Подробнее о проверке оценщиков и Отчетов можно прочитать в соответствующей статье на сайте.
Еще раз подытожим вышесказанное: осмотр объекта должен проводиться именно по состоянию на дату оценки. Документы, приложенные в Отчет, и датированные после даты оценки неприемлемы.
Есть такая популярная услуга, которая в последнее время все реже используется нашими клиентами – актуализация отчета об оценке. Чаще всего такая услуга нужна была банкам. Но несколько лет назад банки перешли на самостоятельную оценку всего залогового имущества. А до этого была иная практика – оценочная компания должна была ежегодно проводить переоценку залога и выдавать клиенту актуализированный отчет.
Пример из жизни. Клиент выполнял оценку объекта в одной оценочной компании. Сейчас ему потребовалось сделать актуализацию старого Отчета, но его не устроила цена на работу той компании. Обращаясь к нам, перед тем как мы сделали ему предложение, он говорит – мне нужно только актуализировать Отчет, а не делать новый. Но нам нужно делать отчет с нуля, ведь с этим объектом мы еще не знакомы.
На какую дату можно оценивать бизнес
Необходимость оценки бизнеса возникает в различных случаях, например, при его продаже или реорганизации, оформлении кредитов под залог, эмиссии. В Отчет об оценке обязательно указывается дата оценки, которая определяется:
Вопрос-ответ
Согласно утвержденным требованиям к содержанию отчета, изложенным в Федеральном стандарте оценки (ФСО) № 3, в отчете об оценке должны обязательно указываться дата составления отчета и дата определения стоимости оцениваемого объекта. Дата оценки объекта – это календарная дата, по состоянию на которую рассчитывается рыночная стоимость. Датой осмотра является фактический день проведения физического осмотра. Дата составления отчета – это дата подписания и выпуска оценочного отчета, она должна соответствовать календарной дате, по состоянию на которую было произведено последнее изменение в отчете.
Согласно п.8 ФСО №1, если в соответствии с нормативными актами Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательные акты устанавливают другое. Подобные требования к отчетам об оценке выдвигают и финансовые учреждения. Так, в опубликованных требованиях Сбербанка к отчетам об оценке объектов недвижимости оговорено, что срок с даты оценки до даты составления отчета не может превышать трех месяцев.
Поэтому, если с даты осмотра до составления отчета прошло три месяца, то следует обратить внимание на указанную дату оценки.
Вопрос: «Что если дата рыночной оценки позже даты договора?»
Ответ: Дата определения стоимости является датой, по состоянию на которую определяется стоимость объекта. В стандартной ситуации дата оценки располагается во временном периоде с момента заключения договора на предоставление оценочных услуг до непосредственной календарной даты составления отчета. В этом же интервале может располагаться и дата фактического осмотра объекта. Зачастую дата осмотра и оценки совпадают.
Ответ: Оценочная компания должна приложить свидетельство о членстве оценщиков в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и выписку из реестра действующих членов СРО. Определенные компании могут злоупотреблять предоставленными в рамках деятельности возможностями и осуществлять подготовку недостоверных Отчетов. Например, это документы, выпущенные задним числом. Если такие отчеты отсутствуют в реестре на официальном сайте СРО, то они признаются нелегитимными.
У каждой СРО должен быть собственный сайт, а СРО должна быть зарегистрирована в Росреестре. На сайте СРО можно познакомиться со сведениями о компании-оценщике и оценщиках. Статус исполнителей должен быть «действительным». Оценщики сдают на ежеквартальной основе реестр выпущенных и подписанных отчетов с указанием вида оцениваемых объектов. Каждый подписанный отчет обязательно должен фиксироваться в реестре. Если Отчет отсутствует в реестре – компания его не выпускала и не подписывал а.
Несоответствие дат, к примеру, если фактический осмотр проводился «до» или «после» отчетной даты, приведет к недостоверности информации, что имеет существенное значение при дальнейшем судебном разбирательстве в части компенсации за причиненный ущерб. Пострадавшей стороне следует понимать, что дата оценки останется неизменной, и потом судиться можно не один год, доказывая неадекватность суммы ущерба. Актуальность данных равна 6 месяцам с момента выдачи отчета оценщика.
Важно! Заказывая услуги оценщика, необходимо удостовериться, что у исполнителя все в порядке с разрешительными документами на день составления отчета.
Ответ: Как разъясняет Верховный Суд РФ, режим самоизоляции не попадает под форс-мажорные обстоятельства, что могли бы продлить срок действия отчета об оценке. Во время установленного на территории Российской Федерации режима самоизоляции в связи с массовым распространением коронавирусной инфекции COVID-19 среди населения нарушился привычный образ жизни, включая коммерческую деятельность в сфере предпринимательства. Вместе с тем договорные обязательства были отменены на некоторый период, исходя из предписанных санитарно-эпидемиологических требований.
Меры по обеспечению самоизоляции не являются тем непредсказуемым / чрезвычайным событием, что могло бы подходить под действие автоматического продления отчета об оценке. Причинно-следственная связь с привязкой к COVID-19 не усматривается в данной процедуре, поскольку исполнение условий договора о проведении оценки не имеет непреодолимых причин по факту их осуществления. Режим повышенной ответственности никак не касается приостановления / продления действия отчета об оценке, исчисляемого шестью месяцами.
Ответ: Под актуализацией Отчета подразумевается составление нового Отчета об оценке с новым номером и датой составления.
Каждый подписанный Отчет необходимо фиксировать в реестре отчетов. Говоря иным языком, если Отчета в реестре нет, то будет считаться, что компания его не формировала и не подписывала, и соответственно, он не будет являться легитимным.
Проведение оценки и оформление Отчета определены положениями Федерального Законодательства и Приказами Минэкономразвития РФ. В частности, процесс оценки и итоговый отчет регламентируются в ФЗ №135 от 29 июля 1998 года (последняя редакция от 28 ноября 2018 года) и Федеральными стандартами оценки.
Ответ: В соответствии со ст. 12 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете об оценке, является рекомендованной для совершения сделки в течение полугода с даты составления Отчета. Таким образом, если отчет был составлен 1 марта, его можно использовать до 1 сентября. Для дальнейшего использования потребуется актуализация, а попросту – составление нового Отчета об оценке.
Обращаем внимание, что срок указан, как рекомендуемый. Иначе говоря, актуальность Отчета об оценке определяется на усмотрение специалиста, которому потребовался этот документ.
Актуализация отчета об оценке возможно через полгода после оформления первичного Отчета. Однако, по сути, работа оценщика в этом сводится к проведению всех процессов с нуля на текущую дату.
Ответ: Процедура определения стоимости объектов недвижимости регулируется общероссийскими оценочными стандартами. Они согласуются с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Действующие правила устанавливают определенные требования к порядку проведения оценки. В предварительном задании, которое является неотъемлемой частью договора, устанавливается четкая дата, на которую определяется цена объекта. Нормативными актами предусмотрено, что специалист не должен учитывать какие-либо обстоятельства, влияющие на стоимость и возникшие при этом позже обозначенного дня.
Нередки ситуации, когда оценщик для собственного удобства использует аналоги на более позднюю дату, а для исполнения контракта приводит стоимость к требуемым параметрам с помощью утвержденных индексов. Этот метод противоречит федеральному стандарту и не может использоваться в практике. Грамотная работа специалиста предполагает неукоснительное следование условиям заключенного соглашения и соблюдение действующих нормативов.
Заказчик может установить собственные даты в Задании или исключить визуальный осмотр. Если осмотр объекта не проводится, то оценщик обязан указать причины.
Рекомендации по срокам основываются на том, что при разнице в датах могут произойти изменения:
